纳奈莫房地产公司

根据加拿大政府公布的目标，今后三年内计划接收100万移民。本来这已经超过了以往多年保持的每年移民25万至27万的数字，可有专家认为这个新目标仍然不足。加拿大记者兼作家道格·桑德斯（Doug Saunders）.就是其中之一。他认为，这个国家需要更多的人，最理想的人口规模是现在的三倍。 桑德斯曾任《环球邮报》伦敦分社社长，现在是这份加拿大全国发行报纸的国际专栏作家。他对于许多问题有着全球的视野，驻外工作使他有机会从更远大的眼光反思和论述加拿大面临的问题。包括他一直关注的加拿大人口和移民问题。 他自2010年以来出版了多本专著。最新的一本专著书名就是《让加拿大人口最大化：为什么三千五百万加拿大人还太少》。书中以国际性的眼光和多角度的分析， 提出和回答了人口少对加拿大的掣肘， 加拿大曾有一个世纪，移出的人数甚至超过移入的人数 桑德斯在书的开头回溯了加拿大的历史和传统，认为加拿大一直过于拘谨。他在接受RCI英语组编辑采访时说：“在1812年战争结束和第二次世界大战结束之间，加拿大采取了一系列旨在限制发展的政策，也限制经济发展，关闭与美国的边界贸易，只为英国和其它一些英联邦国家提供原材料”。 他提到的另一个事实可能会令很多加拿大感到惊讶：“在加拿大历史上头一百多年里，离开加拿大的移民人数甚至超过来到加拿大的人数，人们因为各种政治的、自然的、社会的原因离开加拿大”。 他说，现在是解决人口问题，欢迎和鼓励人口增长的时候了。“我们的消费市场太小，没有独立的加拿大公司可以维持生存和竞争，我们的纳税人基础太小，不能支持我们所期望的规模所需的各种政府服务等等”。 “由于加拿大各地人口密度低，特别是在最大的城市，我们生活在一种生态上难以为继的方式。 无论是出于经济原因、生态原因，还是文化方面的原因，加拿大都需要加大人口密度”。 桑德斯解释说：“加拿大的那些所谓大城市大多是指它现有的基础设施的铺展和设备总和而已。而人口则没有形成一个可持续发展的规模。如果人口能增加一倍，这些城市的繁荣就能达到一个更高的层次。” 桑德斯认为：“多伦多大部分地区都人口太少了，那里都是独立屋” 他的这个说法可能会使多伦多的民众感到诧异。 这个加拿大最大城市，人口超过500万。 无论在本地人还是在游客眼里，都已经超大，交通拥挤。人们简直难以想象人口再增加三倍交通会堵塞多么严重。 桑德斯认为，除了最大的城市中心之外，加拿大各地还有更多中等规模的城市，它们其实获益最大，尤其是那些拥有大学和社区学院的城市。 “那些中等城市将越来越成为移民想要定居的地方。那些城市应该成为加拿大知识产权、创业和发明的中心”。 桑德斯说：“加拿大人口增长缓慢的另一个重要原因是我们没有很好的家庭政策。这一点也是很多人原来没有意识到的，他们都一直认为加拿大在育儿方面的福利已经相当不错了。但我们有一个生育率差距，就是年轻夫妇想要拥有的孩子数量与他们最终拥有的家庭规模之间的差距。大约有十分之七的加拿大人说，他们没有多要孩子，是因为觉得无力负担更多的孩子”。 因此桑德斯提出“重要的一点，就是要认识到，需要把现有的加拿大家庭纳入人口计划，部分原因是因为现在人们难以拥有他们想要的家庭规模，此外在政治上也比依赖移民更可行，因为在很多人心目中， 包括移民自己，是把移民当成资源的分享者，而如果是加拿大出生的人，则认为自己是一个共同项目的参与者。 还有一点，加拿大与其他许多西方国家一样，正在越来越走向老龄化，他改变着全社会的生活和资源分配。联邦政府每年将移民配额提高也只能是部分地解决这一问题。所以桑德斯说，这有利于接近人口目标， 但同时我们应该考虑制定更加进步的家庭政策。但愿新的一年带给我们新的思考。

几千年的文明史是人类不断进步的写照。特别是最近几十年数字化、基因工程、绿色能源等方面的革命性进展更是让社会生活发生了根本性的改变。 没有与时俱进 但至少有一个方面是个例外，这就是人们在经济方面的行为和表现并没有与时俱进。 据加拿大新闻社记者比吉斯 Ian Bickis报道，按照早期经济学家推演出的经济模式，投资者和消费者在做出经济决策时是不带感情色彩的理性行为者，但近年来经济理论界出现了行为经济学学派，他们的基本论点是人是感情动物，他们在做出经济决策时常常受到感情左右做出非理性的决定。 Richard Thaler@DPA/The Associated Press 行为经济学兴起 行为经济学领域的早期探索者泰勒Richard Thaler获得了2017诺贝尔经济学奖。泰勒认为投资者、公司管理者和消费者往往是过分自信、易犯错误、脑子一热就拍板、有时又拖拖拉拉不及时作出决定的人。 加拿大卡尔加里大学经济学家董博Trevor Tombe指出，人们往往只吸收或者是只愿意听符合自己固定想法的信息和言论，这样会越来越走向极端；而社交媒体的爆炸式普及更加重了人们这种偏见的恶性循环。 卡尔加里大学经济学家Trevor Tombe@Jeff McIntosh/Canadian Press 偏听偏信 一个明显的例子是加拿大的房地产市场。那些认为房地产市场价格连年暴涨是因为刚性需求远远超过有限地皮供应的人相信房地产价格会继续上升；而那些相信加拿大多伦多和温哥华房地产市场价格已经失控和泡沫化的人认为房地产市场价格大调整的日子已经不再遥远。 加拿大蒙特利尔银行首席经济师波特Doug Porter指出，他对这么多人愿意丢西瓜去捡芝麻的行为感到非常不解。比如，愿意花时间和花精力去节省几分钱、几块钱的人大有人在；但有很多人为了抢到房子而加入激烈的价格战，随便填个数字就让自己购房的出价高出卖房者要价几万、甚至十几万加元。 不识庐山真面目 波特承认往往要到泡沫破裂的时候人们才知道市场已经泡沫化，但在市场价格不断攀升的原因只是因为人们都相信价格只会上升不会下降的时候，这就是危险的信号，应该及早退步抽身。 非政府研究机构Conference Board of Canada的首席经济师亚历山大Craig Alexander对波特的看法深有同感；指出人们在购买电视机的时候要左比较、右比较，但在退休储蓄、购买保险等对其一生财务安全有重要影响的问题上却是掉以轻心、能拖就拖、能躲就躲。 加拿大卡尔顿大学经济系教授伍尔利Frances Woolley指出，消费者随大流的心理往往容易受到商家的利用，帮助商家从自己的腰包里往外掏钱。比如，现在许多餐馆的信用卡付款机会自动显示付小费的额度15%、20%到25%，似乎在告诉消费者这是应该给的小费额度；许多消费者就把15%作为应该给小费的最低额度，老老实实的交钱。 消费者与经济学家的一个区别是，消费者把价钱作为自己是否购物的一个主要考虑因素；而经济学家把价格作为社会资源分配的主要工具。

从明年1月1日开始，联邦政府将正式开始施行按揭压力测试（stress test），预计将影响10万名房屋买家，并将其中的一半也就是5万人从房市中赶出去，换言之就是无法贷到款买房了。 专家则提醒，近期买房的人应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见，以免等抢到了房子，才获悉拿不到贷款，给自己惹来不必要的麻烦。 据本地英文媒体CBC报道，为了遏制本国的居民债务、给房地产市场降温，自2008年起，联邦政府曾7次收紧同房地产市场相关的法规，例如设定最低首付、限制最长还款期等。每次收紧法规，都会给房市带来小幅打压，但是不久之后又大步上涨。 可是明年推行的按揭压力测试所带来的影响，可能会和以往的截然不同。 早前报道指，所谓压力测试，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在实际利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人（uninsured borrowers）进行测试，确保他们有能力还款。 目前，加拿大平均按揭利率是2.96%，这意味着借款人要证明，他们能负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。 更令人担心的是，加拿大央行已进入加息轨道，所以日后按揭率会越来越高，而在此基础上再加2%来进行测试，将对很多贷款人形成非常大的压力。 据代表全国1.15万按揭经纪人的“加拿大按揭专业人士协会”（Mortgage Professionals Canada）本周二（12月5日）出台的预测报告，在明年一月一日正式实施压力测试后，将有大约10万人无法通过，这大约占每年全国房屋买家的18%。 换言之，压力测试将会影响本国五分之一的买家。他们中的一半人，将不得不将期望“降级”，例如原先想购买土地房的，只能去买公寓。 另一半，也就是五万人，则将被“赶出”房地产市场，因为他们无法负担得起市面上的任何一幢房屋。 当五万名房屋买家撤出房市，即便是像温哥华、多伦多这样火爆的市场，也将面临一场巨大的震动。 另据房市专家接受本地某华文媒体采访时表示，尽管压力测试将于明年正式开始，但是不排除银行、贷款机构提早实施。对于近期买房的人来说，应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见，以免等抢到了房子，才获悉拿不到贷款，给自己惹来麻烦。