纳奈莫房地产公司

CMHC指出，加拿大整体屋价被高估的情况正在缓和。（明报记者摄） 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨发表今年第四季房屋市道评估报告指出，从加拿大全国来看，房屋市道整体的脆弱性仍处高水平，但随着房屋价格回落，整体屋价被高估的情况正在缓和。 CMHC对脆弱性的界定为房屋市道失衡，失衡源于兴建过量、屋价被高估、过热及价格升速加快，而且这些现象都显着偏离过往常态。 CMHC首席经济师杜根(Bob Dogan，左上图)表示，这已是连续第9个季度加拿大全国房屋市道处于高脆弱水平。不过，他们见到加国整体的屋价被高估情况正在缓和。 杜根称，加国监管机关收紧按揭规定，利率上升及经通胀调整后的个人可使收入增长减弱，都是降低房屋需求的可能因素，这些因素促使屋价下跌。 CMHC这份最新季度报告揭示，在多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿的屋价仍被高估，但屋价正走近获市场基础因素支持的水平；所谓市场基础因素，是指收入、按揭利率与人口。 据CMHC分析，上述4个城市的房屋市道继续显现高脆弱性。 安省华人地产专业协会副会长吴树声(左下图)不太同意CMHC说多伦多屋价仍然被高估，他认为多伦多火热地产市道自去年4月向下调整以来，屋价已跌至正常水平。以目前的市道来看，大多伦多的屋价料在现水平横行一段时间，蓄势向上回升，但回升的速度将远逊于2016年底至2017年初的疯狂程度。 据他估计，在明年春季传统旺季时，大多伦多的屋价应该向上爬升。 吴树声续称，在大多伦多地产，供应还是满足不了需求，市道依然紧俏，这或许是CMHC视多伦多屋市仍处于高脆弱水平的原因。 另据CMHC的报告，有证据显示，爱蒙顿、卡加利、沙斯卡通和利载拿的房屋过量兴建仍处高水平，因此从整体评估，这些城市的脆弱性属于中等水平。 此外，渥太华、魁北克市、Moncton、哈利法克斯和圣约翰市的整体脆弱性还是低于水平，当地的房屋价格继续依从基础因素而行。 不过，CMHC提到满地可房屋重售市场接近过热，对屋价造成显着上升压力。

上周六晚，紧张而充满悬念的温哥华市选终于落下帷幕。独立候选人肯尼迪‧斯图尔特（Kennedy Stewart）将成为温哥华第40届市长。他将领导来自四个政党的议会，解决温哥华的住房危机和毒品危机。 肯尼迪在星期二接受了温哥华星报的采访，阐述了自己之后的施政计划，重中之重当然就是野性勃勃的房屋问题的计划。 他表示，自己已经约谈了部分中小型开发商，并向他们传达了自己的地产主张，那就是必须在任期内解决温哥华的住房可负担性。 　　所以，开发商必须意识到开发豪华公寓然后出售获利的时代已经过去。所有在温哥华兴建住房的开发商必须把租赁公寓作为发展重点，通过出售房屋获利的公司必须重组自己的业务。 他的表态引起了开放商的强烈反弹，他们表示，在温哥华地产生意真的越来越来做啊，因为这里： 1. 高昂的土地成本； 2. 繁琐的许可制度； 3. 更严格的租金控制； 4. 还有时时刻刻会出现的政府敌意。 要知道，如果一套公寓的售价为100万，月租金为2500，扣除管理费，水费，每年每年净回款也就在25000加元左右，40年才能收回投资。把房子卖出去，就能秒兑现5%-10%的纯利润，哪一个更划算，开放商心里很清楚。 毕竟，在罗品信时代，温哥华市政府也要求开发商必须配套建设一些只租不售的房屋，开发商还是有利可图，愿意帮政府建点廉租房的。 现在肯尼迪来了，他竞选是的承诺是：执政后将在未来十年使温哥华新增8.5万套住房! 2017年温哥华市仅仅完成了822套只租不售公寓，而他的目标是每年至少2000套，这样才能保证完成竞选承诺。而其中的25000套房屋将是廉租屋！另外2.5万套商品租赁房，以及3.5万套新公寓、城市屋和后巷屋。 　　这些住房的目标将主要针对年收入在8万元以下的家庭，为首次购房者提供更多机会。 　　他的这一宏图伟略，被很多分析人士认为，根本不可能…… 但也有人认为，这个市长毕竟是温哥华市民一人一票选出来的，还是有一定的政治实力的，在市议会对此投票时，反对甘乃迪的市议员也许不足5个人，那时甘乃迪就能真正实现自己的计划了。 “我已经有计划了，会和其他议员，大温各地区的市长，省政府和联邦政府进行谈判。”肯尼迪说，“我已经和总理特鲁多有过了一个愉快而短暂的对话，既谈了房屋问题，也谈了交通问题。” 11月，肯尼迪就会在温哥华与联邦总理特鲁多会面，谈论的主题之一就是温哥华房屋可负担性问题。如果能赢得联邦政府的支持，再加上BC省政府就是NDP执政，肯尼迪在温哥华推行政治纲领的能力会极大加强。 在房屋问题上，肯尼迪还承诺将成立维护租客权益的办公室，进一步保障租客权益。减少官僚程序，加速市府对开发许可的审批。 肯尼迪在这次的市选候选人中对高房价的打击手段是最狠的，他放言市府必须对温哥华的炽热炒风下更猛的药，保护本地房屋市场免受国际炒家及外国资金所害。他说，房子是用来住人的，而不是任凭空置用于炒卖。 这可能源于肯尼迪出生于1966年，青年时代正处于加拿大历史上抵押贷款利率飙升的动荡时期。他的父亲曾在那段时间失业、破产，失去了一切，这深深地影响了他对世界的看法。 肯尼迪为SFU终身教授，为政府和联合国提供有关城市和住房的建议，他主张高密度住宅，对温哥华的城市规划和地产市场可以说都是相当熟悉。 另外，今年5月，肯尼迪在宣布参选温哥华市长时就表示，他在温哥华没有自己的房子，与妻子在温哥华市中心一处高层公寓里已经租住了3年。 肯尼迪的的竞选口号：“我们的城市，我们的家”他的竞选核心就是“让房屋更加可负担，让大家都买得起房” 除此之外，肯尼迪还有计划，将向联邦争取更多拨款，希望把百老汇街走廊（Broadway Corridor）天车计划，延伸至UBC校园。 他目前无法确定延伸至UBC校园计划，需要多少额外资金，不过，他希望同区内其他市长，联手向联邦强力争取拨款，否则这些资金也会投向东部其他大城市。 肯尼迪说：“联邦资金可以任何形式拨出，我们要联手为大温区域争取更多。” 总之，温哥华的地产市场在这个新市长当选之后更加让人捉摸不透了，要投资之前要做好心理准备。

大家都非常关注BC省最新出台的房屋投机税，但是有些细节还不是特别清楚，在这里梁晓给大家提供一些更多的细节，希望能够帮助大家。   投机税适用于哪些物业？ 不列颠哥伦比亚省的投机税将适用于不列颠哥伦比亚省的任何住宅物业（包括住宅，公寓和别墅），在一年内闲置6个月或更长时间。   在不列颠哥伦比亚省的哪些领域受到投机税？ 投机税，这是追溯性和惩罚性税，适用于不列颠哥伦比亚省以下地区的空置住宅物业: 大温哥华（不包括鲍恩岛和选举区A，但UBC和大学捐赠土地的选举区除外) 首都地区（不包括海湾群岛和胡安德富卡) 基洛纳-西基洛纳 纳奈莫-兰茨维尔（不包括保护岛) 阿伯茨福德 奇利瓦克 使命 *大多数岛屿在英属哥伦比亚被排除在外。   受影响地区的哪些住宅物业将受到投机税？ 所有住宅物业将受到BC投机税，除非满足以下豁免之一: *不列颠哥伦比亚的主要住所 *作为合格的长期租赁物业（包括公寓和别墅） *2018: 租至少3个月 *2019年起：以30天或更长时间为单位出租至少6个月 或者，如果所有者或租户是: *在一所医院接受医疗护理 *在长期护理或支持性护理设施 *暂时离开工作目的 *或注册的所有者是死者和遗产是在被管理的过程中   什么是投机税率？ 以下BC specuation税率将适用于物业的公平市场价值: 2018年:  0.5% 2019年起: *2%外国投资者和卫星家庭 卫星家庭是家庭的一名成员住在不列颠哥伦比亚省，但不支付不列颠哥伦比亚省的所得税。  例   如，一个家庭成员居住在不列颠哥伦比亚省与收入收入的配偶居住在不列颠哥伦比亚省以外; * 1%加拿大公民和永久居民谁不住不列颠哥伦比亚 * 0.5%的加拿大公民和永久居民谁住在不列颠哥伦比亚，不是一个卫星家庭成员(豁免申请物业价值低于$400,000)   是否有可用的税收抵免？ 税收抵免在某些情况下可用: 如果投机税适用，并且您是BC的居民（不是卫星家庭成员），您将有资格获得适用于投机税的税收抵免。最大的税收抵免是$2,000。 对于多个属性的房主，税收抵免只适用于一套住宅。   另外在加拿大税务领域非常复杂和深奥，本文仅供参考，请详细咨询专业的税务会计师进行核实。 如果您有更多的房产问题，请联系梁晓： 电话： （778）9710588 邮箱： [email protected]

754 SOUTHLAND WAY MLS® 446920 房屋类型 独立屋 五室四卫 室内面积 2,700平方尺 占地面积 2,700平方尺  建造年份 2006年  开 价 639,600加币 房屋描述： 这是一个宽敞的六室四卫的住宅，有三室一厅独立分门出入的出租单元。楼上楼下总共有6个卧室4个浴室并配有2个厨房。而且非常靠近温哥华岛大学。私密的漂亮后院，经过一片绿油油的绿化带后，就可通往一个宁静的小公园。房子的楼上还拥有独具奢华的皇冠造型的9英尺高天花板。宽敞的主卧室设有带浴缸的独立浴室，整个浴室配有精美的瓷砖。

根据多伦多星报报道，多伦多2017年以来出现多起楼花违约案例，无一例外都是开发商宣布出现资金问题或者原开发计划深陷亏损，所以终止楼花合约。其中也不乏华裔开发商。 有楼花买家选择诉讼开发商，但基本都以失败告终，因为开发商在楼花条约中都设置了自己可以反悔而楼花买家不能推翻协议的条款。 黄三水则提醒小编，查阅温哥华太阳报和CBC就能发现BC省也不乏开发商楼花违约的案例。 黄三水告诉小编，加拿大房地产市场游戏规则有非常鲜明的中国特色。原因很简单，二者都是师承中国香港，其中最要的就是公寓预售制度，在加拿大和中国香港叫楼花，在中国大陆就叫期房。 这种挖个坑就可以集资建房的模式在全世界也非常罕见，美国、欧洲基本看不到楼花的存在，澳大利亚有公寓预售制度，但对卖家和买家的保护基本平衡。 而加拿大的预售制度从根本上就没有对开发商做任何限制，所以开发商在与楼花买家签订的条款中都留了足够宽的后路，就算选择违约也不会有任何风险。 由于在加拿大投资楼花一直很赚钱，所以楼花买家也心甘情愿签下不平等条约，但从2017年开始，由于市场波动加大，楼花违约开始成为常态。 黄三水说导致开发商楼花违约的直接原因大致分两种： 1、开发商发现公寓现房价格大涨，故意违约谋取更大利益。 2、开发商开发周期长，起初卖的便宜但建筑成本却持续高企，最终陷入亏损不得不选择违约。 黄三水说前一种是开发商无良。而后一种就只能说政府太狠了。因为建筑成本增加最快的部分就是政府税费。 黄三水告诉小编，Dunpar Homes首席运营官Michael DiPasquale日前公开对媒体表示，在多伦多一套售价为100万加元的公寓成交意味着开发商有44200加元的净利润，仅仅比美国国债收益率高了1%，而市、省和联邦三级政府总计可以拿到258540加元的税收。 就算开发商零利润，房价也只能下跌到955800加元，而如果政府能减免一半的税费，则房价瞬间可以下降到870730加元。 所以越来越多的开发商楼花违约事件，极有可能源于政府的贪婪，控制房价的要点就在于政府让利而不是开发商降价。 Michael DiPasquale认为，在多伦多和温哥华发生的公寓开发项目取消和楼花违约背后的主因有两个： 1、政府税收高。 2、建筑成本猛增， 比如一套在2015开始预售楼花的公寓，如果开发周期为三年，则到2017年建成时，建筑成本会比预算增加30%-40%。如果开发商不能消化这部分成本就需要向楼花购买者加收购房款或者干脆选择违约。 黄三水感叹，这就是苛税猛于虎的加拿大现代版。 安省住宅建筑委员会则证实说，有些多伦多公寓的建筑成本几乎与税收成本达到1:1的水平，也就是说假定一套住宅的建筑成本是20万加元，则税费也大致是20万加元，这种税负前提谈房价可负担就是一个笑话。 小编觉得，美国之强就强在政府老老实实缩在乌龟壳里，少去干预市场，尽量为本国民众减负，主要的工作职责是为民众从全球聚敛财富。而加拿大之弱就弱在政府手伸的太长，与民分利，制造了越管越乱越调越涨的地产怪圈。 黄三水认为，减税和取消楼花预售制度才是降低房价的有效手段，但这种用自己手指头卷大饼的事，加拿大三级政府绝不会有积极去做的冲动，唯有选民靠选票教政府做人做事，才有可能让房价变得可负担。

由加拿大建筑和土地开发协会BILD(Building Industry and Land Development Association)和多伦多地产局TREB(Toronto Real Estate Board)联合资助的一项调查显示，GTA地区85%的居民担心孩子们买不起房，更有94%的年轻人，即所谓的千禧一代(18-34岁组)，深有同感。 BILD主席兼CEO Dave Wilkes表示，根据怀雅逊大学一家研究中心(Centre for Urban Research and Land Development)的报告，在未来10年，大多伦多-汉密尔顿地区(GTHA)将有730,000的千禧一代离开父母或搬出与室友共享的公寓独立出来并成家，这不仅意味着产生500,000个新的家庭，也意味着GTHA地区年轻一辈对房屋的需求巨大。 有趣的是，尽管千禧一代最担心自己买不起房，但是对于房屋供给，他们却是最乐观的一个组群。有41%的年轻人相信，GTA每年都为新居民和新家庭准备了房子，他们不担心房屋供应不足。相比之下，35-54岁年龄组中只有31%的人这么看，而在55岁及以上组中，更只有27%的人这么认为。 当问到如果买房，更希望选在什么样的社区时，60%的GTA居民认为，他们最喜欢的社区是方便，既可步行，也可骑车。而最理想的是，无论购物，还是政府的服务设施，以及娱乐健身场所，均在步行的范围之内。也有56%的受访者选择便利的公共交通，54%的受访者选择距离工作地点或学校较近。 调查结果还显示，千禧一代同时也是最关心房屋负担问题的年龄组，他们将房屋列为市选首要议题的比例高出55岁及以上年龄组一倍。这个结果应该不令人意外，因为55岁及以上年龄组群多数人都拥有房产。 在租房一族中，高达62%的选民将房屋负担列为市选首要议题，与父母或亲戚同住的选民中，有一半人(50%)认为房屋负担是市选的首要议题。而拥有房产的业主中，只有25%的人将房屋负担列为市选首要议题。 GTA地区有1,503名成年人参与该项调查，时间为9月20-23日，准确率 +/-2.9%。