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对于大温哥华地区，人们最直观的感受是到处公园绿地，家家户户的花园争奇斗艳，不愧为一座鸟语花香的美丽城市。 对于大温哥华地区，人们最直观的感受是到处公园绿地，家家户户的花园争奇斗艳，不愧为一座鸟语花香的美丽城市。殊不知，这是历届政府和多少代大温人共同努力的结果，从政府层面出台各种措施，严格保护这片土地上的一草一木；从市民角度，人人爱惜环境，从自家做起，不滥伐树木，这才赢得“世界最宜居城市”的美名。作为独立屋业主，更须具备必要的法律意识，意识到生长在自家院子里的树木不一定是“私有”，即便因各种原因需砍树，也一定要遵循法律条文照章办事。 2010年年末，温哥华西区Point Grey一豪宅业主因擅自砍伐自家庭院里的树木而吃到市府3.2万元巨额罚单。这位先生（Arran Stephens）还颇有来头，开创并拥有北美著名有机食品品牌Natural Path。 这年10月他豪掷500多万，买下Point Grey二街一处大宅。看到院子一番颓败景象，有的树木已接近枯朽，就请人来把树放倒，准备重新规划，但不曾想他的举动引来邻居举报，11月就收到罚单。 其实Arran Stephens当时就是太心急，想快点把家收拾停当，或是不懂这方面的法律常识。有关专家评价：如果走正常的申报手续，他绝不至于陷入如此窘境。 这一事件立刻成为街头巷尾热议话题，也着实给独立屋业主们免费上了一堂普法课：在温哥华砍自家的树，若不经申请，后果真的很严重。 温哥华修改《树木保护附例》，令砍树愈加不易 换作今天，Arran Stephens这位大慈善家，著名工商人士恐怕要支付更多的真金白银，因为温哥华议会刚在本月（2014年4月）16日通过一项市政附例修正案，明令限制私有物业主擅自砍伐树木。此前，温哥华居民还有每年砍掉自家院内一棵树的自主权，但此次《树木保护法》的修订，规定市民今后凡须砍树，必先提交专业园艺师的报告并提出申请许可，获批后方可进行下一个步骤。 关于申请范围，限定极其严格。修订案明确，只有在下列情况下才可申请砍伐树木：在修剪无效的前提下，树木距离建筑太近或干扰到地下水管系统或电线，再有就是遭遇天灾或自然枯死。 十多年间温哥华少了2.3万棵树，多由人为砍伐造成 促使温哥华市府修改附例的一份报告显示，自1996年温哥华共计损失了约23,000棵树木，其中大部分来自于私人物业，且是人为砍伐（即非正常死亡）。市府公园管理处经理Malcolm Bromley表示，这直接导致树木覆盖率的降低，1996年这一数字还在22.5%，直降到今日的18%，这与温哥华绿色城市定位极为不符。 “要恢复到1996年的水平，至少需要40年时间，” Malcolm Bromley承认，“我们的城市不能一边在种树，一边私有物业主却在伐木，更何况被砍伐的还是多为茂盛健康的。” “虽然有规定，一木换一木，即移走一棵树，须种植一棵，但从天空俯视，植被状况还是有所改变，市府对此非常在意。” CWMM Consulting Engineers的景观建筑师Judith Blake Reeve指出，有的业主种树时多欠考虑，树木种下后又不喜欢了，就想着砍倒，对于植物而言，这无异于宣布“死刑”。 “再有，”Judith Blake Reeve接着表示说，“以前，卑诗物业内多种植大型树木，如Douglas firs, cedar等，但现在人们的审美趣味已有所改变，小型开花落叶植物大行其道，这或由于大温冬季阴天较多，人们不希望树木遮挡自然光的缘故。” 植被，温哥华“全球最绿色城市”发展重要组成部分 进入二十一世纪，为了打造2020年全球最绿色城市，温哥华市府颁布了《最绿城市快速启动指南》，提出到2020年，将温室排放量减少33%，居民都居住在绿色环境里，5分钟步行距离之内，就可享有公园、海滩、草坪等自然环境，在市区还要额外种植15万棵树木。 温哥华市长罗品信多次表示，在房屋开发力度和密度加大之情形下，要实现这样的目标实际上是一个非常大的挑战，我们要在高楼大厦间为民居留下绿地，营建公园。但是不管有多难，为了保护我们的生活质量，以及我们未来子孙后代的生活质量，这样的措施还是必须要实施的。 砍树前，务必先读懂法律条文 虽然加拿大以“绿色环境”享誉世界，国家和各个相关机构对于保护环境不遗余力，甚至制定非常细化的条文，保护土地上的一草一木，但这并不意味着在私人领地内对于自家的花草树木，业主完全不享有自主权利，但主张权利，一定要得法，依法行事。 温哥华《树木保护法》规定，直径超过20厘米（8英寸），周长约64厘米（25英寸）以上，离地高度超1.4米（4英尺6寸）的树木砍伐，就需要向市府申请，获批后方可行动。 如遇独立屋翻盖或推倒重建，原来庭院里种植的树木仍须保留，施工期间须妥善加以保护。如有需要，邻居家的和街道上的树木也要采取相应保护措施。申请施工许可证时，需附上一份《树木师报告》。 按章办事，通晓砍树的申请手续与渠道 这里《房产周刊》提醒大家，如有充足的砍伐理由，一定要走正规程序。先量好树木的尺寸，若符合砍伐规定，就要填写一份“Applicantion to Injure or Destory Trees”申请表格，然后连同证明文件（通常是《树木师报告》）和所需费用一并提交。手续齐备后，有关部门（Urban Forestry）会指派专人到现场勘察并进行评估，这期间，还有可能在同一社区张贴告示，收集民意，整个审批手续大约需时30-45日，获得的《Undertaking and Release》许可政有效期为12个月，即在12个月内要把该砍的树木砍掉。 有个别华裔屋主怕麻烦或为了省钱，不愿走正常程序，就自己动手砍树，在原树坑再种上一棵小树，以为这样做可以神不知鬼不觉，蒙混过关，但殊不知这样的做法极有可能给自己招致大祸，完全得不偿失。理由有三：一，被邻居举报的可能性极大；二，被追查时市府掌握充足的砍伐证据（航拍照片）；三，一旦被证属实，砍伐者面临轻则罚款，重则被追查刑事罪责的险境。 之前媒体曾有报道，素里市的一名开发商因砍伐项目周边14棵树木被罚款16万元。该市长Dianne Watts表示：市府向行为人判处每棵树1万多元的重罚，以作警示，私伐滥砍这样的行为在素里是绝对不能接受的。 再说回本文开头Point Grey的豪宅业主Arran Stephens，为自己一时糊涂不仅上缴3万多元罚款，还在事发后种植了29棵果树，19棵非果树，后院栽种78棵蓝莓数和70棵杉木做后院墙围才算了事，花园虽可心，却代价不菲。

在加拿大，越来越多的人开始买地建房。在大温地区100多家建商中，如何选择可信、可靠、有能力的建商，是一门不小的学问。如果您计划自己建房，建议从以下三个方面来考察建商的实力：建筑质量、成本控制、如期完工。 建筑质量 一幢房屋需要综合考虑设计、材料和工艺。设计和建造通常都交给建商，所以设计好坏也直接影响建商的成绩。设计既包括外观设计和室内设计，也包括空间设计和布局设计。材料的质量很大程度上取决于建屋预算，评估一幢新建房屋所用材料的好坏，必须和预算放在一起分析，就需要用有限的预算购买最合适的材料，这是建商必须承担的责任。 相对来说，工艺是最容易判断好坏的，因此很多人在评估一项建屋工程的成绩时，往往把工艺放在第一位。大多数人只把表面上看到的工艺（比如内部装璜中的细木工艺）作为评估的决定因素，这就犯了以偏概全的通病。 成本控制 建屋是一项巨额投资，不少人要用上毕生的积蓄，或背上沉重的债务。如果工程出现大量超支，业主可能会陷入财政困境，导致生活上十分被动。因此，建屋成本必须严格控制，这也是建商的重要职责。 如期完工 每项工程都有时间要求。如果不能如期完工，就会给业主带来不便，甚至造成经济损失。实力较强的建商对时间的把握能力同样较强，即使在工程进行中出现某些没有预料到的困难，也能顺利解决，不至延误整体工期。

居家装修是让物业卖出好价钱的第一要素。据Ipsos-Reid调查公司统计，约有74%的加拿大房主花数千元在他们的家居装饰或者内部整修，以达到改头换面的目的。 大多数人认为大翻修是足以增加物业出售价格的一种必要投资回报，并且厨房和浴室的翻修往往拥有最高的投资回报率。这两个空间装饰的好，卖家给出的整体价格更高，但是在其他方面也有很多并不被重视。著名的建筑师Todd Best在近30年的家居装饰和房屋建筑中，曾多次获得最佳建设者奖。他告诉我们：“一所看上去不错的房子，内部装修是最重要的，会卖出更高的价钱，而且会卖的更快。” 一个温馨的门面 第一印象是非常关键的，所以确保您物业入口处的整洁干净是非常有好处的。大多数的买家都不喜欢地毯，特别是在主层。用硬木替换老化的地毯或者瓷砖是不错的选择，如果用竹子和软木也是现在的主流，更容易吸引那些讲究环保的买家。所以硬木地板是最划算的投资项目之一。楼梯是潜在买家关注的地方，所以如果楼梯是陈旧的请考虑更换。 把重点放在厨房 厨房通常被称做家庭的心脏。它可能需要比较大的投资，但更新以后的漂亮厨房可以让你的物业整体上浮10%的价值！例如：你的物业价值80万，而你花了4万装修它，那么你可以在原来的价值上加上8万！现在的购房者都想要较大的开放型的现代化厨房、高品质的不锈钢用具、软关闭的 橱柜、漂亮的硬件和大量的窗户，让自然光更多的透射进来是买房者的最爱。现代厨房最好的改变就是可以增加一个早餐区域，现在也很受买家追捧。 创造新照明氛围 灯光常常被我们忽略，因为人们都没有意识到它有改变空间感的能力。可以用大型的照明器具，因为它可以增加气氛，同时创造一个明亮、温暖的环境。通常情况下，灯光的色调是决定家庭气氛的重点，重新改变和安排那些老旧的照明设备，换上较为柔软的色调会更加温馨和出众，甚至可以创造或者打破一个原本的室内设计。 重新粉刷很必要 不要低估了小小油漆的力量！在关键房间涂上一层新油漆，如玄关、客厅、餐厅、厨房和主卧室，都会得到很好的回报。选择大家普遍青睐的中性色调（白色，灰褐色和软黄色），并远离暗黑的颜色，因为暗黑往往会让房间看上去更小。 让客用洗手间变得更棒些 我们保证主人除了关注厨房，就是客用卫生间。更新家具的话，首选就是一面漂亮的镜子，新的台面和橱柜，所有这些简单的改变将给买家一个好印象。Todd Best说，“我总是告诉我的客户，摆脱那些酒吧灯具。如果你有足够的预算，建议更换过时的地板。” 拆除内墙 大房间现在是越来越受欢迎，而不是一个被分割的房间或餐厅，许多西海岸业主想要一个大客厅，甚至与厨房连为一体的大房间。如果你的房间是分开的，许多潜在买家会在心理上简单的计算自己完成这些工作的成本。然而值得注意的是：拆除内墙内部的处理管道和电气结构费用是非常昂贵的，所以请仔细计算投资回报率。 更换效能低下的窗户 你家还在用配有铝框的单层或双层玻璃窗？如果是这样，请更换它们！因为精明的买家都知道他们花了大价钱置换了那些损耗热能的装置。星级节能窗户会为您节约大量的金钱，并会使您家更加明亮。塑钢窗是第一选择，因为它们不仅耐用，节能高效而且几乎不需要维护。当然也有各种各样美丽的窗户可以选择。 最后，无论是为了自己家庭享受或是为了转售而翻新，请记住我们的努力和我们的房子是自己的“避难所”。如果有先进的健身房在地下室，或者豪华的浴室，每一次都会让你感到幸福的享受。在许多情况下，当你要卖掉物业的时候，它们可以为您增加不少价值！

 许多精明的地产投资者，已经不满足于普通二手房买卖或购买楼花的获利方式。他们通过购买热点区域、占地大，年代比较久远的Bungalow或者Detached House，推倒重建，然后销售，往往能够获得相对于普通买卖房子更大幅度的溢价收益。 但是，更大的利益背后，往往是更大的成本和风险。旧房翻建到底需要政府部门的哪些审批程序？有何规定事项？建造过程中又该注意哪些问题呢？ 第一步：选择合适的位置 “地点”一直以来都是房产买卖中最被看重的因素，物业的价值有一大部分都体现在它所处位置。对于以自住为目标的旧房翻建，那么你只需选择自己喜欢的社区或地址，如果是以销售为最终目标的旧房翻建，那么地址的选择就要取决于市场热点。在不同的社区盖房，成本几乎一样，但是销售溢价则相差巨大，所以，选择旧宅推倒重建，般要放在豪宅区才能获取较大的收益。 那豪宅区之间又有何区别呢？主要看市场活跃程度。市场越活跃，你建成之后的房子就越容易卖出去。翻建能否快速产生利润的标准就在于售房的速度。 第二步：设计阶段 购买好地皮或者旧宅后，接下来就到了新屋的设计阶段。你需要请一家建筑设计公司为新屋设计蓝图。你要将你的理想中的房屋明确无误地告诉对方，如果你有中意的房子，你也可以向设计该房子的设计师购买图纸（套图），或者让设计公司参照设计出来。 设计的过程中，要不断地修改。你要考虑各个方面的因素，总而言之就是协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计，是完成整个工程的一半，这是事无巨细过程：从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理，到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节，卫浴厨房设备的选择，科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦，要知道二次装修的代价不仅是金钱上的，更是精力上的一种折磨。 第三步：政府申请阶段 接下来的程序就是需要将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。安省和市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。如省政府有“Planning Act”，明确了土地用途。市政府如City of Toronto、Town of Markham均有相应的Planning Department和Building Department，依据Master Planning Act、Zoning Bylaws、Ontario Building Code等法规进行管理。 那么如何知道该地区的规划情况？在Master Planning Act和Zoning Bylaws这些公开资料里面，都可以查得到。这些资料在政府部门可以买到，或者请专业人士帮助进行查询。 翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难，主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。如果一条街道上的很多老住房都已改造成Professional Office，那么买下某一住宅改做Office则较为容易。如果整条街道都是住宅，那么改建为零售店就相对困难得多。 另外，即使整条街上很多住宅都已改做Professional Office，也不可以未经报批，直接把住宅改成Office。房屋改造应取得Building Permit。例如把一处住宅改做牙医诊所，应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行OBC（Ontario Building Code）Upgrade，政府会派人进行消防和卫生检查。 还有，也有些人买了连着2到3块（甚至更多）的沿街大地块旧宅，希望推倒新建Townhouse，如果所在街道已经有类似的建设，那么申请将会简单很多，如果你是第一家，那么，你的工作量将会大很多。 即使用途不发生改变，翻建住宅也需符合Zoning Bylaws的规定，也要到Building Department取得Building Permit的报批。另外，在自己的地块范围内，也不能翻建成任意大小的住房。因为Zoning Bylaws已经明确规定出了每个地块的Density（容积率）、Setback（退红线距离）和Height（高度）。如果要发生改变，则需申请Minor Variance。 向政府相关部门申请翻建旧屋，是一个比较细节的过程，需要涉及到和政府有关人员的沟通交流，而且每个地区、每个房子都具有独特性，因此最好请专业人士进行评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建，以为要等到Closing以后才可以申请报批，浪费了很多时间。事实上，不必等到Closing，请原房主开具授权证明，持该Authorization即可去办理相关手续。 第四步：选择合适的建商 在等待政府部门批复的时间里面，可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后，就可以让建筑商着手安排施工事项。当然你可以选择自己动手，但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣，否则还是选择一个放心的建筑商。 为了建造出理想中的新房，投资者必须向选定的建筑商提出一大堆的问题。他们建造出的房子与众不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技术成分、房子的能源效果如何、造屋的价格里面是否包含了能源设施方面的预算、房间的空气质量如何、房子的建筑是否能通过加拿大政府和有关公用事业公司的审核、房屋是否可以通过由有独立执照专家的评估。 单单与一家的建筑商联系是不够的，最好多联系几家进行比较，所谓不怕不识货，就怕货比货。投资者还可以到建筑商现有的建筑现场看看，了解建筑商的水平和实力。以下几点可以协助投资者选择建筑商： （1）可以查询到他们有没有为一座新房子下一个保证的订单（New Home Warranty）？ （2）它在完工后，后续的系统工程还包括了哪些内容？ （3）这家公司已经建立了多长的时间，它完成了多少开发的建筑。 （4）你也能在“更好生意机构处”（Better Business Bureau）那里查到是否有对这家公司的投诉。 以上这些信息将确保您能找到一家负责任的公司并得到一座高质量有保证的新房子。 […]