经济学家:在投资消费方面糊涂人太多

经济学家:在投资消费方面糊涂人太多

几千年的文明史是人类不断进步的写照。特别是最近几十年数字化、基因工程、绿色能源等方面的革命性进展更是让社会生活发生了根本性的改变。 没有与时俱进 但至少有一个方面是个例外,这就是人们在经济方面的行为和表现并没有与时俱进。 据加拿大新闻社记者比吉斯 Ian Bickis报道,按照早期经济学家推演出的经济模式,投资者和消费者在做出经济决策时是不带感情色彩的理性行为者,但近年来经济理论界出现了行为经济学学派,他们的基本论点是人是感情动物,他们在做出经济决策时常常受到感情左右做出非理性的决定。 Richard Thaler@DPA/The Associated Press 行为经济学兴起 行为经济学领域的早期探索者泰勒Richard Thaler获得了2017诺贝尔经济学奖。泰勒认为投资者、公司管理者和消费者往往是过分自信、易犯错误、脑子一热就拍板、有时又拖拖拉拉不及时作出决定的人。 加拿大卡尔加里大学经济学家董博Trevor Tombe指出,人们往往只吸收或者是只愿意听符合自己固定想法的信息和言论,这样会越来越走向极端;而社交媒体的爆炸式普及更加重了人们这种偏见的恶性循环。 卡尔加里大学经济学家Trevor Tombe@Jeff McIntosh/Canadian Press 偏听偏信 一个明显的例子是加拿大的房地产市场。那些认为房地产市场价格连年暴涨是因为刚性需求远远超过有限地皮供应的人相信房地产价格会继续上升;而那些相信加拿大多伦多和温哥华房地产市场价格已经失控和泡沫化的人认为房地产市场价格大调整的日子已经不再遥远。 加拿大蒙特利尔银行首席经济师波特Doug Porter指出,他对这么多人愿意丢西瓜去捡芝麻的行为感到非常不解。比如,愿意花时间和花精力去节省几分钱、几块钱的人大有人在;但有很多人为了抢到房子而加入激烈的价格战,随便填个数字就让自己购房的出价高出卖房者要价几万、甚至十几万加元。 不识庐山真面目 波特承认往往要到泡沫破裂的时候人们才知道市场已经泡沫化,但在市场价格不断攀升的原因只是因为人们都相信价格只会上升不会下降的时候,这就是危险的信号,应该及早退步抽身。 非政府研究机构Conference Board of Canada的首席经济师亚历山大Craig Alexander对波特的看法深有同感;指出人们在购买电视机的时候要左比较、右比较,但在退休储蓄、购买保险等对其一生财务安全有重要影响的问题上却是掉以轻心、能拖就拖、能躲就躲。 加拿大卡尔顿大学经济系教授伍尔利Frances Woolley指出,消费者随大流的心理往往容易受到商家的利用,帮助商家从自己的腰包里往外掏钱。比如,现在许多餐馆的信用卡付款机会自动显示付小费的额度15%、20%到25%,似乎在告诉消费者这是应该给的小费额度;许多消费者就把15%作为应该给小费的最低额度,老老实实的交钱。 消费者与经济学家的一个区别是,消费者把价钱作为自己是否购物的一个主要考虑因素;而经济学家把价格作为社会资源分配的主要工具。

加拿大将实施贷款压力测试 5万人或被赶出房市

加拿大将实施贷款压力测试 5万人或被赶出房市

从明年1月1日开始,联邦政府将正式开始施行按揭压力测试(stress test),预计将影响10万名房屋买家,并将其中的一半也就是5万人从房市中赶出去,换言之就是无法贷到款买房了。 专家则提醒,近期买房的人应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见,以免等抢到了房子,才获悉拿不到贷款,给自己惹来不必要的麻烦。 据本地英文媒体CBC报道,为了遏制本国的居民债务、给房地产市场降温,自2008年起,联邦政府曾7次收紧同房地产市场相关的法规,例如设定最低首付、限制最长还款期等。每次收紧法规,都会给房市带来小幅打压,但是不久之后又大步上涨。 可是明年推行的按揭压力测试所带来的影响,可能会和以往的截然不同。 早前报道指,所谓压力测试,就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在实际利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人(uninsured borrowers)进行测试,确保他们有能力还款。 目前,加拿大平均按揭利率是2.96%,这意味着借款人要证明,他们能负担得起4.96%的利率,才能拿到贷款。 更令人担心的是,加拿大央行已进入加息轨道,所以日后按揭率会越来越高,而在此基础上再加2%来进行测试,将对很多贷款人形成非常大的压力。 据代表全国1.15万按揭经纪人的“加拿大按揭专业人士协会”(Mortgage Professionals Canada)本周二(12月5日)出台的预测报告,在明年一月一日正式实施压力测试后,将有大约10万人无法通过,这大约占每年全国房屋买家的18%。 换言之,压力测试将会影响本国五分之一的买家。他们中的一半人,将不得不将期望“降级”,例如原先想购买土地房的,只能去买公寓。 另一半,也就是五万人,则将被“赶出”房地产市场,因为他们无法负担得起市面上的任何一幢房屋。 当五万名房屋买家撤出房市,即便是像温哥华、多伦多这样火爆的市场,也将面临一场巨大的震动。 另据房市专家接受本地某华文媒体采访时表示,尽管压力测试将于明年正式开始,但是不排除银行、贷款机构提早实施。对于近期买房的人来说,应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见,以免等抢到了房子,才获悉拿不到贷款,给自己惹来麻烦。

加拿大VS中国主要大城市房价大比拼

加拿大VS中国主要大城市房价大比拼

话不多说,咱们直接看数据! 多伦多VS上海 公寓价格 市中心每平方米公寓价格 多伦多:8,040.00 C$(41,895.57 ¥) 上海:19,026.48 C$(99,144.94 ¥) 价格差:+136.65 % 非市中心每平方米公寓价格 多伦多:5,828.26 C$(30,370.44 ¥) 上海:8,547.94 C$(44,542.40 ¥) 价格差:+46.66 % 收入及房贷 平均每月净工资(税后) 多伦多:3,391.32 C$(17,671.79 ¥) 上海:1,722.78 C$(8,977.24 ¥) 差异:-49.20 % 按揭利率百分比,每年固定利率 多伦多:2.84 上海:4.90 差异:+72.44 % 多伦多VS北京 公寓价格 市中心每平方米公寓价格 多伦多:8,040.00 C$(41,895.57 ¥) 北京:19,713.86 C$(102,726.83 ¥) 价格差:+145.20 % 非市中心每平方米公寓价格 多伦多:5,828.26 C$(30,370.44 ¥) 北京:9,108.89 C$(47,465.47 ¥) 价格差:+56.29 […]

你家房子到底值多少钱?房市重大变化

你家房子到底值多少钱?房市重大变化

房地产一直是国内一个很热的话题,最近,各房地产网站已经开始在挂牌出售房屋时标注售价。社交媒体上的讨论表明,即使没有计划购买或出售房产的房主也无法抗拒诱惑,去看看邻居们的房子可以卖多少钱。 虽然现在多伦多居民已经可以自己获得信息,大部分加拿大仍然不能自己获取。但是现在,很快这一现象就会改变了。 在联邦上诉法院最近对多伦多房地产委员会(TREB)做出裁决后,多伦多一些像HouseSigma和MongoHouse等网站,已经对外公开出售价格。TREB过去一直认为像MLS等信息只能由房地产经纪人和客户知道。该案可能会进入最高法院,最终裁决将影响加拿大所有地区。 多伦多的房地产律师Bob Aaron表示:如果最高法院驳回上诉,维持先前的裁决,那么房屋上市情况和售价将会对所有人公开。Aaron相信最终的判决一定会有利于Competition Bureau,对TREB进行起诉,但是该作出决策的时间可能需要至少一年,甚至更久。 但是现在,多伦多外的一些售房者已经可以在网上查找相关信息了。例如于11月推出的HomeProof,可以帮助房主估算出他们的房子值多少钱。该服务主要依赖于来自市政财产评估的信息,以及其他来源的信息,提供即时评估报告,还能显示附近三个可比较的房产的销售价格。 Mobials公司的首席执行官兼联合创始人James Hayes说“这项服务的费用为79加币,但如果用户同意与抵押经纪人或房地产经纪人联系,那么经纪人就会出这笔钱。除了与房地产专业人士分享联系信息之外,对于那些免费使用这项服务的客户来说,他们没有额外的义务”。 截至目前为止,安省,BC省以及卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯、蒙特利尔和魁北克市都已推出此项服务。对此,Aaron表示,根据他对安大略省市政财产评估公司(MPAC)提供的房产评估的经验来看,这项服务将对未来国内卖家是“of limited use”,因为MPAC的数据是出了名的不可靠,并不能反映出整个房地产市场的数据,尤其是像温哥华和多伦多这种市场变化非常快的城市来说,很有可能会将住宅的价格低估数万甚至数十万加币。 但Hayes却说,HomeProof所使用的是市政财产评估和例如CMHC等其他来源的数据。大部分测试都证明该工具的结果是准确的。而且HomeProof仅仅是给住宅提供一个大范围的估价,这是屋主在销售房屋过程中的第一步。HomeProof只是一个基准,不是从房地产经纪人获得估价的替代品。 房屋估价可能更多的是一门艺术而不是科学,但房地产经纪人会告诉你,关键的要素是最近出售的附近房产的价格。 在评估房房价值时,大家真正需要的是“实时销售价格”。知道你的房子应该卖多少钱,和能不能以这个价格或更高的价格卖出去是完全不同的事情。

选择冬天淡季买房, 聪明人的选择

选择冬天淡季买房, 聪明人的选择

查看过去十年温哥华岛房产交易记录可以发现, 每一年到了冬天就是方式的淡季, 此时会出现售房多, 买房少的买家市场. – 温哥华岛持牌地产经纪Julie说 其实几乎是每一年的冬天, 一般是十一月到来年的三月初, 这时候很多人都忙着圣诞, 出国度假等, 中国人则有很多亲朋好友来加过春节, 甚至是华人回国过春节与家人团聚, 因此这段时间就是房产的”冬眠期”, 也就是说这时候选择购房, 无论是从竞争对手, 还是房屋价格上都会有一定的优势. 首先是购房者数量的降低将会减小竞争, 同一个房源, 下的offer少了, 那么买家就会相对而言占据了主动, 而且一般卖家, 包括卖家经纪都不愿意一再折腾, 这时候卖方会非常积极的促成此次交易, 因为竞争者的减少, 价格相对于平时会有所降低, 可能不多,但是放在如此高价的房子上, 这份钱还是很可观的.   另一个有利点在于, 因为是年底, 因此很多的楼盘销售, 尤其是开发商独立自主开发的楼盘, 这时候会有很多的促销活动, 因为按照很多西人的消费习惯, 过完了圣诞和度假, 家中的经济会有一些紧张, 但是如果开发商楼盘销售不太乐观, 这时候就会赶在年底之前做很多的促销活动, 这也是他们为了做一个漂亮的年终总结. 价格会有促销, 甚至会有一些赠送之类的. 第三点, 也是非常重要的一点, 就是贷款问题. 因为冬季的房屋市场相对于春夏秋会有所低迷, 银行的贷款业务也会有相应的减少, 此时, 购房者在贷款程序上, 就会有一个主动权, 比平时审批速度都要快一些, 甚至, 银行为了提高本年度业绩, 会让冬季买家获得比[平时更优惠, 跟划算的贷款.   最后一点, 也是及容易被广大买家忽略的, 冬天验房子最能发现问题, 因为很多问题在天气暖和的时候不易被察觉. 例如房屋取暖或是否漏风等问题, 包括屋内通风问题, 尤其是房屋保暖, 如果房屋保暖做的不好, 不但身体受罪, 高额的电气费用也让人头疼不已.   另外, 冬天有大雪, 对房子更是一种检验.   说了这么多, 如果您还有任何问题, 请随时电话或微信我, 我是Julie, 专注温哥华岛房产, 为您提供最真诚的服务, 所有资讯与看房全部免费, 想看房,找房, 联系我, 这将是您一次正确的选择. 从即日起, 只要大家加我微信(扫描下方二维码), 预约好时间和房子(如果你还没有确定房子, 我随时准备为您提供适合您的房源), 我带你走起, 免费看房!     我叫梁晓, Julie Liang, 我在这里等你. 更多房源请进入我的房产网站 www.julieliang.ca