纳奈莫房地产公司

大维多利亚地区有相当数量多户房屋出租单位尚未竣工，空置率接近零。（资料图片） 地产代理机构发表今年第二季市况报告，指大维多利亚地区的多户房屋市场，出租用单位需求仍然强劲，空置率出现历史性低水平，而持续低存量推动平均租金上升，现时达到前所未见的水平。 由Colliers发表的报告指，现时市场动态”高需求、低存量”，加上于主要市场上欠缺质优柏文资产挂牌，这都吸引着投资者进入市场。 报告称，有相当数量新的出租用多户房屋单位尚未完成，造成区内出租率极高，空置率接近零。据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的数据显示，大维多利亚的空置率持续只有0.7%水平，出现该历史性低水平的原因之一是失业率属历史性低，预测今年只有4.3%，为全国最低地区。 预测职位增加理由之一是，料在新民主党领导下，政府工有增长；还有来自有显着增长的科技业对人才有持续需求、有不少并属年轻的人口迁入区内来自国内外的学生入读区内三间专上学院及大学。其他原因包括对首次置业人士的按揭条件被收紧，而置业成本不断上升，这使租屋人士较倾向继续租屋。 据CMHC去年的报告显示，大维地区截至去年第四季的市场月租，一房需988元，两房为1288元，三房需1568元。 Colliers的报告续指，低陆平原的出租用单位需求强劲但欠缺供应，这使不少投资者转移到大维区内。价值逾100万元，为出租需而建的单位，其成交金额总值达2580万元。不过，区内两个新建项目，一共提供356个出租单位，但相关交易暂未披露，因此代理公司估计最后销售总额会轻易超过去年同期的1.08亿元。 报告提到，根据卑诗非牟利房屋协会的估计，大维多利亚需要约6200个可负担出租柏文单位去满足年收入5.5万元住户的需求；在2038年之前，这类别的出租房屋需求会增长至逾3.4万间。

一名租客偷偷将自己租住的公寓摆上了Airbnb转租，在被房东发现后告上法庭。法庭判决该租客赔偿房东近4000加元，以补偿对公寓地板、厨房、及卫生间的损害。 据报道，这名租客在Airbnb上将公寓转租给数以百计的短期住客。而这些租客对公寓的诸多设施造成了损坏。 但直到去年，房东才发现，这名与自己签约的租客从来没有搬进过公寓，而是将其转租给来自于各地的旅行者们，就像一家小型酒店一样。 这名租客的Airbnb运营还十分“上心”，甚至安排了专业人士来到公寓每日做清洁。根据加拿大法律，利用非盈利性住房从事盈利性行为是一项严重的欺诈罪行。 然而，对于房东来说，取证并证明租客的违法行为十分困难。本案的房东对媒体表示，自己花了上千加元去驱逐这样一个租客。 这样的转租Airbnb行为并不罕见，但是，由于目前的法律更加倾向于保护租客，房东的权益很难得到维护。曾经还有租客在Airbnb上称在房屋内吸食大麻没有问题，但根据大厦的管理条例，这并不可行。 而这样的赔偿案例十分罕见，对于多数的案例，裁判官能做的，仅仅是强制租客不再使用Airbnb出租房屋。

近年多伦多房价疯涨，租金涨势也吓人，迫使许多人要么搬离，要么远迁至周边城市，要么屈就买公寓。其中有些人，干脆把家安在船上。 Donna Creighton是多伦多一位退休的小学教师，在北约克有一座镇屋，但她的退休金收入有限，但不断上涨的生活成本迫使她要再找一份工作才能勉强付得起房贷。 Creighton说，退休后的收入急剧下降，所以要缩减开支。她偶然间看到一个出售船屋的广告。 就这样，在没有任何经验的情况下，Creighton住到了船上——成为GTA地区大约150个永久居住在船上的家庭之一。 从此，士嘉堡的Bluffers Park Marina成为了她的家。夏季，她每月的花费在$850，冬季每月$950。每年还要支付$700保险费。 根据最新数据显示，在多伦多一间两居室每月花费在$2930左右，远高于船屋的花费，而且船屋还并不需要交物业税。 然而，Creighton并不是唯一一个为了生活得更实惠而放弃传统生活方式的人。 Nuttall Sloane一家住在一条47英尺长的两居室铁船里，船屋每月花费大约2,000元。夏天铁船停泊在多伦多岛码头，冬季停泊在湖滨。 Sloane和丈夫已经习惯了船上的生活。他们曾乘高桅帆船和拖船到各处冒险，并计划带儿子环游世界。 水上生活虽便宜，好处也多，但也有诸多不便之处。 船上空间有限，喜欢存储物品的家庭可能无法适应。邻居家近在几呎，对喜欢清静、隐密居家的家庭是个挑战；冬天要安装水上搅动设备，防止水面结冰损坏船只；每个船只供电有限，经常因用电负荷太大导致断电。 Sloane，有些时候还是挺难的，特别是你对驾船还不熟悉的时候。因为一旦出现问题，都是急迫需要解决的问题。 Sloane继续说，有些人一两年后就厌倦了，有些人则会享受这种生活。 Creighton对这一点深感认同。她半开玩笑说，解决问题成为生活的一部分，需要大家一起努力，要不然船可能就会沉了。 尽管存在种种困难，Sloane夫妇和Creighton都不想放弃船上的生活。 Nuttalll说 ，在船上，他们过的生活属于极简主义。Sloane则表示，他们给儿子船上的生活体验比传统的公寓生活更有价值。

据Huffpost报道。如今，许多加拿大购房者都在观望，猜测今年房屋销售放缓是否意味着未来房价会下跌。 蒙特利尔银行(BMO)经济学家的建议是，别指望。加拿大人口增长已经加速，这意味着房地产市场面临上行压力，并且利率可能高于预期。 在周四发布的一份分析报告中，经济学家Doug Porter和Robert Kavcic指出，加拿大的人口在今年第二季度超过了3700万，过去一年里增长了约506,000。 这是加拿大自1991年以来人口最快的增长百分比，使加拿大成为七国集团中人口增长最快的国家。 这些数字正在打破记录。加拿大统计局在上个月的一份报告中指出：“加拿大人口花了两年零两个月从3600万增加到超过3700万。” “是迄今为止观察到的如此大增幅所花费的最短时间。” 国际移民占增长的最大份额。BMO经济学家发现，2017年有380,000人移居加拿大。 很大程度上这是政策的结果。为了抵消加拿大人口老龄化的影响，联邦自由党政府在2016年将移民目标提高到每年约30万人，此前多年都是每年25万人。到2020年，移民数量目标将增加到340,000。 BMO的Kavcic表示，近年来多伦多和温哥华地区的房价大幅上涨虽然不全是人口增长的结果，但也是其中一大因素。 Kavcic说，如今新房建设处于较高水平，但鉴于人口增长，建设的高水平可能是恰当的。这种增长将继续支撑房地产市场。 加拿大房屋销售在今年上半年开始跳水——6月份与去年同期相比下降了10.7% 。但Kavcic表示，这是由于新的更严格的抵押贷款规则在年初生效，以及利率上升。 他告诉HuffPost加拿大说：“销售和价格活动趋热甚至超出了人口基本面所能达到的水平，现在我们看到了市场调整的反应。” 但“我们认为销售将趋于稳定，事实上，在大多伦多地区已经稳定下来。” 　　更高的抵押贷款利率？ 对抵押贷款借款人来说，这种趋势可不妙。人口增长加快会增加一个国家的经济潜力，从而导致通货膨胀率上升，进而导致利率上升。 简单地说，不要指望在不久的将来房地产泡沫破灭——但也不要指望抵押贷款利率下降。

《经济学人》公布最新全球楼价数据，指温哥华楼价被严重高估。（资料图片） 《经济学人》杂志近日公布最新全球楼价数据，按照当地市民收入计算全球22个主要城市的楼价被高估比率，结果显示温哥华楼价被高估65%，在众多城市中排名第五，次于香港、新西兰奥克兰、巴黎及比利时布鲁塞尔。若按国家层面排名，加拿大的楼价高估比率是全球第三高，达56%，仅次于新西兰和澳洲。 《经济学人》自1970年代以来一直都有发表全球20个国家的楼价数据。最新公布的数据显示，温哥华楼价在过去一年上升12.3%，在过去五年上升60.4%；按照当地房地产实际价格和长远税后家庭收入中位数计算，温哥华楼价的被高估比率高达65%。 香港楼价的被高估比率最高，达到94%，然而在过去五年的39.3%的楼价升幅不及温市高。奥克兰楼价被高估程度为75%，在过去五年的楼价升幅高达56.4%；巴黎楼价的被高估比率也有70%，然而在过去五年的楼价升幅只有6.3%。布鲁塞尔的楼价被高估率则有67%，在过去五年的楼价升幅为18.9%。22个城市中只有少部分的楼价被低估，当中包括东京(-8%)和新加坡(-3%)。 外国买家在各地被认为是导致楼价被高估的成因。新西兰政府就刚在本星期二(8月14日)确认将会推出禁止外国公民(澳洲及新加坡公民除外)购买二手楼的措施。卑诗省目前设有外国买家税作为遏制楼价过度升幅的措施。

地产经纪分析，除了外国买家税税率调高至20%，人民币汇率下跌及中国政府的外汇管制也是令本地外国买家减少的原因。 楼价愈高地区 打击愈大 地产经纪刘毅表示，省府把外国买家物业转移税调高至20%的高水平，足以令海外投资者却步，决定放弃大温地区甚至卑诗省，改往魁省投资置业，认为这情况会损害本省的经济发展。他又认为20%的税率实在太高，不会被市场消化，除非出现政党轮替，否则难以看到转机。 刘毅又说，楼价愈高的地区所受的打击愈大，以地区而言，他认为温哥华西区的豪宅市场是重灾区，又指由于现时一些优质地段的柏文楼价已经破百万，所以无论是独立屋、城市屋还是柏文市场，都会令外国买家退步。 地产经纪苏娴雅则认为，除了高税率外，人民币汇率下跌加上中国政府的外汇管制措施，都是导致外国买家减少的原因，她亦认同列治文市的变化明显，她亦发现来自外地的客人都只看不买，甚至视看房为旅游行程之一。她又说，伊朗投资者之前活跃于高贵林地产市场，大举入市，但伊朗汇率近年急挫，投资者已减少许多，这也是高贵林的外国买家比率显着下跌的原因之一。虽然如此，但她认为目前的楼市状况较以前健康。 苏娴雅又透露，一些中国买家为了绕过当地政府的外汇管制，与卖方私下定协议，表面上把230万元的房屋减至200万元成交，余下的30万元则透过中国国内汇款，转到卖家在当地的银行户口中。