纳奈莫房地产公司

最近加拿大的央行提高利率一举引发了众多热议。在加拿大有身份的人有权享受五年期的固定房贷利率。在过去十年经济复苏时期，央行加息的威胁一直不大，这让众多房奴开始选择浮动的房贷利率。既然现在利率上升了，浮动房贷利率还会是房奴们的最佳选择吗? 　什么是抵押贷款房屋利率? 当你申请抵押贷款的时候，银行会让你选择是按照固定还是浮动利率还款。 固定的房贷利率在贷款期限内(通常是五年)不会发生变化，无论经济状况或是利率如何，你的房贷利率都不会增加也不会减少。 而浮动的利率会随着央行的利率而变动，当利率上升时你需要还的房款会越多，当它下降时你支付的贷款也会随之减少。 浮动抵押贷款利率通常会低于固定利率。比如，在今天，5年期的固定利率为3.14%，而浮动利率则是2.44%。 由于利率一直在下降，加息的可能性较小，在过去十年里，人们通常会选择浮动抵押贷款利率。但是目前来说，加拿大央行的基准利率由2017年的的0.50%上升至今天的1.50%。央行行长Stephen Poloz表示，他会考虑再次加息。除非出现严重的经济衰退现象，否则各种利率都将在未来持续上升。 我应该选择固定还是浮动利率? 尽管浮动贷款利率在未来几年内可能会上升，但如果是房贷或续订抵押贷款，浮动的利率还是最好的选择。按照以往来说，事实证明浮动利率往往优于固定的贷款利率。 举个例子，假设今天有两个人均获得50加币的抵押贷款，还款期限为25年。 根据Ratehub的抵押贷款支付计算器，固定利率抵押贷款的利率为3.14%，每月费用为2,402加币，前五年的利息为72,654加币。 同一抵押贷款的浮动利率为2.44%，每月费用为2,225加币，前五年的利息为56,172加币。如果未来五年内没有加息，那么也就是说选择浮动利率可以帮你减少超过10,000加币的还款并节省超过16,000加币的利息。 如果利率上升怎么办? 除非利率大幅上升，否则在未来五年内，浮动利率抵押贷款仍有可能优于固定利率的抵押贷款。 假设每年的利率上升0.25%，在前三年内浮动利率也不会高于固定利率。在第四年的时候，浮动利率最高有可能到达3.44%，但这也仅仅比固定利率高出0.30%而已。 如果浮动利率在第五年的时候高于高于抵押贷款的固定利率，介于它最初前三年都比固定利率低，那么总体来说它还是比固定利率划算的多。同样的50万加币抵押贷款在25年内摊销，浮动利率从2.44%开始，并在每年年底上升25个百分点，你在前五年内需要支付67,808加币的利息。而固定利率则需要72,654加币，这之间相差的高达5000加币，而且还是浮动利率每年都上涨的情况下。 需要注意的是，没人知道利率未来的趋势，他们可能随时都会上涨。在20世纪80年代的一个短暂时间内，优惠利率曾一度超过20%，虽然这不太可能会再次发生，但也绝非完全不可能。如果你能研究一下过往加拿大抵押贷款的利率，你就能发现大多数时候浮动利率是最好的选择，但是由于固定利率能够提供给人提供安全感，很多人会选择固定利率抵押贷款。 当然，没有人能掌控未来，历史也不会重演，这一切都取决于你自己对风险的容忍度。如果你认为多花几千加币可以减少数万加币利息的可能性，那么固定利率最适合你。相反，如果你不想多花钱，那么你可以选择浮动利率抵押贷款来帮你缓解还款压力，即使是暂时的。

据星报报道，如果你是亿万富翁，并且想在离多伦多不太远的郊区买豪宅，现在可以考虑这栋目前加拿大售价最昂贵的房子，5900万元。 根据豪华房地产公司苏富比国际的数据，Chelster Hall豪宅坐落于奥克维尔的“黄金岸”（Gold Coast），是MLS上挂牌价格最贵的房子。 这座庞大的湖滨城堡地址是1150 Lakeshore Rd。光是首付款就得1180万元，每月的月供约为257,341元，这个数基本上是加拿大人平均年薪的四倍。 豪宅的主人是退休的啤酒业大亨Hugo Powell，他是Labatt Brewing公司前总裁兼比利时酿酒公司Interbrew的前首席执行官。这幢名为Chelster Hall的豪宅虽然看起来像19世纪建造的风格，但实际上是2006年建成的。 本土建筑师William Hicks 设计了这幢占地10英亩的豪宅 ，灵感来自英格兰的历史建筑，特别是英王詹姆斯一世时期风格的布利克林庄园。 豪宅以Powell的金毛犬命名（有钱人都爱这么干），用来招待富有的朋友们再好不过了。 净身家2亿元以上的人（也只有这样的人能买得起这栋房子）应该会觉得入口处两层门禁的设计很安全。 Powell曾在布鲁塞尔被持枪抢劫过，所以房子的安全措施可谓处心积虑。 这栋面积为43,450平尺的房子有6间卧室，13间浴室。迈巴赫和兰博基尼之类的车能停30辆。地下还有一个詹姆斯·邦德风格的停车场，供收藏汽车用。 除了标准的吊灯和壁炉，家里还配有电梯、室内和室外游泳池、完整的健身房和水疗中心。还有一个托斯卡纳酒窖，足以存放7,000瓶法国酒庄酒。 地下室有完备的电影院、台球室和保龄球馆。外面有网球场，还有一片茂密的树林，房屋建成前就有的哦，不是后种的。 房产内有一个独立的800平尺的小教堂，配有长木椅和十字架。 虽然现在Chelster Hall的价格已经令人咋舌，但两年前房产更加昂贵，首次买卖时在ReMax Aboutowne地产是以6500万元的价格成交。 如果房子价格以前两年的速率下降，那么理论上普通加拿大人再等几十年就能买了。

买房子通常是人一生当中需要做出的重大决定之一。据CBC调查，65%的千禧一代(1982-2000出生)表示他们目前正在租房子或是和亲戚一起居住。在着65%的人当中，高达94%的人表示他们计划在未来某个时刻买房。 现如今加拿大的房地产市场一直飘忽不定，房价虽然有所下降但仍然略高，对于很多人来说买房是件难事。如果你打算买房，可以选择贷款买房的方式，它能够有效地减缓你的经济压力。你知道在加拿大，如果想要贷款买房，需要一定的信用评分吗? 什么是信用分数(Credit Score)? 根据不同的计算方式，一个人的信用分数一般来说由300-900之间不等。如果你的信用分数越高，那么你在申请贷款的时候就越容易被批准，而且利息越低。那么到底如何计算这些分数呢? 加拿大的信用社在信用评分计算中考虑以下因素： 付款记录(35%) – 你的付款历史里记录了你是否按时支付自己的账单，这是计算信用评分一个最重要的考核标准。 信用利用率(30%) -信用利用率是你可以使用的信用额度。要计算你的信用利用率，你可以查看自己银行账户的余额，再加上你的信用额度。将总余额除以总信用额度，然后再乘以100就是你的信用利用率了。 信用记录年龄(15%) – 在你多大的时候开始使用信用卡也是很重要的，因为贷款人可以从你的年龄上看出来你是否负责。如果你的信用历史很长，并且按时还款，那么你的信用分数应该会很高。 信用查询次数(10%) – 信用查询是指银行或贷方对您的信用进行查询以确定您的信誉。这种类型的查询会减少你的信用分，因为查询的次数多证明你有需要贷款的需求。除此之外，你可以使用像Borrowell这样的工具自行检查你的分数，它不会影响你的信用评分。 帐户总数(10%) – 帐户开设太少或太多均会影响你的信用评分。如果你有很多帐户，那么可以考虑关闭一些不再使用的账户。 公共记录/贬损标记 – 破产和贬损标记会对你的信用评分产生严重影响。如果可以的话，你要尽量避免这些。 只要你按时支付信用卡和手机账单，你的信用评分应该在平均到良好的范围内。 我需要多少的信用分数才能在加拿大贷款买房呢? 一般来说，传统的抵押贷款机构要求你的信用评分至少为650分。如果你的信用评分为750分以上，那就太棒了!这说明你有良好的信用记录。信用局上会告知贷款人，你的付款违约率很低，因为你有按时支付账单的良好历史记录。 如果你的信用分数低于平均水平，也不要担心，你还是有机会获得抵押贷款的。但是这种情况下，贷款人往往会收取更高的利息，所以最好还是努力提高自己的信用分数比较划算。 怎么提高我的信用分数呢? 以下有四种方式可以提高个人的信用分数。 1.  债权人会查看你可用的信用额度以及你已经使用的金额，将信用卡余额维持在一个较低的水平会对你有利。如果可以的话，尽量将信用利用率保持在30%以下的水平。也就是说，如果你的信用卡限额为3,000加币，那么你应该将余额保持在1,000加币以下。除此之外，提高你的信用额度也可以帮助你保持低利用率哦。 2.  按时支付账单是提高信用分数最简单的方法了。只要你按时支付自己的账单，就说明你有较高的财务偿还能力。逾期还款会对你的信用评分产生负面的影响，所以如果你有逾期账户，请先偿还这些账户里的账单。 3.  据Equifax，加拿大的平均债务约为22,837加币，其中大部分是以高达19.9%的利率通过信用卡进行的!如果你每个月都按时还清信用卡，你就不会被收取这么高的利息了，提高信用分数的同时还可以节省资金。也许有的时候你可能每个月没有办法将信用卡还清，但是只要在有能力的情况下，请尽可能地将账单付清。 4.  如果你现在不能申请信用卡，那么你可以申请押金卡(Secured Card)。押金卡，顾名思义，就是你需要事先先将资金存入卡中然后才能使用它。它的作用类似于预付卡，但是你的付款记录也会报告给信用机构，从而改善你的信用评分。 不管你以后是打算在加拿大买房还是投资，提高信用分数真的非常重要!如果你的信用分数较高，你贷款的利息也会更低哦。

国际评级公司预期加国独立屋价格未来5年一路温和上升，但看淡多伦多及温哥华两地短期表现，估计至明年首季仍会走软。穆迪分析(Moody’s Analytics)预测，短线来说，加拿大全国独立屋中位价格变动不大，到今年第4季时，应会录得0.1%年计增长，明年升幅也只不过是1.1%。 这间评级公司表示，两年之后，这类低幢住宅中位屋价可望转强，由2021年至2023年之间，年计增长均应超过4%。 不过，相对于过去两年的表现，这幅度的增长显得逊色。 根据该公司的加拿大楼市展望报告，2016年及2017年间期，年计升幅分别高至12%及8%。 多伦多及温哥华短期表现则预期会更加失色。 穆迪分析在报告中表示，今年首季，这两个贵屋市场独立屋价格按年计算已经分别下跌了5.4%及4.6%，而且暂时应未能止跌，但幅度可望收窄。 根据预测，今年次季至明年首季，多伦多独立屋中位价格平均年跌幅应会达到1.1%，至于温哥华，跌幅更加高一些，但也只不过是1.4%。 穆迪分析指出，加拿大中期及长期屋价展望改善，但短期宏观经济则稍逊，诸如与楼市关系直接的人均可支配收入增长及新屋价格和地价指数在未来数年趋势向下。 这间评级公司在报告中预测，至少在短期之内，多伦多及温哥华屋价将要调整。 虽然如此，根据穆迪分析稍长一点的预测，这两个市场独立屋价格可望回升。 据估计，明年次季起计的一年，多伦多独立屋中位屋价可望录得2.2%平均年增长，同期间温哥华升幅料更高至3.9%。

加拿大地产协会（CREA）周一公布月报，今年8月份全国房屋销量按月小幅增长，全国平均房价比一年前上涨1%。加拿大经济学家认为，CREA的最新数据显示，加拿大房市已经成功避过灾难，现在基本“软着陆”（soft landing）。 也许决策者们再不必为加拿大房市突然崩溃而担忧，但加拿大的业主们却有另外一层忧虑：由于加拿大央行加息势不可免，他们更担心按揭利率上涨会要他们多付钱。 环球邮报报道说，加拿大业主的担心并非杞人忧天。据Environics Analytics的一项最新研究，由于央行加息导致按揭利率上升，2017年加拿大家庭平均要多付$544的按揭，多伦多业主多付 $932 ，而温哥华业主更要多付$1,152。 研究指出，普通加拿大家庭要为支付利息用掉8.2%的可支配收入，这比2016年的7.7%多出0.5个百分点。其中多伦多家庭要用掉9.8%的税后收入，高于2016年的9%；温哥华家庭则是11.7%，比前一年的10.6多出1.1个百分点。 由于温哥华和多伦多的房子更贵，因此这两个城市业主因为利率上涨而支付的利息也越多，高于哈利法克斯0.5个百分点的升幅，卡尔加里和蒙特利尔0.4个百分点的升幅，以及渥太华0.3个百分点的升幅。 自从2017年7月从首次加息以来，加拿大央行已经加息四次，目前的主利率为1.5%。鉴于经济发展势头良好以及就业仍然强劲，央行多次表示会采取渐进式加息的办法，稳步提高隔夜利率。多数经济学家预期，央行或在下月再次加息。 研究报告作者之一的Peter Miron估计，即使不考虑债务增长，加拿大一般家庭今年将在支付利息上多花钱，到年底估计会因此多支付$1,200，而到2023年，这个数字会翻一倍，$2,400！ 该报告称，2017年加拿大每个家庭平均负债上升4.5%，升至平均每户$144,671的水平。 而加拿大信用咨询机构Credit Counselling Society主席Scott Hannah则表示，20年以前，他们机构属下客户的非按揭负债平均数为$15,000左右，而现在增加一倍，每个客户非按揭负债已经超过$30,000。

我住在多伦多一个接近50年房龄的townhouse已经15年了。我们的Townhouse是属于共管物业，由建房时在政府那里注册的名称组成一个非盈利的corporation, 收入来源就是每月屋主交上来的月费。 每个corporation有一个board来管理整个corporation的事物，相当于中国的居民委员会，只不过中国的居委会有一定的政府拨款，而这里的没有，唯一的收入来源就是房主交的月费。（现在很多新建的townhouse 都是free hold的，就是没有共管的board,也不用每月交钱，但是剪草铲雪等所有外部的事都是屋主自己做，相当于独立和半独立的house）。我们这里共有住户110户左右，board of directors 共有五人，由每年的业主大会选举产生，今年的新规定任期统一都是二年。 Condominium法规定，board of directors每月可领取少量补贴(差不多就是$100左右，实际上就是一个volunteer job，我们小区的传统是大家都不拿一分钱，是纯粹的义工)。 他们的职责是：每月收集管理住户交上来的钱，并负责监督维护及修理房子的外部及公共设施。一般board都是雇用一个管理公司来具体负责这些事务。 由于board of directors是由业主大会选出来的，他们可以代表业主管理他们的物业，当然其权限由condominium法规定，所以在法律规定的范围内，他们做的任何决定都具有法律效率！这点很多人都不知道或者没有在意，以为房子是我的，当然一切由我说了算，其实不然！ 举个例子： 比如directors做了决定，说我们有什么什么修理项目，每户每月或一次性要交多少多少钱，如果你觉得我每月都交那么多月费了，为什么不拿那个钱来修，还要额外交钱，我就是不交，看你能拿我怎样？嘿，等过了最后的期限你还没交，board就可以拍卖你的房子，拍卖得的钱扣除你没交的部分和相应的律师费用，剩下的才会给你！你别不信，我们小区就有这个例子。 我搬来之前说是要修理公共车库要每家一次性交$5000，结果很多人出来闹，最后大部分都抗不住交了，只有一家没交，房子被拍卖了。我住在这里期间也有房主不交月费，多次发律师信都不理，最后房子也被拍卖了。 记得我搬来时的月费是$310，第二年就涨到$460，一个月一次就涨了$150！这也太离谱了！我们小区房主交的月费是包水，包基本电视cable和房屋外部保险以及房屋外部及公共设施的修理的，这是小区历史上延续下来的规定。当时这里是个较大的白人管理公司在管，我搬进来后发现我家老式窗子的钩子断了好几个，有两个窗子推上去站不稳会掉下来，结果到处问谁应该来修，得到的回答都是自己修。 有在这里住了5-6年的住户告诉我，很多人家屋顶漏水也没人管。从来不见有人来修房子！他们还告诉我说就在我搬来之前每户刚一次性交了$5000，说是修理公共车库，有很多人吵闹不想交，结果有一家抗到最后的被拍卖了房子！ 当时小区住户有很多新移民，大部分是东南亚的，还有南美人，少数几家白人是老住户。为这个离谱的涨价大家都很气愤，但苦于初来咋到，又是初次置业，根本不懂加拿大的法律法规，完全不知道应该怎么办。后来有人想到上网下载了condominium法，知道房主可以要求召开大会表达诉求，只要有15%的屋主签名提交给board就行。 记得开会那天管理公司带了个律师来主持会议，屋主中有几个中国人是在北美拿了博士硕士学位的，英语说得很溜。当时有人问，如果board 决定每家每月要涨$1000,明显不符合政府规定的涨幅，我们也要执行吗？那个律师走下来到提问的人面前，对着他的脸说：yes, you have to! 那天会议屋主大败而归！ 后来又仔细读了condominium法发现知道了原来所有问题的关键是board of directors，只要是他们做的决定，有一定的依据，比如说：他们决定每月涨价$150，是根据管理公司雇人做的reserve fund study，这个study说什么年龄的房子，reserve fund里应该保持有多少钱，不够的就要从屋主处收取，那么这个决定一旦做出就要执行，除非屋主大会选举新的directors，再做出新的决定！ 知道了要想把月费降下来，只有撤换原来的directors。在大家的共同努力下，那年9月份的房主大会，成功地撤换了4个directors, 我也作为新的director进人了board。接着我们就解雇了那家管理公司。又重新雇人做了reserve fund study，把管理费降低到$350，因为我们相信事在人为，只要好好管理这些钱，不浪费，把该修的房子修了，政府根本不会来管你的reserve fund里到底有多少钱。 从那时起连续3年我们都没涨过一分钱月费，甚至在第四年的时候还把月费降到了$310。在此期间小区完成了几十个屋顶的修理，换了几十户的窗户，还有好多公共设施的维修。我们为什么能用那么少的钱做了这么多的事？固然有directors认真负责的监督管理，但最主要的应该归功于我们雇佣的那个管理公司的经理。 此处要特别强调一下管理公司的重要性。因为condominium法对钱的使用，房屋的维修这部分的规定是没有很细的细则的，也就是说这些规定很多是可以灵活掌握的。共管物业房主交的月费，一般是包括自己物业外部维修的费用的。如果平时大家的钱管得好用得好的话，保留账户里就会有钱积攒下来，这样在碰到大的维修项目时就可以拿出来用，就不需要额外交钱。 反之如果不注意节约，把钱都乱花光了，那么有较大的维修项目时，就要收取额外的钱。前面已经说过，directors是有权决定是否从房主处收取额外的费用的。也就是说，如果corporation 有危及大家人身安全的地方需要维修，board即使决定一次要屋主多交$10000都不违法，不交就违法！ 一个管理公司经理的好坏，除了看他是不是诚实正直， 还要看他是不是对住户需要修理的报告及时回应，最主要的是看他能不能找到信价比好的修理公司来修理，如果是，就说明他是不贪工程款（commission）的。也就是说，只有这个经理诚实办事，不谋私利，不从修理项目中收取回扣，他才会找信价比好的公司来做，这样大家的钱才能节省下来。 很多管理公司的经理应聘的时候吹得天花乱坠，等一上任对住户就采取敷衍搪塞，能拖就拖的策略，实在拖不过去了，小的修理就随便找个公司来做，大一点的就千方百计从修理项目中收取回扣。 我们小区由于多年没有修理，积攒了很多问题，住户的电话每天都很多。但是我们这位新经理办事效率很高，对住户的电话及时回应，及时检查，做出判断后告诉我们。幸好大部分的complain都是小问题，几百块一个就能解决，所以短时间内他就把大部分住户的抱怨搞定了。 由于我们小区的 房龄较老，屋顶漏水报告每年都会有，加之窗子老化也会引起漏水需要换新，两个公共地下车库的漏水，电暖器的维修或更换，小区下水道经常堵塞需排水，每年春秋两季屋顶扫落叶疏通排水道，还有路灯更换，道路维修等等，千头万绪的工作，这个经理都帮我们逐一解决了。 后来他和他的老板闹矛盾辞职，我也因病辞职，新的directors重新聘请了一家管理公司。结果那些directors完全听管理公司的，什么文件可能根本都不看，叫他们在哪里签字就签字，以至于那家公司把我们corporation的银行账户转到他们公司的名下他们都签字同意了。那家公司在我们这里管了五年，头四年什么东西都没修。 平时住户有了complain, 那个经理就去看一下，暂时安抚几天住户情绪，然后就没有下文了。他采取的就是拖磨的策略，能多拖一天是一天，很多住户气得骂人，他也不生气，你骂你的，我该拖还是拖。直到有的住户屋顶漏水天花板都快掉下来了，他们一看这搞不好要出人命了，才决定来修房子。 这次又用了跟十年前那家公司一样的伎俩，先雇一家白人的公司做个reserve fund study, […]