纳奈莫房地产公司

联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)今天发布的数字称，去年最后一个月，本国新屋动工量明显减少，按季节调整的按年新屋动工量只有216,980套，比11月份的251,675套大幅下滑，降幅超过13%。 CMHC表示，去年12月份新屋动工量之所以下降，主要是城市新屋动工量下降显著，若与11月份比较，降幅为15%，降至198,132套;其中城市多单位的新屋动工量降至135,176套，降幅更高达22%。 联邦按揭新规影响房市 多伦多地产局(TREB)上周发布的月报称，GTA地区去年最后一个月房屋销量为4,930套，比去年同期的5,305套有所减少。从房价来看，12月份的均价为$735,021，略高于2016年的同期的$730,125，升幅只有0.7%。 TREB的月报也公布了2017年全年的数据，GTA地区2017年通过MLS系统交易的房屋为92,394套，比2016年下跌18.3%，从房价来看，2017年各类房屋均价为$822,681，2016年则为$729,837，2017年各类房屋均价比2016年上涨12.7%。 TREB主席Tim Syrianos对此评论说，从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%转让税的16条新政，给GTA的房市带来深刻影响。而从2018年来看，省府政策将继续影响消费者行为，而从月初开始实施的联邦按揭新规，无疑也会对房市带来影响。 从今年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)将正式开始施行按揭压力测试(stress test)，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%)，或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。 央行下周铁定加息 对多伦多的房主而言，另外一个不好的消息则是，加拿大央行周一发布的第四季度业务展望调查显示，在接受调查的100个公司的高管中，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 加拿大多个商业银行的经济学家认为，央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周加息提供了依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper(下图)认为，央行加息究竟对房市的影响会有多大，就要看央行一次加息多少，以及会隔多长时间再加息。她预测说，2018年央行可能再加息三次。如果真是这样，加拿大房市只会越来越冷。 加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在去年年底曾经预测说，未来两年内加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，2018年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。 丰业银行在其专题报告中指出，就是这个主利率上涨，将反过来让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。

加拿大央行今天发布的第四季度业务展望调查显示，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，他们遭遇到“一些”甚至“重大”的困难，这个比例大大高于第三季度的47%，也是自2007年第四季度以来的最高点。受访者说，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 接受调查的公司也表示，他们正在增招人手，并增加资本投资，以应对生产能力紧张的状况。这些公司也表示，需求仍在增长，不过他们预计在未来12个月内，产品销售的增速将会有所放缓。 加拿大央行对本国100个公司的高管进行了调查，时间是在2017年11月14日至12月8日。 　　央行会在下周加息至1.25% 业内专家认为，加拿大央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周再次提高利率提供所需的依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布再次加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 加拿大央行在去年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。 CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难，这说明经济已接近满负荷运行，也说明这是央行加息的时候到了。 丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说，加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。 　　失业率降至史上最低的5.7% 联邦统计局上周五发布的数据称，去年12月加拿大再增近8万份工作，而11月份净增79,500份工作，10月份则净增职位数35,300，去年最后三个月加拿大职场确实表现优异。 去年最后三个月加拿大失业率也是一降再降：其中10月份的失业率为6.3%，11月份降至5.9%，12月则再降至5.7%。 根据统计局的历史资料，加拿大失业率低于6%还要追溯至全球金融危机之前，也就是2008年2月，该月的失业率曾经低至5.9%。而12月份的5.7%则是统计局有可比资料以来的历史最低记录，换言之，实际上是42年以来或1976以来的最低记录。 此外，加拿大在2017全年增加423,000份工作，比2016年增2.3%， 为2002年以来最高的年度增幅。而去年一年所增加的工作中包含质量更高的394,200份全职工作，所占比例高达93%。 　　NAFTA谈判存变数 无论经济表现，就业数据，还是对通胀的预期，均有利于央行作出加息的决策。而在上述季度调查结果出来之前，央行一直对今年年初的加息相当谨慎，其中很大的一个原因就是北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的变数，尤其是谈判结果的不确定性。 但央行的最新季度报告对这个问题有了新的解释：加拿大企业一般而言都很担心NAFTA谈判的失败，尤其是美国方面会借机增加贸易保护主义，从而不利于加拿大企业的出口。但过去12个月来，美国经济健康增长，川普政府的税改也对刺激经济有利，美国消费需求大增。在此宏观背景下，加拿大企业希望加速出口增长。 满地可银行(Bank of Montreal)的首席经济学家波特(Douglas Porter)在一份研究报告中表示，尽管加拿大企业对NAFTA谈判以及最低工资上涨表示担忧，但企业对加拿大的经济前景普遍乐观，而加拿大央行则把这视为一个强烈信号：7年来第3次加息的时候到了。