纳奈莫房地产公司

房产可以说是人一生中最重要的资产。不仅因为它价格不菲，而且在土地资源匮乏的地区，还有保值增值的功能。 作为一个重要资产，很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权，或者是和子女联名共同拥有产权，个别的还有和朋友联名买房而共同拥有产权的。但是，在加拿大，中文的“共有产权”对应到英文上，却有两种不同的形式，就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)。虽然都是共有产权，但是其内涵意义大不相同，尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。 Ps:想要了解加拿大纳奈莫房产投资，可浏览纳奈莫华人生活网nanaimolife.com 　　联权共有(Joint Tenancy) 联权共有指共同拥有房产的两名或多名业主，以同等的份额拥有某处房，且不可分割，各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。 如果这处房产有两名业主，那么各占二分之一产权;如果有三名业主，就各占三分之一;以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。 当其中一名业主即将离世时，其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着，该财产不会成为死者遗产的一部分，不受遗嘱的限制;既不会作为遗产的一部分被征税，也不会在遗产受益人中进行分配。 对于大多数夫妻来说，联权共有是比较普遍的。 　　分权共有(Tenants in Common) 相比于联权共有，分权共有产权的两名或多名业主，并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例，例如，一方拥有40%的产权，而另一方拥有60%的产权，而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额，那就默认各名业主有同等份额，比如两个人就是各占二分之一，三个人就是各占三分之一。 如果不幸共有产权的其中一名业主离世，他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产，并受遗嘱的限制，将在遗产的受益人中进行分配。然而，房产作为一个整体，是很难具体切割分配的，通常需要冗长的法律程序。 一般来说，再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房，或是投资度假地产，也会选择分权共有， 值得注意的是，如果是多人共有房屋产权，但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”，BC省的法律会将其默认为“分权共有”。 有时候我们会看到一所房子出现两个地产经纪分别代理挂牌的事情，这通常是离婚夫妻将房产中各自的权益部分委托不同的地产经纪人出售而出现的情况，两部分加起来才是整幢房屋的价格。 　　“联权共有”续存必须满足四个特征 在房地产的产权文件中，即使有两个或两个以上的业主作为联权共有人，但在法律上联权共有并不会自动产生或继续延续。为了创造和维持“联权共有”，在法律上，在财产转让以及共有关系续存期间，必须满足以下四个“一致”特征： 业权一致(Unity of title)：财产转移发生在同一法律文书中： 利益一致(Unity of interest)：在性质、范围和持续时间上，每名联权共有人者的利益必须一致; 所有权一致(Unity of possession)：每名联权共有人对整个房产有不可分割的所有权; 时间一致(Unity of time)：每名联权共有人的利益必须同时生效。 因此，在法律上，如果上述四个特征的任意一个特征不能保持，那么“联名共有”关系就被切断或破裂，产权共有关系就回归到“分权共有”形式。 这一点非常重要，假设你和某人联权共有一套房产，但这个人可以在你不知情或不同意的情况下切断“联权共有”关系。比如说他(她)可以在你不知情或不同意的情况下将自己的权益转让给第三方，这时就会自动切断原来的“联权共有”关系，而转变成三方“分权共有”。 总之，“联权共有”是一种极易打破的产权共有形式，即使你想规避遗产问题而通过“联权共有”的方式在身后将房产转移给自己的子女，这其中也还有其他许多比较细节的法律问题。小编不是法律专家，也难以将此问题讲述清楚，读者有具体情况请咨询相关律师。 　　和成年孩子一起联权共有要考虑可能的后果 对于父母与成年子女联权共有房产以规避遗产继承问题，地产律师Peter Borszcz说，这样的安排可能会带来许多意想不到的后果和缺陷，因此进行规划前最好找律师咨询。 Borszcz举出了下述几种可能的后果： 丧失控制权——没有子女的同意不能出售或抵押贷款; 税务——父母或子女可能有资本收益需要报税; 财产转让税——你可能必须要支付财产转让税，这取决于它是不是主要住所; 债权人——子女的债权人可以要求将该房产抵债; 不确定性——如果子女不生活在这所房子里，可能无法成功地建立联权共有产权关系,联权共有可能被一些意外事件无意中切断。 　　独立产权并不意味着伴侣没有权益和责任 有人说，共有产权处置起来这么麻烦，那么干脆就把房产登记在一个人名下就好了。其实，根据BC省的法律，产权只登记在一个人名下，并不意味着只有登记人才享有该处房产的权益。 如果你在一段伴侣关系中，并且已经同居了至少两年，那么你的伴侣可以主张拥有部分财产，尽管其名字并没有登记在产权文件上。 还有些人，自己开办企业，法律上属于自雇业者。为保护自己的资产不受任何商业债权的追讨，一些人会试图通过将产权放在配偶名下，或通过开设控股公司持有房屋产权，来保护个人财产。Peter Borszcz指出，这种保护不是绝对的，而且大多数银行都会要求要配偶作为至少是房贷的担保人(Guarantor)或契约人(Covenanter)。

屋价带契之下，加拿大家庭中位净财富增至逾29万，与4年前相比，增加几乎一成半。不过，这些成员至少2人的家庭的最大笔负债也离不开屋价。 净财富是资产扣除负债的余额。加拿大统计局表示，2016年家庭净财富达295,100元，与上次于2012年进行的调查所得的257,200元相比，升幅14.7%。早于1999年，本国家庭中位净资产数字是144,500元，换言之，自从上世纪末以来累积增长超过一倍。 温哥华屋价全国最贵，当地居民也家凭屋富。统计资料显示，在主要人口普查区，温哥华平均中位家财全国最高，达到434,400元。 同是屋贵难负担的多伦多以365,100元占次高之位，不过，排名虽然只相差一级，中位净财富少了几乎7万。 中位净家财超过30万元的人口普查区还包括卡加利及魁北克，但均在34万元以下。与2012年情况相同，卑诗省中位家产全国最高，逼近43万。安省以365,700元居次高。 以增长幅度来说，缅尼托巴省全国跑赢，累积增长35.2%至约32万。安省也占次高之位，在这2次调查之间增加30.5%。 值得一提的是，统计局的资料显示，本国不少家庭亦同时背负颇为大笔的房贷，反映出屋贵家贫的处境。统计局表示，61.7%的家庭报称有主要居所房产，当中57.3%仍未还清房贷。事实上，加拿大人总房贷增加显着，与2012年相比，数年之间上升30.4%，亦即合共增加3,300亿元。 根据统计局2016年所得的数据，本国借了房贷的家庭份额38.4%，中位贷款19万，比2012年增加了2成。 年轻业主的房贷较高。资料显示，不逾34岁的业主的中位房贷21.9万，比年满65岁的业主高出一倍有多。

无论是房价，还是租金，温哥华一直都高于多伦多高居全国第一，但据专门收集并分析租金的网站Padmapper刚刚发布的最新数据，多伦多已经超过温哥华，公寓/condo的租金全国最贵。 以一居室公寓/condo租金的中位价而言，多伦多平均要花$2,020，这比一年前上涨15.4%，而温哥华的平均数字则是$2,000，第三高是BC的本拿比（Burnaby），平均$1,430，蒙特利尔$1,310，安省的巴里（Barrie）$1,260： 多伦多的一家房地产咨询公司Urbanation本月初发布的数据也显示，在去年第四季度，GTA地区公寓/condo的平均月租金为$2,166，而多伦多市则达到$2,392。 Urbanation的分析说，过去一年来，多伦多的公寓租金上涨9.1%，可供租赁单位的数量下降11%，而新近挂牌出租公寓的数量则下降16%，说明多伦多租房市场已经越来越紧张。 　温哥华出租房空置率仍然全国最高 虽然温哥华公寓/condo的平均租金不再比多伦多贵，但其出租房空置率仍然全国最高。根据加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的数据，多伦多的出租房空置率为1.1%，为16年来的最低，而温哥华则是0.9%，实际上在2016年，温哥华的出租房空置率更低至0.7%。 对一个健康的租房市场而言，一般比较理想的出租房空置率应该在3-4%左右。 蒙特利尔租金涨幅最大 尽管多伦多和温哥华是全国租赁市场最紧张的城市，但若论公寓/condo的租金的涨幅，则是蒙特利尔最大，一年的涨幅达到15.9%，一居室的平均租金达到$1,310。 Padmapper的分析说，蒙特利尔的房市发热以及租房市场变紧，很大程度上与魁北克的经济发展有关，也与该省就业强劲有关，因为魁北克的失业率近两年来持续下降，目前降至4.9%，为1976年有相关资料以来的最低水平。 而紧随蒙特利尔则是安省三个城市，分别为巴里，Kitchener和多伦多，公寓租金一年的涨幅均超过15%：

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天公布上月全国新屋动工量按年计为226,777间，较去年11月的226178间有些微的增长，但数字仍处于2008年以来最高位，属于健康水平。 CMHC首席经济师杜根(Bob Dugan，小图)表示，尽管全国各地城市的新屋动工量出现不同的变化，但是全国整体而言仍是处于稳定状况。 他续说，在公寓建筑量增加带动下，按年计2017年比对2016年有6.2%的增长。 在大温地区方面，2017年12月的新屋动工量与去年11月相比有8%的增长，其中多家庭式的公寓增长率可观，另外，在温哥华、列治文和高贵林，因为二手房屋的供应量不足，鼓励更多建筑商兴建更多新房屋。 综观全年，2017年大温区的新屋动工量，仍是较2016年下跌。 CMHC的数字是经过季节性调整，使用6个月平均移动数计算出来。 在大多区新屋动工量未有太大变化，2017年新屋动工量为39000间，较2016年的下降0.7%，市民对新屋需求保持强劲，就业数据良好，加上刚抵埗的新移民，令致新屋需求殷切，然而在独立屋方面，2017年与2016年相比，则下降了14%。 在房价逐步攀升下，愈来愈多市民选择镇屋，或置业时选择一些更容易负担的地区，譬如是宾顿市。在公寓市场方面。2017年与2016年比较下降了5%。

【导读】 由于2018年地产估价普遍上涨，卑诗NDP省府1月3日宣布，2018年自住屋估价不高于165万加元的省内业主都有资格申请卑诗省自住屋主地税补贴（homeowner grant）。 由于2018年地产估价普遍上涨，卑诗NDP省府1月3日宣布，2018年自住屋估价不高于165万加元的省内业主都有资格申请卑诗省自住屋主地税补贴（homeowner grant），进一步降低2017年（160万）和2016年（120万）的申请门槛，以使省内91%的住房和大温83%的住房与往年一样有资格获得地税减免。 业主需身为加拿大公民或永久居民才能获得补贴，且只能为自身的主要住所申请补贴。地税补贴额度为： -基本地税补贴：$570； -住房位于省北部或乡间地区：$770； -屋主年65岁及以上，或屋主身患残疾：最高可达$845； -住房位于省北部或乡间地区，且屋主年65岁及以上、或身患残疾：最高可达$1,045。 若住房估价超出165万加元，估价每超出$1000，补贴便将减少$5。若有年长人士或残疾人士因房产价值超出165万加元而无法获得全额地税补贴，可申请额外补贴以补偿损失。 地税补贴态度如何 台上台下大不同 有意思的是，去年这个时候，执政的省自由党将地税补贴房价上限从2016年的120万大幅提涨三成，至160万；当时尚为反对党的NDP批评说补贴力度不够。 不过今年已上台的NDP，对于地税补贴房价上限只上调了3%，而且是维系了之前自由党制定的享受补贴人群比例。 NDP省府计划为本年度地税补贴共投入8亿2500万加元，与前任政府去年8亿2,100万元投入几乎持平。 各地市府发出的地税通知信会附有地税补贴申请表，业主需在地税支付截止日期前将申请表邮寄至信件内提供的地址，或本人将申请表投放至地址。部分省内城市允许市民网上申请补贴，民众可拨打市府电话询问网址。

【导读】 随着温哥华空屋税（Empty Homes Tax）申报期限2月2日的逼近，温市府提醒市民，申报房产居住状态的要求不仅限于空置房产，而是市内所有住房；未按时申报居住状态的住房将被视为空置而被征税，另加$250罚款。 在温市空屋税规定下，除屋主自住房、出租超半年或符合其他豁免条件住房以外的其他居住用房都被视为空置房产，房主需要每年上缴空置房产估价的1%作为空屋税。 “（温哥华市）全部18万住房业主必须在2月2日前申报他们的房产状态。如果不申报，房产就会被视作空置，也要交1%的空屋税。”温哥华市府财政主管Esther Lee强调。 温市屋主可登陆市府网站www.vancouver.ca/eht-declare填表申报房产在2017年期间的居住状态，也可携市府于11月寄出的信件和相关文件亲自前往温哥华市政厅填写。需要帮助的市民可在市内任一公共图书馆获得技术支援，或可以拨打311提问。 市民自主申报结束后，温哥华市府会随机抽样审计申报是否属实。谎报居住状态的屋主可面临每天1万加元的惩罚，直至纳上税金为止。 温市府建立空屋税的项目成本为750万加元，该项目此后每年的运营成本预计为150万加元。收回成本后，空屋税为温市府带来的剩余收入将被投入市内可负担性住房项目。 此前，温市府曾预估市内约有25,000套房产空置或全年部分时间空置，因而期望空屋税的实行将使多达20,000套房产被屋主投入租房市场，从而增加市内房源量、减轻租客压力。