纳奈莫房地产公司

【导读】 据 Royal LePage的一份报告，加拿大住宅地产市场在2017年第四季度的同比增长放缓，但是仍然强劲。 这家地产公司表示，根据从53个地产市场采集来的数据，加拿大房屋价格去年第四季度同比增长10.8%，达到$626,042 。 如果把房屋类型细分来看，Royal LePage认为两层的独立屋价格中位数同比上涨11.1%，达到$741,924，平层的独立屋（bungalow ）价格中位数上涨7.1%，达到$522,963。 这份周三发布的报告显示，公寓的价格中位数增长最快，同比增长14.3%，达到 $420,823。尤其是在几个大城市的楼市里表现更为明显。 大多伦多地区，公寓价格的中位数同比涨幅为19.5%，达到$476,421，多伦多市的公寓涨幅为19.6%，达到 $515,578。 大温哥华地区，第四季度的同比涨幅为20.2%，达到$651,885。温哥华市的公寓价格中位数涨幅为18.7%，达到$775,806。 Royal LePage还表示，随着2017年结束，大多伦多地区楼市显示出放缓的迹象，特别是独户独立屋住宅。 第四季度与第三季度相比，多伦多市及周边地区两层独立屋和平层独立屋价格中位数分别下降2.0%和2.4%。 公寓是“可负担住房的最后堡垒” 该地产公司称，公寓在所有的房屋类型中是唯一比上个季度升值的房屋类型，第四季度涨幅1.1%。 同时，两层独立屋和平层独立屋的价格，与上个季度相比分别下降0.3%和0.2%。 Royal LePage 主席兼CEO Phil Soper称，“对大城市里的潜在购房者而言，公寓代表了可负担住房的最后堡垒。” “对首次购房者而言，尤其如此。他们的购买力已经被收紧的按揭贷款政策削减了。” 高端公寓销售也很红火 与此同时，高端公寓市场销售也看好，价格随之水涨船高。加拿大Sotheby’s 国际地产公司周三发布的年终报告显示，2017年大多地区的顶级公寓市场销售量和增长幅度领先全国。 报告称，“100万以上的公寓销量同比上涨59%，400万以上的豪华公寓销售比去年增长91%。” 多伦多市400万以上的公寓销量增长82%，100万以上的公寓同比增长35%。 在多伦多、温哥华和蒙特利尔，公寓成为人们选择住房时的第一选择，专业人士上班族想离上班的地方近，住在市中心区域就是选择一种生活方式，并非不得已而为之。 公寓让人们能够方便、放心地，锁上门说走就走，个人空间需求合理压缩。能买得起400万以上房产的人也根本不受贷款压力测试和上升的利率影响。 另外，公寓也能吸引投资者，毕竟多伦多和温哥华的租房空置率连1%都不到。 多伦多高端住宅在2017年的待售时间比2016年长，但是蒙特利尔100万以上的房子卖得就比较快。 “蒙特利尔一向存在政治不稳定因素带来的阴影，但是过去3~7年里，这种担忧减少了，人们的信心增强。” 蒙城100万以上的房子销售同比涨幅为21%，Sotheby’s公司认为2018年极可能继续这一迅猛势头。 12月多伦多各代表社区公寓价格 Annex: $887,469 (16 成交) Bridle Path-Sunnybrook- York Mills: $1.4 million (4 成交) Forest Hill: $761,178 (8 成交) Rosedale-Moore […]

加拿大央行周三提高基准利率至1.25%，并且暗示除非有特定风险，年内还会再加息。 这就给加拿大人带来了一个不同寻常的局面：那些要更新（renew）按揭的房主会面对更高利率和更高还款额。 其实在央行加息之前，加拿大五大银行上周已经率先上调五年期固定利率15个基点，到5.14%。仅CIBC还维持4.99%的利率。 过去近十年来，加拿大人早已经习惯了低利率，家庭负债与收入也攀升到创纪录的高位，利率的变化尤其受到关注。 破产信托公司MNP Ltd.的调查发现，有48%的加拿大人付完每月的债务后，只剩不到$200元。这一比例比去年9月增加了8个百分点。 加拿大六大银行的平均五年期固定按揭利率在过去十多年里，一直是呈下跌趋势，直到2017年底。 North Cove Advisors的Ben Rabidoux说，从1990年代开始，每10万元按揭贷款，按五年期固定利率计算，到第一个还款期（first term）结束时，月还款额平均减少$91元。而随着利率上升，现在房主在首次renewal时，就会看到平均月还款额是增加了。 按揭Renew时要多付多少？ 那么，房主们现在面临的问题就是，到renewal时，要多付多少？以及他们是否还付得起？ 去年7月央行已经估算，有47%的房屋按揭业主要在一年之内更新按揭，另有31%的业主要在1至3年内更新按揭。按贷款额22.5万元，税前收入9万元计算，利率上升1%，月还款会增加$115元，相当于收入的1.5%。 很显然，贷款额越高，加息的冲击就越大。如果房贷是$36万，税前收入是6.3万元，每月还款额会增加$180元，相当于收入的3.5%。 加拿大按揭专业人士协会首席经济师Will Dunning预期，今年更新按揭贷款的利率不会大幅上升，不过“多数利率会高于或接近2013年的水平。” 目前加拿大有70%的按揭是固定利率，多数为五年期。2013年的平均利率是3.23%，目前的优惠利率介于3.4%到3.6%，所以差距不太大。 RateSpy.com创始人Rob McLister认为，如果央行今年内两次加息，利率提高50个基点，相当于贷款者的月还款额增加5%。如果是20万元的房贷，每月要多付50元。“这根本不算什么，除非你欠了一大笔贷款。” 不过，除了房贷，信用卡、汽车贷款和房屋净值信用贷款等，这些贷款的利率也在上涨。 明年Renew的冲击更大 TD首席经济师Beata Caranci指出，明年的影响会更大，而不是今年。如果是更新五年期按揭，2014年与2019年的利率差，会大过2013年与2018年间的，尤其是如果央行继续加息的话。 值得安慰的消息是，在加息的同时，收入和房屋净值也在增加。“已经付清的本金越多，还款余地就越大。” 当然，2019年和2020年会发生什么，现在谁也说不准，NAFTA谈判是一个最大的变数。不过值得一提的是，央行行长Stephen Poloz在去年12月的讲话中曾表示，有三件事令他失眠，NAFTA并不在其列，央行最关注的还是经济的表现。 资本市场经济师Derek Holt指出，“加息的风险已经警告了多年，一再延迟加息才导致目前的局面，这是抢劫存款的人，把钱送给那些贷款上了瘾的人。加息是一种干预。” 所以，加拿大人，请谨慎做好自己的预算。

过去几年里，加拿大房价疯狂上涨，令民众苦不堪言。加拿大政府迫于民众压力，一直表示要想办法遏制投机倒把者，将房价控制在合理范围之内。他们认为外国买家是造成房产高企的“罪魁祸首”，因而从去年春天开始，加拿大统计局就不断放风要投入巨资，调查外国买家真相。 加拿大政府称调查“外国买家”，实际上主要是针对中国买家，这在加拿大已成为公开的秘密。 加拿大统计局。图片来源：加拿大统计局 现在，传闻已久的外国买家调查即将启动。加拿大统计局宣布，从2017年12月19日开始，启动一项专题调查项目，收集温哥华和多伦多地区房产的海外买家资料。到时，温哥华和多伦多外国人的购房信息将被公开。 该项目由统计局副局长Anik Lacroix直接负责，经费4000万加元(约合2.05亿元人民币)，历时五年。Anik Lacroix表示，政府曾经假定海外买家推高了加拿大、尤其温哥华和多伦多地区房价，但实际上是否如此，几乎没有人能说清楚。因此有必要拿到准确详实的调查信息，作为政府决策的依据。 调查主要内容包括房屋土地登记和报税、外国买家从何处获得首付、有物业交易之后的空置率、投资者的需求、炒房者的作用，以及海外投资者是否引致房价上升等。 有加拿大房地产专家和经济学家认为，这项调查可以为政府提供新鲜可靠的统计数据，减少政府决策的盲目性，是一项正确的决定。但是，有华人评论家认为，加拿大统计局准备历时五年、花费4000万加元调查外国买家数据，实在是拿着纳税人的钱不当回事，而且五年以后的统计结论，对现在的政策取向不会有什么意义。 加拿大房价高企到底与外国买家有多大的关系?根据2016年春加拿大贷款房产公司调查报告，1990年至1999年期间，多伦多外国买家比例不到2%，2010年以后则升至10%。而根据卑诗省财政厅提供的数据，2016年6月至7月底，温哥华地区外国买家比例约为13.2%。 温哥华和多伦多政府都认为，外国买家与当地房价飙升密不可分，两者分别于2016年8月和2017年4月，先后宣布向外国住房买家征收15%的转让税。外国买家转让税征收后，温哥华和多伦多两地房价一度下滑，但是不久又出现了复苏。 2014-2016年加拿大房价走势。图片来源：温房网 2017年3月，大多伦多地区平均房价同比增长33.2%;4月，大温哥华地区房屋平均价格同比增长11.4%。疯涨的房价让当地人买房成了奢望。2017年6月，EKOS Research进行的民意调查显示，40%的加拿大人表示难以负担购买房屋;在温哥华、多伦多、卡尔加里等大都会地区，更是超过90%的民众表示买不起住房。 前不久，温哥华市政府为平息民怨，提出了一项十年房屋发展计划，准备增加房屋密度，十年内增建72000套住房;打击住房和土地投机;限制非本地居民购买住房。消息一出，包括中国买家在内的海外投资者人心惶惶。 除了温哥华政府外，卑诗省和联邦政府亦纷纷出台新政，化解住房危机。卑诗省政府规定，从2017年11月27日开始，启用新版的物业转让税税表，要求买家填报自己和卖家的身份及相关信息;联邦自由党政府则高调提出了全国住房计划(National Housing Strategy)，宣布拨款400亿加元(约合2057.84亿元人民币)为低收入者提供住房福利。未来几年内，如何解决年轻人和低收入阶层住房问题，恐怕是加拿大各级政府工作的“重头戏”。 加拿大总理宣布全国房屋计划。图片来源：加拿大广播公司网 事实上，由于能源价格下跌，房地产已经成为加拿大经济的支柱，与财政收入息息相关，加拿大各级政府并不希望房价下跌。不少政府发言人也表示，他们只能严厉打击房产和土地投机，不会插手房产交易。从这个角度来说，禁止非本地居民买房的计划恐怕难以落地为法令。 至于中国买家在加拿大外国买家中的比例，目前并无确切统计。2016年网上曾经爆出一个加拿大银行数据，说中国买家在温哥华房地产市场投下127亿加元(约合653.36亿元人民币)，在多伦多投下90亿加元(约合463.01亿元人民币)，分别占两地交易额的33%和14%。 2017年9月，卑诗省也提供了一个初步数据，认为外国买家占大温地区房屋交易量的3.3%，市值占总交易额5%。其中，中国大陆买家占76.6%，美国买家占6.8%，英国买家占3%，台湾地区买家占1.5%。这一统计与上述加拿大银行数据相差过大，令人无所适从。中国买家在加拿大海外买家中到底占多大比例，仍然是一个谜团。 而据一名华人房产经纪的看法，中国人在多伦多外国房产买家中所占的比例实际上很小，排在前三位的一直是俄罗斯人、英国人和韩国人，近年来伊朗人异军突起，所占比例越来越大。 另一方面，加拿大是中国人海外房产投资最青睐的地方之一，但是并不是首选。2017年，排在中国人海外房产投资目的地前三位的是美国、澳大利亚和泰国，加拿大已经退出三甲，位居第四。 中国房地产买家投资目的地统计。图片来源：居外网 可是，或许是中国买家喜欢买豪宅，一掷千万金甚至亿金，抑或中国买家投资过于集中，加拿大各级政府和社会各界，都更倾向于将中国买家视为外来购房者的主力。 不知道加拿大统计局此番调查，是会坐实中国买家的“主力”名号，还是可以为中国买家的真实状况“正名”?

许多加拿大人相信外国炒房者是加拿大几个主要城市房子被炒得泡沫化、让普通家庭住不起房子的主要原因之一。 但到底有多少外国人在温哥华和多伦多这两个房价堪比天高的加拿大城市买了房子，直到12月中旬在这方面一直缺乏统计数字。 据加拿大广播公司报道，加拿大统计局最新的统计数字显示，非加拿大居民买房者在大多伦多和大温哥华地区购买的房产只占不到5%。大多伦多地区是3.4%， 大温哥华地区是4.8%。 Erin Lubin/Bloomberg News 不过非加拿大居民购房者似乎更加喜欢购买公寓楼单元。比如，非加拿大居民在大多伦多地区拥有的独立房的比例是2.1，而拥有公寓楼单元的比例是7.2%；在大温哥华地区这两个比例分别是3.2%和7.9%。 非加拿大居民购买公寓楼单元数字增长最快的城市是蒙特利尔，从去年的1.1%增加到今年的1.7%，增加幅度超过54%。 不过，专家们认为加拿大统计局的对大温哥华和大多伦多地区非加拿大居民购房比例的分析虽然聊胜于无，但至少有几个方面的缺陷。 一是所谓非加拿大居民中包括那些虽然不在加拿大居住但继续拥有房产的加拿大公民；二是没有包括那些购买楼花、在公寓楼单元竣工前就把楼花出售的外国人；三是没有包括那些通过亲朋好友在加拿大购买房产的外国人。 RCI with CBC