纳奈莫房地产公司

【导读】 由于2018年地产估价普遍上涨，卑诗NDP省府1月3日宣布，2018年自住屋估价不高于165万加元的省内业主都有资格申请卑诗省自住屋主地税补贴（homeowner grant）。 由于2018年地产估价普遍上涨，卑诗NDP省府1月3日宣布，2018年自住屋估价不高于165万加元的省内业主都有资格申请卑诗省自住屋主地税补贴（homeowner grant），进一步降低2017年（160万）和2016年（120万）的申请门槛，以使省内91%的住房和大温83%的住房与往年一样有资格获得地税减免。 业主需身为加拿大公民或永久居民才能获得补贴，且只能为自身的主要住所申请补贴。地税补贴额度为： -基本地税补贴：$570； -住房位于省北部或乡间地区：$770； -屋主年65岁及以上，或屋主身患残疾：最高可达$845； -住房位于省北部或乡间地区，且屋主年65岁及以上、或身患残疾：最高可达$1,045。 若住房估价超出165万加元，估价每超出$1000，补贴便将减少$5。若有年长人士或残疾人士因房产价值超出165万加元而无法获得全额地税补贴，可申请额外补贴以补偿损失。 地税补贴态度如何 台上台下大不同 有意思的是，去年这个时候，执政的省自由党将地税补贴房价上限从2016年的120万大幅提涨三成，至160万；当时尚为反对党的NDP批评说补贴力度不够。 不过今年已上台的NDP，对于地税补贴房价上限只上调了3%，而且是维系了之前自由党制定的享受补贴人群比例。 NDP省府计划为本年度地税补贴共投入8亿2500万加元，与前任政府去年8亿2,100万元投入几乎持平。 各地市府发出的地税通知信会附有地税补贴申请表，业主需在地税支付截止日期前将申请表邮寄至信件内提供的地址，或本人将申请表投放至地址。部分省内城市允许市民网上申请补贴，民众可拨打市府电话询问网址。

【导读】 随着温哥华空屋税（Empty Homes Tax）申报期限2月2日的逼近，温市府提醒市民，申报房产居住状态的要求不仅限于空置房产，而是市内所有住房；未按时申报居住状态的住房将被视为空置而被征税，另加$250罚款。 在温市空屋税规定下，除屋主自住房、出租超半年或符合其他豁免条件住房以外的其他居住用房都被视为空置房产，房主需要每年上缴空置房产估价的1%作为空屋税。 “（温哥华市）全部18万住房业主必须在2月2日前申报他们的房产状态。如果不申报，房产就会被视作空置，也要交1%的空屋税。”温哥华市府财政主管Esther Lee强调。 温市屋主可登陆市府网站www.vancouver.ca/eht-declare填表申报房产在2017年期间的居住状态，也可携市府于11月寄出的信件和相关文件亲自前往温哥华市政厅填写。需要帮助的市民可在市内任一公共图书馆获得技术支援，或可以拨打311提问。 市民自主申报结束后，温哥华市府会随机抽样审计申报是否属实。谎报居住状态的屋主可面临每天1万加元的惩罚，直至纳上税金为止。 温市府建立空屋税的项目成本为750万加元，该项目此后每年的运营成本预计为150万加元。收回成本后，空屋税为温市府带来的剩余收入将被投入市内可负担性住房项目。 此前，温市府曾预估市内约有25,000套房产空置或全年部分时间空置，因而期望空屋税的实行将使多达20,000套房产被屋主投入租房市场，从而增加市内房源量、减轻租客压力。

联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)今天发布的数字称，去年最后一个月，本国新屋动工量明显减少，按季节调整的按年新屋动工量只有216,980套，比11月份的251,675套大幅下滑，降幅超过13%。 CMHC表示，去年12月份新屋动工量之所以下降，主要是城市新屋动工量下降显著，若与11月份比较，降幅为15%，降至198,132套;其中城市多单位的新屋动工量降至135,176套，降幅更高达22%。 联邦按揭新规影响房市 多伦多地产局(TREB)上周发布的月报称，GTA地区去年最后一个月房屋销量为4,930套，比去年同期的5,305套有所减少。从房价来看，12月份的均价为$735,021，略高于2016年的同期的$730,125，升幅只有0.7%。 TREB的月报也公布了2017年全年的数据，GTA地区2017年通过MLS系统交易的房屋为92,394套，比2016年下跌18.3%，从房价来看，2017年各类房屋均价为$822,681，2016年则为$729,837，2017年各类房屋均价比2016年上涨12.7%。 TREB主席Tim Syrianos对此评论说，从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%转让税的16条新政，给GTA的房市带来深刻影响。而从2018年来看，省府政策将继续影响消费者行为，而从月初开始实施的联邦按揭新规，无疑也会对房市带来影响。 从今年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)将正式开始施行按揭压力测试(stress test)，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%)，或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。 央行下周铁定加息 对多伦多的房主而言，另外一个不好的消息则是，加拿大央行周一发布的第四季度业务展望调查显示，在接受调查的100个公司的高管中，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 加拿大多个商业银行的经济学家认为，央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周加息提供了依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper(下图)认为，央行加息究竟对房市的影响会有多大，就要看央行一次加息多少，以及会隔多长时间再加息。她预测说，2018年央行可能再加息三次。如果真是这样，加拿大房市只会越来越冷。 加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在去年年底曾经预测说，未来两年内加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，2018年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。 丰业银行在其专题报告中指出，就是这个主利率上涨，将反过来让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。

虽然一直房价居高不下，加拿大买房者的品味最近几年还是有些变化。 市场研究公司Avid Ratings自2014年起，受加拿大房屋建筑商协会（Canada Home Builders Association）的委托，每年都会对购买新房的加拿大人作一项调查，了解人们在买新房时，优选哪些装修和配套设施。 调查发现加拿大人的品味，太符合加拿大特色了。 不是家庭影院，也不是室内游泳池，加拿大人更看中的是楼上有洗衣房（upstairs laundry）、步入式衣帽间（walk-in closet）和站立式淋浴间(stand-up showers)这些最实实在在的功能设施。 此外，壁炉（fireplace）仍然受欢迎，不过程度降了些。在开放式空间的时代，加拿大人却仍然热衷于正式的起居室和餐厅。 特殊功能的房间，如酒窖、工作间、家庭影院等受欢迎程度在下降。天窗的受欢迎程度在上升。 这可能是因为居住密度上升，更多的人住进公寓和镇屋，没有太多窗户。这一趋势不仅在多伦多，而是一个全国现象，独立屋越来越少。 至于外部装修，加拿大人更偏爱砖墙而不是乙烯基壁板，特别是在安省。 单车库的受欢迎程度略有上升，不过双车库仍然是加拿大人的最爱。这不是因为家家户户都有两辆车要停放，而是每家都有太多的工具和体育用具需要额外的空间，诸如车单、滑雪板、桨板等，因为加拿大人热爱户外活动。 至于公寓，那些买公寓的人士和换小单元的退休人士，室内的装修就显示得更为重要。 研究公司Avid Ratings负责人Tim Bailey说，这部分人的居住面积变小了，但是他们心理上并不想作出牺牲，要求房间内的装修更高档，比如石英、花岗岩材料的台面、定制玻璃淋浴间等。 建筑商们发现，带有两套主卧套间的需求略有上升。 Bailey指出，加拿大在文化上比以往更趋多元化，几代人同住一个房子的现象也在增加，如果一对父母与他们的儿子和儿媳同住，就需要有两套主卧套间。 据星报报道，这项网上调查共提出了200个问题，涵盖所有住房类别，从高层公寓到市郊独立屋，从必须有的设施到一些买家们额外花钱的升级装修。 2775位受访者都已经在加拿大房屋建筑商协会下的86个成员商购买了一套住房，所以他们都是有经验的买房者，针对第二次或第三次买房的选择，其中有接近一半（47.5%）是需要升级的买家。 连续三年的调查可以看出加拿大人的品味在改变，但是带后院的房屋始终受到加拿大人钟爱。2017年的调查显示，有65.5%的人想要独立屋，比2015年的比例55.7%更高。 对于传统的独立屋，加拿大人很注重自己的一片隐私，有49.7%的受访者认为一定要有围栏。 但是在多伦多等地，低层独立屋越来越少，越来越无法满足需求。 研究还发现，很多买房者并不愿意将就买小房，宁可到离市区更远的社区买相对低价的房屋。 在这些受访者中，有42%是有未成年子女的家庭，37.9%是单身人士或没有子女的夫妇。80后（36.9%），00后（35.9%）和退休人士（23.7%）各占一定比例。家庭年收入$10万至$15万的受访者占23.9%，年收入低于7.5万的占18.6%，年收入在7.5万至10万的占18%。 最后总结一下加拿大人买新房必选的功能： 步入式衣帽间 节能电器 节能门窗 亚麻织品壁橱 整体节能型房屋 厨房中央岛 开放式厨房 大窗户 双车库 HRV-ERV高效节能空气交换机

加拿大央行今天发布的第四季度业务展望调查显示，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，他们遭遇到“一些”甚至“重大”的困难，这个比例大大高于第三季度的47%，也是自2007年第四季度以来的最高点。受访者说，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 接受调查的公司也表示，他们正在增招人手，并增加资本投资，以应对生产能力紧张的状况。这些公司也表示，需求仍在增长，不过他们预计在未来12个月内，产品销售的增速将会有所放缓。 加拿大央行对本国100个公司的高管进行了调查，时间是在2017年11月14日至12月8日。 　　央行会在下周加息至1.25% 业内专家认为，加拿大央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周再次提高利率提供所需的依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布再次加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 加拿大央行在去年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。 CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难，这说明经济已接近满负荷运行，也说明这是央行加息的时候到了。 丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说，加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。 　　失业率降至史上最低的5.7% 联邦统计局上周五发布的数据称，去年12月加拿大再增近8万份工作，而11月份净增79,500份工作，10月份则净增职位数35,300，去年最后三个月加拿大职场确实表现优异。 去年最后三个月加拿大失业率也是一降再降：其中10月份的失业率为6.3%，11月份降至5.9%，12月则再降至5.7%。 根据统计局的历史资料，加拿大失业率低于6%还要追溯至全球金融危机之前，也就是2008年2月，该月的失业率曾经低至5.9%。而12月份的5.7%则是统计局有可比资料以来的历史最低记录，换言之，实际上是42年以来或1976以来的最低记录。 此外，加拿大在2017全年增加423,000份工作，比2016年增2.3%， 为2002年以来最高的年度增幅。而去年一年所增加的工作中包含质量更高的394,200份全职工作，所占比例高达93%。 　　NAFTA谈判存变数 无论经济表现，就业数据，还是对通胀的预期，均有利于央行作出加息的决策。而在上述季度调查结果出来之前，央行一直对今年年初的加息相当谨慎，其中很大的一个原因就是北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的变数，尤其是谈判结果的不确定性。 但央行的最新季度报告对这个问题有了新的解释：加拿大企业一般而言都很担心NAFTA谈判的失败，尤其是美国方面会借机增加贸易保护主义，从而不利于加拿大企业的出口。但过去12个月来，美国经济健康增长，川普政府的税改也对刺激经济有利，美国消费需求大增。在此宏观背景下，加拿大企业希望加速出口增长。 满地可银行(Bank of Montreal)的首席经济学家波特(Douglas Porter)在一份研究报告中表示，尽管加拿大企业对NAFTA谈判以及最低工资上涨表示担忧，但企业对加拿大的经济前景普遍乐观，而加拿大央行则把这视为一个强烈信号：7年来第3次加息的时候到了。