纳奈莫房地产公司

租盘网站公布全国26个大城市7月份的租金走势，多伦多、温哥华和本那比继续稳占最贵租城市头三位(见表)。温哥华的租金没有明显增长，但本那比一房单位平均月租1570元，按年上升了14.6%。 网站padmapper最新的租金报告指出，全国26个大城市中，有13个城市的租金录得上升，8个城市下跌，其余5个则没有明显变化。在一房单位排名方面，多伦多再度称冠，一房单位平均月租2140元，按年上升15.7%，按月则上升2.9%;而两房单位则月租为2800元，虽然跟对上一个月差不多，但按年就增长了14.3%。 一房单位屈居第二的温哥华平均租金按月和按年均没有明显变化，一房单位月租2000元，而两房单位则租3200元，全国最贵。排第叁的本那比，一房单位平均租1570元，按月增长4.7%，按年则急升14.6%;两房单位月租2270元，按月及按年分别升0.4%和3.2%。 维多利亚是卑诗省唯一录得租金下跌的城市，7月份一房单位平均月租1220元，较对上一个月下跌4.7%，但按年则上升10.9%;两房单位租金则按月下跌了1.3%至1500元。 报告又指，全国26个大城市的一房单位租金中，以哈利法克斯的按月升幅最大，达到5.5%，而跌幅最大的是爱蒙顿，按月下调了5.4%。另外，租金最低的城市是魁省沙圭尼(Saguenay)，一房和两房分别月租仅710元和770元。

楼房买卖纠纷官司打至最高法院。（档案图片） 温东一宗房产买卖因为解约而出现纷争，两名华裔业主被告上法庭，败诉后被判赔一年楼价升幅及其他开支逾10万元。 法庭文件显示，两名男女华裔房地产卖家在2007年接受一对准买家出价50多万元收购其位于温哥华东区(East Side)的一幢物业，并收取买家2.5万元订金，却两次以另一名买家已提出没有法律约束力的”知会备忘”(caveat)为理由，指与该落订准买家的买卖协议因此知会备忘”受挫”(frustrated)而无效。 准买家两人在事隔八年于2015年才入禀法院控告卖家连带另一名买家违约，要求与讼人赔偿订金和物业测量费用外，更要求赔偿物业在2007年至2015年之间的楼价增值约44万元。 卑诗最高法院在本星期三(8月15日)就此案作出裁决，认为卖家违反买卖协议，判卖家全数承担对准买家的赔偿，而作为案中另一与讼人的另一名买家则毋须作出赔偿。然而，法院亦认为准买家没有及时重回市场物色另一幢物业也负上一定责任，裁定赔偿楼价增值额只限2007年至2008年之间约7.7万元。另外赔偿2.5万元的损坏订金以及2385元的测量费，总共103,985元。 案件涉及物业位于温哥华东端米勒街，而据判决书所载，该物业在2015年10月原讼方准买家萨赫第瓦(Sachdeva)父女入禀法庭向两名郑姓(译音)业主提请违约赔偿时的估值为96万元。 据判决书记述，患有中风的萨赫第瓦爸爸(目前已去世)在2007年8月16日与郑姓业主签署合同以52.1万元买卖温市米勒街物业，买方同时向卖方以支票交付订金2.5万元，协议于同年10月31日完成整个交易。由于郑姓业主在达成此协议前与另一名准买家热雅勒南(Jeyaratnam)就同一幢物业的买卖进行商讨，业主两人要求合同附带条件，指他们需要在同年8月24日或之前征求法律意见，确定与热雅勒南没有约束力合同后，与萨赫第瓦达成的合同方能生效。 由于热雅勒南就在8月24日当日针对米勒街物业发出告诫业主避免出售物业给另一名准买家的”知会备忘”，而郑姓业主又没有对萨赫第瓦作出任何豁免，于是交易告吹。 据判决书续载，萨赫第瓦再接再厉，瞬即在知会备忘发出翌日再度向郑姓业主提出收购米勒街物业的要约，今次开价53.5万元，比首次开价高出1.4万元；郑姓业主在没有要求准买家另交订金并不附带任何条件的情况下接纳要约(offer)，双方达成合约同意在同年10月2日完成交易，日期比已告吹的合约早了差不多一个月。其后萨赫第瓦爸爸于同年9月10日将此第二份合同转让给女儿；身为牙医的她除负责自资缴付2.5万元订金外，更自资约9.5万元及申请42.8万元按揭贷款以支付楼价，另外花费约2400元对米勒街物业进行测量，计划在购入物业后在原址另建新屋作投资用途，由其父亲作物业开发人。 然而热雅勒南同样再接再厉，在同年9月16日向郑姓业主发出申索陈述书(statement of claim)要求两人履行他指称是具约束力的合同，接着在9月26日针对米勒街物业发出待决诉讼证明书(certificate of pending litigation)，阻挠郑姓业主向萨赫第瓦父女出售物业。 据判决书所称，男方郑姓业主(于2016年10月去世)在9月30日带同一束鲜花到访萨赫第瓦住宅，亲自告知萨赫第瓦父女因为自己所作出的”错误”，加上热雅勒南的两项行动，而无法完成物业交易，并要求退出合同；萨赫第瓦爸爸据说对此表示同意并”非常遗憾”，然而其女儿却拒绝退出合同。她亦在同一场合询问郑氏可否向她出售他在米勒街的另一幢物业，然而郑氏婉拒。判决书续称，就在第二份合同原定成交日不久，萨赫第瓦驾车驶经米勒街物业并探访在内的郑氏业主；当时郑氏表示可归还2.5万元订金，并表示可向萨赫第瓦出售温哥华西端(West Side)49西街2289号的物业，然而郑氏最终并没有退还订金及售出该物业。 原讼人最后在2007年11月2日向郑姓业主及热雅勒南发出待决诉讼证明书及知会备忘，随后郑氏及热雅勒南均提出答辩书回应。原讼人在2009年向法庭提出简易判决跟与讼人的纠纷，而郑氏则发出针对热雅勒南的”第三方通知书”(third party notice)，声称热雅勒南的民事法律行动导致郑氏与萨赫第瓦的物业买卖合同受挫(frustrated)无效。最后法庭于2015年4月裁定郑氏与热雅勒南之间并不存在具约束力的合同。原讼人其后于2017年2月向郑氏及热雅勒南提出以简易判决程序解决纠纷；郑女表示自己无法售出物业，同时萨赫第瓦女方表示自从2007年8月起无法找到另一幢心仪物业。 卑诗最高法院于今年6月下旬审理此案并于本星期三作出裁决。法官认为，郑姓业主没有认真查明与热雅勒南是否存在具约束力合同，并在事实上不存在此等合同的情况下拒绝与原讼人成交，实属违约行为，裁定业主必须向原讼人赔偿2007年至2008年期间米勒街物业的增值金额，也就是53.5万元至61.16万元的差价，即7.66万元，同时归还订金2.5万元及赔偿测量费用2385元，总金额为103,985元。 法官认为，原讼人应该在2009年没有任何希望购买米勒街物业的情况下重返市场物色其他物业，而且原讼人可以选择购入其他地址以建其新屋，所以大大限制原讼人要求赔偿的物业增值金额。

众所周知，加拿大的居住物业供应紧张，温哥华、多伦多这两年房价被一炒再炒，已经到了令当地居民头疼的地步。 特别是温哥华海边和多伦多湖边的房子，房价简直居高不下，独立屋涨完公寓涨，公寓涨完联排别墅涨……一波接着一波…… 《经济学人》杂志（The Economist）最新公布的全球房价指数显示，加拿大的房地产价值高估，在全球排第三名。加拿大的房价比应该的水平高了56％，仅次于新西兰和澳大利亚。 而在全球的22个主要城市，温哥华是加拿大城市的唯一代表。按当地收入水平作比较，温哥华的房产被认为高估了65%！ 温哥华房产价值的高估程度在22个城市中排第5位，仅次于香港、新西兰的奥克兰、巴黎及比利时的布鲁塞尔…… 温哥华地区的房价在过去5年中上涨了60.4％，BC省府也是一再出招终于在最近几个月把销量和价格控制在了稍微平稳的范围内…… 《经济学人》杂志警告说，按他们的研究结果，澳大利亚、新西兰和加拿大的房价看起来正处于不可持续的状态！10年前，西班牙、爱尔兰和一些美国城市的房价和收入的比较也曾达到类似的高水平，结果出现了崩溃…… 如果你错过了上诉的一波一波的房产投资热潮，现在应该投资什么呢？！ 金融邮报的最新报道说，现在到温哥华买公寓已经过时了，由于电子商务兴起，亚马逊时代（Amazon era）到来，在温哥华和多伦多投资居住物业已经赚不到多少钱，现在更时兴投资仓库等工商类物业！ 根据房地产服务和投资公司CBRE Group的最新数据，在今年第一季度，加拿大10大工商业地产市场中，有8个供应紧缺，物业可供应量降到历史最低的3.9%。 最新数据显示，对工商业建筑的旺盛需求，导致与去年同期相比，加拿大城市今年第一季度工商业建筑动工量猛增47.1%。 　　而其中需求量最大的就是温哥华！ 一年来，温哥华的工商物业平均租金竟然猛涨29%，不仅大大高于全球平均的3%的涨幅，而且成为全世界最火热的工商物业租赁市场！ CBRE Vancouver的副主席兼销售经理Jason Kiselbach指出，长期以来人们一直关心居住物业，现在情况变了，工商物业尤其仓库及配送中心，成了热门话题和香饽饽。 CBRE 的副主席Chris MacCauley对金融邮报表示，目前找该公司租赁仓库等建筑的客户排起了长队，需要至少400万平方尺的营业面积，但公司无法为他们找到这样的物业。 这其中的功臣就是温哥华的那些跨国公司及企业：亚马逊、IKEA 和BMW AG租用了最大面积的仓库及配送中心等物业，推动了工商物业租金的不断上涨。 这些跨国公司的大型仓库或配送中心需要至少100,000平方英尺的租赁空间，由于需求旺盛，到今年6月，温哥华已经拥有5个如此超大规模、各种用途的工商业建筑。 要知道这些工商物业的背后是大把大把的工作机会，如果商家租不到仓库或办公室，他们就会跑到别的地方去，意味着越来越多的工作流失。由于就业及工作职位对政府的重要性，政府很希望土地开发略微偏向于工商业用途。 　多伦多也是类似的情况，是北美工商物业供应最紧缺的城市之一，其可供量低至2.2%，主要原因在于多伦多优越的地理位置，身为加拿大金融和高科技中心，数据收集和处理中心，以及众多本国和外国公司所在地等等。 温哥华的情况还要比多伦多更严重，这个加拿大最大城市的腹地广阔，如果你在市中心找不到仓库，你可以到万锦，可以到密市，在一小时的车程范围内都是经济并且合理的。 但温哥华不一样，如果要商家到45分钟车程以外的地方，他们就不乐意了，他们宁愿到卡尔加里去找仓库。 UBC（University of British Columbia）的房地产经济学家Tom Davidof则表示，由于地理条件的限制，温哥华一直都存在如何在住宅物业与工商物业之间取得平衡的问题。 温哥华市府2015年的一份报告就发现，在2010至2015年间，工业用地不是增加了，而是净减了350公顷，这些土地反而被用于其它用途，主要是兴建新的住宅，特别是公寓楼…… CBRE工商物业销售与租赁的执行副主席Kyle Hanna对金融邮报表示，大家不久就会看到，温哥华将成为全加拿大第一个拥有多层仓库的大城市，也许这也是温哥华解决工商物业不足的有效办法之一。

加拿大人南下置业意欲下降，近一年来购买美国物业的总值急跌逾4成，远远超过海外买家总体跌幅，但加拿大人仍属于美国第二大的海外买家。 全美地产经纪协会(National Association of Realtors)新发表的数据显示，今年3月底的一年内，加拿大人购买的美国物业合共105亿美元，年计跌幅达45%。在这12个月的期间，加拿大购买了27,400个美国住宅。总体来说，由于库存减少等的因素，外国买家在美国住宅市场的交易宗数份额减少了21%。 这些海外买家共购买了1,210亿美元的物业，年计跌幅10%。换言之，虽然也在下跌，幅度明显低过来自加拿大的买家。 该地产经纪组织首席经济师Lawrence Yun表示，最近一年外国买家在美国楼市活跃程度减少，重回至较为接近2016年的水平。 这名专家又指，库存下降推高屋价，此外，职位持续增长及利率还是处于历来的低位，意味海外买家现在要与本地买家竞争。 　中国买家花304亿 占总额25% 美国最大海外买家来源地是中国，合共购买了304亿美元物业，占海外买家交易总值约25%。根据这次调查，佛罗里达州、加州及得州仍是最受海外买家追捧的美国市场。

《经济学人》杂志（The Economist）最新公布的全球房价指数显示，加拿大的房地产价值高估，在全球排第三名。 按典型收入为基础计算，加拿大的房价比应该的水平高了56％，仅次于新西兰和澳大利亚。 该研究包括了全球22个主要城市，温哥华是加拿大城市的唯一代表。按当地收入水平作比较，温哥华的房产被认为高估了65%。 如果按家庭收入中位数计算，温哥华房产价值的高估程度在22个城市中排第5位，排在香港、新西兰的奥克兰、巴黎及比利时的布鲁塞尔后面。 《经济学人》杂志发现，温哥华地区的房价在过去5年中上涨了60.4％。新西兰的奥克兰和澳大利亚的悉尼紧随其后，升幅都超过50%。 温哥华在2016年8月实施外国买家税后，房市迅速降温，2017年初才有所回稳。2018年政府收紧房贷政策，外国买家税也从15%调升至20%。 从过去几个月看，温哥华房市销售数量年同比下降，价格年同比上升，但走势平稳。MLS房屋价格指数综合基准价格7月份是108万7,500加元，比6月稍有下降，6月与5月相比没变化。 《经济学人》杂志警告说，按他们的研究结果，澳大利亚、新西兰和加拿大的房价看起来正处于不可持续的状态。 10年前，西班牙、爱尔兰和一些美国城市的房价和收入的比较也曾达到类似的高水平，结果出现了崩溃。

近日，新西兰为打压房价祭出狠招：政府通过立法禁止外国人买房。 紧随其后，卑诗绿党领袖安德鲁.韦弗（Andrew Weaver）也立刻建议省政府推出类似法律，禁止外国人在卑诗省买房。 据加广中文网报道，上周三（8月15日），新西兰国会通过了《海外投资法修正案》。这项法律禁止外国人在新西兰买房，只有澳大利亚人和新加坡人因与新西兰有自由贸易协议可以例外。 此外，新移民买房不会受到新法影响。只要拥有新西兰永久居留权，即使没有入籍，也不在禁令范围内。 统计数字显示，外国买家在新西兰全国仅占3%，但是在最大城市奥克兰的市中心占到22%，超过五分之一。在奥克兰地区盛传中国富人高价买房挤走本地买主的说法。 新西兰助理财政部长帕克（David Parker）在众议院辩论中说，以公平的价格购房是新西兰人与生俱来的权利，新西兰人不应该被富裕的外国买主挤走。 新西兰新法推出之后，卑诗绿党领袖韦弗立刻建议省政府也推出类似法律，禁止外国人在卑诗省买房。 实际上韦弗过去也提出过这个建议。今年1月，韦弗就曾表示，外国资金涌入大温房地产市场炒高了房价，大家都知道问题出在哪里。现在就是需要有胆识的领导和强有力的政策。 韦弗当时还提出了多项整顿楼市建议，包括限制外国人在本省买楼，同时开征投机税(speculation tax)及炒卖税(flipping tax)，将农地纳入外国买家税实施范围，且应将在全省实施外国买家税等。 目前，卑诗省已经在大温地区实行被称为海外买家税的15%房地产转让税。但是韦弗认为现行法规还是让外国炒房者有漏洞可钻。例如他们可以通过信托基金或与人合伙的方式购房。 不过，早在今年1月，NDP省长贺瑾（John Horgan）就拒绝了绿党提议的外国人买房禁令。 贺瑾回应说，禁止外国人买房，会让投资者对卑诗省的开放经济感受到错误信号。 而对于此次韦弗的再次表态，卑诗财政部长卡萝尔.詹姆斯（Carole James）回应称，向外国人征收房地产转让税的政策已经开始见效。最新数据显示高端住宅的外国买主在减少。