纳奈莫房地产公司

许多加拿大人相信外国炒房者是加拿大几个主要城市房子被炒得泡沫化、让普通家庭住不起房子的主要原因之一。 但到底有多少外国人在温哥华和多伦多这两个房价堪比天高的加拿大城市买了房子，直到12月中旬在这方面一直缺乏统计数字。 据加拿大广播公司报道，加拿大统计局最新的统计数字显示，非加拿大居民买房者在大多伦多和大温哥华地区购买的房产只占不到5%。大多伦多地区是3.4%， 大温哥华地区是4.8%。 Erin Lubin/Bloomberg News 不过非加拿大居民购房者似乎更加喜欢购买公寓楼单元。比如，非加拿大居民在大多伦多地区拥有的独立房的比例是2.1，而拥有公寓楼单元的比例是7.2%；在大温哥华地区这两个比例分别是3.2%和7.9%。 非加拿大居民购买公寓楼单元数字增长最快的城市是蒙特利尔，从去年的1.1%增加到今年的1.7%，增加幅度超过54%。 不过，专家们认为加拿大统计局的对大温哥华和大多伦多地区非加拿大居民购房比例的分析虽然聊胜于无，但至少有几个方面的缺陷。 一是所谓非加拿大居民中包括那些虽然不在加拿大居住但继续拥有房产的加拿大公民；二是没有包括那些购买楼花、在公寓楼单元竣工前就把楼花出售的外国人；三是没有包括那些通过亲朋好友在加拿大购买房产的外国人。 RCI with CBC

在某个热带岛屿上成立一个空壳公司或信托基金来避税，这一直被认为是某些加拿大富豪、企业和政界人士的做法。但是CBC的一项调查显示，加拿大八大公共退休基金中有七个通过避税天堂进行投资。这意味着，有2500多万普通加拿大员工可能也沾了避税天堂的光，尽管他们在此之前并不知情。 (Samantha Lui/CBC ) 例如，加拿大公共退休金（CPP）拥有40%的多伦多北部407高速公路股份，其中一部分是CPP投资局通过一家位于百慕大的公司买下的。从英国伦敦通往英法之间的海峡隧道的高速铁路，一直到今年年初都是两家加拿大退休基金的资产，不过在账面上，它属于海峡群岛上的一个空壳公司。 加拿大纳税人是吃亏了还是沾光了？ CBC记者Zach Dubinsky说，这些加拿大退休基金和避税天堂有染，让加拿大纳税人面临一种微妙的两难境地。一方面，退休基金投资有方，回报丰厚，才能让加拿大人老来有退休金可领。另一方面，富人通过避税天堂逃税，加拿大因此损失的税收高达每年60亿加元，这还是保守的估算。税制缺乏公正，不够透明，吃亏的是普通纳税人。加拿大退休基金应该为避税天堂“添砖加瓦”吗？ 英国伦敦和海峡隧道之间的高铁一度是安省教师退休计划和市政员工退休系统的资产。(Ben Stansall/AFP/Getty) 七家加拿大退休基金在回复记者时都指出，它们通过避税天堂投资并没有损害加拿大纳税人，因为退休基金的投资收益在加拿大本身就是免税的，所以不存在利用避税天堂少交税的问题。不过少交别的国家的税倒是可能的。CPP等退休基金甚至表示，努力让其外国投资的获利最大化，这是它们的职责。 上个月，一家大型离岸金融公司的1300多万份文件被泄露。CBC和属于国际调查记者联盟（ICIJ）的其他媒体进行了追踪调查。加拿大的八大公共退休基金中，仅有安大略省医疗系统退休计划（HOOPP）没有被发现通过避税天堂投资。 通过避税天堂进行海外投资的七个加拿大公共退休基金 加拿大公共退休金（CPP） 魁北克省储蓄投资银行（CDPQ） 安大略省教师退休计划（OTPP） 安大略省市政员工退休系统（OMERS） 公共系统退休金（PSP） BC省投资管理局（BcIMC） 阿尔伯塔省投资管理局（AIMCo） CPP表示，有两千多万加拿大人在CPP交月供或领取退休金，投资局有责任为他们争取最高的投资回报率，并保证基金代代延续。 吉姆.里奇（Linkedin) CPP名下的资产有85%在海外，是全世界最大的机构投资者之一。其他退休基金也有相当比例的海外投资。安大略省教师退休计划的前总裁吉姆.里奇（Jim Leech）说，三十年前，加拿大公共退休基金的投资基本上都在国内。但是现在如果不在海外投资就维持不下去，“退休金只能发一半。” 加拿大劳工大会：你不能一面说要禁用避税天堂一面利用避税天堂 加拿大劳工权益组织“加拿大劳工大会”的主席哈桑.尤素夫（Hassan Yussuff）却认为，加拿大退休基金在避税天堂投资有悖于道德规范，是不可接受的。一方面加拿大联邦政府多次表示要让税务系统更公正，财政部还宣布要想办法禁止加拿大人利用避税天堂；另一方面联邦管理的退休基金CPP自己就在利用避税天堂，这是说不通的。 不过加拿大劳工大会的经济政策负责人克里斯.罗伯茨（Chris Roberts）也承认，2008年金融危机以来，退休基金的管理者必须在一个非常困难的经济大环境里勉力维持。许多劳工大会成员因此心情矛盾，一方面觉得利用避税天堂不对，另一方面也担心将来自己的退休金没有着落。 （RCI with CBC, Zach Dubinsky, Valérie Ouellet）

几千年的文明史是人类不断进步的写照。特别是最近几十年数字化、基因工程、绿色能源等方面的革命性进展更是让社会生活发生了根本性的改变。 没有与时俱进 但至少有一个方面是个例外，这就是人们在经济方面的行为和表现并没有与时俱进。 据加拿大新闻社记者比吉斯 Ian Bickis报道，按照早期经济学家推演出的经济模式，投资者和消费者在做出经济决策时是不带感情色彩的理性行为者，但近年来经济理论界出现了行为经济学学派，他们的基本论点是人是感情动物，他们在做出经济决策时常常受到感情左右做出非理性的决定。 Richard Thaler@DPA/The Associated Press 行为经济学兴起 行为经济学领域的早期探索者泰勒Richard Thaler获得了2017诺贝尔经济学奖。泰勒认为投资者、公司管理者和消费者往往是过分自信、易犯错误、脑子一热就拍板、有时又拖拖拉拉不及时作出决定的人。 加拿大卡尔加里大学经济学家董博Trevor Tombe指出，人们往往只吸收或者是只愿意听符合自己固定想法的信息和言论，这样会越来越走向极端；而社交媒体的爆炸式普及更加重了人们这种偏见的恶性循环。 卡尔加里大学经济学家Trevor Tombe@Jeff McIntosh/Canadian Press 偏听偏信 一个明显的例子是加拿大的房地产市场。那些认为房地产市场价格连年暴涨是因为刚性需求远远超过有限地皮供应的人相信房地产价格会继续上升；而那些相信加拿大多伦多和温哥华房地产市场价格已经失控和泡沫化的人认为房地产市场价格大调整的日子已经不再遥远。 加拿大蒙特利尔银行首席经济师波特Doug Porter指出，他对这么多人愿意丢西瓜去捡芝麻的行为感到非常不解。比如，愿意花时间和花精力去节省几分钱、几块钱的人大有人在；但有很多人为了抢到房子而加入激烈的价格战，随便填个数字就让自己购房的出价高出卖房者要价几万、甚至十几万加元。 不识庐山真面目 波特承认往往要到泡沫破裂的时候人们才知道市场已经泡沫化，但在市场价格不断攀升的原因只是因为人们都相信价格只会上升不会下降的时候，这就是危险的信号，应该及早退步抽身。 非政府研究机构Conference Board of Canada的首席经济师亚历山大Craig Alexander对波特的看法深有同感；指出人们在购买电视机的时候要左比较、右比较，但在退休储蓄、购买保险等对其一生财务安全有重要影响的问题上却是掉以轻心、能拖就拖、能躲就躲。 加拿大卡尔顿大学经济系教授伍尔利Frances Woolley指出，消费者随大流的心理往往容易受到商家的利用，帮助商家从自己的腰包里往外掏钱。比如，现在许多餐馆的信用卡付款机会自动显示付小费的额度15%、20%到25%，似乎在告诉消费者这是应该给的小费额度；许多消费者就把15%作为应该给小费的最低额度，老老实实的交钱。 消费者与经济学家的一个区别是，消费者把价钱作为自己是否购物的一个主要考虑因素；而经济学家把价格作为社会资源分配的主要工具。

从明年1月1日开始，联邦政府将正式开始施行按揭压力测试（stress test），预计将影响10万名房屋买家，并将其中的一半也就是5万人从房市中赶出去，换言之就是无法贷到款买房了。 专家则提醒，近期买房的人应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见，以免等抢到了房子，才获悉拿不到贷款，给自己惹来不必要的麻烦。 据本地英文媒体CBC报道，为了遏制本国的居民债务、给房地产市场降温，自2008年起，联邦政府曾7次收紧同房地产市场相关的法规，例如设定最低首付、限制最长还款期等。每次收紧法规，都会给房市带来小幅打压，但是不久之后又大步上涨。 可是明年推行的按揭压力测试所带来的影响，可能会和以往的截然不同。 早前报道指，所谓压力测试，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在实际利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人（uninsured borrowers）进行测试，确保他们有能力还款。 目前，加拿大平均按揭利率是2.96%，这意味着借款人要证明，他们能负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。 更令人担心的是，加拿大央行已进入加息轨道，所以日后按揭率会越来越高，而在此基础上再加2%来进行测试，将对很多贷款人形成非常大的压力。 据代表全国1.15万按揭经纪人的“加拿大按揭专业人士协会”（Mortgage Professionals Canada）本周二（12月5日）出台的预测报告，在明年一月一日正式实施压力测试后，将有大约10万人无法通过，这大约占每年全国房屋买家的18%。 换言之，压力测试将会影响本国五分之一的买家。他们中的一半人，将不得不将期望“降级”，例如原先想购买土地房的，只能去买公寓。 另一半，也就是五万人，则将被“赶出”房地产市场，因为他们无法负担得起市面上的任何一幢房屋。 当五万名房屋买家撤出房市，即便是像温哥华、多伦多这样火爆的市场，也将面临一场巨大的震动。 另据房市专家接受本地某华文媒体采访时表示，尽管压力测试将于明年正式开始，但是不排除银行、贷款机构提早实施。对于近期买房的人来说，应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见，以免等抢到了房子，才获悉拿不到贷款，给自己惹来麻烦。

话不多说，咱们直接看数据！ 多伦多VS上海 公寓价格 市中心每平方米公寓价格 多伦多：8,040.00 C$(41,895.57 ￥) 上海：19,026.48 C$(99,144.94 ￥) 价格差：+136.65 % 非市中心每平方米公寓价格 多伦多：5,828.26 C$(30,370.44 ￥) 上海：8,547.94 C$(44,542.40 ￥) 价格差：+46.66 % 收入及房贷 平均每月净工资（税后） 多伦多：3,391.32 C$(17,671.79 ￥) 上海：1,722.78 C$(8,977.24 ￥) 差异：-49.20 % 按揭利率百分比，每年固定利率 多伦多：2.84 上海：4.90 差异：+72.44 % 多伦多VS北京 公寓价格 市中心每平方米公寓价格 多伦多：8,040.00 C$(41,895.57 ￥) 北京：19,713.86 C$(102,726.83 ￥) 价格差：+145.20 % 非市中心每平方米公寓价格 多伦多：5,828.26 C$(30,370.44 ￥) 北京：9,108.89 C$(47,465.47 ￥) 价格差：+56.29 […]