纳奈莫房地产公司

据环球邮报报道，就房地产市场的增长势头而言，加拿大是一个两极分化严重的国家。 加拿大城市间房屋价格变化存在巨大差距，大到什么程度呢?加拿大在一份针对多国的城市间两极分化程度排名的名单中位列前三。 考虑到加拿大幅员辽阔，各地区有点差别似乎也不难理解，但是Knight Frank的调查结果揭示了两极分化的极端程度，尤其是加重了对温哥华和多伦多地区房屋价格的担忧。 房地产咨询集团第一季度的研究没有考虑到6月份温哥华楼市的重创，但报告仍然很说明问题。 加拿大房屋市场的两极分化程度排名第三，最高和最低相差15.8个百分点，温哥华房价同比上涨15.4%，而魁北克市同比下跌0.4%。 印度在国家对比排名中位列第一，澳大利亚位列第二。 Knight Frank的整体指数追踪150个城市的价格，本季度仅比上年同期增长4%，是自2015年第三季度以来的最低增速。 “用于抑制价格通胀的宏观审慎措施增加以及不断升级的负担能力限制导致该指数表现趋弱，”Knight Frank的合伙人Kate Everett-Allen表示。 加拿大就是这方面的典型例子，省政府和联邦监管层面的措施旨在缓解房产市场泡沫，主要是温哥华和多伦多的楼市。 顺便再说一句，温哥华楼市本身就呈现严重的两极分化。 “在温哥华，主流市场和高端市场的分化正在拉大，年增幅分别为15.4%和0.2%，”Knight Frank 说。 在这份榜单中，中国城市房地产市场的两极分化程度位列第九，涨幅最大的深圳和涨幅最低的城市重庆相差9.9个百分点。

在加拿大拥有房子的朋友，每年都会收到一份最新的政府估价单，上面显示的是你的房屋估值。 政府估价单，可以作为房屋交易的参考吗?假设政府估价100万，是否挂牌价格就是100万左右?看到不少人的挂牌价格都远高于政府估价，居然也卖的掉，这正常吗?   疑问有很多，尤其是新移民都想知道：我的房子究竟值多少钱，政府估价究竟该怎么参考?针对这些疑虑，加拿大房产专家Dustan Woodhouse在权威地产网站Rew.ca上撰文答疑解惑，以下是他的观点。　　地产估价?只是例行公事 Dustan指出，每年的政府估价只是例行公事，就拿BC省来说，政府估价只是政府部门“必须要做的事”之一，给出的价格一般都和地税的涨跌关联。如果你的估价上涨了，那么相当于提醒你：今年地税要涨。 　　地产估价准确吗?完全不准 BC省的地产估价是否准确?在Dustan看来没有任何参考价值。估价大多数情况都远低于你房子的市场价值，甚至有时候更离谱 —— 远高于你房子的市场价值! 为什么估价不准确?第一个原因是政府根本没有那么多人手实地探访每一个房子。都没来过，估价完全是信口开河。此外，估价一般是每年7月进行，第二年年初才告诉你。即便估价准确，到第二年也不准确了。 Dustan认为，政府估价很不靠谱，用估价来评判房屋该卖多少，会误入歧途。尤其是新来的人，看到估价，挂牌居然和估价一样，这不是害人吗? 　　估价就像天气预报，反应的只是趋势 为了让大家更好的了解政府估价，Dustan用了一个形象的比喻：政府估价就好比是天气预报，天气预报能准确预报14天后的天气吗?不能，但天气预报不会犯原则错误：夏天温哥华的气温会远高于夏天墨西哥的气温吗?不可能。 政府估价同理，它总体不会犯错：比如同样大小的独立屋，兰里的独立屋估价绝不会超过温西的。它能估出每个区域的价值排名，但具体到某一套房子就无能为力了。 　　政府估价网站，最有用的信息不是估价本身 把政府估价说的一无是处?Dustan认为仍有不少可取之处。比如在政府估价页面下方，你能看到房子的参数、邻居的估价、过往成交记录、成交金额等等，不少信息很有参考价值，而且是真实可靠的。 整个页面能让你对自己的房子和周边邻居有很多了解，最有用的信息不是估价本身 —— 除了估价数字，页面上别的信息都很有用! 如果恰好你的邻居在卖，你可以通过它的估价和挂牌价，以及销售状况来合理地判定你自己房子的价值。假设你家估价150万，邻居160万，而邻居近期以210万的价格成功卖出……那你会明白：“我家的实际价值会在200万左右”。 　　真实价值?还是得问专家 如果政府估价网页不能提供给你太多有用价值，只有估价的话，想挂牌怎么办?请教专业地产经纪吧，并且给自己的房屋做一个深度的评估。 专业地产经纪会根据周边房屋的成交记录、近年来该社区房屋的价值增长等等因素，来为你制定一个销售方案，确定最好的价格。只从政府估价来自己判断，你只能是“碰运气”。 “我就想自己判断” —— 该怎么做? 并不是每个人都愿意咨询专家，如果问“我就想自己根据政府估价判断挂牌价”，该怎么办?听听Dustan怎么说： 最重要的判断方式：结合现在的市场状况。比如在2015年、2016年上半年的温哥华，独立屋一房难求，典型的卖家市场。政府估价200万的房子甚至能卖到300万。 而如今呢?11.6%售挂比的买家市场已经成型。去一些销售网站看看目前你家附近独立屋的估价和成交价对比，你会发现有的甚至低于政府估价。做了这些功课，你就能明白到底什么样的价位区间最合理。 另外一点是销售方式： 假设政府估价200万，实际价值280万，你同样也可以只挂230万，利用多个Offer的方式来抬价，慢慢接近真实价格，还能让Open House时营造出热闹的场面。这种方式也可以试试，没有满意的价格，大不了不卖就是。 尽管Dustan也强调，请教专业的房产经纪帮你制定价格和销售策略，永远是最好的方式，但你真的想亲力亲为的话，只要多做功课也不难，只是多多少少会走一些弯路。 至于政府估价?看看就行了，房子究竟值多少钱，这是各个方面精密计算才能得出的结果。

在加拿大买别墅，大多都是有一定年代的，甚至不乏50年、100年的老宅。不少买家都会掂量这么一个问题： 多少年的独立屋才算是旧房?假设这栋屋子从没翻新、更换过部件，那么里面的东西还能用多久，会不会我一住进去就要花费大价钱去翻新更换? 久居这里的本地加拿大人对此早已胸有成竹，但华人新移民大多都不太清楚. 不妨来通过一张图表，它会告诉你加拿大独立屋各部件的使用寿命。 屋顶：20年 屋顶修缮和更换，不是自己能解决的事，价格不菲。如果你买的房子已经20年左右而且没修缮过屋顶，那么一大笔开销要来了! 普通独立屋换屋顶都要超过5000元，好的独立屋要破万，大开销。 窗户：15~30年 看似可以一直用的窗户其实也有寿命。单个窗户看似价格还好，但一整个家的窗户呢?如果你买的房子窗户已经20多年没换，那又会是一笔潜在开销。 比较好的独立屋，窗户全部更换动辄过万，2万以上的也有，关键看你追求窗户的档次如何。 外墙油漆：15年 刷油漆同样是一项繁重的任务，外墙油漆自己很难下手，需要聘请专业人士。油漆寿命在15年左右，并不长。 独立屋够大的话，全部外墙油漆粉刷也是巨大的开支，过万元也不要觉得惊讶。 烟雾报警器：5~10年 在独立屋所有部件里，烟雾报警器寿命很短。好在换起来也很便宜，外加自己就能换。 地毯：8~10年 不要以为地毯很耐用，10年一定是要换的。新独立屋一般都是地板，但老独立屋喜欢在卧室用地毯。 清洗地毯都很贵，别说换地毯了。如果你的独立屋有6间以上卧室，都需要换地毯的话，开销不会比刷油漆便宜多少…… 盥洗室洁具：20年以上 好消息，抽水马桶一辈子都不用换，非常经久耐用!但浴缸和莲蓬头最好在20年左右就要更换，否则容易老化。质量好的能用到50年，不过这不算巨大的开销，没必要用那么久吧…… 微波炉、烤箱：9年左右 即便是再好品牌的微波炉和烤箱，一般也用不过10年。所以买顶级品牌的微波炉有必要吗?这还是因人而异了~ 车库门：15年左右 什么?车库门也会坏?反复高频率利用，外加有电子控制，能不坏吗?好在15年换一次还算能接受，尽管价格不低。 洗碗机：9年左右 洗碗机的寿命和微波炉烤箱差不多，但现在不少人还是喜欢传统的洗碗方式，这样可以为洗碗机延年益寿一些。不过10年不能更多了~ 冰箱：13年左右 在加拿大买冰箱的确很贵，尤其是大的对开门冰箱。好在它的寿命比一般的厨房用具都要长一些。保养好的话，15年也是可以用的。 洗衣机烘干机：10~13年 洗衣机和烘干机如果都经常用的话，10年左右的寿命。烘干机不少人不爱用，寿命相对比洗衣机长几年。 地板，大理石地面：100年 比起地毯的不耐用，高质量的地板和大理石地面要结实的多：100年使用寿命!所以选择地板或者地砖时不要图便宜，好的能用很久很久。 热水锅炉，10年左右 热水锅炉一般的使用年限大概是十年左右。电热水锅炉也不贵，置换购买总共不到一千加币。煤气的稍贵一些。 如果您有更多的房产问题请咨询温哥华专业地产经纪：梁晓 JULIE LIANG 电话： 250 667 8890  邮件：[email protected]

今年温哥华市中心的主要办公室占用成本上升百分之16.1, 是整个北美中价格上升速度最快的城市, 紧接是曼哈顿市中心和多伦多市中心。 根据CBRE的全球主要办公室的占用成本报告指, 主要办公室的占用成本包括租金及服务费用。虽然温哥华市中心的办公室占用成本上升至每尺美金$47.95, 但总费用依然比多伦多市中心, 日内瓦和台北低。 CBRE 温哥华行政副主席及常务董事Norm Taylor表示, 主要办公室的租金上涨代表租客和企业需要为未来3年作预算, 直至出现新的供应缓解情况。 香港中环的主要办公室占用成本仍然维持全球最高, 每尺美金307元, 其次是伦敦西端, 每尺为美金235元, 第三是北京中央商业区, 尺价为美金189元。

一直以来，房客都被当作弱势群体，租务法规重在保护房客。比如说去年12月份BC省政府就针对“固定期限内的租赁行为(fixed-term tenancy)”以及“租金上涨(rent increases)”这两个部分进行了修订。新条例更加为租客着想了。 正是因为政府的“过分溺爱”，所以总有那么一些“不良”房客老是钻空子，把房东害惨了。还记得几年前一位房东向“杨警官信箱”哭诉恶劣房客的案例吗?一位房客长期在房间煮气味难闻的食物，并经常三更半夜看电视、听音乐，声音很大，多次召来其他房客的投诉。房东在屡屡劝告无效后，按例要求该房客搬走，但其不但拒绝搬走，还恶言相向，甚至威胁要打911报警。 遇到这些纠纷，对于一些懂得法律法规的房东来说还不难办，但关键是很多房东糊里糊涂的，都搞不清自己有哪些权利，往往默默不做声甚至还被坑了。那么，作为房东该如何保护自己?房东拥有什么权益? 　　一、交租 如租客于到期日还未交租(其实很常见)，业主可向住宅租务审裁处申请终止租赁通知书 ，要求租客于十日内搬出，但如果租客收到通知书后五日内付清租金，则无需搬走。如有需要，住客可要求仲裁，延长这五日限期。另外，业主不能拿走或没收租客的财物作为抵押或赔偿拖欠的租金。 　　二、维修 在一般情况下，业主与租客双方都有责任保养及维修出租的居所。 虽然作为租客是有权享受其租住的地方不受骚扰，但在以下情况，业主有权进入其居所 : 1.紧急事故，如火警、屋内喉管破裂或水浸; 2.租客在场及准许业主进入其居所; 3.租客于不超过一个月之前，同意及准许业主就某种原因进入其居所; 4.业主取得仲裁令或法院令准许其进入住客居所; 5.业主至少已给予租客24小时书面通知将会进入其居所，这通知不可早过72小时，并要列明入内的原因及将会停留的时间。这原因必须要合理，而时间必须在早上八时至晚上九时之间。 　　三、租约 卑诗省住宅租务审裁处提供租约表格，供市民使用或参考。业主也可自立租约，但所订下的协议必须符合租务法例，并清楚说明双方的权利与责任。租约的内容，应包括 : 1.业主及住客的姓名 2.所出租的单位地址及电话 3.业主或其托管人的地址电话 4.租约的有效期 5.租金、交租日期、租金所包括的费用及设施 6.押金数目 7.其他特别的协定，例如各方需要负责支付的费用，如暖气及电费，租金是否包括泊车位，可否养宠物，谁负责维修等。然后双方都要在租约上签名，并各自拥有一份作纪录。 值得注意的是，有些房东很担心大麻合法化之后会带来不必要的麻烦。幸运的是，虽然BC省允许使用者在每户家庭种植四种大麻植物，但近日省政府公布新规定，业主有权限制他们的财产种植大麻!所以，不想搞得房子“乌烟瘴气”的话，房东们必须在协议上加上这一条咯。 另外，业主不可禁止租客的朋友进入其居所，但租客必须负责其探访者所造成的噪音、破坏及其它问题。租客必须先获得业主同意，才可将其楼宇分租。但在一般情况下，业主有权合法地拒绝租客将其物业分租给他人。 　　四、押金 当业主与租客签下租约后，可向租客收取押金(Security Deposit)。而押金的数目是不能超过第一个月的租金的一半。然而在实际生活中，约定俗成的办法是一个月租金数为押金者居多。如日后租金增加，业主不能向租客收取额外的押金。业主有权保留这押金直到租客搬走为止。押金的用途是预备用来赔偿给业主，假如租客对其租住的房屋造成损毁或破坏，业主可用这笔押金作维修的用途，又或者租客不交租，搬迁后还未支付所有帐单的话，业主可扣除这笔押金部分或全部作补偿。 假如租客没有造成任何损坏或欠租，当他搬出时，业主必须将全部押金于租约终止后15日内连本带利归还给租客，并以书面列明归还押金及利息的数目。假如需要扣除部份或全部押金的话，业主必须以书面列明所扣除的款项及用途。至于利率多少，可向省GOV住宅租务审裁处查询。但在现实中，也有业主是只还押金而不还利息的，因为这部分钱的数目较小，很多中国人无意去计较。但如租客不同意业主所扣除的押金，业主可向住宅租务审裁处申请仲裁，排解纠纷。 　　五、终止 任何时间，业主与租客可在双方同意下，达成协定于何时终止租约，但必须要书面写明终止租赁的日期。当租客想搬出时，必须要给予业主至少足一个月的书面通知，在通知书上，必须要清楚列明租赁房屋的地址及搬迁的日期。足一个月的计算方法是例如你将会于十月三十一日搬出，而你交租的日期是每个月的一号，你必须于最迟九月三十日以书面通知业主。如你发出的通知不足一个月的话，你有责任赔偿业主的损失，业主有可能会扣除你部份或全部押金。 假若业主想要求租客搬出的话， 必须向租客发出终止住宅租赁通知书(Notice to End a Residential Tenancy)，该通知书的表格可向你居住附近的住宅租务审裁处索取。业主必须将这通知书张贴在租客的大门或亲自或以挂号信形式邮寄给租客。通知书上要清楚列明租赁的地址，搬出的日期及终止租赁的原因，业主必须在这通知书上签名才有效。 一般情况下， 业主必须给予租客三个月的通知，才可终止租赁。例如住客或其访客不合理地影响他人的宁静生活或损坏出租居所而不负责维修的话， 业主可给予租客一个月的通知期，要求他搬出。又例如业主想出售房屋，重建或取回自住的话，就要给予两个月的通知。 在某些情况下， 业主是不须要给予租客一至两个月的通知，也可要求他搬出。例如租客严重破坏楼宇主要的结构，危害其他住客或业主的安全等，业主可立即向租务审裁处申请仲裁，要求租客搬走。另外，如租客欠租，业主可于到期交租日之后向租客发出终止租赁通知书，要求他十日内搬出。假如住客收到通知书五日内付清租金，则此通知书便作无效。如租客于到期日还不搬出，业主可向住宅租务审裁处申请收楼令(Order of Possession)。 假若租客已搬出，但仍然留下其财物而不知所纵，业主应将其财物储存在一个安全地方至少三个月，假若租客在这段期间并未取回物品，而又拖欠业主金钱的话，业主可将这些物品变卖，扣除拖欠款项及储物费用，余下交给卑诗省公众监管及信托(Public Guardian and Trustee of British […]

尽管加拿大房市负面消息不断，但是更严的按揭新规，海外买家税，以及利率上升的趋势，好像都没有阻挡房市的反弹，以及房价回升。 Puffpost的报道说，根据国家银行房价指数(Teranet/National Bank house price index)，今年6月比去年6月的价格升高了2.9%。 国家银行的这张图显示，2017年上半年房价逐步升高，8月开始进入调整期，11月开始缓慢回升，到今年6月已经恢复到调整期前的水平。换句话说，到今年6月，房价已经基本收复了“失地”。 国家银行的经济学家Marc Pinsonneault在给客户的备忘录中写道，与加拿大地产协会(CREA)的数据不同，国家银行的房价指数跟踪了房屋的重复销售情况，采用了更为合理的比较方法(apples-to-apples comparison)，因此比CREA的数据要准确。 按照CREA的数据，今年6月份全国房屋平均售价为$496,000，比一年下跌6.4%。但这个下跌的主要原因在于高端物业交易减少，将平均房价拉低。实际上CREA也有用类似比较方法得出的数字，显示过去一年来加拿大房价上升了1%。 Pinsonneault指出，6月房价上升听起来是个好消息，初一看让人眼睛一亮，但这并不意味着房市全面活跃，更不意味着房价会猛涨。其实按照Capital Economics的分析，如果剔除季节因素，在过去14年中，今年是涨幅最小的6月之一，只能排在倒数第三位。 国家银行的报告显示，并不是全国所有的市场都在恢复，多伦多的房价指数仍然比一年前低2.8%，汉密尔顿(Hamilton)则低0.4%。 增长幅度最大的是温哥华，一年来房价指数涨幅高达13.3%，可以说从最糟糕的困境中开始反弹回升了，其实全国房价指数的上涨也很大程度上得益于温哥华。 此外，在不同房屋类型中，房价涨幅差异甚大，增长最显著的仍然是Condo价格，其中多伦多比一年前上升7.8%，这也是多伦多房价唯一上升的房屋类型。温哥华的Condo涨幅更大，比一年前上涨16.3%。