房产知识 – Page 15 – 纳奈莫房地产公司

Julie Liang Posted in 房产知识

捡了大便宜，这房子好便宜啊，等会，什么是移动屋（mobile home）？？

这是老生常谈，但不得不承认，找一位专业的好经纪帮着看房子确实是一个明智的选择。毕竟，地产是一个专门行业，房产经纪的专业知识丰富度和经验会帮你省下很多时间，并且解决很多后顾问题。 – 温哥华岛Nanaimo持牌地产经纪 Julie Liang说最近很多朋友发现了Nanaimo的投资价值，想用一些闲散的资金来投资一些房产，Julie认为，这是一个好意识，所谓投资就是把不动的钱变成活动的钱，但是往往因为专业知识的不足，差点把移动屋当成独立屋来买。像下面图中的房子两室一卫，还是大学周围，看上去性价比很高。图1.1 案例房源位置这是误区！为了避免更多的朋友进入这个误区，温哥华岛专业地产经纪梁晓(Julie Liang)以案例的形式为大家解答一下这两种房屋的区别。案例有位客户有自己浏览房源的习惯，某天忽然联系Julie，说她发现了一个性价比很高的房子，就在大学附近，地址是1052 Preston Drive， Julie也有点纳闷，天天为大批客户找房，看房，自己竟然没有发现这么好的房子，于是Julie搜索到了这个房子，话不多说，先看房源图图1.2 案例房源图片浏览价格只有$129900, 价格很优惠，而且乍一看（单纯从图上看），这怎么看怎么就是一个独立的house，但是仔细看它的房屋类型却不是single family，而是mobile home（Julie的看房习惯是先看位置，再看房源信息，类型，价格等，直接浏览图片往往不是Julie看房的第一步）！图1.3 案例房源信息此时，Julie 意识到这位客户可能陷入了独立屋与移动屋的概念误区。这样很危险，其实很多客户在自己做房源搜索时，可能只是浏览图片，而忽略了详细的房屋信息，诚然，图片简单直观，但是仔细读取房源信息更是关键，在房屋类型中，mobile home和独立屋是有很大的区别的。区别何在？独立屋 (Single house) 当我们大多数人在谈论一个房子的时候，我们一般指的是一个独立式的独栋住宅。图1.4 Single Family 还有一种是复式的房子，也就是一个独立的结构，是一个整体存在，但确分为两个相连的单户单位，也就是两家人。图1.5 Two Family Home 一个房屋的主要界定特征除了其独立性之外，还有买主所承担的所有权责任问题。房屋所有者本身持有房屋以及该建筑物的土地拥有权，并负责这些地区的所有维护工作，包括草坪和景观维护，绘画，修理和房地产税等。有时候，房屋可能被分配在一个共享空间的社区中，例如游泳池或游乐场。这些房主向房主协会支付费用，房主协会维持共享空间，并可以提供草坪护理，美化环境和安全等服务。房主协会为社区制定了规章制度，有些甚至涉及到房屋的美观。移动屋 (Mobile Home) 顾名思义，移动房屋的明显特色在于它是移动的。移动房屋有时被称为制造房屋（manufactured home）。购买移动房屋类似于购买汽车，你需要缴纳购买税，然而你却拥有仅有的一少部分所有权。与其他形式的住房不同，移动房屋会像汽车一样贬值。打个不太恰当的比方，想象成这个mobile home是一辆汽车，你在路上使用你的这辆汽车（移动房屋），从法律的角度而言，这仅仅就是一辆汽车。但是，如果你定居在一个移动家庭公园（mobile home park），你的移动房屋就变成一个房子。在不同的公园里，土地所有权的处理方式是不一样的：有些公园你必须要购买土地才能呆在这；某些地方，却只可以租赁而不能购买; 还有一些其它地方，你没必要买土地，而是在它们公司购买股份，就像一个公司一样。财产税根据这些差异以各种方式处理。当然，与公寓社区，合作社建筑和联排别墅一样，移动住宅公园也有其居民必须遵守的相关规则。这种移动屋您如果误买了有可能住不进去，因为大多是为老年人提供的。关于mobile home，如果您还有任何疑问，Julie愿意随时帮助你！从即日起, 只要大家加我微信(扫描下方二维码), 预约好时间和房子(如果你还没有确定房子, 我随时准备为您提供适合您的房源), 我带你走起, 免费看房! 我叫梁晓, Julie Liang, 我在这里等你电话： 778-971-0588 更多房源请进入我的房产网站 www.julieliang.ca

Julie Liang Posted in real estate

加拿大史上最严厉的贷款新政将于2018年1月1日正式生效

张爱玲曾经说过，出名要趁早, 最严厉的贷款政策实施之前, 买房真的也许要趁早. – 温哥华岛持牌地产经纪Julie 之前传的沸沸扬扬的加拿大收紧贷款的传闻成了现实, 离2018年也越来越近, 只有一个多月的时间了, Julie真诚地给大家提个醒, 要贷款买房的可真得趁早了，经过利率一次又一次地上调，目前加拿大又再次收紧了住宅房屋贷款，有史以来最严厉的贷款政策将于2018年1月1日正式开始实施，到时候再想贷款买房可就难了. 那到底新政到底是什么样的改变, 又会对我们住房贷款产生怎样的影响呢, Julie为你分析下. 新政中最重要的改变即是“压力测试” 此前，只有首付款在20%以下、购买了贷款保险的借贷人才需要进行压力测试，但在新规下，首付款在20%及以上的且从未购买保险的房贷申请者也必须进行压力测试。什么是贷款保险呢？贷款保险主要是保护贷方，一般为贷款总额的0.6%-4.5%不等。如果未来借贷人无力偿还贷款，贷款保险可以保证放贷方的利益。比如买一般一栋$50万加元的物业，假设首付款$5万加元，借贷人就需要购买$13,950加元的保险才能贷款$45万加元。首付款20%以下的借贷人必须购买贷款保险，从去年开始，凡是购买了贷款保险的借贷人也必须进行压力测试. 实例解析: 下面Julie给举个例子, 帮大家说明一下压力测试对贷款的影响：如果购买价格为40万的房屋，首付8万, 也就是20%，银行贷款32万. 假定五年贷款利率3.39%，月供1579加币，年收入要求是5.8万. 贷款新政压力测试假定利率5.39%，月供1933/月，年收入要求6.9万. 在新政下对收入要求增加了19%. 不过新规不会影响贷款续期（mortgage renewals），新规只对第一次购买物业贷款有效。 TD银行经济师Brian DePratto预测新规实施之后，加拿大购房需求将下降5%-10%，在明年1月生效之前很有可能还会出现短期抢房现象。在上一次压力测试规定实施后的一年间，购买房贷保险的贷款申请下降了4.5%，首付20%以上的房贷申请上升了17.3%。除了压力测试以外，2008年的房贷新规还禁止了“合作房贷（co-lending）”等高风险房贷途径。新规定还将要求放贷人对他们发放的贷款-价值比（loan-to-value ratio）进行更严密的审查，以确保不会发放比房屋基本价值高出太多的抵押贷款。更多有关房产信息请联系：我叫梁晓, Julie Liang, 我在这里等你. 更多房源请进入我的房产网站 www.julieliang.ca 温哥华岛纳奈莫专业持牌地产经纪：梁晓 Julie Liang 电话： 778-971-0588 邮箱：[email protected]

Julie Liang Posted in real estate

讲真, 看房产统计就跟看彩票走势一样! 纳奈莫10月份房产统计报告

你可能不用买房, 因此你也就没有必要读这份报告, 但是即便是一份谈资, 我想花费3分钟也是值得的. – 温哥华岛Nanaimo持牌地产经纪 Julie Liang 如果您已经有中意房源(或是想要找寻好房子), Julie为您预约, 并提供全程免费看房服务! 今天不谈风月, 只谈一谈在过去的一个月当中温哥华岛Nanaimo房屋销售统计情况. 我个人把这个看成彩票走势一样, 虽然不是说看了一定让你中大奖, 又或者说看了不一定买到心中最好的房子, 但是做到了然于心,胸中有丘壑, 确实是一个成熟的购房者心态. 正所谓运筹帷幄之中，决胜千里之外正是这个道理.因此,仔细读取这份报告我认为是十分值得的. 有些朋友一直比较关注最近温哥华岛纳奈莫的房屋市场的情况，下面温哥华岛纳奈莫地产经纪梁晓（Julie Liang ) 整理了最新的统计报告, 现在和大家分享一下。为了更加准确把握这份报告价值，我们从多个角度和多方面对统计结果进行了分析. 10月份的销售情况与去年同期相比图1. 今年10月份与去年10月份的成交对比图例: 红色方块代表今年10月份的销售情况灰色方块代表去年10月份的销售情况分析: 可以看出今年10月份独立屋销售量明显上升，从去年的114套上升到129套，比去年同期增加了13%。公寓销售量也比去年同期上升了9%。独立屋的销售周期也从去年的20天增加到25天。独立屋的平均销售价格从去年的47.3万增涨到51.6万，增长了9%. Julie结论: 尽管价格上涨，但是仍旧没有影响独立屋的销售量。房屋销售量的提高自然也就推进房价的增长，尤其目前市场比较缺货的状况会更进一步推进房价的上扬。纳奈莫10月份各个区域的销售情况：图2. 纳奈莫10月份各个区域的销售量和平均价格分析: Nanaimo北区销售量30套，平均价格69万. Nanaimo南区销售量20套，平均价格38.4万. Nanaimo中区销售量18套，平均价格43.5万. Nanaimo的uplands销售10套，平均价格46.9万. Nanaimo大学区销售8套，平均价格46万 Julie结论: 无可置疑, 现在最活跃区仍然是北区, 价格也是最高的, 但是南区开发也在火热进行, 因此销售量也很可观. 10月份各种类型的房屋销售对比图3. 今年10月份各种类型的房屋的挂牌及销售情况和去年同期的销售的对比分析: 独立屋今年10月份销售129套，去年十月份销售了114，比去年增长了13%；公寓今年十月份销售了38套，去年销售20套，比去年增长了37%；联排屋今年销售了24套，比起去年的17套，增长了41%。土地销售15块比去年同期的7块增长了114%。 Julie结论: 各种类型房屋的销售量总体都明显比去年明显增加，说明目前的纳奈莫房屋市场依旧是蒸蒸日上，前景依旧乐观。 10月份累计销售情况图4. 去年的11月份到今年的10月份的累计平均销售价格和销售量 Julie结论: 可以看出，目前房屋的市场价格仍旧处于上升的趋势。季节性的原因和房屋的缺货使独立屋的销售量从9月份开始降低，这也符合以往的市场规律. 想要关注更多房产信息可以长按下方图片二维码加我微信, 更多房源请关注我们的网站 http://julieliang.ca

Julie Liang Posted in 房产知识

免费预约纳奈莫看房来袭!!

缘分, 你永远无法知道它什么时候, 以什么样的方式来到你身边, 理想中的漂亮房子也是如此，买房也需要缘分. – 温哥华岛持牌地产经纪Julie 最近经常看金星秀, 虽然现在已经停播了, 但是我偶尔会去YouTube上转一转, 因为是一名地产经纪的缘故, 所以对房产的内容格外敏感, 我有听说过刘嘉玲的资产传闻, 但是并没有引起我太多注意, 后来无意中看了这集金星秀才对刘嘉玲近年来为何如此中意房地产行业, 又为何凭此赚的盆满钵盈有了更新的认识. 金星曾经问她, 为什么这么会投资, 刘嘉玲的回答很有意思. 她说, 训练班主任刘老师跟我讲, 你毕业之后将来赚到钱, 千万不要跟人合作做生意,你有钱就买房子. 我无法去判断这句话的动机真实性有多高, 但有一点是确认的, 就是刘嘉玲确实投资了很多房产, 而且大部分都是很成功的. 从这集金星秀中出来, 审视加拿大房产, 然后再聚焦BC省, 温哥华房产市场的繁荣最近几年让人感到不可思议, 即便是政府为了抑制房价, 稳定市场, ,出台了限制外国买家购买本地房屋(防止恶意炒房)的15%的海外买家税(只针对大温地区, 温哥华岛并无此限制), 但依然无法阻止房屋市场前进的步伐, 在温哥华房产市场日渐趋于饱和的今天, 考虑到居住与投资两个方面因素, 温哥华岛已经是无可争议的, 最具投资价值的选择, 这里有着得天独厚的生活环境, 这已经是毋庸置疑的事实; 诚然, 如果资金允许, 投资大温也未必不是一个好的选择, 但是在当前国内转账汇出如此不”景气”的情况下, 进行房产小额投资我认为是一个很明智的选择. 最近下了好多offers, 但是在我意料之外的是, 很多的小额投资房源, 在我要准备发送offers 的时候, 就已经变了SOLD状态, 这让我有点吃惊, 但同时又坚定了我心中温哥华岛地产市场继续走向繁荣的事实. 因此我觉得, 从即日起, 只要大家加我微信(扫描下方二维码), 预约好时间和房子(如果你还没有确定房子, 我随时准备为您提供适合您的房源), 我带你走起, 免费看房! 我叫梁晓, Julie Liang, 我在这里等你. 更多房源请进入我的房产网站 www.julieliang.ca

Julie Liang Posted in 房产知识

在加拿大如何卖生意能避税？卖生意时应该注意哪些事项？

在温哥华岛上有很多朋友几年前办投资移民或者经营生意的，现在想把生意卖掉，那么卖生意需要注意哪些事项呢？如何能避税呢？ 1.卖资产和卖股份的区别首先在卖生意之前，你需要弄清楚什么是公司的资产。公司资产包括两部分：实物资产（有形资产）和无形资产。有形资产包括设备和存货等等；无形资产包括公司的商誉 (goodwill)、商标、客户名单。如果你的生意属于独立经营或合伙经营。那么你卖的是的资产。但对于股份有限公司所经营的生意，一般有两种选择：一是卖它所拥有的资产(Asset); 二是卖股份(Share)。这两者之间到底有什么区别? 首先说说买资产：买卖资产包括有形资产和无形资产。虽然买卖的结果只有一个成交的总价，但最终双方在各自报税时应将这一总价分摊到各具体的资产部分，并且双方在申报时应保持一致性。在税务的处理上也不相同。对买方来说，确定了售价的分配，也就确定了不同资产的成本；对卖方而言，确定了售价，则意味着确定了不同资产的售价与增值。其次谈谈卖股份：卖股份意味着买卖掉公司的一切，包括资产、法律或税务特权，也包括所有债务及其它潜在的问题; 卖资产是卖公司所属的一部分或全部资产。在采用第买卖股份的方式时，双方就不存在总价在不同资产之间分摊的问题，因为买卖的对象是股份，而不是生意的资产。是买卖生意或是买卖公司的选择，对于买卖双方来说，应考虑的因素是多方面的。这里只是提供税务上考虑。从买方角度来说，直接购买资产的主要好处有： 1）买方不用承担卖方公司的债务（包括税务问题）风险，有些债务问题很难查清。特别是税务问题往往是几年以后才爆发。2）买方不用为卖方公司的利润分配问题而操心。3）买方可以选择购买他想要的资产。3）买来的商誉（goodwill）可以折旧扣税。5）公司剩下的未折旧的资产余额，买方买来后可以增加到市场价值，继续折旧。6）生意将来的利润或亏损可以与买方的其它收入或亏损进行平衡（如果只是购买公司股份，公司的利润或亏损将局限在该公司内）。对卖方来说，还有一个重要的考虑因素是，如果他出售公司股份，他有可能享受个人终生$75万资本增值免税的好处。 2.怎样确定你的生意价值你的生意到底值多少钱，主要看它在市场上的表现如何。有几种不同的评估方式来确定一家公司的价值，有以资产为基础的，也有以未来收益为准的，当然，评估的时候并不是只使用一种方法，而会将几种估值方式综合考虑。另外现有的市场趋势以及同类企业的出售价格曲线也是估价中重要的一环。在这里建议去咨询专业的价值评估师(qualified business valuator)。虽然在法律上任何人都可以给出自己的评估价格，但是由专业机构出具的估值单将更容易得到潜在的购买者的认可，并为你节省后续可能出现的法律麻烦。“法院的一些案例已经使人们认识到有资质的公司估价师提供的证据与没有相应能力和教育程度的人提供的证据的差异”。在加拿大，专业的公司估价师可以在加拿大特许业务估价师协会(Canadian Institute of Chartered Business Valuators)找到。 3.出售前确保你的生意运作良好在你卖生意的时候要特别小心，别让一些细节毁掉你的交易。你需要花更多时间和精力将你的生意保持在最佳状态。就像卖房子一样，都希望潜在的买家一进来就对他看到的房子有好感。所以，无论你在这个阶段能赚到多少钱，你都需要确保你的业务记录良好，库存和维护井然有序，因为人们愿意花多一点的钱买一个看起来管理有序的企业。另外你还需要尽量减少公司的负债，解决任何纠纷和诉讼，确保按时交税。 4. 卖生意要寻找专业人士帮助实际上卖掉一个生意一个比卖掉一个房子还要复杂。除了提供必要的专业知识来引导你完成所有步骤，还需要一个具有更多销售渠道和信息源的专业人士还能帮你进行推销，并且帮助你保持冷静和客观。找一个专业的评估师，商业或地产经纪以及制定和审查文件的律师都能在卖掉生意这样的大事上为你提供很大帮助。 5.订金大多数情况下，卖主会要求买主付一定数量的订金。定金一定要存入买卖中介的帐户，直到买卖顺利成交后才过户给卖主。有时，卖主不愿意提供详细的公司账目给买主，以防您不买而把商业的秘密透露出去。这时要求买家付出少量的订金作为保证是合理的。但交订金时，一定要签定一个协议，注明若买卖成功，应扣除订金数额。若买卖不成，买主放弃订金，作为核查账目的代价。如果你想卖掉或者买一个生意的话，温哥华岛地产经纪梁晓 (Julie Liang) 很乐意帮助您解答疑问。 Julie Liang: 778-971-0588 Email: [email protected]