纳奈莫房地产公司

加拿大帝国商业银行实施新的按揭规定,变相收紧对海外客户的借贷批核。（网上图片） 加拿大帝国商业银行(CIBC)实施新的按揭规定，要求外国申请人提供海外收入的证明及填报加拿大税务局(CRA)的表格，变相收紧对海外客户的借贷批核。有业界人士预期，本国其他大型银行将会陆续跟随该行的做法。本地发展商指，新规定或对温哥华超级豪宅市场有影响。业界则指，多家银行近年已收紧规定，令按揭贷款更难取得。而本地法律公证人却认为，新例会影响一小部分的买家，但预料不会令买家转到地下借贷机构。(见另稿) 据《环球邮报》(Globe and Mail)报道，加拿大帝国商业银行已向公司的按揭经理发出最新的通知，由2月1日起，正式终止原有的”海外收入计划”，并且对海外客户实施更严格的申请规定。 　　外国买家需填报加国税表 该行为配合联邦对所有财务机构实施的严格尽职审查要求，现时会向客户提出更多的规例，客户如在本国报称有海外收入，需要提交证明，而来自海外的收入来源，亦必须申报在税局的表格，例如T1一般表格、T1135海外收入认证声明，又或者适用于公司的T1134表格。另外，该行亦会要求索取加拿大信贷机构的报告或海外信贷机构的报告，换言之，该行透过新例，寻度更高标准的第三者验证。 虽然加拿大帝国商业银行暂时是率先制订新规例，但银行业界普遍预期，本国其他大型银行将会跟随。有评论指，卑诗省府近日宣布将海外买家税由原本的15%上调至20%，加上房屋空置税以及投机税等措施，银行收紧借贷规定，将对低陆平原的楼市带来一定的影响。 发展商Cressey Development副主席拉曼(Hani Lammam)认为，银行实施的新例，会对超级豪宅市场造成影响。他说：”我肯定这是会影响到的，你也知道，拥有高资产的人，对于他们的财政及税务安排，都会有较具创意的想法。他们会耍一些把戏，我肯定他们不会想公开得太多。” 加拿大金融机构监管局(OSF)在今年1月1日起，已实施新的按揭规定，并就收入来源的认证，设定更严格的要求。 移民律师李克伦(Richard Kurland)指，当中本国财务部门能有渠道与海外的同类部门互享资讯，是其中一个最大的突破。 加拿大按揭经纪协会卑诗分会总监撒布赫(Reza Sabour)表示，他已听闻其他银行会在未来数月，跟从CIBC的做法，根据过往经验，其他银行都会因为不想成为被审计的对象，而会采取与其他同业一致的做法。

加拿大的房价这次恐怕是真的到顶了。 加拿大国家银行（NBC）的经济师发布最新一季度分析报告，指出多伦多的房价正在下跌，意味着这个城市自2014年以来，首次出现房屋负担能力的改善。 温哥华的房价过去一年继续上涨，但是国家银行的经济师预测，在加息、贷款收紧和投机税等一系列打压措施下，今年温市房价将会在一场完美风暴下走入下跌通道。 国家银行的可负担指数衡量了按揭供款与收入之比，将房价中位数与收入中位数进行比较。在计算按揭供款时，假设首付20%，五年固定利率，分25年期摊还贷款。按揭与收入比越高，房屋负担能力越差。反之，负担能力越佳。 如果收入增加，房价下降或利率下降，负担能力就会改善。反之，负担能力恶化。 多伦多的房价自2017年下半年开始回落，导致负担能力改善。去年第四季度，中等收入的家庭需要用68.1%的收入来摊还房贷按揭。这比之前一个季度下降了3.5个百分点，是自2014年以来首次负担力改善。目前，多伦多的房屋负担指数是去年同期以来最好的。 温哥华的房屋负担指数还在持续恶化。在2017年底，中等收入家庭需要花82%的收入支付房屋按揭贷款，比上一季度又升了2.13个百分点。温市历史上比这更糟的情况是在1981年。 不过，情况即将出现改变。 国家银行资深经济师 Matthieu Arseneau和Kyle Dahms认为，2018年，多伦多和温哥华的房价都会一路下跌。 多伦多因为加息、贷款审核更严，以及外国买家税三项，导致市场需求减少。温哥华面对同样的问题，还要加上政府新出台的打击投机的一系列措施。所以，今年可能是房屋买家们的好年头。

因抵押贷款压力测试和加息继续作用于楼市，2月份的多伦多楼市呈现销量大跳水的趋势。从1月份第3个星期到现在销量一周不如一周。 同时按揭压力测试生效后，多伦多地产局的数字也越发难看，预计这种情况在未来几个月也不会改善。 2月前两个星期，大多地区的销量同比下降了33%。独立屋领跌，销量下降40%，公寓2月上半月同比销量下降27%。 仔细探究数据发现，416地区销量下降28%，905区下降36%。2月上半月，大多房屋平均价格同比跌12%。 但也有些数字显示加拿大楼市也许也没那么惨。 无论是卑诗省房价上涨，还是魁北克房地产市场持续火热，加国不同城市的地产市场表现出的形势冷热不均，不一而足。 BuzzBuzzNews网站收集了三个图表，能够帮助理解2018年到目前为止房地产市场的起伏。 　　1.销量下降是没错，但是挂牌量也降了 上图解读：RBC经济团队使用加拿大房地产协会提供的数据来追踪过去13年来加拿大房屋销售与挂牌上市量的比例。40％到60％之间的比例被认为是市场平衡的表现，低于和高于这个值分别表示买方和卖方市场。 结论：虽然全国房屋销售量下降，但挂牌上市量也在下降，这导致全国销售挂牌比例猛增至60％以上，表明现在是卖家市场。 　　2.有些省份的楼市仍然火热 图表解读：道明银行经济团队的数据预测出未来两年魁北克和爱德华王子岛的GDP。 结论：两省强劲的经济对他们的住房市场来说是个好消息。预计魁北克2018年的房屋销量也将有史以来第一次超过4.5万。 　　3.卑诗省的价格只会上涨 图表解读：道明银行经济团队过去三年里跟踪卑诗省不同地区房地产市场的房价。 结论：尽管新推出的楼市调控政策可能会改变市场走势，但卑诗省的房屋价格多年来一直在飞升。

· 在建的大多数是公寓，而买房的人仍然想买独立屋 · 开发商预计价格上涨，因此可能会推迟施工 · 全市42％的年轻专业人士正在考虑离开多伦多 多伦多是加拿大最大的城市，也是世界上最热门的房地产市场之一，面临住房供应紧张的问题。该国住房机构承认，目前还不确定为什么价格飞涨并未刺激建更多房屋。 房屋更新换代的速度比十年前慢很多，多户住宅项目的完工时间增加了一倍，同时潜在购房者可选择的房屋数量比几年前少很多。 部分原因可能在于十年前安省大多伦多地区雄心勃勃的扩建计划。 由于新的增加“密度”的建设目标青睐于多建多户住宅，以及指定的城市增长区和更严格的环境规则，2006年的规划是控制城市蔓延，同时支持多伦多进一步发展为北美的主要经济中心。 然而，市场并没有遵循这一愿景。 独立住宅仍然最受欢迎，而独立住宅的供应紧张导致房价高企。 开发商表示，2017年更新的增长计划要求更高的密度，这两者都造成了需求和供应不匹配，还徒增了一层新的市政规管。 作为加拿大的顶级的金融和科技中心，多伦多的麻烦引起全国关注。多伦多与周边城镇一起占加拿大全国经济的五分之一。 与温哥华一样，多伦多也是北美顶尖的国际房地产投资者目的地，尤其吸引中国资本。 目前为止，加拿大当局已经试图通过更严格的贷款规则来冷却所谓的投机性需求，并且征收外国买家税。现在认为供应量有限也是推动过去三年里多伦多房屋价格上涨43％，温哥华房价上涨63％的原因。 加拿大房屋抵押贷款和住房公司联邦住房机构负责人Evan Siddall告诉路透社，“我们正在以比五，六年前更低的速度更新多伦多的房屋”。 路透社发布的该机构数据显示，2016年多伦多每拆除一间房，就新建超过20间新房，比2011年的70：1有所下降。 来自房地产研究公司Altus集团的数据提供了另一个角度的同样结论：该机构去年估计在大多伦多地区潜在买房这有大约11,000个房产可供选择，这个数量不到两年前的一半。 　　“土地储备”和繁文缛节 Siddall表示，“更简单，更灵活”的审批程序将会有所帮助，但开发商也在通过“土地储备”造成建设瓶颈——主要是因为预期价格会涨，因此延迟项目建设。 建筑业界代表表示，导致延迟的是复杂的监管而不是开发商想投机。 　　加拿大监管最严厉的城市 由公共政策智库菲沙研究所（Fraser Institute）进行的2016年土地使用法规调查，显示了开发商的评估看法。调查发现，多伦多是加拿大受监管程度最高的城市，审批时间几乎是其他中心城市的两倍，而合规的成本也最高，其次是温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里和蒙特利尔。 来自安大略市政事务部增长秘书处的Larry Clay不同意监管太多的批评，但表示今年开始实施的新指导方针将确保市政部门的解读标准一致。 　　离开多伦多 房屋短缺对多伦多及其周边城市构成了严峻的挑战，安大略省政府预计该地区人口将从2016年的650万增长到2041年的960万。 多伦多地区贸易局本月公布的一项调查显示，42％的年轻专业人士正在考虑离开多伦多，因为缺乏可负担的住房。 视频游戏开发者Matthieu St-Pierre就是这样一个例子，他有一个3岁半的儿子。妻子是多伦多大学的市场营销人员，现在他租了个一间卧室的公寓，未来计划搬到魁北克市，因为在他的预算内找不到足够大的房子供一家人住。 “如果你有一个孩子，就需要至少900平方英尺的空间，” St-Pierre说。他表示，安大略省对高密度住房的关注有道理，但开发商建的大多是一居室的小户型住宅。 　　选战焦点 反对党进步保守党指责执政的自由党在过度监管下推动房价飙升，房屋的可负担性问题将在6月的省级选举中发挥核心作用。 根据去年安大略省房地产协会委托的益普索调查，85％的居民希望执政党能解决住宅负担问题，63％的居民希望减少监管。 安大略省道路建设者协会首席运营官Caplan承认，12年来，安省仍在试图寻找郊区和市区增长之间合适的平衡点。