加拿大的出租房如何报税?哪些费用可以抵税?

加拿大每年的报税季节又到了,近年来加拿大的房地产交易一直很火热,来加拿大投资房产的人不在少数。出租房报税需要注意哪些问题,又有哪些支出项目可以用来抵税?

                

在这里具有商业与地产投资双专业的温哥华岛著名地产经纪梁晓 (Julie Liang) 来给大家解答这个疑问。

如果将你的一间或是多间房屋出租,或是你有独立的出租物业,那你就需要在申报所得税时申报相关的出租收入或损失。

这也包括你在加拿大境外的出租物业。如果你在加拿大境外的出租物业成本价值超过$100,000,别忘记填写海外资产申报表T1135,注明出租物业的成本和每年的出租收入。

出租房报税时可以用来抵税的支出项目包括:

1.与出租房相关的广告费

2. 出租房的房屋保险费

3. 出租房的地税

4. 出租房的房屋维修维护费

5. 出租房的贷款利息

6. 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

7. 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋,还包括代理佣金费

8. 与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费

9. 出租房的剪草费

在加拿大出租房报税时要注意以下问题:

如果你只是将房屋的部分出租,那只能抵扣和出租部分相关的费用。

另外一种很常见的情况是,一套物业你最初是自住,后来买了另一套物业,原先的那套改为出租在你将公寓改变用途(从自住房改为出租房)的那年,在税法上适用于“视同售出”的情况。这种情况较为复杂,请咨询会计师。

出租房的贷款利息:贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,上面说明了借款人当年付还的本金和利息金额。

出租房的劳务费:如果请人帮你维修照看房子,可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。

出租房的房屋折旧:房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。另外,如果是分租,就是出租房子也是自己的主要居住处所(Principal residence),出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,你的房子就被认为改变了用途,不再是享受免增值税的主要居所。后果是,当你买房子时,房子的增值就会被认为是应征税收入。

出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉,能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外,如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室(Homeoffice),那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份(significantportion),否则会危及自用住宅的免税额。这个比例没有固定的数字,一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。

 

出租物业售出时产生的税务问题 (what happens if I sell my rental properties?)

举例来说,你2010年购入一套公寓用来出租,成本是$350,000,2015年以$420,000售出,售出时产生相关的费用共计$10,000。如果在公寓出租期间,你并没有为公寓提取折旧(capital cost allowance),最后出售时所产生的资本利得是你的售价除去成本和销售支出的部分——$60,000($420,000-$350,000-$10,000)。同年,你需要将资本利得的50%,也就是$30,000按照当年的个人所得,认真缴税。