纳奈莫房地产公司

全球最知名银行瑞银集团（UBS ）发布2018年全球大城市房地产泡沫风险排行榜，香港名列第一，慕尼黑第二，加拿大两大城市多伦多和温哥华排名第三和第四，随后则是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。 瑞银这份最新研究报告发现，世界上多数主要城市的房价在过去5年内平均增长35％，但当地居民收入几乎没有什么增长。 报告将全球20个大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足： 有泡沫风险（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦； 估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约； 估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰； 估价不足（1个）：芝加哥。 报告称，香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。此外，在香港，过去10年来可负担性仍在恶化，房价与收入比的倍数已从2008年的12升高至今年的22： 为了便于理解，瑞银的报告也将房价与收入比用年份来表示。比如在香港，那里的居民要省吃俭用，勤奋工作22年才可以买一套60平米的小公寓。伦敦是15年，巴黎是14年，新加坡则是12年。 加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。 同理，多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年。 不过瑞银集团的报告也指出，过去一年来，多伦多地区的房价趋于稳定，主要得益于各级政府采取的政策与措施，尤其是对海外买家征收转让税以及更加严格的按揭条例。可以预期，利率上升的环境以及借贷压力增大，会进一步限制房价上扬。 报告说，虽然列出全球大城市房地产泡沫风险榜单，目前并无证据显示全球存在贷款和房地产发展过热的情况。此外，未偿还按揭贷款的增长率仅为上次金融危机前的一半。因此，即使房屋价格回升，对世界金融及经济的冲击也有限。 上述全球大城市许多都是金融中心，它们依然面临房价泡沫的风险。但报告强调说，不应将现状与危机前的状况相提并论，投资者仍然可以在处于泡沫风险的区域，诸如香港、多伦多和伦敦等城市置业，在那里的住宅市场精挑细选。

28日，加拿大RBC银行公布了对于房价的预判。RBC的经济报告称，加拿大的住房负担率进入了30年以来的最低点，而情况正在变得越来越差。 报告分析称在大城市当中，高额的房价成为了人们无法负担起住房的首要原因，但是贷款利率的上升，是人们无法负担住房的主要因素。 皇家银行首席经济师Craig Wright在接受采访时表示，RBC预计在2019年，加拿大央行还将继续上调利率，这使得贷款变得更加困难，房屋成本与贷款利率都将提升。 在多伦多，公寓的可负担率正在恶化，在独立屋价格下跌的情况下，公寓价格却仍在上升。在多伦多，负担率在2018年上涨了1.8%，达到了75.9%。这意味着购房者需要付出自己收入的75.9%才能覆盖购房的成本。在温哥华，这一数字变成了88.4%，情况更加不容乐观。 Wright表示，利率的上涨使得独立屋与公寓的买主都将无法负担房价。而这一问题在未来将会更加糟糕。住房可负担性的降低将会减少房屋买卖交易的数量，这将使得楼市不再火爆。 在其他城市当中，BC省维多利亚的情况也不容乐观。购房者需要付出65%的收入才能够负担购房成本。在加拿大主要城市当中，只有St John’s的住房可负担性比较乐观，但这是由于该城市楼市不振，房价较低而引起的。 总体来看，RBC对楼市短期前景持悲观态度。在利率与房价的双重压力下，潜在的购房者将越来越无法负担起购置房屋。

房贷收紧，买家购买能力下降。 资料来源：加拿大按揭及房屋公司 资料来源：加拿大按揭及房屋公司 根据业界人士了解，房贷商不会考虑客人年龄因素，意味着高龄买家也可以按入息借取贷款，不会遇到不同的对待。 年近退休的买家入市，也许会担心就业生涯快将结束，薪酬入息不长久，因而被视为风险较高，导致贷款额缩水。 不过，同时持有按揭及地产业务执照的Vicky Zhou表示，不曾留意到大型银行或规模较细的房贷商会有考虑申请人年龄的做法。地产方面的业务，她的客人不乏年龄60岁以上的买家，至于房屋按揭方面，她的最高龄客人纪录是80岁。 房贷商审批贷款，需要客户提供入息证明。她指出，一般是看三或四期的出粮资料，既简单又直接，不会顾及申请人什么时候退休。 谈及高龄买家会否引起顾虑的问题，她反而担心，如果房贷商真的要在审批指引上加入年龄因素，恐怕要捱批年龄歧视。 此外，高龄买家风险较高的说法也有商榷的余地。她解释，其实现行房屋按揭规定已经为贷款商提供一定的保障，因为购有保险的房贷万一出事，损失可由承保商理赔，至于没有保险的房贷，首期至少也有两成，对于债权人来说，把物业卖掉也不至于亏本。 以加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)审批房贷保险的规定来说，年长买家看来也不是风险的顾虑。 这个联邦政府房屋构机的主要职权之一是提供房贷保险，由于承担坏帐损失赔偿，所以对楼市买家资格制定标准，以能控制风险。 该机构发言人答覆本报查询时证实，加拿大按揭及房屋公司所提供的房贷保险，并未设有买家年纪上限。 她说，贷款保险申请方面，没有年龄的限制。 根据她提供的资料，申请人资格的规定，主要涉及到置业持续成本及其他债务开支占收入的比率，不可超过设定的上限。 Vicky Zhou表示，高龄买家都应有一些资产，若然只有入息，也一样可以获批房贷，以目前的情况来说，如果没有负债，通常是入息的四倍左右，与一般的处理情况无异。

贺谨说，省府无法去年即降低加租上限，是因为省府必须同时了解房东意见，必须谨慎决定。（张伶铢摄） 卑诗省内阁昨日开会决议接受省租屋工作小组建议，将加租上限调整为与通胀率等同，使明年加租上限由4.5%降至2.5%，全省150万租客租金支出可望因此减轻。省长贺谨(John Horgan)指出，省府上台后即设法减轻租客负担，延至昨日才调低加租上限，是因为省府需要听取房东意见，谨慎作出决定。省府这一决定有人赞赏，有人反对，意见两极。 贺谨指出，从2004年自由党订下以通胀率加2%作为房东加租上限以来，这14年没有改变，如果按照该加租公式，2019年的加租上限将是4.5%。可是租金支出几乎占省民支出的一半，省府听到许多租客反应加租上限太高，已造成生活困难，以致省府必须设法减轻租客负担。 省府计算，在减低加租上限2%之后，原本每月支付1200元的省民，在2019年时可省下288元。省府说，在温市租两睡房柏文，每月租金为1800元的租客，如果按照旧的加租上限，需要多付432元，现在上限降低，租客即可省回这笔432元的加租支出。 　　房东提供装修证明可申额外加租 新民主党去年上台后，即指派温市中心西端(Vancouver-West End)省议员贺伯特(Spencer Chandra Herbert)、沙泥治(Sannich North and Islands)的省议员奥尔森(Adam Olse)以及葛特尼-高莫斯(Courtenay-Comox)省议员李罗娜(Ronna-Rae Leonard)等三人组成租屋工作小组，对加租比率作出检讨。小组本周一提出两项建议，除了将加租改为与通胀率相同，还建议房东若需要额外加租需要向省府申请，并提供装修单据作证明。两项建议昨日均获得卑诗省内阁采纳，将于2019年1月1日起实施。 省市政及房屋事务厅长罗品珍(Selina Robinson)指，省府需要解决租客的困难，但同时需要兼顾房东，让房东有工具可持续对出租物业作出投资。她说，省住宅租赁办公室(Residential Tenancy Branch)将会与房东团体合作，制定房东申请额外加租的办法及条件，确保所加租金能反应出租物业维修的成本。 租客资源及谘询中心(Tenant Resource & Advisory Centre)行政总裁Andrew Sakamoto指出，该中心每年接到数千投诉电话，而最多投诉是租金太高。 他说，对于今年已被加租4%的租客来说，如果加租上限没改，明年将被加租4.5%，两年下来的租金增加压得租客无法喘息，省府能够将加租上限调低，全省150万租客均可节省一点租金，缓和租金带来的压力。 学生Nada Elmasry则表示，省府调低加租上限对学生、新移民或是难民家庭均是好消息，她对此表示感谢。她还说，大温地区出租单位难找，她协助的一些难民家庭找了几个月，还找不到安定的住所，希望政府能够继续协助租客解决租屋问题。

买房好，还是租房更划算是一个经济学家们永远在讨论的话题。有的人认为租房是一种精明的投资，因为租房不需要支付昂贵的房价，也不需要任何维修费用。 根据多伦多房地产委员会第二季度的报告，在经过调查多伦多416个公寓以后发现每个月平均的房租是2,417加币。对于在多伦多的工薪族来说，这是一笔不小的开支。多伦多的工薪族平均年收入为39,560加币，平均房租占总收入的73.3%。而财务专家认为住房费用不应该超过个人收入的30%。 多伦多近几年租金的飙升主要来源于房产市场供不应求。目前房屋空置率仅在1%，创下历史新低。TREB的报告中发现一居的condo比上个季度上涨10.4%至2,055加币。两居的condo租金则上涨8.8%至2，755加币，三居的年增长率为10.2%，目前平均租金是3,469/月。按照现在的市场来说，一居condo最低的租金为1,716加币，仍然占工薪族个人收入的52%。 TREB总裁Garry Bhaura表示，随着租金需求的稳步增长，政策层面需要做更多工作，以确保多伦多居民可以负担得起这样的租金。 他说：“政府需要研究增加租赁住房的方法，这对于缓解GTA租金增长的趋势会有很大的帮助。“ 安省曾经在2017年4月试图解决住房困难这一问题，当时政府开展了公平住房计划(Fair Housing Plan)，修订了新的房租管理条例和租客补偿规章制度。 目前，政府规定房租增长的上限为1.8%。在此之前，只有1991年以前建造的房屋单位才受到租金管制，租金管制主要指的就是房东在和租客续签合同的时候可以适当增加租金。 现在人们对租金管制的呼声很高，有56%的人认为租金管制可以缓解他们的经济压力。但是也有不少人认为这对降低整体房产市场的价格并没有什么实质性的帮助，因为租金管制并不适用于全新出租的房屋和经过大规模装修升级的房屋。除此之外，开放商也对租金管制采取抵触的态度，租金管制会让一些开发商和房东打消盖房和租房的念头。TREB市场分析主管Jason Mercer表示，“最近政府正在修改房产方面的政策，其中包括租金管制，因为租金管制并未缓解GTA中租赁公寓每月租金的增长率。” 与此同时，在房屋转售市场，TREB报告多伦多公寓的平均价值同期上涨6.5%至平均603,480加币。这意味着每月需要按揭付款2,297加币(假设首付20%，抵押贷款利率为3.05%，25年摊还)。 为了了解多伦多到底是租房还是买房划算，我们查看了每个区的平均月租金和平均公寓价格。根据对比和计算，如果从每月支付的角度来看，在我们所调查的35个社区中，有21个社区的公寓结果显示购买是更为划算的。 请注意，下图的计算仅基于平均价格，不包括物业费，保险费等其他相关费用。

市政及住房事务厅长听取租房省民的心声，响应“卑诗省租房专项小组”（Rental Housing Task Force）的早期推荐意见，采取行动，将年度房租可增幅力降两个百分点，限制与通胀率相当的比率。 这就意味着从生效日2019年1月1日起，年度房租可增幅将为2.5%。 “就租房省民来説，其中很多人收入是定数，房租每年的涨幅超过通胀率，对他们来説纯粹无法持续下去，”省长贺谨表示。“我们必须为租房省民排除如此巨幅增长的风险。我们这一新做法既缓解租房省民的压力，又鼓励房东维护维修其出租房屋的状况，让两者之间达成一种良好的平衡。” 之前的计算公式于2004年设定，年度房租涨幅是通胀率再加2%。 排除这额外的2%的涨幅后，原本每月支付$1200元房租（卑诗省平均房租）的省民2019年便可比按旧公式计算省下$288元。在温哥华租住两卧房公寓的人一年下来平均有可能需要多付$432元。 “我们承认供应从长远来看是降低租房成本的关键所在，但是租房省民告诉我们他们的困难就在眼下，目前就需要帮助，”市政及住房事务厅长罗品珍表示。“这正是我们之所以采取谨慎步骤来解决住房危机、为租房省民缓减压力的原因，同时我们还需兼顾房东，保证他们手上有继续在其出租物业中投资所需的工具。” 住宅租赁事务处（The Residential Tenancy Branch）将与房东利益促进团体密切配合，设定在特别情况下，房东可以申请额外的房租增幅以体现其维修租物业支出的费用。 “我们‘卑诗省租房专项小组’成员已一而再、再而三地听到租房省民挣扎着勉强支付着一年一度最大限度增幅的房租，而基本的修葺和建筑维护却迟迟不进行，”租房事项小组主席兼省长住宅租赁法顾问贺伯特（Spencer Chandra Herbert）説道。 “同时做出这些变更会让卑诗省民的房租更容易承担，同时也能确保出租房屋能够得到及时的修葺、维护及翻新。” 租房专项小组由来自温哥华西端（West End）的省议员贺伯特、来自北萨尼奇（Saanich North）及附近岛屿的省议员亚当奥尔森（Adam Olsen）及来自科田尼-科莫斯（Courtenay-Comox）的省议员李罗娜（Ronna-Rae Leonard）三人组成。他们就卑诗省的租房事宜进行了面对面及网上的咨询，而且，今年晚些时候将公佈关于如何更新及改进卑诗省住宅租赁法律及政策的进一步的推荐意见。 把生活变得更容易负担，是本届政府与卑诗省绿党共同的工作重点所在，同时也是《信任供给协议》的一部分。 　事实一览： •新的房租涨幅限制是我省政府采取的帮助租房省民的众多举措之一。 •卑诗省的30点住房计划包括了创纪录的于10年中投入$70亿元在全省范围建造新的可承担出租房屋的举措。 •省政府同时也填补了定期租赁中的一个漏洞，这一漏洞会导致人们被不公平地驱逐出租赁房，而且还阻止了地理区域涨租而导致某些邻里社区房租的不公平上涨。 •自本月起，省政府通过“租金补贴计划”和“老年租住人士资助”计划增加对低收入家庭及老年人的资助，并扩大申领资格范围。 •投机税也鼓励在城区拥有多处房产的人把房子出租出去而非空置不用。