纳奈莫房地产公司

联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)今天发布的数字称，去年最后一个月，本国新屋动工量明显减少，按季节调整的按年新屋动工量只有216,980套，比11月份的251,675套大幅下滑，降幅超过13%。 CMHC表示，去年12月份新屋动工量之所以下降，主要是城市新屋动工量下降显著，若与11月份比较，降幅为15%，降至198,132套;其中城市多单位的新屋动工量降至135,176套，降幅更高达22%。 联邦按揭新规影响房市 多伦多地产局(TREB)上周发布的月报称，GTA地区去年最后一个月房屋销量为4,930套，比去年同期的5,305套有所减少。从房价来看，12月份的均价为$735,021，略高于2016年的同期的$730,125，升幅只有0.7%。 TREB的月报也公布了2017年全年的数据，GTA地区2017年通过MLS系统交易的房屋为92,394套，比2016年下跌18.3%，从房价来看，2017年各类房屋均价为$822,681，2016年则为$729,837，2017年各类房屋均价比2016年上涨12.7%。 TREB主席Tim Syrianos对此评论说，从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%转让税的16条新政，给GTA的房市带来深刻影响。而从2018年来看，省府政策将继续影响消费者行为，而从月初开始实施的联邦按揭新规，无疑也会对房市带来影响。 从今年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)将正式开始施行按揭压力测试(stress test)，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%)，或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。 央行下周铁定加息 对多伦多的房主而言，另外一个不好的消息则是，加拿大央行周一发布的第四季度业务展望调查显示，在接受调查的100个公司的高管中，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 加拿大多个商业银行的经济学家认为，央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周加息提供了依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper(下图)认为，央行加息究竟对房市的影响会有多大，就要看央行一次加息多少，以及会隔多长时间再加息。她预测说，2018年央行可能再加息三次。如果真是这样，加拿大房市只会越来越冷。 加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在去年年底曾经预测说，未来两年内加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，2018年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。 丰业银行在其专题报告中指出，就是这个主利率上涨，将反过来让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。

虽然一直房价居高不下，加拿大买房者的品味最近几年还是有些变化。 市场研究公司Avid Ratings自2014年起，受加拿大房屋建筑商协会（Canada Home Builders Association）的委托，每年都会对购买新房的加拿大人作一项调查，了解人们在买新房时，优选哪些装修和配套设施。 调查发现加拿大人的品味，太符合加拿大特色了。 不是家庭影院，也不是室内游泳池，加拿大人更看中的是楼上有洗衣房（upstairs laundry）、步入式衣帽间（walk-in closet）和站立式淋浴间(stand-up showers)这些最实实在在的功能设施。 此外，壁炉（fireplace）仍然受欢迎，不过程度降了些。在开放式空间的时代，加拿大人却仍然热衷于正式的起居室和餐厅。 特殊功能的房间，如酒窖、工作间、家庭影院等受欢迎程度在下降。天窗的受欢迎程度在上升。 这可能是因为居住密度上升，更多的人住进公寓和镇屋，没有太多窗户。这一趋势不仅在多伦多，而是一个全国现象，独立屋越来越少。 至于外部装修，加拿大人更偏爱砖墙而不是乙烯基壁板，特别是在安省。 单车库的受欢迎程度略有上升，不过双车库仍然是加拿大人的最爱。这不是因为家家户户都有两辆车要停放，而是每家都有太多的工具和体育用具需要额外的空间，诸如车单、滑雪板、桨板等，因为加拿大人热爱户外活动。 至于公寓，那些买公寓的人士和换小单元的退休人士，室内的装修就显示得更为重要。 研究公司Avid Ratings负责人Tim Bailey说，这部分人的居住面积变小了，但是他们心理上并不想作出牺牲，要求房间内的装修更高档，比如石英、花岗岩材料的台面、定制玻璃淋浴间等。 建筑商们发现，带有两套主卧套间的需求略有上升。 Bailey指出，加拿大在文化上比以往更趋多元化，几代人同住一个房子的现象也在增加，如果一对父母与他们的儿子和儿媳同住，就需要有两套主卧套间。 据星报报道，这项网上调查共提出了200个问题，涵盖所有住房类别，从高层公寓到市郊独立屋，从必须有的设施到一些买家们额外花钱的升级装修。 2775位受访者都已经在加拿大房屋建筑商协会下的86个成员商购买了一套住房，所以他们都是有经验的买房者，针对第二次或第三次买房的选择，其中有接近一半（47.5%）是需要升级的买家。 连续三年的调查可以看出加拿大人的品味在改变，但是带后院的房屋始终受到加拿大人钟爱。2017年的调查显示，有65.5%的人想要独立屋，比2015年的比例55.7%更高。 对于传统的独立屋，加拿大人很注重自己的一片隐私，有49.7%的受访者认为一定要有围栏。 但是在多伦多等地，低层独立屋越来越少，越来越无法满足需求。 研究还发现，很多买房者并不愿意将就买小房，宁可到离市区更远的社区买相对低价的房屋。 在这些受访者中，有42%是有未成年子女的家庭，37.9%是单身人士或没有子女的夫妇。80后（36.9%），00后（35.9%）和退休人士（23.7%）各占一定比例。家庭年收入$10万至$15万的受访者占23.9%，年收入低于7.5万的占18.6%，年收入在7.5万至10万的占18%。 最后总结一下加拿大人买新房必选的功能： 步入式衣帽间 节能电器 节能门窗 亚麻织品壁橱 整体节能型房屋 厨房中央岛 开放式厨房 大窗户 双车库 HRV-ERV高效节能空气交换机

加拿大央行今天发布的第四季度业务展望调查显示，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，他们遭遇到“一些”甚至“重大”的困难，这个比例大大高于第三季度的47%，也是自2007年第四季度以来的最高点。受访者说，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 接受调查的公司也表示，他们正在增招人手，并增加资本投资，以应对生产能力紧张的状况。这些公司也表示，需求仍在增长，不过他们预计在未来12个月内，产品销售的增速将会有所放缓。 加拿大央行对本国100个公司的高管进行了调查，时间是在2017年11月14日至12月8日。 　　央行会在下周加息至1.25% 业内专家认为，加拿大央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周再次提高利率提供所需的依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布再次加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 加拿大央行在去年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。 CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难，这说明经济已接近满负荷运行，也说明这是央行加息的时候到了。 丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说，加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。 　　失业率降至史上最低的5.7% 联邦统计局上周五发布的数据称，去年12月加拿大再增近8万份工作，而11月份净增79,500份工作，10月份则净增职位数35,300，去年最后三个月加拿大职场确实表现优异。 去年最后三个月加拿大失业率也是一降再降：其中10月份的失业率为6.3%，11月份降至5.9%，12月则再降至5.7%。 根据统计局的历史资料，加拿大失业率低于6%还要追溯至全球金融危机之前，也就是2008年2月，该月的失业率曾经低至5.9%。而12月份的5.7%则是统计局有可比资料以来的历史最低记录，换言之，实际上是42年以来或1976以来的最低记录。 此外，加拿大在2017全年增加423,000份工作，比2016年增2.3%， 为2002年以来最高的年度增幅。而去年一年所增加的工作中包含质量更高的394,200份全职工作，所占比例高达93%。 　　NAFTA谈判存变数 无论经济表现，就业数据，还是对通胀的预期，均有利于央行作出加息的决策。而在上述季度调查结果出来之前，央行一直对今年年初的加息相当谨慎，其中很大的一个原因就是北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的变数，尤其是谈判结果的不确定性。 但央行的最新季度报告对这个问题有了新的解释：加拿大企业一般而言都很担心NAFTA谈判的失败，尤其是美国方面会借机增加贸易保护主义，从而不利于加拿大企业的出口。但过去12个月来，美国经济健康增长，川普政府的税改也对刺激经济有利，美国消费需求大增。在此宏观背景下，加拿大企业希望加速出口增长。 满地可银行(Bank of Montreal)的首席经济学家波特(Douglas Porter)在一份研究报告中表示，尽管加拿大企业对NAFTA谈判以及最低工资上涨表示担忧，但企业对加拿大的经济前景普遍乐观，而加拿大央行则把这视为一个强烈信号：7年来第3次加息的时候到了。

2017年最大的一个话题是房地产市场，进入2018年，新的房贷政策正式实施等一系列重大变化，无疑这一话题将继续成为今年的主角。 以下是加拿大房市需要关注的五个方面： 外国买家 多伦多和温哥华政府已经采取措施抑制外国人在本地买房，温哥华于2016年8月，多伦多于去年4月分别推行15%的外国买家税。 这项税收对两地市场的影响立竿见影，销量和房价迅速下跌，但是目前，两地的房市都已经反弹。 今年，外国买家仍将是市场关注的问题。统计局去年12月发布官方数据，称两地的外国买家在市场中所占比例不足5%。不过，业内人士都认为，外国买家的市场仍在增长，值得作进一步研究。 加拿大房屋和按揭公司（CMHC）首席经济师Bob Dugan在近期接受采访时表示，在多伦多和温哥华，房价上涨非常猛，所以人们更加关注和担忧抑制房价的问题。这一问题在今年仍会是焦点。 压力测试新规 去年秋季，加拿大银行监管机构OSFI宣布新规，要求银行等房屋贷款放贷机构对按揭申请人进行“压力测试”，确保他们的贷款不会超出自己的负担能力。 申请人可以参照以下两个标准评估自己是否可以贷到款，并以更高的一项为准： 在实际贷款合同规定的利率基础上加2个百分点； 加拿大央行公布的五年期固定利率，目前是4.99%； 凡是无法通过这一测试的申请人，贷款就会被拒，意味着他们要么寻找更低价的房屋，要么多付首付减少贷款额度，要么放弃购买。 Ratehub Inc.创始人James Laird指出，这不仅仅影响首次买房者，不受联邦管制的次贷机构，其贷款业务量将会大增。 他说，不符合申请资格的加拿大人，在需要重新贷款（refinance）时，将被迫走这条路，另一些想要买房，又不能通过银行压力测试的人，也会选择次贷机构。 但是，蒙特利尔银行的经济师Doug Porter认为，和其他政策性变化一样，市场可以经受得住这一压力测试的考验。 他说，房市泡沫破裂的论调已经说了好多年，他认为今年的房市仍会超出预期，即使有新的压力测试，仍会再度冲破熊市的预言。 央行加息 压力测试新规是基于利率上升的前提，有充分证据显示加息将会发生。 加拿大央行维持最低利率长达十年后去年已经两次加息。投资者认为，本月央行继续加息的机率超过50%，之后还有跟进。Laird认为，央行今年会有两次加息，两次加息的时间会有较长的间隔。   目前的央行利率是1%，到年底升至1.5%，也不算太高。但是浮动按揭利率会出现近9年来最高位。 TD银行经济师Michael Dolega称，央行加息，按揭利率上升，将给2018年的加拿大房市带来严重冲击。 公开房屋售价 加拿大最大的地产局与联邦竞争局之间针对公开房屋销售数据的官司已经持续了多年。去年12月初，上诉法庭维持原判，下令多伦多地产局公开有关数据。 竞争局一直认为，地产局拒绝公开房屋售价等相关数据，迫使买家要找一位经纪人合作，才能得到数据，提高了交易成本，唯独让地产经纪们获利。 但是法庭的裁决并没有结束这场官司。地产局可在1月底之前，再度上诉至最高法庭。 虽然这场官司针对多伦多市场，但多伦多地产局有近5万名经纪，影响巨大。多伦多一名地产经纪John Pasalis日前接受采访时称，多伦多地产局的案子会给全国带来影响，其他地区的地产局也将面临同样的问题。 房价 最后，所有上述趋势都归结为一个根本的问题：房价还会上涨吗？ 不出意料，各方的看法仍然有分歧。但是一个广泛的认识是，全国房市仍会继续上涨，但涨幅小于许多业主的预期。 Ratehub的Laird说，他预计今年全国房价没有涨跌。“推高房价的宏观经济因素在2018年仍然持续，”包括强劲的需求和经济增长。但是高利率和对外国买家的限制，加上压力测试，都会抑制房价，最终房价持平。 TD银行的Dolega同样认为，房市会持续软着落。 BMO经济师Robert Kavcic说，经过多年双位数增长后，2018年的市场会比较平静。

【导读】 全球楼市正在呈现放缓迹象，但是加拿大是个例外，起码现在是。 加拿大仍然是全球房价上涨最快的国家之一，尽管今年上半年上涨势头极可能结束，毕竟更严格的贷款政策和更高的利率都出台了。 根据全球地产纲要网站（Global Property Guide）本周发布的数据，2017年第三季度加拿大的房价增速位列世界第四，仅次于冰岛、香港和澳门。该网站专门服务住宅地产投资者。 不过，该网站调研的大部分房地产市场都出现了疲软下滑的趋势。英国、北京、新加坡和墨西哥是目前房价下滑的地方。 调查的47个房地产市场里，有21个在2017年第三季度房价比上一年下跌。这和之前的那个季度相比明显不同，当时只有15个国家显示出同比下降。 调查的地产市场中有三分之二显现出放缓的势头——有的是价格放缓，有的是增速放缓。一度火热的新西兰楼市价格增势完全消失。 同时，这份报告特别指出，加拿大处于价格增长中。 这一结果显然没有因多温两市的外国买家税政策而有任何改变，即便是安省旨在冷却楼市的公平安居计划也没能有效阻止价格增长。 例如，大温地产局周三的报告显示，大温都会区的公寓基准价格去年一年攀升了近26%，而独立屋价格的增长为7.9%。 一场完美风暴将席卷加拿大楼市 加拿大楼市进入2018年将面临一系列政策的狂风暴雨，这些不利因素会把加拿大推进住房价格下跌的行列。 新的压力测试本月生效，预计将减少21%的房屋购买力。加拿大央行预计新规会令10%的潜在买家失去购房资格。 同时，专家预计央行今年会继续加息，虽然具体日程尚未敲定。 信贷评级机构DBRS去年秋天的报告警告说，加拿大的按揭贷款人未来几年面临还贷风险。连续多年的按揭利率走低后，加拿大人目前面临利率长期上调的前景，这无疑会给家庭财务带来压力。 面对未来的不利形势，加拿大地产协会(CREA)已经下调了2018年的加拿大楼市预期。目前预计全国房屋销售在2018年会下降5.3%。 该机构预计卑诗省2018年房价保持现有水平，而安省平均下降2.2%。 地产协会还预测，楼市放缓会导致加拿大经济损失11亿，换句话说会减少12000个就业机会。 但是地产协会也没有太悲观，预测一旦潜在购房者适应了新的按揭贷款政策和更高的利率，加拿大楼市会在今年下半年重新抬头。

大温地区的房屋可负担性问题在过去一年没有解决迹象，有学者预测：新一年大温的高楼价状况将会持续…… 城市的土地供应有限，增加住屋密度是大趋势，但相信温哥华在未来数十年仍然是一个难以置业或租屋短缺的城市…… 供不应求 这名学者是(UBC)商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)，他认为虽然联邦政府新一轮的房贷压力测试收紧措施今日起实施，可能会拖慢楼市，但他相信大温楼价在未来一年仍然会上升。 他表示，大温地区受到地理上的限制，四周围被海洋和群山包围，土地供应其实有限，又指出虽然发展商可以兴建高密度公寓，但是土地却难以增加。 他还说，来自世界各地有经济能力的人越来越喜欢加拿大，吸引更多富豪来大温置业，因此楼价仍有上升空间。 他更指出，相信未来50年温哥华会继续是一个极度难以置业或租住的城市…… 　不过对于短期楼市，达维多夫则相对乐观。 他表示，大温目前正有不少新的开发案，如果正如外界所说，这些公寓楼花都是外国买家购入，而他们又倾向在公寓落成前转手的话，这会提高市场供应量，有望压低楼价和租金。 贺瑾的NDP政府曾承认新政府目前在可负担房屋方面还没有动作，但承诺在今年2月的财政预算案中会有相关新政策推出。 达维多夫则认为省政府应该进行税制改革，把物业税提高，降低入息税和销售税，释放鼓励人在本省同时就业和居住的信息。 达维多夫提到，大温地区各城市的物业税增幅其实比其他北美大城市低的。 达维多夫又告诉有意在温哥华置业的年轻人：将所有储蓄用来支付首期是高危但并非疯狂，取决于买家是否已立下决心在温哥华长期生活。 　　他认为温哥华房产适宜长期投资，不适宜短期买卖。 　压力测试 如果房价不会跌，今年将开始的新压力测试会让买房更艰难…… 　1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室OSFI将正式开始施行按揭压力测试（stress test）。 　银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。 根据专家的预测，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 　加息 在2017年加拿大央行在今年已经两次加息。未来，加息可能还会持续。 丰业银行预测：未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，今年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。 加拿大皇家银行则估计，央行在2018年会将主利率升高100个基点，年底的利率升至2%。 　　人口上升 虽然加拿大的婴儿潮一代（baby boomer）多数已经退休，但他们的后代——千禧一代（millennials）已经成为加拿大买房的主力军。 再加上自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000；2017年300,000；2018则是310,000。 这无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，比如温哥华…… 　其它国家的政策 2018年，业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政，禁止海外买家在该国买房置业。 加拿大的经济学家们担心，当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后，他们有可能转身涌入加拿大，导致加拿大房价升高。 　无论是RBC，还是TD，还是皇家地产，均预测加拿大房价2018年会升高，不过升幅不会很大。 你准备好了吗？