纳奈莫房地产公司

2017年最大的一个话题是房地产市场，进入2018年，新的房贷政策正式实施等一系列重大变化，无疑这一话题将继续成为今年的主角。 以下是加拿大房市需要关注的五个方面： 外国买家 多伦多和温哥华政府已经采取措施抑制外国人在本地买房，温哥华于2016年8月，多伦多于去年4月分别推行15%的外国买家税。 这项税收对两地市场的影响立竿见影，销量和房价迅速下跌，但是目前，两地的房市都已经反弹。 今年，外国买家仍将是市场关注的问题。统计局去年12月发布官方数据，称两地的外国买家在市场中所占比例不足5%。不过，业内人士都认为，外国买家的市场仍在增长，值得作进一步研究。 加拿大房屋和按揭公司（CMHC）首席经济师Bob Dugan在近期接受采访时表示，在多伦多和温哥华，房价上涨非常猛，所以人们更加关注和担忧抑制房价的问题。这一问题在今年仍会是焦点。 压力测试新规 去年秋季，加拿大银行监管机构OSFI宣布新规，要求银行等房屋贷款放贷机构对按揭申请人进行“压力测试”，确保他们的贷款不会超出自己的负担能力。 申请人可以参照以下两个标准评估自己是否可以贷到款，并以更高的一项为准： 在实际贷款合同规定的利率基础上加2个百分点； 加拿大央行公布的五年期固定利率，目前是4.99%； 凡是无法通过这一测试的申请人，贷款就会被拒，意味着他们要么寻找更低价的房屋，要么多付首付减少贷款额度，要么放弃购买。 Ratehub Inc.创始人James Laird指出，这不仅仅影响首次买房者，不受联邦管制的次贷机构，其贷款业务量将会大增。 他说，不符合申请资格的加拿大人，在需要重新贷款（refinance）时，将被迫走这条路，另一些想要买房，又不能通过银行压力测试的人，也会选择次贷机构。 但是，蒙特利尔银行的经济师Doug Porter认为，和其他政策性变化一样，市场可以经受得住这一压力测试的考验。 他说，房市泡沫破裂的论调已经说了好多年，他认为今年的房市仍会超出预期，即使有新的压力测试，仍会再度冲破熊市的预言。 央行加息 压力测试新规是基于利率上升的前提，有充分证据显示加息将会发生。 加拿大央行维持最低利率长达十年后去年已经两次加息。投资者认为，本月央行继续加息的机率超过50%，之后还有跟进。Laird认为，央行今年会有两次加息，两次加息的时间会有较长的间隔。   目前的央行利率是1%，到年底升至1.5%，也不算太高。但是浮动按揭利率会出现近9年来最高位。 TD银行经济师Michael Dolega称，央行加息，按揭利率上升，将给2018年的加拿大房市带来严重冲击。 公开房屋售价 加拿大最大的地产局与联邦竞争局之间针对公开房屋销售数据的官司已经持续了多年。去年12月初，上诉法庭维持原判，下令多伦多地产局公开有关数据。 竞争局一直认为，地产局拒绝公开房屋售价等相关数据，迫使买家要找一位经纪人合作，才能得到数据，提高了交易成本，唯独让地产经纪们获利。 但是法庭的裁决并没有结束这场官司。地产局可在1月底之前，再度上诉至最高法庭。 虽然这场官司针对多伦多市场，但多伦多地产局有近5万名经纪，影响巨大。多伦多一名地产经纪John Pasalis日前接受采访时称，多伦多地产局的案子会给全国带来影响，其他地区的地产局也将面临同样的问题。 房价 最后，所有上述趋势都归结为一个根本的问题：房价还会上涨吗？ 不出意料，各方的看法仍然有分歧。但是一个广泛的认识是，全国房市仍会继续上涨，但涨幅小于许多业主的预期。 Ratehub的Laird说，他预计今年全国房价没有涨跌。“推高房价的宏观经济因素在2018年仍然持续，”包括强劲的需求和经济增长。但是高利率和对外国买家的限制，加上压力测试，都会抑制房价，最终房价持平。 TD银行的Dolega同样认为，房市会持续软着落。 BMO经济师Robert Kavcic说，经过多年双位数增长后，2018年的市场会比较平静。

【导读】 全球楼市正在呈现放缓迹象，但是加拿大是个例外，起码现在是。 加拿大仍然是全球房价上涨最快的国家之一，尽管今年上半年上涨势头极可能结束，毕竟更严格的贷款政策和更高的利率都出台了。 根据全球地产纲要网站（Global Property Guide）本周发布的数据，2017年第三季度加拿大的房价增速位列世界第四，仅次于冰岛、香港和澳门。该网站专门服务住宅地产投资者。 不过，该网站调研的大部分房地产市场都出现了疲软下滑的趋势。英国、北京、新加坡和墨西哥是目前房价下滑的地方。 调查的47个房地产市场里，有21个在2017年第三季度房价比上一年下跌。这和之前的那个季度相比明显不同，当时只有15个国家显示出同比下降。 调查的地产市场中有三分之二显现出放缓的势头——有的是价格放缓，有的是增速放缓。一度火热的新西兰楼市价格增势完全消失。 同时，这份报告特别指出，加拿大处于价格增长中。 这一结果显然没有因多温两市的外国买家税政策而有任何改变，即便是安省旨在冷却楼市的公平安居计划也没能有效阻止价格增长。 例如，大温地产局周三的报告显示，大温都会区的公寓基准价格去年一年攀升了近26%，而独立屋价格的增长为7.9%。 一场完美风暴将席卷加拿大楼市 加拿大楼市进入2018年将面临一系列政策的狂风暴雨，这些不利因素会把加拿大推进住房价格下跌的行列。 新的压力测试本月生效，预计将减少21%的房屋购买力。加拿大央行预计新规会令10%的潜在买家失去购房资格。 同时，专家预计央行今年会继续加息，虽然具体日程尚未敲定。 信贷评级机构DBRS去年秋天的报告警告说，加拿大的按揭贷款人未来几年面临还贷风险。连续多年的按揭利率走低后，加拿大人目前面临利率长期上调的前景，这无疑会给家庭财务带来压力。 面对未来的不利形势，加拿大地产协会(CREA)已经下调了2018年的加拿大楼市预期。目前预计全国房屋销售在2018年会下降5.3%。 该机构预计卑诗省2018年房价保持现有水平，而安省平均下降2.2%。 地产协会还预测，楼市放缓会导致加拿大经济损失11亿，换句话说会减少12000个就业机会。 但是地产协会也没有太悲观，预测一旦潜在购房者适应了新的按揭贷款政策和更高的利率，加拿大楼市会在今年下半年重新抬头。

大温地区的房屋可负担性问题在过去一年没有解决迹象，有学者预测：新一年大温的高楼价状况将会持续…… 城市的土地供应有限，增加住屋密度是大趋势，但相信温哥华在未来数十年仍然是一个难以置业或租屋短缺的城市…… 供不应求 这名学者是(UBC)商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)，他认为虽然联邦政府新一轮的房贷压力测试收紧措施今日起实施，可能会拖慢楼市，但他相信大温楼价在未来一年仍然会上升。 他表示，大温地区受到地理上的限制，四周围被海洋和群山包围，土地供应其实有限，又指出虽然发展商可以兴建高密度公寓，但是土地却难以增加。 他还说，来自世界各地有经济能力的人越来越喜欢加拿大，吸引更多富豪来大温置业，因此楼价仍有上升空间。 他更指出，相信未来50年温哥华会继续是一个极度难以置业或租住的城市…… 　不过对于短期楼市，达维多夫则相对乐观。 他表示，大温目前正有不少新的开发案，如果正如外界所说，这些公寓楼花都是外国买家购入，而他们又倾向在公寓落成前转手的话，这会提高市场供应量，有望压低楼价和租金。 贺瑾的NDP政府曾承认新政府目前在可负担房屋方面还没有动作，但承诺在今年2月的财政预算案中会有相关新政策推出。 达维多夫则认为省政府应该进行税制改革，把物业税提高，降低入息税和销售税，释放鼓励人在本省同时就业和居住的信息。 达维多夫提到，大温地区各城市的物业税增幅其实比其他北美大城市低的。 达维多夫又告诉有意在温哥华置业的年轻人：将所有储蓄用来支付首期是高危但并非疯狂，取决于买家是否已立下决心在温哥华长期生活。 　　他认为温哥华房产适宜长期投资，不适宜短期买卖。 　压力测试 如果房价不会跌，今年将开始的新压力测试会让买房更艰难…… 　1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室OSFI将正式开始施行按揭压力测试（stress test）。 　银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。 根据专家的预测，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 　加息 在2017年加拿大央行在今年已经两次加息。未来，加息可能还会持续。 丰业银行预测：未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，今年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。 加拿大皇家银行则估计，央行在2018年会将主利率升高100个基点，年底的利率升至2%。 　　人口上升 虽然加拿大的婴儿潮一代（baby boomer）多数已经退休，但他们的后代——千禧一代（millennials）已经成为加拿大买房的主力军。 再加上自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000；2017年300,000；2018则是310,000。 这无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，比如温哥华…… 　其它国家的政策 2018年，业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政，禁止海外买家在该国买房置业。 加拿大的经济学家们担心，当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后，他们有可能转身涌入加拿大，导致加拿大房价升高。 　无论是RBC，还是TD，还是皇家地产，均预测加拿大房价2018年会升高，不过升幅不会很大。 你准备好了吗？