754 SOUTHLAND WAY   独具风格的套房别墅

754 SOUTHLAND WAY 独具风格的套房别墅

754 SOUTHLAND WAY MLS® 446920 房屋类型 独立屋 五室四卫 室内面积 2,700平方尺 占地面积 2,700平方尺  建造年份 2006年  开 价 639,600加币 房屋描述: 这是一个宽敞的六室四卫的住宅,有三室一厅独立分门出入的出租单元。楼上楼下总共有6个卧室4个浴室并配有2个厨房。而且非常靠近温哥华岛大学。私密的漂亮后院,经过一片绿油油的绿化带后,就可通往一个宁静的小公园。房子的楼上还拥有独具奢华的皇冠造型的9英尺高天花板。宽敞的主卧室设有带浴缸的独立浴室,整个浴室配有精美的瓷砖。

百万房产收税26万!谁才是加拿大房价最大推手

百万房产收税26万!谁才是加拿大房价最大推手

根据多伦多星报报道,多伦多2017年以来出现多起楼花违约案例,无一例外都是开发商宣布出现资金问题或者原开发计划深陷亏损,所以终止楼花合约。其中也不乏华裔开发商。 有楼花买家选择诉讼开发商,但基本都以失败告终,因为开发商在楼花条约中都设置了自己可以反悔而楼花买家不能推翻协议的条款。 黄三水则提醒小编,查阅温哥华太阳报和CBC就能发现BC省也不乏开发商楼花违约的案例。 黄三水告诉小编,加拿大房地产市场游戏规则有非常鲜明的中国特色。原因很简单,二者都是师承中国香港,其中最要的就是公寓预售制度,在加拿大和中国香港叫楼花,在中国大陆就叫期房。 这种挖个坑就可以集资建房的模式在全世界也非常罕见,美国、欧洲基本看不到楼花的存在,澳大利亚有公寓预售制度,但对卖家和买家的保护基本平衡。 而加拿大的预售制度从根本上就没有对开发商做任何限制,所以开发商在与楼花买家签订的条款中都留了足够宽的后路,就算选择违约也不会有任何风险。 由于在加拿大投资楼花一直很赚钱,所以楼花买家也心甘情愿签下不平等条约,但从2017年开始,由于市场波动加大,楼花违约开始成为常态。 黄三水说导致开发商楼花违约的直接原因大致分两种: 1、开发商发现公寓现房价格大涨,故意违约谋取更大利益。 2、开发商开发周期长,起初卖的便宜但建筑成本却持续高企,最终陷入亏损不得不选择违约。 黄三水说前一种是开发商无良。而后一种就只能说政府太狠了。因为建筑成本增加最快的部分就是政府税费。 黄三水告诉小编,Dunpar Homes首席运营官Michael DiPasquale日前公开对媒体表示,在多伦多一套售价为100万加元的公寓成交意味着开发商有44200加元的净利润,仅仅比美国国债收益率高了1%,而市、省和联邦三级政府总计可以拿到258540加元的税收。 就算开发商零利润,房价也只能下跌到955800加元,而如果政府能减免一半的税费,则房价瞬间可以下降到870730加元。 所以越来越多的开发商楼花违约事件,极有可能源于政府的贪婪,控制房价的要点就在于政府让利而不是开发商降价。 Michael DiPasquale认为,在多伦多和温哥华发生的公寓开发项目取消和楼花违约背后的主因有两个: 1、政府税收高。 2、建筑成本猛增, 比如一套在2015开始预售楼花的公寓,如果开发周期为三年,则到2017年建成时,建筑成本会比预算增加30%-40%。如果开发商不能消化这部分成本就需要向楼花购买者加收购房款或者干脆选择违约。 黄三水感叹,这就是苛税猛于虎的加拿大现代版。 安省住宅建筑委员会则证实说,有些多伦多公寓的建筑成本几乎与税收成本达到1:1的水平,也就是说假定一套住宅的建筑成本是20万加元,则税费也大致是20万加元,这种税负前提谈房价可负担就是一个笑话。 小编觉得,美国之强就强在政府老老实实缩在乌龟壳里,少去干预市场,尽量为本国民众减负,主要的工作职责是为民众从全球聚敛财富。而加拿大之弱就弱在政府手伸的太长,与民分利,制造了越管越乱越调越涨的地产怪圈。 黄三水认为,减税和取消楼花预售制度才是降低房价的有效手段,但这种用自己手指头卷大饼的事,加拿大三级政府绝不会有积极去做的冲动,唯有选民靠选票教政府做人做事,才有可能让房价变得可负担。

GTA居民担心孩子买不起房 年轻人更加担心

GTA居民担心孩子买不起房 年轻人更加担心

由加拿大建筑和土地开发协会BILD(Building Industry and Land Development Association)和多伦多地产局TREB(Toronto Real Estate Board)联合资助的一项调查显示,GTA地区85%的居民担心孩子们买不起房,更有94%的年轻人,即所谓的千禧一代(18-34岁组),深有同感。 BILD主席兼CEO Dave Wilkes表示,根据怀雅逊大学一家研究中心(Centre for Urban Research and Land Development)的报告,在未来10年,大多伦多-汉密尔顿地区(GTHA)将有730,000的千禧一代离开父母或搬出与室友共享的公寓独立出来并成家,这不仅意味着产生500,000个新的家庭,也意味着GTHA地区年轻一辈对房屋的需求巨大。 有趣的是,尽管千禧一代最担心自己买不起房,但是对于房屋供给,他们却是最乐观的一个组群。有41%的年轻人相信,GTA每年都为新居民和新家庭准备了房子,他们不担心房屋供应不足。相比之下,35-54岁年龄组中只有31%的人这么看,而在55岁及以上组中,更只有27%的人这么认为。 当问到如果买房,更希望选在什么样的社区时,60%的GTA居民认为,他们最喜欢的社区是方便,既可步行,也可骑车。而最理想的是,无论购物,还是政府的服务设施,以及娱乐健身场所,均在步行的范围之内。也有56%的受访者选择便利的公共交通,54%的受访者选择距离工作地点或学校较近。 调查结果还显示,千禧一代同时也是最关心房屋负担问题的年龄组,他们将房屋列为市选首要议题的比例高出55岁及以上年龄组一倍。这个结果应该不令人意外,因为55岁及以上年龄组群多数人都拥有房产。 在租房一族中,高达62%的选民将房屋负担列为市选首要议题,与父母或亲戚同住的选民中,有一半人(50%)认为房屋负担是市选的首要议题。而拥有房产的业主中,只有25%的人将房屋负担列为市选首要议题。 GTA地区有1,503名成年人参与该项调查,时间为9月20-23日,准确率 +/-2.9%。

房贷拖欠率低 全国仅0.24% 银行索偿可收楼

房贷拖欠率低 全国仅0.24% 银行索偿可收楼

业主供楼脱期,物业可能成为银主盘。 全国房贷拖欠率偏低,但业主不可以掉以轻心,因为一旦财政突变而脱期供楼,后果严重,本身的住所可能会变成银主盘,被债权人出租,甚至出售。 加拿大银行家协会(Canadian Bankers Association)的资料显示,今年4月底,全国房贷超过476万宗,共有11,280名业主逾期还款,份额0.24%。 一般来说,脱期3个月或更长时间可视为逾期欠款,但行内没有标准的界定,对违约业主的处理也不尽相同。 多伦多个人理财导师Matthew Siwiec表示,基本上是按实际合约来处理,只是不同银行有不同的标准,一般是指拖欠2至3期。 不过,如果业主选择了频密的还款期,应会有一些通融。举例来说,每周还款的房贷,如果脱期2或3次,应会与每月供款一次的房贷的处理不同。房屋按揭其实是合约,未能如期还款,便属违约,一旦发生,贷款方可采取不同的措施来保障本身的权益。 根据这名专家,贷款方可以透过法律行动,争取业权及要求还款,也可以按照合约的出售条款来将有关的物业放售。另一个可能性是这些债权人收楼之后安排租客入住,用租金来抵偿欠款。他指出,当业主供款脱期,便会收到贷款方通知处理的步骤。

土地缺房价高 专家建议多建中间类型房屋

土地缺房价高 专家建议多建中间类型房屋

土地供应有限,一直被认为是GTA地区房屋供应紧缺的原因之一。房地产咨询公司Altus Group Ltd早前发布的数据称,在过去五年,多伦多部分地区的地价已经涨了3倍,目前多伦多地区的地价已经超过每英亩$300万,约合每平方英尺$68.87。 现在GTA土地价格已经占到新建房屋价格的一半,而在2011年,土地价格只及房价的1/3左右。 但据怀雅逊大学城市建设研究所RCBI(Ryerson City Building Institute)的一份最新研究,其实GTA有些地区土地潜力巨大,密西沙加市就是一例。如果在该市开发中等密度的物业,若建筑5到11层公寓,未来可建174,000套房屋,足以让安置435,000人口。 主持该项研究的项目经理Graham Haines指出,密市的个案只是一个案例研究。RCBI试图通过这个案例,探索在HGTA(即包括Hamilton的GTA地区)地区建设“失去的中间类型”的可能性。 Haines表示,建筑密度一直是各级政府和房地产开发商关注的核心问题。但大家都有一个困境:对开发商而言,大建高密度高层公寓更来钱,但这种公寓单位面积小,公共设施必须共享,让居民的生活质量及生活环境多多少少受到影响。 另一方面,如果大建低密度单户住宅,比如独立屋,当然让居民可能享受更好的生活环境与生活质量,但这种开发方式一方面受到土地供应制约,另一方面也受到各市镇附例的约束。 因此RCBI探讨在HGTA地区多建处于两者之间,而目前并不时兴的“中间类型”——比如5到11层的中低层公寓,这应该是HGTA地区土地开发及房屋建设的方向与重点。 报告建议在HGTA地区的黄带(yellowbelt)多建这种“中间类型”。而所谓的黄带,也就是传统上主要以独立屋占据主导地位的社区。 不过该报告也警告,在上述黄带建“中间类型”政治上比较敏感,因为居住在这些社区的居民讨厌公寓,无论高层公寓,还是中低层公寓,他们一概不欢迎,不高兴。对大建“中间类型”的战略而言,这无疑是个相当大的挑战。 但是,北美不少城市已经开始尝试多建“中间类型”的战略,尤其是土地资源供应有限,以及房屋负担沉重的地方,如美国的旧金山,明尼阿波利斯,以及温哥华等。

房主们扎心了:房子卖不动房市将入买家市场

房主们扎心了:房子卖不动房市将入买家市场

大温地产局(REBGV)今天发布的月报显示,温哥华地区房屋销量继续大滑,9月份房屋销量比8月份降17.3%,更比一年前大跌43.5%。而苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty Canada)早前发布的数据也显示,与去年同期相比,温哥华今年7和8月$100万及以上豪宅销量下滑24%,而$400万及以上超级豪宅的销量更大跌33%。 月报称,随着房屋存量不断累积,涌入市场的房屋越来越多,给房屋价格上扬带来压力,导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势,BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言,其基准价格在过去半年内已经下滑4%,平均价格降至$145万元。 Condo价格一直是上升的,但过去半年来也降了1.5%,均价降至$687,300;镇屋也挺不住了,3个月前价格开始下滑,9月份的均价降至$837,600。 大温地产局主席Ashley Smith在新闻稿中承认,温哥华的房市开始转风向了,逐渐从卖方市场转向平衡市场,现在则从平衡市场转向买方市场。从房型来看,独立屋已经清清楚楚地进入了买方市场,虽然目前condo和镇屋是在平衡市场,但若目前的趋势继续,condo和镇屋也将进入买方市场。 按照大温地产局的定义,每100套待售独立屋中若只能卖出8套或更少,那就是买方市场;而每100套待售condo和镇屋若只能卖出12套或更少,也属买方市场(condo和镇屋若每100套可以卖出20套或更多,才属于卖方市场范畴)。 即使地产局没有这套指标,大温地区的房主们已经感到扎心了,因为挂牌上市的房子卖不动了:其中100 套待售镇屋中,只能卖出14套,而在今年年初,至少能卖出35套。一度卖得红火的condo也面临困境:今年年初100套可以卖出60套,而上个月只能售出17套。 从下图可见,目前大温地区市场的残酷现实是,房屋供应源源不断,但需求却在不断减少,无论独立屋(蓝色),镇屋(紫色)还是condo(红色),几乎表现出相当一致的倾向: 有专家分析说,加拿大各级政府的新政及措施对买家的消费信心打击甚大,而这些政策不仅在温哥华最早实施,而且包括了方方面面,比如海外买家税不仅扩大地域范围,而且今年开始提升至20%,联邦的压力测试,还有所谓的空屋税,这些东西加起来给消费者的打击太大了。 苏富比加拿大的CEO Brad Henderson上月底指出,温哥华与多伦多不一样,那里的政府下手太重,对市场的干涉不仅相当全面,而且非常深刻,让买家望而却步,海外投资者更是不愿去了。 Henderson表示,与此相反,GTA地区的市场已经走出最黑暗的时期,复苏在望。他还信心满满地说,今秋及2019年,多伦多和温哥华将继续上演“双城记”:多伦多的市场不仅会更加繁荣,而且还会加速。而温哥华的房市则还会继续暗下去,继续冷下去…