纳奈莫房地产公司

在买房的时候，很多人都会注意到“Walk Score(步行指数)”，也就是住宅距离便民设施的远近，如商场，公交站，超市等等。毕竟这是衡量居住舒适度的一个指标，关乎生活是不是便利。 一般来说，Redfin网站衡量的步行指数从0到100，一共分为五个等级： 90-100分：步行天堂，日常生活不需要开车; 70-89分：可以步行，大部分的生活琐事都可以步行完成; 50-69分：部分适合步行，有些生活琐事可以步行完成; 25-49分：需要开车，大部分的生活琐事都需要开车; 0-24分：非常依赖开车，几乎所有的日常生活都需要开车; 不过，很少有人知道的是，步行指数到底是怎样得来的。一旦出错，到底能带来多大的影响。 Glenn Thede切身感受到被步行指数“被误解”是什么感受。 Glenn Thede今年60岁，是一个退休的人力资源专家。 他家位于9 Durie St.，在多伦多西边Swansea的Bloor Street附近，距离各个便民设施点大概就是2分钟的车程，可以称的上是“步行天堂”。 不过，他家的房子却被定义为“需要开车”，步行指数是38。如此以来，房子的吸引力和房价都大打折扣。 再看看附近，15 Durie St.的步行指数是79，45 Durie St.的步行指数是93。 Thede非常不满意该网站对自己家的评分，然后联系了客服。结果对方表示，就算被批准，也需要半年才能被修正。 Redfin通过对美国14个大城市的分析，在2016年刊登文章彰显步行指数的影响力。步行指数每一分相当于$3,250美元，或者是能增加房产价值的0.9%。 如果步行指数较高，那么一分之隔房价会差的更多。比如说，步行指数80的房产会比步行指数79的房产贵$7,000美元。 尽管如此，步行指数在不同城市的影响也有所不同。 在寸土如金的旧金山，步行指数60分和80分相差的房价是$188,000美元。而在亚特兰大，差价大概是$84,000。 从整体上讲，多伦多的步行指数是71分，在安省属于可以步行的地方。 Thede的房子价值150万，但是他担心步行指数较低会让房子的价值降低10万。

卑诗地产协会(BCREA)昨日发表2018年楼市预测，预期本省今年的住宅物业销售将减少8.6%，但平均楼价预期将会上升6%，明年再升4%。 卑诗地产协会预期，今年卑诗省内的住宅物业成交，继2017年减少7.5%后，将会继续录得跌幅，成交预期会减少8.6%至94,855宗，但仍较中央放盘系统(MLS)的十年平均数目84,800宗多。 地产协会指，强劲的就业增长、消费者信心增强及理想的人口组成，都在过去4年持续支持房屋需求。不过，在经济增长放缓、按揭审批标准收紧及加息的环境下，房屋需求在未来两年预期会缓和。 卑诗地产协会首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，本省今年及明年的房屋需求预期将会适度发展。他指出，更严格的按揭审批及上涨的按揭利率，将会进一步削弱可负担能力及购买力。根据推算，5年期息率预期会在2018年第四季上升35个基点至5.49%，明年第四季则会上升至5.7%。穆尔说：”楼价已经处于高水平，卑诗的家庭对利率上涨，只会愈来愈无抵御能力。” 在个别地区方面，卑诗地产协会预期，大温地区今年的房屋销售会减少8.2%，至33,600宗，但在2019年则会上升1.2%至3.4万宗。菲沙河谷预期今年将跌12.3%，明年跌幅收窄至2.1%。 根据地产协会的预期，本省的平均楼价，今年将升6%至75.2万，明年则再升4%至接近78.2万元。 在房屋供应方面，现时卑诗省的多个地区都录得极少的房屋库存，省内正在兴建的房屋约有6万个，较近年在2008年录得的纪录4.5万间多。其中有逾4.2万个兴建中的单位是在大温，较2008年多56%。 卑诗地产协会预期，随着消费者需求放缓及新单位供应在未来数季增加，楼市将会呈现更平衡的状况，对楼价带来较少上涨压力。

法国的一家非政府组织 Sherpa 声称加拿大的不动产是以有问题的现金购买的。总部位于巴黎的反腐败组织敦促加拿大皇家骑警对20名来自腐败政权的高级官员进行调查。这些腐败官员的钱在加拿大买了很多房地产，用的都是来源不明现金。 多年来腐败货币一直涌入加拿大房地产市场，加拿大房地产已成为腐败政权的洗衣机。这些人有前利比亚独裁者穆阿迈尔·卡扎菲的儿子，也有“很多贪污腐败的中国官员的孩子”。加拿大是个很容易移民的国家，而近几年加拿大的银行甚至还会故意帮助你规避你的国家的资本管制。只要你有一个好理由，比如买房。 Sherpa 称，二十名政治家和“非洲腐败政权”的高级官员一直在卖魁北克的房产。在向加拿大皇家骑警递交的投诉中，他们列举了一个超过3000万美元的交易。这各交易包括蒙特利尔大厦内的10栋公寓单位，和一个楼，都是乍得总统伊德里斯代比的姐夫购买。 被指控者来自阿尔及利亚，布基纳法索，乍得，刚果布拉柴维尔，刚果民主共和国，加蓬和塞内加尔。法新社证实，名单上的很多人已经在加拿大获得永久居留权。除了要求加拿大皇家骑警对所提供的证据进行调查外，布尔丹还敦促他们研究那些帮助交易的人，这包括律师事务所，公证人，甚至银行。 “这些人都是欧洲几个国家早追查的。他们正在寻找可以洗钱的安全场所，“刚果 – 布拉柴维尔人的反腐活动家Raoul Didier Maboundou向”华尔街日报“解释说。 “加拿大是一个他们可以顺利完成洗钱的国家。”

中国限制资本外流大幅减缓了去年年底中国资本对加拿大办公楼、酒店和其他大型房地产的投资，甚至在中国政府大举查收安邦保险集团(Anbang Insurance Group)之前这种趋势就显现出来了，安邦的大举收购行动被认为炒高了房价。 自从中国政府去年8月份出台新规阻止资本外流以来，中国大宗房地产收购的胃口显著下降，交易规模也在缩小。 此前，安邦斥资10.3亿元买下温哥华Bentall Centre办公楼，另外购买卑诗省安老院花了10亿多。与香港有关的投资集团Leadon 投资公司斥资11亿元购买卑诗省公共养老金管理公司的一系列酒店、中国民生投资集团斥资约2亿元收购葛劳士雪山度假村。 Morassutti先生说，“如果你想出卖产业并且质量还不错，特别是如果是酒店、办公楼或安老院产品，那么卖方总是说’给我找个中国买家’，这相当于在说’给我卖个高价”。 “现在他们不这样说了，因为他们知道中国买家暂时买不了，”他说。 在接受调查的40家大型中国和香港投资企业中，近一半表示目前进行收购“极其困难”，而10%的人则直接表示“不可能在海外进行交易”，他们的资金基本只能留在中国。调查显示，即便对于仍能够进行交易的投资者而言，大多数投资者都表示审批过程缓慢。 阿尔伯塔大学中国研究所所长Gordon Houlden说：“转移资金的需求仍然存在，只是大笔资金转移的审查非常谨慎，该研究所调查了中国在加拿大的所有投资后得出结论。 “如果你是一家[国有企业]，就承受着巨大的压力要迎合政府的愿望，如果你是一家私企，你就得面对现实，自查能否符合党的要求。“他说。 根据卡尔加里大学中国研究院的数据，不包括安邦在内，去年在加拿大完成的九项商业房地产交易总价值为14.7亿元。相比之下，2016年的交易价值为30.5亿元。 尽管Houlden先生表示，现在说中国限制资本外流在加拿大有什么影响还为时过早，但他表示，中国在商业地产方面的全球投资数量和规模都“明显减少”。 “规定确实有效，”他说。 其他促使资本留在中国的规定还有，2016年出台的叫停国企超过10亿元的海外房地产投资，并要求政府审批某些大宗交易。 面对经济放缓、政策变化和政府的反腐运动，中国投资者担心他们的财富蒸发，多年来不断将资金转移出境。

从2016年的卑诗新政，到2017年的安省新政，再到2018年CIBC银行按揭贷款政策的变化，背后都串连着一条看不见的红线，那就是对外国投资者及海外资金的区别性对待。 笔者在过往的相关文章中，对于用加征外国买家税和其他对海外资金区别性对待的政策来调控加拿大楼市，一直不甚认同。一方面外国买家比例甚微已是公认的事实。另一方面楼市的真正症结还是在本地炒家以及为炒家提供温床的相关利益链各方，所以我一度认为加征外国买家税起不到真正的楼市降温的作用。 回过头来看，这个观点可以说还是部分成立的。卑诗省打响楼市调控第一枪，但几经沉浮，政策还莫名其妙妥协了，楼市不久也创出新高，一定程度上昭示了政策的失败。安省后发制人，楼市调控对独立屋而言确实是成功了，但Condo却越调越高，加之房屋租金一路高涨，让中低收入者和首次置业者更是欲哭无泪，可以说政策也仅仅是成功了一半。我们都知道，Condo作为投资性房产的属性更高，而且投机性资金也更愿意在其中兴风作浪、囤积倒卖。 为什么楼市调控以来，始终没有对本地炒家以及为炒家提供温床的相关利益链各方进行真正的大力度打击呢？这就要问政府决策者他们自己了。可能是为了保证一些人的利益，可能是为了票仓，也可能是投鼠忌器，怕一损俱损……总之一半是海水，一半是火焰，该涨的管你15%还是20%，涨得一点都不含糊，调控政策对其而言形同虚设。 本地媒体最新报道称，RBC总裁David McKay在纽约银行会议上说：“我们不需要外资把加拿大房地产作为储钱罐。如果资本进来，只是放在放在房子上，没有产出，就是在扭曲我们的市场和我们的居民的生活，所以要说不！” RBC现为加拿大最大的房屋按揭贷款机构，McKay表示，他支持政府针对外国买家出台的投资税等一系列措施，以及其他给本国房地产市场降温的政策。 作为大银行老总，自然是要向政府表忠心的，这点没什么奇怪。但这位老总也将政府这一连串调控政策背后的意图透露得清清楚楚了，那就是：不再欢迎外资进入楼市。 这其实也没什么奇怪。只要是牛市涨升段，早买晚买总是赚钱的，外国投资者赚到了钱再转出去，一方面使市场水涨船高，另一方面政府却捞不到多少好处，甚至其报酬率比忙进忙出的地产经纪还要低许多。而楼市连续涨升，对政府而言社会舆论与民众各方的压力甚至会累及其政治地位。所以权衡之下，当然情愿不赚这个微薄的税收回报，而是要争取民意和舆论支持。 而本地炒家就不同了，这将实质性打击到楼市赖以生存的根脉和千丝万缕的商业利益链，对政府而言一方面有可能账面税收损失会大上许多，另一方面潜在的票仓流失等政治威胁也深不可测，当然权衡之下不会去贸然采取严厉行动，而只是试探性出一点政策。 由此看来，今年外国投资者的日子也不会太好过，卑诗已经先发制人了，安省就算不上调这个5%的外国买家税，相信也会在别的地方给外国投资者添堵的。 而一旦政府开始大规模出政策打击本地炒家和囤房客之类，那么说明政府想清楚了，宁愿冒政治风险也要让楼市低头，那么这场楼市调控大戏才算是真正进入高潮。