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加拿大住房权威机构—— 加拿大房贷及住房公司(CMHC)将放宽自雇人士的房贷申请，使他们更容易拿到房贷。放宽政策10月1日正式生效。 CMHC称，新政策变动将使自雇人士者更容易申请到房贷。CMHC表示，新政策也为贷方提供了更多指导，使其能够更灵活地帮助自雇人士借钱。 由于收入可能变化不定或欠缺预测性，目前加拿大的自雇人士可能很难够资格申获房贷。CMHC提供的一些更具体的指导方针将改变这一局面。 这些指导包括，在过去不到24个月内，只要身为自雇人士的借方一直在经营生意，或者工作步调一致，诸如收购现成的公司，拥有充足的现金储备，收益可预测，之前接受培训和教育等，贷方就可依次批给借方房贷。 该机构还将提供更宽泛的文件依据指导，以增加自雇人士满足房贷所需的收入和工作要求的灵活性。 相关变动也将适用于交易和投资组合保险两项业务。 考虑到目前自雇人士占加国人口的15%，CMHC首席商务官布尔斯(Romy Bowers)表示，加拿大自雇人士是本国劳动力的重要组成部分。新的政策变化，是通过让身为自雇者的借方更容易获得CMHC的房贷保险，并受益于有竞争力的利率，以迎对现状。

定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是：今后，我该如何把房产转移给子女?笔者这里提供最常见的六套方案，且列出每套方案的均利弊以供参考。 加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　方案一：将自己所住房屋低价卖给子女 优点：父母通过将房屋低价出售给子女， 变相将资产转移给了子女，不用缴税。 缺点：如果该住房是父母的主要住宅，增值部分其实无需缴税，低价将住房卖给子女的同时，也将税务的负担交给了子女，就失去这个省税挣钱机会，尤其对于房产增值很大的业主，更是如此。 加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　　方案二： 父母将大房按加拿大房产市价卖出，自己换间小房，然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金 优点：这种给子女的现金，也是不用缴税的。而且，比较灵活和容易量化。 缺点：必须要卖掉父母的自住房，对于希望保留自住房给子女的家庭，这个方案没有可行性。 　　方案三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付(实际操作中，父母可不要回) 优点： 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下，子女如和配偶离婚，这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女，不让他们随便处理房屋。 缺点： 要由律师制定首付按揭的档，操作手续相对繁琐。 加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　　方案四：遗嘱继承：父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女 优点： 避免了在父母去世前分割财产。 缺点： 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税 从理论上说，加拿大没有遗产税，也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等，但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项，一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。 当事人去世当年也要进行纳税的，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话，这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说，如果某人有价值500万的财产，如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话，轮到子女继承的话，就远远低于500万了，甚至可能只有250万。 而遗嘱验证税((probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的，通常的标准是遗产在2.5万元以上才收，每100万元收1.4万，200万元2.8 万，依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。 　　方案五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女 和方案四的原理相同，不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。 优点：对于较大总额的资产的继承，可以合理避税，是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。 缺点：适用于大宗资产的继承，但对于普通家庭而言，手续太过繁琐。 　　方案六：父母和子女共有房产， 自然继承 许多配偶会将双方作为房屋共同所有人，一旦一方去世，房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏，此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。 优点： 成本最低，手续最简单。 缺点： 在房产上，父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋，还得经过子女同意。同时，无论父母或子女任何一方，陷入破产，离异，债务均可能引发纠纷。

昨天(7月18日)，加拿大税务局(以下简称CRA)整出了一则重磅新闻：要参与验证房贷了! 据悉，与美国或者英国不同，加拿大现行的房贷验证程序相当简单：除了一些固守自己授信审批手续的外资银行外，大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料，以及信用记录就做出贷款决策。 而在此过程中，借款人只需向房贷机构提供收入纳税人评估通知书(NOA)的复印件来证明其收入，尽管房贷机构有时也通过致电雇主来验证收入，但这却很难验证自雇收入，而即便在征得借款人同意的前提下，CRA也并不直接参与验证借款人申报收入的真伪性，这给很多收入造假的炒房客提供了可乘之机。 另外，由于佣金的缘故，房贷机构职员甚至鼓励借款人夸大收入，以从中获得好处。综上原因，近年来，加拿大出现了一波又一波房贷欺诈的案件。 数据显示，2013年到2017年1月之间，疑似房贷欺诈的案件增加了52%，而近来，房屋资本集团(Home Capital Group)和加拿大Laurentian银行发现，有部分借款人虚报收入，此举虽然还没有引发严重违约，但加拿大按揭和住房公司(以下简称CMHC)指出，加拿大房贷所显现的问题很可能只是冰山一角，而房价不断的上升和看似极低的失业率也掩盖了更为严重的风险。 CMHC担忧，房贷欺诈将引发难以承受的系统风险，尽管目前还没有证据表明加拿大房贷欺诈有进一步蔓延的迹象，但安全起见，CMHC已将其列入了行动计划。 CRA在一份书面声明中确认，在客户同意并保证数据安全的前提下，CRA正着手启用多种机制以审核借款人提交的资料，包括向金融机构提供的税务信息等。 CMHC表示，目前房贷业的检测手段远没有跟上它所面临的各类威胁，例如电子交易、快速交易等新型交易形式所带来的风险，另外，高涨的房价和各种房市新政，也为借款人或房贷专业人士提供了投机取巧的空隙，欺诈甚至犯罪行为也应运而生。 据悉，CMHC此次的行动计划还包括了推广使用CITADEL，这个由信用评分机构Equifax研发的辨识高风险房贷申请人的系统。对此，CMHC房贷保险与欺诈风险管理部的经理Isabel Vives表示，CMHC已从2018年1月起，开始测试CITADEL,并计划在未来几个月内投入使用。

大学生需要租便宜房子，老人身弱但有空房间。两者互相帮助，各取所需，这正是市府最新房屋共享计划的意图。 据narcity网站报导，为减轻学生租房负担，多伦多市府最新宣布一项Home Share房屋共享计划，就像优步等车辆共享一样，只是共享对象不是车，而是房子。计划呼吁55岁以上老人将家中多余房间，以每月300～600元的价格，便宜出租给学生。学生享受便宜房租条件是，每周帮老人做5～7个小时的家务活，或与老人共享饭食。 该计划目的一方面是为解决多伦多住房危机，另一方面是加强社区建议，老人和年轻人一起居住，加强了两代人之间的联系。 参与计划的老人，必须提供基本个人信息、房屋大小和租房初期预期，然后由辅导员对老人与学生进行房屋共享配对，但最后同意哪个学生租住，由房主说了算。 实际上，汉密尔顿和荷顿等地区，早就有了类似房屋共享计划。市府还透露，该计划目前只是试行阶段，有最后截止期限，但计划何时开始等更多细节，市府未透露。周四(7月19日)下午2点至3点30分，市政厅将举办信息咨询会，任何有兴趣的人都可参加。

据路透社报道，加拿大住房机构已要求税务局扮演“更直接和正式的角色”，核实抵押贷款申请人声称的收入。这项举措是解决抵押贷款欺诈问题的两年计划的多项措施之一。 与美国和英国的税务机关不同，即使纳税人同意，加拿大税务局（CRA）也不会帮助贷方核实申请贷款人的收入。 不过这种状况可能会改变，因为加拿大过热的房地产市场与次贷危机之前几年里美国的情况类似：由于许多借款人夸大其收入而让情况变得更糟。 CRA在一份电子邮件声明中表示，“CRA目前正在探索不同途径，改善以安全提供纳税人特定信息的方式，包括研究在客户同意的情况下，与金融机构安全共享税务信息的可行性。” 路透社根据公共记录法获得的加拿大抵押和住房公司（CMHC）的行动计划显示，该机构担心抵押贷款欺诈带来的系统性风险。该机构一再表示，没有证据表明加拿大存在普遍的欺诈行为，但该机构也表示采集到的数据有限。 “行业当前的检测工具并没有跟上我们所面临的威胁日益复杂的步伐，”该计划显示。并补充说无纸化交易、快速完成交易的压力、价格上涨和新法规“为个人或抵押贷款专业人士构成了强大的动力从事机会主义犯罪，也就是欺诈。“ ‘轻易伪造’ 近年来，两家加拿大银行 – Home Capital Group Inc 和Laurentian Bank of Canada – 都报告了借款人在有限和特定抵押贷款组中歪曲收入的问题，尽管并未涉及异常违约。但正如CMHC计划所指出的，房价上涨和低失业率可以掩盖欺诈行为。 2017年1月，Equifax Canada表示其数据显示，自2013年以来，涉嫌欺诈的行为增加了52％，但没有说明申请受影响的比例是多少。 作为政府所有的住宅抵押贷款保险提供商，CMHC支付了投保房主违约时贷方的损失，包括一些涉及欺诈的案件。 CMHC计划中提到的一个问题是，纳税人可以在加拿大税务局的网站上打印评估通知的副本（NOA，notice of assessment），显示报税的收入。而NOA“很容易被伪造”。 贷房有其他方式来验证收入，例如通过致电雇主，但NOA仍是被广泛使用的文件。联邦承保指南特别提到NOA是验证自雇收入的一种方式。 Vives说，NOA原件是印在特殊的纸上，而在线打印对于纳税人来说是“更好更方便的”选择，行业需要适应这一变化。 Vives表示，CMHC还在开发数据驱动系统，以筛查收入金额欺诈，即贷款人员或经纪人鼓励借款人夸大其收入。 文件显示，CMHC将开始公布抵押贷款欺诈的统计数据，这类数据目前在加拿大尚属空白。Vives表示具体日期尚未敲定。

最近，人民币对美元的汇率有目共睹，连破6.74、6.75、6.76、6.77、6.78、6.79、6.80!金融专家研判，一美元兑换七元人民币的汇率，大概指日可待。 人民币急跌，美元升值引起川普担心。川普周四批评：“欧元在下跌，中国的人民币在狂跌。但是我们的货币却在上升，这种局面很不利于美国。”川普指责欧洲和中国操纵货币，同时批评美联储的加息政策。 人民币急跌也影响到加拿大经济和加拿大华人。 瑞尔森大学(Ryerson University)大学教授隋绥说：“近期人民币汇价连续下跌，现象主要是源于中美贸易战，而加币与美元对人民币都有升值。我认为目前人民币汇价下跌幅度对加国经济的影响还在正常范围内。” 他认为，目前受人民币汇价下跌影响最大、最直接的加国进出口贸易属于加拿大向中国出口的商品，而这些商品大部分都不是由于价格低廉占优势，而是以高质量赢得出口。 也就是说，即使人民币汇价下跌出口商品价格变相提高，加国的商品由于质量有保证、口碑好，依然能出口到中国。 进口方面，即使人民币汇价下跌导致进入加国的中国产品更加便宜，但是加国消费者也不会买帐，因消费者在经济能力可承受范围内购物首选不是便宜而是良好的质量。 图为成功打入中国市场的花旗蔘(联邦农业部提供) 但是，会受到冲击幅度较大的是加拿大的农产品。因此，加拿大应该大力发展科技含量高、农产品深加工等附加值高以质取胜的产品，这类商品不仅有利于出口，而且也是推动加国经济持续繁荣发展的引擎。 加币对人民币为1：5.15 截止昨天收市，加币对人民币为1：5.15，加元对美元升至1：0.76。 加拿大的华人外币服务公司表示，”上月加元对人民币还是1比4点多，这月已变为1比5点多了，许多客人都电话询问。但目前为止，人民币汇价下跌还没有看到对换汇业务的影响，无论是从国内汇人民币过来，还是把加币换成人民币汇往国内都很正常。” 人民币下跌影响加拿大地产 而地产经表示，人民币汇价近期的跌势对房产市场肯定有影响，但现在还不明显。目前仍有很多中国准备在加购房，没看到他们因为当前的人民币汇价下跌而放弃购房计划。 另有地产经纪表示，“当前国内客户买房的最大问题是如何把钱汇出来，汇率波动对要买房的人来说实际影响不大。” 大部分买房者都是一些技术移民、投资移民和家庭团聚类人士，他们来到加拿大后一定要安家置业，所以汇率变动对他们的购房影响很小。 而那些人在国内工作而希望在国外置业的人士占很少比例，人民币汇价下跌到底对他们有多大影响则不好说，但肯定不会对房产市场产生大的影响。 地产经纪虽然表示人民币下跌暂时不会影响加拿大地产市场，然而BC政府今年出台的海外买家税上涨政策效果却很明显。 外国购房税从15%上涨到20%，并将扩大到大温哥华之外(包括温哥华岛南部，奥肯那根中部和弗雷泽河谷)的其他的BC省的主要城市。 使得在刚过去的6月，大温地产局(REBGV)公布了2018年6月地产交易数据表示，大温待售房产总量已经达到三年以来的最高点，买家持币待购仍持观望态度。各大媒体曝出，大温地区独立屋进入熊市。 而目前，人民币兑加元急跌，对于海外买家而言，房价也等于急涨了，同时还有传言称，中国外汇流限制将会更严，这些对于加拿大房地产市场的影响目前仍然难以预估。 人民币下跌影响留学生 受人民币下跌影响最为明显的要数中国留学生。 中国留学生指出，因为许多学生都是定期从家里把钱汇过来，现在赶上人民币汇价下跌，肯定加重了生活开销。 有的学生为了省钱，已经计划节省生活开销。为了减少人民币汇价下跌贬值影响，一些同学在让家长汇钱时留意人民币走向，尽量等汇率见好时换成加币，还有的同学选择在年初就一次性地把一年或两年的生活花销提前寄过来了。 根据加拿大皇家银行官网上最新公告的《2017-2018学年加拿大学历成本报告》中庞大而详细数据分析得出：在加拿大魁北克以外的地区，加拿大本科学位课程的平均年度留学学费在2017-2018学年暴增了3.1%，高达7600加币。 除学费外，2017-2018年的杂费平均为900加币，比上一年增加4%。另外，加拿大主要大学的留学生平均生活费用指标每年超过12000加币。 各种费用的上升再加上人民币的贬值，可能会让很多中国学生在选择留学加拿大的时候出现犹豫。这也将一定程度上影响加拿大经济。 仅过去十年，加拿大教育创收就超过了加拿大整体的经济增长：为加拿大经济贡献了155亿加元。 不惧人民币走贬 外资抄底买买买 人民币贬值也有人选择逆向操作。有专家透露，中国境外投资者对人民币一直坚定的”买买买”，光是今年上半年，外国赴中国的证券投资跨境资金净流入就按年增长了2倍。 根据统计，截至7月6日收盘，在沪港通资金流向方面，外资今年上半年北上净流入达1512.06亿元人民币。 对于外资的逆市进场抄底，中国金融四十人论坛高级研究员管涛表示，人民币汇率贬值有弊有利，不可偏执认为就是坏事。他认为，预计短期内市场看空情绪集中宣洩后，人民币汇率走势将会重新回归经济基本面。 他还表示，人民币汇率的回调不意味着资本出现外流，市场担心的资本市场失血并不一定存在，从6月分中国大陆的外汇占款和外汇储备双升，结售汇连续第三个月出现顺差131亿元人民币，就可以看出，人民币的汇率并未出现系统性的贬值失控风险。 因此，外资逆向思维的背后，是对中国经济的长期看好。