纳奈莫房地产公司

【导读】 加拿大地产局（CREA）周一公布的统计数据显示，2017年12月加拿大房屋市场销售额连续第5个月攀升，基本已走出夏季疲软格局。 CREA首席经纪学家Gregory Klump表示，房市的反弹可能主要来源于市场对今年1月1日开始实施的，无抵押贷款压力测试的恐慌。因此，年底的销售额增长恐怕只是短期行为。 CREA总裁Andrew Peck则认为，2017年年底，加拿大房市月成交量持续增长或进一步预示经济和就业增长可以推动今年房市的销售，但是，房屋销售增长的趋势也会受市场区位和商品类型的影响。 据了解，12月加拿大房市的销售额增长较11月增长4.5%，非季节性调整导致的增长同比2016年12月增长4.1%。由于GTA地区的房屋供给增加，较11月，12月加拿大新上市房屋的数量增加3.3%。 随着去年以来销量的增长，截止2017年12月底，全国库存已降低至4.5个月。在大金马蹄地区，库存量则从2017年3月的0.9个月急剧上升至2.1个月。但是，12月份的库存也仍低于该地区的长期平均水平，约3.1个月。 上市房屋和销量也自8月开始双双走高，中高端市场的供需近乎持平；根据对已销售和待销售房屋的平均市盈率比较，2017年12月，有超过三分之二的房地产市场处于均衡的市场区间中，因此，目前尚无法确定未来长期房地产市场是买家市场还是卖家市场。 2017年12月，加拿大房屋价格指数（HPI）上升9.1%，同比2016年增长速度连续第8个月减缓。其中，Condo12月涨幅较Townhouse与独立屋更高，为20.5%，Townhouse为13%，独立屋约为5%。而在13个市场中，大温地区基准房价（benchmark home prices）上涨15.9%，维多利亚上涨14%，大多地区上涨7.2%，渥太华上涨6.6%。 2017年12月全国实际房屋均价为496,500加元，同比2016年上涨5.7%，其中房价连年疯狂飙涨的大温地区和大多地区对全国房屋均价造成了巨大影响，如果排除这两个地区，加拿大全国房屋均价会略低于381,000加元。

【导读】 据 Royal LePage的一份报告，加拿大住宅地产市场在2017年第四季度的同比增长放缓，但是仍然强劲。 这家地产公司表示，根据从53个地产市场采集来的数据，加拿大房屋价格去年第四季度同比增长10.8%，达到$626,042 。 如果把房屋类型细分来看，Royal LePage认为两层的独立屋价格中位数同比上涨11.1%，达到$741,924，平层的独立屋（bungalow ）价格中位数上涨7.1%，达到$522,963。 这份周三发布的报告显示，公寓的价格中位数增长最快，同比增长14.3%，达到 $420,823。尤其是在几个大城市的楼市里表现更为明显。 大多伦多地区，公寓价格的中位数同比涨幅为19.5%，达到$476,421，多伦多市的公寓涨幅为19.6%，达到 $515,578。 大温哥华地区，第四季度的同比涨幅为20.2%，达到$651,885。温哥华市的公寓价格中位数涨幅为18.7%，达到$775,806。 Royal LePage还表示，随着2017年结束，大多伦多地区楼市显示出放缓的迹象，特别是独户独立屋住宅。 第四季度与第三季度相比，多伦多市及周边地区两层独立屋和平层独立屋价格中位数分别下降2.0%和2.4%。 公寓是“可负担住房的最后堡垒” 该地产公司称，公寓在所有的房屋类型中是唯一比上个季度升值的房屋类型，第四季度涨幅1.1%。 同时，两层独立屋和平层独立屋的价格，与上个季度相比分别下降0.3%和0.2%。 Royal LePage 主席兼CEO Phil Soper称，“对大城市里的潜在购房者而言，公寓代表了可负担住房的最后堡垒。” “对首次购房者而言，尤其如此。他们的购买力已经被收紧的按揭贷款政策削减了。” 高端公寓销售也很红火 与此同时，高端公寓市场销售也看好，价格随之水涨船高。加拿大Sotheby’s 国际地产公司周三发布的年终报告显示，2017年大多地区的顶级公寓市场销售量和增长幅度领先全国。 报告称，“100万以上的公寓销量同比上涨59%，400万以上的豪华公寓销售比去年增长91%。” 多伦多市400万以上的公寓销量增长82%，100万以上的公寓同比增长35%。 在多伦多、温哥华和蒙特利尔，公寓成为人们选择住房时的第一选择，专业人士上班族想离上班的地方近，住在市中心区域就是选择一种生活方式，并非不得已而为之。 公寓让人们能够方便、放心地，锁上门说走就走，个人空间需求合理压缩。能买得起400万以上房产的人也根本不受贷款压力测试和上升的利率影响。 另外，公寓也能吸引投资者，毕竟多伦多和温哥华的租房空置率连1%都不到。 多伦多高端住宅在2017年的待售时间比2016年长，但是蒙特利尔100万以上的房子卖得就比较快。 “蒙特利尔一向存在政治不稳定因素带来的阴影，但是过去3~7年里，这种担忧减少了，人们的信心增强。” 蒙城100万以上的房子销售同比涨幅为21%，Sotheby’s公司认为2018年极可能继续这一迅猛势头。 12月多伦多各代表社区公寓价格 Annex: $887,469 (16 成交) Bridle Path-Sunnybrook- York Mills: $1.4 million (4 成交) Forest Hill: $761,178 (8 成交) Rosedale-Moore […]

加拿大央行周三提高基准利率至1.25%，并且暗示除非有特定风险，年内还会再加息。 这就给加拿大人带来了一个不同寻常的局面：那些要更新（renew）按揭的房主会面对更高利率和更高还款额。 其实在央行加息之前，加拿大五大银行上周已经率先上调五年期固定利率15个基点，到5.14%。仅CIBC还维持4.99%的利率。 过去近十年来，加拿大人早已经习惯了低利率，家庭负债与收入也攀升到创纪录的高位，利率的变化尤其受到关注。 破产信托公司MNP Ltd.的调查发现，有48%的加拿大人付完每月的债务后，只剩不到$200元。这一比例比去年9月增加了8个百分点。 加拿大六大银行的平均五年期固定按揭利率在过去十多年里，一直是呈下跌趋势，直到2017年底。 North Cove Advisors的Ben Rabidoux说，从1990年代开始，每10万元按揭贷款，按五年期固定利率计算，到第一个还款期（first term）结束时，月还款额平均减少$91元。而随着利率上升，现在房主在首次renewal时，就会看到平均月还款额是增加了。 按揭Renew时要多付多少？ 那么，房主们现在面临的问题就是，到renewal时，要多付多少？以及他们是否还付得起？ 去年7月央行已经估算，有47%的房屋按揭业主要在一年之内更新按揭，另有31%的业主要在1至3年内更新按揭。按贷款额22.5万元，税前收入9万元计算，利率上升1%，月还款会增加$115元，相当于收入的1.5%。 很显然，贷款额越高，加息的冲击就越大。如果房贷是$36万，税前收入是6.3万元，每月还款额会增加$180元，相当于收入的3.5%。 加拿大按揭专业人士协会首席经济师Will Dunning预期，今年更新按揭贷款的利率不会大幅上升，不过“多数利率会高于或接近2013年的水平。” 目前加拿大有70%的按揭是固定利率，多数为五年期。2013年的平均利率是3.23%，目前的优惠利率介于3.4%到3.6%，所以差距不太大。 RateSpy.com创始人Rob McLister认为，如果央行今年内两次加息，利率提高50个基点，相当于贷款者的月还款额增加5%。如果是20万元的房贷，每月要多付50元。“这根本不算什么，除非你欠了一大笔贷款。” 不过，除了房贷，信用卡、汽车贷款和房屋净值信用贷款等，这些贷款的利率也在上涨。 明年Renew的冲击更大 TD首席经济师Beata Caranci指出，明年的影响会更大，而不是今年。如果是更新五年期按揭，2014年与2019年的利率差，会大过2013年与2018年间的，尤其是如果央行继续加息的话。 值得安慰的消息是，在加息的同时，收入和房屋净值也在增加。“已经付清的本金越多，还款余地就越大。” 当然，2019年和2020年会发生什么，现在谁也说不准，NAFTA谈判是一个最大的变数。不过值得一提的是，央行行长Stephen Poloz在去年12月的讲话中曾表示，有三件事令他失眠，NAFTA并不在其列，央行最关注的还是经济的表现。 资本市场经济师Derek Holt指出，“加息的风险已经警告了多年，一再延迟加息才导致目前的局面，这是抢劫存款的人，把钱送给那些贷款上了瘾的人。加息是一种干预。” 所以，加拿大人，请谨慎做好自己的预算。

加拿大央行星期三（1月17日）上调基准利率，从 1% 上调至1.25%，这是自2016年夏季以来央行第三次上调基准利率。 加拿大央行 – 加拿大银行行长斯蒂芬·波洛兹 （Stephen Poloz）和银行高级副行长卡罗琳·A·威尔金斯 （Carolyn A. Wilkins）一起举行新闻发布会，宣布了上述消息。 © PC/Justin Tang 副行长威尔金斯对作出提升利率的决定进行了解释。 她说，加拿大的经济活动正在往接近其发展潜力的方向走，通货膨胀率接近  2%， 这是央行的通胀目标，在这种背景下，我们决定提升基准利率。 经济发展超过预期 最近几个月的统计数据显示，加拿大的国内生产总值在增长，就业市场健康，加拿大失业率降到多年来的最低点，因此在星期三之前，专家们普遍预期央行会提高利率。 卡罗琳·威尔金斯在新闻发布会上表示，从去年10月份到现在，根据我们所收到数据，总体的经济发展比预期的强，全球经济在继续加强，预计发达经济体的增长将高于世界银行去年10月份作出的预测。 她接着说，加拿大也提高了对美国经济发展的预测，美国的经济增长势头有增无减，近期的税收政策变化将会进一步推动，这些因素都促进了加拿大国内的经济增长。 加拿大经济前景 © Chris Wattie/Reuters 加拿大银行估计 2017年加拿大的经济增长率为 3%，对于今后两年，央行的预测也更加乐观。 央行副行长卡罗琳·威尔金斯表示，加拿大的经济发展率预计短期内将在2.5%，之后下降。 具体来说，加拿大央行预计2018年的国内生产总值增长率将为2.2%，2019年放缓到1.6%。 央行原来的预测是 2018年增长 2.1%，2019年增长 1.5%。 加拿大人债务重 央行提升基准利率，加拿大的商业银行将很快跟风。 这意味着加拿大人贷款将要支付更多的利息，而存钱则可以获得更多的收入。 不过，专家们普遍认为银行不会急剧上调利率。 外汇交易公司Cambridge Global Payments驻多伦多的市场策略师卡尔·沙漠塔（Karl Schamotta）说，银行面临着棘手的平衡决定，必须提高利率以抵御潜在的通货膨胀问题，减缓家庭债务的增长，同时维持现有的资产价格，避免消费紧缩，从而影响经济。 多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）的经济学家迪纳·伊格纳托维奇（Dina Ignjatovic）表示， 银行必须小心谨慎，小心提息速度，以免影响经济。 对于负债累累的加拿大人来说，即使是小小的加息也会让很多人头痛。 围绕 NAFTA的不稳定 © CBC 与此同时，加拿大银行承认，北美自由贸易协定 NAFTA 给经济前景带来不稳定性。 前不久有报道说，加拿大政府正在为美国退出北美自由贸易协定做应对准备。 北美自由贸易协定的不确定性是目前笼罩加拿大经济的一道巨大黑云，因为若美国退出，则将对加拿大出口造成很大打击。

房产可以说是人一生中最重要的资产。不仅因为它价格不菲，而且在土地资源匮乏的地区，还有保值增值的功能。 作为一个重要资产，很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权，或者是和子女联名共同拥有产权，个别的还有和朋友联名买房而共同拥有产权的。但是，在加拿大，中文的“共有产权”对应到英文上，却有两种不同的形式，就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)。虽然都是共有产权，但是其内涵意义大不相同，尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。 Ps:想要了解加拿大纳奈莫房产投资，可浏览纳奈莫华人生活网nanaimolife.com 　　联权共有(Joint Tenancy) 联权共有指共同拥有房产的两名或多名业主，以同等的份额拥有某处房，且不可分割，各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。 如果这处房产有两名业主，那么各占二分之一产权;如果有三名业主，就各占三分之一;以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。 当其中一名业主即将离世时，其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着，该财产不会成为死者遗产的一部分，不受遗嘱的限制;既不会作为遗产的一部分被征税，也不会在遗产受益人中进行分配。 对于大多数夫妻来说，联权共有是比较普遍的。 　　分权共有(Tenants in Common) 相比于联权共有，分权共有产权的两名或多名业主，并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例，例如，一方拥有40%的产权，而另一方拥有60%的产权，而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额，那就默认各名业主有同等份额，比如两个人就是各占二分之一，三个人就是各占三分之一。 如果不幸共有产权的其中一名业主离世，他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产，并受遗嘱的限制，将在遗产的受益人中进行分配。然而，房产作为一个整体，是很难具体切割分配的，通常需要冗长的法律程序。 一般来说，再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房，或是投资度假地产，也会选择分权共有， 值得注意的是，如果是多人共有房屋产权，但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”，BC省的法律会将其默认为“分权共有”。 有时候我们会看到一所房子出现两个地产经纪分别代理挂牌的事情，这通常是离婚夫妻将房产中各自的权益部分委托不同的地产经纪人出售而出现的情况，两部分加起来才是整幢房屋的价格。 　　“联权共有”续存必须满足四个特征 在房地产的产权文件中，即使有两个或两个以上的业主作为联权共有人，但在法律上联权共有并不会自动产生或继续延续。为了创造和维持“联权共有”，在法律上，在财产转让以及共有关系续存期间，必须满足以下四个“一致”特征： 业权一致(Unity of title)：财产转移发生在同一法律文书中： 利益一致(Unity of interest)：在性质、范围和持续时间上，每名联权共有人者的利益必须一致; 所有权一致(Unity of possession)：每名联权共有人对整个房产有不可分割的所有权; 时间一致(Unity of time)：每名联权共有人的利益必须同时生效。 因此，在法律上，如果上述四个特征的任意一个特征不能保持，那么“联名共有”关系就被切断或破裂，产权共有关系就回归到“分权共有”形式。 这一点非常重要，假设你和某人联权共有一套房产，但这个人可以在你不知情或不同意的情况下切断“联权共有”关系。比如说他(她)可以在你不知情或不同意的情况下将自己的权益转让给第三方，这时就会自动切断原来的“联权共有”关系，而转变成三方“分权共有”。 总之，“联权共有”是一种极易打破的产权共有形式，即使你想规避遗产问题而通过“联权共有”的方式在身后将房产转移给自己的子女，这其中也还有其他许多比较细节的法律问题。小编不是法律专家，也难以将此问题讲述清楚，读者有具体情况请咨询相关律师。 　　和成年孩子一起联权共有要考虑可能的后果 对于父母与成年子女联权共有房产以规避遗产继承问题，地产律师Peter Borszcz说，这样的安排可能会带来许多意想不到的后果和缺陷，因此进行规划前最好找律师咨询。 Borszcz举出了下述几种可能的后果： 丧失控制权——没有子女的同意不能出售或抵押贷款; 税务——父母或子女可能有资本收益需要报税; 财产转让税——你可能必须要支付财产转让税，这取决于它是不是主要住所; 债权人——子女的债权人可以要求将该房产抵债; 不确定性——如果子女不生活在这所房子里，可能无法成功地建立联权共有产权关系,联权共有可能被一些意外事件无意中切断。 　　独立产权并不意味着伴侣没有权益和责任 有人说，共有产权处置起来这么麻烦，那么干脆就把房产登记在一个人名下就好了。其实，根据BC省的法律，产权只登记在一个人名下，并不意味着只有登记人才享有该处房产的权益。 如果你在一段伴侣关系中，并且已经同居了至少两年，那么你的伴侣可以主张拥有部分财产，尽管其名字并没有登记在产权文件上。 还有些人，自己开办企业，法律上属于自雇业者。为保护自己的资产不受任何商业债权的追讨，一些人会试图通过将产权放在配偶名下，或通过开设控股公司持有房屋产权，来保护个人财产。Peter Borszcz指出，这种保护不是绝对的，而且大多数银行都会要求要配偶作为至少是房贷的担保人(Guarantor)或契约人(Covenanter)。