纳奈莫房地产公司

无论何种类型的建筑合同都需要规定建筑标准以及工程的时间限制。与建筑标准相关的规定大致有两类。第一类规定承包商与房主在建筑标准方面的权利和义务；第二类则是建筑的具体技术标准。 建筑标准与质量的制定 常见的条款包括：承包商必须按照合同中规定的建筑标准进行施工；如果发生偏差，承包商有义务修正；如果要修改建筑标准，承包商和房主必须以书面方式确定修改的内容；施工必须符合所有有关的法律法规以及行业规范等等。一般出现在建筑合同的正文。 有些合同还会规定房主有权雇用监理或者顾问来监督工程的质量，这样一旦发现施工不符合建筑合同规定的技术标准，房主可以立即以书面形式通知承包商要求整改。 建筑的技术标准则往往以附件的形式附在建筑合同的后面。规定技术标准文件包括设计图纸、标准列表、具体问题上的特殊约定，等等。建筑合同正文中会列出这些标准文件的名称，并规定这些文件是建筑合同的一个部分，对双方有约束力。 房主需要确保建筑合同对技术标准的规定清晰、明确、可行。建筑的某些方面，例如房屋的内部结构，因为有比较硬性的行业标准，所以需要特别规定的技术标准相对较少。因此，房主需要特别注意的是硬性标准作用较小，标准弹性较大的方面。 例如，房主要确保建筑图纸所体现的房屋建构的确符合自己的希望。再例如，在房屋外墙的装饰材料上面，需要明确规定材料的规格。在外墙装饰材料上的选择很多，而不同选择之间，价值差别很大，如果没有明确的规定，承包商完全可以选择最廉价的材料。又例如，在厨房设备、卫浴设施，以及内部墙面和地面装修材料上，由于同样存在选择很多、不同选择差异很大的情况，也需要规定明确的技术标准。 如果房主对于设定相关的技术标准没有足够的经验，最好寻求专业的帮助。例如，寻求工程师、专业的监理人员，或者估价师(Quantity Surveyor)的帮助。规定技术标准的文字应该尽可能地清楚明确。比如：关于锅炉的技术标准至少应该规定容积和功率。如果需要，还可以规定具体的品牌、型号。 如果有些材料和设备的选用需要在建筑合同签订以后进行，建筑合同中可以设定大致的技术标准，并规定承包商必须在合同规定的技术标准范围之内，和房主共同敲定将要使用的材料或者设备。 建筑合同可以规定承包商必须向房主提供材料或设备的样本，而房主有权在规定的期限内以书面形式确定其选择。承包商提供的样本，以及房主做出的书面选择，都应该作为合同的组成部分。 工程时间的制定 除了希望房屋建筑能够按量地完成，房主也希望整个建筑工程能够按时完成。因此，建筑合同都会设定工程的时间限制。此类规定也分为两类。一类是房主和承包商在工程时间限制方面的权利和义务；另一类是具体的时间表。 时间表的规定相对简单。往往以市政府颁发建筑许可证的日期作为起点，规定在多长时间以内，完成哪一步的工程，例如：地基、屋架、房屋封顶、以及拿到最终的居住许可证，等等。房主可以寻求专业人员的协助来确定合理的时间表。一般来说，建造独立屋，从颁发建筑许可证开始，到获得居住许可证，一般要经历6到8个月。 关于房主和承包商在工程时间限制方面的权利和义务的规定，最常见的有：由于房主的原因造成延迟的，工期顺延；由于法院或其他政府机构的指令造成的延迟，除非这些指令是由于承包商的责任造成的，工期也会顺延；如果发生其他的情形造成延误，而此类情形并非在承包商的控制之下，例如：火灾、非常恶劣的天气状况等等，工期也会适当顺延。 合同中还可以规定，在上述情况发生的若干天之内，承包商应该以书面形式向房主做出通知，并说明延迟的原因。这样，房主可以及时决定是否同意延长工期，或者指令承包商重新开工。 建筑合同有时还规定，如果出现延迟，而承包商不能免责的，承包商就要按照合同的规定向房主做出赔偿。一般规定，延迟多少天，相应的赔偿金额是多少。 这里要特别注意的是：赔偿金额的设定，应该合理地反映房主因延误所可能遭受的损失。例如：房主原来的住房是租住的，由于延误，房主不得不续租，并额外支付租金。这种情况下，额外的租金支出就是房主的损失。 假设合同规定的延迟赔偿金额明显与房主可能遭受的损失无关，就可能被认定为罚金，而法庭可能拒绝认可民事合同中对罚金的规定。 最后，如果承包商在建筑合同签署之后、施工过程之中，要求修改建筑标准，或者延长工期，房主需要谨慎。这些改动往往是对房主不利的，而房主没有义务同意对自己不利的改动。另一方面，在特定情况下，这些改动也可能是合理的。如果没有把握，房主最好先寻求专业人士的意见，再做决定。

在严寒的冬天，最易发现屋顶有漏水问题，加上偶尔有大风吹袭，对屋顶的损坏最大，旧屋顶漏水现在已经被看做是加拿大房屋最普遍的问题了！ 在严寒的冬天，最易发现屋顶有漏水问题，加上偶尔有大风吹袭，对屋顶的损坏最大，旧屋顶漏水现在已经被看做是加拿大房屋最普遍的问题了！但在雨季时并不能更换新屋顶，最多只可以临时修补，不会让漏水继续或出现更差的情况。所以在春天来临，天气好转时，就要开始准备修补或更换屋顶，这是最好的时机。加拿大屋顶一般的更换年限是15年，如果你的屋顶已经相当残旧或年纪超过15年，甚至是20年，那么更换屋顶就势在必行了！ 更换屋顶最重要是知道你自已的屋顶是用什么材料。不同斜度的屋顶使用的是不同的屋顶材料。例如斜屋顶最常用的是木片、沥青（或玻璃纤维）片。而低斜度屋顶常见是用沙石沥青屋顶、焊接式大块沥青片（Torched on Roll Roofing），或铝金属等。每种材料都有自己的特性和优劣的地方。但最重要是使用是否适当，斜屋顶的材料不能使用在低斜度的屋顶，反之亦然。打个比方，如果低斜度的屋顶用错了沥青（或玻璃纤维）片，就会大大增加漏水的机会。 此外，增加屋顶的通风系统也是非常重要，很多旧屋顶由于通风不足够，引起发霉和漏水等问题。所以更换屋顶时要特别要求加强通风！ 如果要修补屋顶，最重要是知道在哪里出现问题。当然在天气好的日子，走上屋顶检查是最好的方法，但是，如果屋顶太高或太倾斜，不可能自己走上去，可以在下雨的时候走上阁楼（Attic）内，找出在哪里漏水？然后在漏水的地方做一个记号，方便日后在屋顶容易修补。需要注意的是，最容易出现问题的地方往往是屋顶有凸出的地方，通气口（AirVant）、水管的气口（Ventstack）、烟囱（Chimney）等的地方。当然，被大风吹走或严重老化的地方，也是需要留意和修补的！ 另外随小编一起来看看夏季房屋保养的其他注意事项： 五月/六月 1. 开放户外水管的连接处 2. 清洁窗户、纱窗及其金属器件；再安上纱窗 3. 检查所有的进气口和排气口没有散落的碎片 4. 清洁排油烟机的过滤网 5. 在夏天如果您开着窗户的话，请关闭您的热回收换气机（如果您几乎关闭所有的窗户的话，就让它保持运行） 6. 在您的院子里着手春季绿化 七月/八月 1. 如果您的地下室潮湿的话，请使用除湿机 2. 如果您有空调的话，请清洁空气处理单元内的过滤网 3. 检查外部装修和木料是否老化变质 4. 检查窗户和通往车库的门周围的嵌缝和阻挡风雨的封条 5. 检查您地下室地面的污水槽，如果需要的话用水填充 6. 检修您的取暖炉或供暖系统。

想卖房吗?房屋也要扮靓靓才行！简单改动摆设，旧屋装扮变新屋！ “人要衣装，佛要金装。”虽然说外表不是绝对，但第一印象绝对重要。 想卖房吗?同样道理，房屋也要扮靓靓才行！ 不需要伤筋动骨，简单改动摆设，让人看着欢喜说不定因此销出更快。 旧屋新装扮靓靓 Home Staging，旧屋新装，专指将预售的房屋做重新装饰处理的动作，不论是在空屋里设计摆设，或是在预售二手屋里作装饰变动，这些都属于Home Staging的一种。而整个宗旨在于以有限的预算，将预售的房产装潢作改动，让内部设计看起来更利于销售。 “房屋重新装潢并不是要完全改变整个房子。”Envious Design Inc.的负责人兼设计师Enjy Fouad解释，“而是在预售房屋里，重新设计家居摆设，以设计师的专业，来打造对买家而言相对良好的第一印象，藉此提高购屋的意愿。” “第一印象很重要，买家在决定是否亲临看房时，大多取决于网路上的图片。”Enjy解释，”当卖家在卖房时，其实是在销售一种特有的生活方式给下个 买主;营造出良好的生活氛围会让房屋的销售潜力增加。为此，买家必须摆脱原本自己在屋里的生活痕迹，将自己的房子当作是商品来打造，让它在竞争中脱颖而 出。” 至于设计风格，她补充，“风格要保持简约和舒适，要了解的是买家在看屋时，可说是没有能力想象屋子‘未来’的样子，他们能看到的是眼前的景象，这就是为什么旧屋新装在售屋扮演了一项重要的步骤。” “换句话说，旧屋新装是一种除去个人化风格的重新装潢。”Enjy表示。 概念功能皆不同 别把旧屋新装想成装潢新屋！两者不但在出发点上不同，在花费上也有一定的差别。 装潢通常是购入物业的业主自己要进驻的情况下所需要的屋内设计，装潢的风格就完全依屋主想要的来作为依据，变动、设计的范围也大，当然所需花费相对 来说也较多;而旧屋新装完全是为待售的屋业进行设计，不作大型的变动，还可以利用现有的家具、装饰来作改动，收费较低，并不带个人风格。 “我会利用屋里现有的装饰品和家具。”Enjy表示，“这些不是大工程，不像装潢，有时还要打掉整面墙作为调整，旧屋新装是着重在改善屋里氛围。有 些情况下你本来的家具或用品是不需要搬走，例如将卧室床单换一套、旧屋墙壁漆上新的颜色，或是挂上几幅装饰用的艺术画，去除掉多余家居用品，经过清洁整 理、家具重新摆放，整个空间的气息会截然不同。” “有些厉害的设计师，甚至可以在只使用原有家具的情况下重新布置，一毛钱都不花！”她笑着说。 “如果是待售空屋，”她又说，“可以租用家具布置，售出之后家具归还即可。这样的花费绝对不比装潢来得高，又能为房屋带来生气，提高销售机率、减少待售时间，算一算，这其实是很好的作法和投资。” 赏心悦目更好卖 “旧屋新装起源且风行于北美，但最近几年我接触到愈来愈多华人客户。”Enjy表示：“我觉得目前更多人了解到旧屋新装的重要性;许多大型房地产公司会将旧屋新装列入售屋连带的服务之一，在温哥华也有许多像我一样旧屋新装公司或私人设计师可以选择。” “好看的东西必定引人注目。”她说，“就我公司顾客的例子，经过旧屋新装后的物业确实比其他没有修饰过的房子卖得快;在某些情况下，最后成交售价可能比卖家预期的还要好。” 当然，影响物业售出的时间和价格有很多因素，旧屋新装不代表产业售出的时间一定快、价格一定好，但确实扮演着重要的角色。大家买东西时都喜欢看起来漂亮的，更何况是买房呢！

对于大温哥华地区，人们最直观的感受是到处公园绿地，家家户户的花园争奇斗艳，不愧为一座鸟语花香的美丽城市。 对于大温哥华地区，人们最直观的感受是到处公园绿地，家家户户的花园争奇斗艳，不愧为一座鸟语花香的美丽城市。殊不知，这是历届政府和多少代大温人共同努力的结果，从政府层面出台各种措施，严格保护这片土地上的一草一木；从市民角度，人人爱惜环境，从自家做起，不滥伐树木，这才赢得“世界最宜居城市”的美名。作为独立屋业主，更须具备必要的法律意识，意识到生长在自家院子里的树木不一定是“私有”，即便因各种原因需砍树，也一定要遵循法律条文照章办事。 2010年年末，温哥华西区Point Grey一豪宅业主因擅自砍伐自家庭院里的树木而吃到市府3.2万元巨额罚单。这位先生（Arran Stephens）还颇有来头，开创并拥有北美著名有机食品品牌Natural Path。 这年10月他豪掷500多万，买下Point Grey二街一处大宅。看到院子一番颓败景象，有的树木已接近枯朽，就请人来把树放倒，准备重新规划，但不曾想他的举动引来邻居举报，11月就收到罚单。 其实Arran Stephens当时就是太心急，想快点把家收拾停当，或是不懂这方面的法律常识。有关专家评价：如果走正常的申报手续，他绝不至于陷入如此窘境。 这一事件立刻成为街头巷尾热议话题，也着实给独立屋业主们免费上了一堂普法课：在温哥华砍自家的树，若不经申请，后果真的很严重。 温哥华修改《树木保护附例》，令砍树愈加不易 换作今天，Arran Stephens这位大慈善家，著名工商人士恐怕要支付更多的真金白银，因为温哥华议会刚在本月（2014年4月）16日通过一项市政附例修正案，明令限制私有物业主擅自砍伐树木。此前，温哥华居民还有每年砍掉自家院内一棵树的自主权，但此次《树木保护法》的修订，规定市民今后凡须砍树，必先提交专业园艺师的报告并提出申请许可，获批后方可进行下一个步骤。 关于申请范围，限定极其严格。修订案明确，只有在下列情况下才可申请砍伐树木：在修剪无效的前提下，树木距离建筑太近或干扰到地下水管系统或电线，再有就是遭遇天灾或自然枯死。 十多年间温哥华少了2.3万棵树，多由人为砍伐造成 促使温哥华市府修改附例的一份报告显示，自1996年温哥华共计损失了约23,000棵树木，其中大部分来自于私人物业，且是人为砍伐（即非正常死亡）。市府公园管理处经理Malcolm Bromley表示，这直接导致树木覆盖率的降低，1996年这一数字还在22.5%，直降到今日的18%，这与温哥华绿色城市定位极为不符。 “要恢复到1996年的水平，至少需要40年时间，” Malcolm Bromley承认，“我们的城市不能一边在种树，一边私有物业主却在伐木，更何况被砍伐的还是多为茂盛健康的。” “虽然有规定，一木换一木，即移走一棵树，须种植一棵，但从天空俯视，植被状况还是有所改变，市府对此非常在意。” CWMM Consulting Engineers的景观建筑师Judith Blake Reeve指出，有的业主种树时多欠考虑，树木种下后又不喜欢了，就想着砍倒，对于植物而言，这无异于宣布“死刑”。 “再有，”Judith Blake Reeve接着表示说，“以前，卑诗物业内多种植大型树木，如Douglas firs, cedar等，但现在人们的审美趣味已有所改变，小型开花落叶植物大行其道，这或由于大温冬季阴天较多，人们不希望树木遮挡自然光的缘故。” 植被，温哥华“全球最绿色城市”发展重要组成部分 进入二十一世纪，为了打造2020年全球最绿色城市，温哥华市府颁布了《最绿城市快速启动指南》，提出到2020年，将温室排放量减少33%，居民都居住在绿色环境里，5分钟步行距离之内，就可享有公园、海滩、草坪等自然环境，在市区还要额外种植15万棵树木。 温哥华市长罗品信多次表示，在房屋开发力度和密度加大之情形下，要实现这样的目标实际上是一个非常大的挑战，我们要在高楼大厦间为民居留下绿地，营建公园。但是不管有多难，为了保护我们的生活质量，以及我们未来子孙后代的生活质量，这样的措施还是必须要实施的。 砍树前，务必先读懂法律条文 虽然加拿大以“绿色环境”享誉世界，国家和各个相关机构对于保护环境不遗余力，甚至制定非常细化的条文，保护土地上的一草一木，但这并不意味着在私人领地内对于自家的花草树木，业主完全不享有自主权利，但主张权利，一定要得法，依法行事。 温哥华《树木保护法》规定，直径超过20厘米（8英寸），周长约64厘米（25英寸）以上，离地高度超1.4米（4英尺6寸）的树木砍伐，就需要向市府申请，获批后方可行动。 如遇独立屋翻盖或推倒重建，原来庭院里种植的树木仍须保留，施工期间须妥善加以保护。如有需要，邻居家的和街道上的树木也要采取相应保护措施。申请施工许可证时，需附上一份《树木师报告》。 按章办事，通晓砍树的申请手续与渠道 这里《房产周刊》提醒大家，如有充足的砍伐理由，一定要走正规程序。先量好树木的尺寸，若符合砍伐规定，就要填写一份“Applicantion to Injure or Destory Trees”申请表格，然后连同证明文件（通常是《树木师报告》）和所需费用一并提交。手续齐备后，有关部门（Urban Forestry）会指派专人到现场勘察并进行评估，这期间，还有可能在同一社区张贴告示，收集民意，整个审批手续大约需时30-45日，获得的《Undertaking and Release》许可政有效期为12个月，即在12个月内要把该砍的树木砍掉。 有个别华裔屋主怕麻烦或为了省钱，不愿走正常程序，就自己动手砍树，在原树坑再种上一棵小树，以为这样做可以神不知鬼不觉，蒙混过关，但殊不知这样的做法极有可能给自己招致大祸，完全得不偿失。理由有三：一，被邻居举报的可能性极大；二，被追查时市府掌握充足的砍伐证据（航拍照片）；三，一旦被证属实，砍伐者面临轻则罚款，重则被追查刑事罪责的险境。 之前媒体曾有报道，素里市的一名开发商因砍伐项目周边14棵树木被罚款16万元。该市长Dianne Watts表示：市府向行为人判处每棵树1万多元的重罚，以作警示，私伐滥砍这样的行为在素里是绝对不能接受的。 再说回本文开头Point Grey的豪宅业主Arran Stephens，为自己一时糊涂不仅上缴3万多元罚款，还在事发后种植了29棵果树，19棵非果树，后院栽种78棵蓝莓数和70棵杉木做后院墙围才算了事，花园虽可心，却代价不菲。

在加拿大，越来越多的人开始买地建房。在大温地区100多家建商中，如何选择可信、可靠、有能力的建商，是一门不小的学问。如果您计划自己建房，建议从以下三个方面来考察建商的实力：建筑质量、成本控制、如期完工。 建筑质量 一幢房屋需要综合考虑设计、材料和工艺。设计和建造通常都交给建商，所以设计好坏也直接影响建商的成绩。设计既包括外观设计和室内设计，也包括空间设计和布局设计。材料的质量很大程度上取决于建屋预算，评估一幢新建房屋所用材料的好坏，必须和预算放在一起分析，就需要用有限的预算购买最合适的材料，这是建商必须承担的责任。 相对来说，工艺是最容易判断好坏的，因此很多人在评估一项建屋工程的成绩时，往往把工艺放在第一位。大多数人只把表面上看到的工艺（比如内部装璜中的细木工艺）作为评估的决定因素，这就犯了以偏概全的通病。 成本控制 建屋是一项巨额投资，不少人要用上毕生的积蓄，或背上沉重的债务。如果工程出现大量超支，业主可能会陷入财政困境，导致生活上十分被动。因此，建屋成本必须严格控制，这也是建商的重要职责。 如期完工 每项工程都有时间要求。如果不能如期完工，就会给业主带来不便，甚至造成经济损失。实力较强的建商对时间的把握能力同样较强，即使在工程进行中出现某些没有预料到的困难，也能顺利解决，不至延误整体工期。