纳奈莫房地产公司

  作者袁晓辉，媒体人，作家，园艺爱好者  拥有院子，春天要做的第一件事，就是打理草坪。如果春天的功夫做得好，这一年你的草坪都会比邻家的好，甚至trouble-free。 第一件事，是用一个好的耙Rake将草地扫一扫，目的是将积存一冬的垃圾清除。如果草地上的积雪刚化，可能泥土还软，就要小心，最好等草地已经有些硬再扫，以免将泥土扫掉了。这一次清扫可以大力些，以便将草根部积存的杂质都除去。清除的杂质是很好的有机物，可以抛到堆肥箱Compost，将来都是营养土。 清扫的目的是要使草的根部有机会接触到空气，而不是被杂质困住而窒息。同时太多杂质也阻止水份进到地下，使草的根部吸收不到水份。但如果只是用一般的耙Rake来扫，即使很用力，还是清除不掉积存一冬的草屑。这就是使用Dethatcher的时候了。 这种金属做，有尖齿的耙专为清理草屑而准备的。因为清扫力度大 ，因此无须太用力，只要用拉的，就可以将草根部积存的草屑，树叶都清理掉。因为力度大，不要在草坪还是湿软的时候使用，否则会伤到草皮。 扫好后你会见到草地上有些空隙，这些空隙当然要填补，其实即使没有空隙，每年春天都应当在草坪表面填补些新土，这程序叫做Top Dressing，而要填补的新土就叫做Top Dressing Soil。园艺店有时出售这种土，但是比较贵。所以如果你需要很多，不妨自己调配，就是买较好的表面土Top Soil，或是有机土Organic Soil，Compost等，然后添加泥苔土Peat Moss，混好后就可以用。(使用Peat Moss前，要泡水一天之后使用。) 至于比例可以随意调配，但泥苔土所占比例应当不超过四分之一。所以要买较好的土，是因为较少杂草种。(一般Top Soil及Compost都可以。要避免使用各种动物Manure，因为可能含有较多草种。) Top dressing 不是要加一层很厚的土，而是松松的添加些土在表面就可以。 另外一个重要的工序是补草种，有空隙的地方补了草种，就不会生杂草，因此这是相当重要的一个步骤。不过草种要摄氏17度以上才会发芽，因此太早撒草种意义不大。不过，提早撒草种也不会有大损失，因为草种一时间不会变坏，到时还是会发芽。一般最好的补草种时间是秋天，不过如果草地状况不好，春天时补一次也无妨。 下一步是施肥。有人主张草坪不用施肥，特别是如果已经用了有机土来top dressing。因为春天使用太多化肥，反而助长野草生长。不过如果你希望草坪茂密，可以施草叶肥，就是氮肥，第一个数字高的spring grass fertilizer。如果你住的地区仍然允许使用包含了除杂草剂，及肥料混合的肥料，好像Weed and Feed，倒是可以用，你省却了很多将来除杂草的功夫。(可惜很多地方政府为了政治因素，全面禁用，道致多数的草坪不忍卒睹。) 补：最近发现园艺公司推出了有机的Weed & Feed，又叫Eco Weed & Feed，也有预防杂草的功效，售价就比过去贵了一倍到两倍。 此外过去说过，春天时使用玉米蛋白粉，Corn Gluten Meal 最有效，可以阻止潜伏一冬的杂草种发芽。最近发现很多种的草坪肥料中都含有玉米蛋白粉，甚至以此为主要原料，因此很可以使用。 图2：Dethatcher Top Dressing 春天使用玉米蛋白粉最有效，可阻止潜伏一冬的杂草种发芽

自从完成Deck、Fence，及全部后院改造工程后，引发诸多评论，有褒有贬，但不管褒贬都没有动摇我继续下去的决心。我们又自己设计、自己动手，开始了门前的改造工程。 　　这是以前的Driveway，估计有三十年了，已出现裂缝。 　　将原来的柏油路面铲掉，重新处理地基，夯实、找平。其中，找平是技术难度最高的。 　　铺上石砖。所有石砖和石板均采用较好的品牌。砖缝中填塞含胶的细沙，以防以后长草。 　　这是以前的台阶，和用木板围起来的简易花坛。 　　现在的台阶。设计成太极图形，阴阳互补、刚柔相济。由于是自己施工，设计时可以完全表达自己的理念。 　　过去门前的Patio。 　　现在的Patio。 　　充分利用门前的这块平地，石板铺地，辅以花坛、石墙。可以作为休闲的空间。 　　一条小路通往后院，与后院中的小路相接。 　　石墩中预留了电线，以后要装一个室外灯。 　　花坛里是玉兰、枫树、盆景松和牡丹。 　　这是玉兰开花的时候。 　　这是牡丹开花的时候。 待石砖、石板一些化学物质充分渗出后，我们还要给它的表面刷砖漆，可保持光鲜亮丽。费用预算中除购买材料外、还需要考虑设备租赁费和垃圾处理费。 　　前院的改造工程至此，已基本完成。历时一个月，全部利用业余时间。虽然工作很辛苦，但可以充分发挥创造力和想象力，满足自己的成就感。 　　还是那句话：相信自己，去做自己想做的事。走自己的路，让别人去说吧。

如何把相同卖得不同，其中很重要的一个要素就是：打造房屋的独特卖点！越独特，越抓人；越独特，越有定价权。 很多人都看过中央电视台老毕主持的星光大道，他推出的草根明星非常受观众欢迎。这些人每个都有独特个性，有着与学院派完全不一样的风格。比如：凤凰传奇――强烈的节奏感；李玉刚–梅派新传人+流行元素；朱之文－说话打扮象大傻，开口唱歌把人惊傻等。 在这热闹的背后，反映出了一个很重要的大众心理―――人们都喜欢独特的东西。这种大众心理，在卖房中也同样存在。如果你的房子与大多数的房子一样，你受到的关注就会减少，溢价能力就会打折，房子多了买的人不多，肯定也就卖不出好价钱。相反，你的房子如果与大多数房子不一样（当然指的是优点多，而不是缺陷多），关注你房子的人就会多，溢价能力就强，就一定会卖出好价钱。 比如房子和孩子、家庭甚至健康、运气都紧密联系的话，那么这个房子是否会有附加值呢？在笔者看来，房子自己是会说话的，每个房子都会有与想购房的人有自己的交流方式，房子地角、朝向、高度、造型、位置甚至气味、气质都会与想购房的人有互动，所以房屋的独特性是非常重要的。那么，怎样才能打造出独特的房屋卖点呢？要知道，你的房子不特别，你的房子不独特，就不要怪买家记不住你的房子，当然就更不可能打动买家。更加不可能购买了。 可能有人会说，我的房子太大众化了，没法打造独特的卖点。其实，任何一个房子都可以打造出一个独特的卖点，只是你没有掌握方法而已。比如美国有一个高原经常下冰雹，其高原生产的苹果多被冰雹打的伤疤累累，卖不出好价钱，果农愁的不行，后来他们找了一个营销专家，人家营销专家把缺点打造成了一个独特的卖点。这种苹果虽然有疤，但因高原温差大日照足，所以特别甜。于是这位营销专家就把伤疤与高原，甜结合了起来。把伤疤当成了高原甜苹果的特征。于是人们开始专门找这种带伤疤的苹果来买。于是这种有缺点的苹果成了特别抢手的紧缺货。 许多房子90%是雷同的，但总是有10%的部分是不同的。这么多类似的房子，买家为什么要买你的？你就没有想过办法，让你的房子变的与别人的不一样，形成一个独特的卖点？人们大都喜欢新异的东西，你只要想办法使你的产品发生一点变化，差异化就出来了，人们就很可能愿意购买你的房子，并为之支付较高价钱? 有一对夫妇在电影院外卖萝卜，买的人很少，一位营销专家给他出了一个点子，让他把萝卜洗干净，让人们买了就可以马上吃。同时将两个萝卜用红绸子捆在一起，名曰情侣萝卜。这对夫妇不仅马上照办，还把萝卜从三轮箱上改放到了干干净净的四周围上塑料薄膜的纸箱里，让人感到无论是萝卜还是装萝卜的箱子都很干净。于是来买他萝卜的小情侣马上多了起来。 失败的人找借口，成功的人找方法。如何才能为你的房子打造出独一无二的卖点呢？今天，笔者告诉大家简易流程来帮助您打造房屋的独特卖点（1.0基础版流程）: 1、清洁、清理房屋，呈现美观大方状态 2、换位思考法：围绕自己的房子划定最需要的买家群 A-B-C. 3、找到买家群的需求和梦想。 4、修补房屋相关瑕疵，staging，推广宣传说明，试图满足买家群的痛苦（需求）和梦想。 5、形成房屋的独特卖点一一一测试、完善、推广，直至售出。 笔者认为卖房子其实不只是在卖房子，更重要卖的是人性和梦想。简单来说如下： 男人爱面子（房子外观对男人最重要）； 女人爱厨房（房子内饰尤其是厨房女人最看重）； 华人好便利实用（华人不喜欢华而不实的东西，泳池、桑拿都不加分）； 西人爱享受私密（没有酒窖和泳池对西人吸引力打折扣）； 华人家庭重视学区；西人家庭重视社区。 年轻人更重装修，中老年人讲究庭院等 在卖房之前，必须明确把你的房子卖给哪一类人会最受欢迎。你不能指望把你的房子卖给世界上所有的人。贪多嚼不烂。有句叫做“多就是少，少就是多”。你越是想卖给的人多，就越没有特点，越没有针对性，就越不好卖。反而那些目标客户较窄但明确，针对性强的房子卖的比贪图客户全而多的房子卖得好。 房子的客户群找准了就好卖，找不准就不会好卖。前一段时间，笔者在万锦黄金地段有一个独立屋Listing，因为这个房子的主要卖点是交通位置好可以出租或分租，因此建议卖家不装修就拿出来抢Offer ，结果抢高了6万成交。过了几天，这家的邻居也想卖房，但这个卖家一定要全部装修好才拿出来卖，结果前后花了5万块钱和2个月时间才上市。最后这个房子只比前面那个房子多卖了1万元，也就是说花5万辛辛苦苦装修好的房子反而卖亏了4万。这个卖家其实就是在策略上出了错，忘记她的房子面对的客户群是什么样的人了，当一个买家准备买一个房子来出租的时候，过于精美的装修让他们疑虑了，而且他们并不愿意为之付出过多的成本。出租房其实不需要过多装修！ 你如果划定好了买家客户群，那么接下来你要做的工作就是挖掘买家的需求。你只有切实的搞明白了客户的真正需求，才能根据需求创造出新的卖点。 比如好风水的概念。后面有山、前面有水，左青龙、右白虎。谁住谁走运。学区房的概念，离学校近。湖景房的概念，后院停游艇。阳光充足的概念，其实就是前面的门窗大一点。购物方便的的概念，就是靠近超市。空气清新的概念，就是背靠树林或绿树多一些。翻建概念，就是旧房子土地价值高一些等。

　　适时装修可让物业增值，但如果过度整修或过程有瑕疵，也可能适得其反。图为大温一户正在整修的物业 在加拿大定期维修房屋不仅自己与家人住得舒适，也可让房屋增值，但许多人不知从何著手或担心所费不赀。专家针对一些值得投资的家居装修项目，提供「自己动手做」(DIY)的小诀窍，屋主可省钱又省力为物业增值。 　　家居维修节目(HGTV)主持人麦可吉里夫雷(Scott McGillivray)表示，厨房、可分租单位、浴室、地板及固定套件，是投资报酬率最高的五个维修项目，尤其是厨房与可分租单位。 厨房维修方面，他强调业主如果预算有限，有时只要更新厨房电器就可让整个厨房完全改观。根据经费多寡厨房可进行三种不同层次的维修∶ 一、拉皮(the Facelift)如果厨房看起来有些单调、老气，但格局颇佳，此时只要将厨柜重新油漆或更换，贴上瓷砖、更换电器及水龙头等。麦可吉里夫雷认为这是最省钱，最有效果的厨方维修方式，不含电器的预估成本在1200元到1800元间。 　　二、换脸(Refacing) 如果厨柜已老旧到无法上漆，或是厨柜门看了就讨厌，只能全部换新。预估成本3000元到3500元。 　　三、全部翻新(Full Monty) 如果连厨房格局都要改，且所有厨柜已过使用年限，就要进行大翻新，包括水电管线。只要将成本控制在房价的5%以内，应可获不错的回报率。他说50万元房子，花2万5000元翻新整个厨房应是合理。因为一个好厨房可用25年，每隔10到15年再做些许整修。 　　●简易维修 油漆房间是最便宜的维修工作，可给予买家良好的印象，但最重要的是第一印象，买家第一个看到的是大门，几年前「大门」曾名列回报率最高的投资项目。 　　●适得其反的维修 理论上，维修时自己投入的时间愈多，回报也应愈多，但麦可吉里夫雷警告，有时DIY与破坏房子只是一线之隔，如果你不知道自己在做什麽，却须拆卸只有专家才能做的东西，将来卖房子验屋时，被发现某些项目做得有瑕疵，此时可能会「赔了夫人又折兵」。 另外，多数人常犯的错误是过度装修或过于个性化，他强调「过犹不及」，届时很难取得回报。

时不时看到网上有房东写文章描述装修中遇到的麻烦，往往接下来就是海量的谩骂跟帖。作为同行业从业者，尽管自己没有经历类似的麻烦–遇到麻烦总是本着‘吃亏是福’尽快解决，但每每看到这些事件，心里感觉还是很不好受，此类感受太多，这就是整理此文的初衷了。 相信所有有此不幸经历的房东所讲述的大都是事实发生，也相信主要的责任大多数在于装修师傅一方。其实， 这是这个行业的通病，不仅仅存在于华人市场，西人同行业也一样麻烦多多，相信不少的华人房东朋友对此已经深有体验了。 我觉得装修行业入门容易，从业人员素质参差不齐，法律监管困难，市场法制意识淡薄，是导致少数从业者投机取巧偷工减料的主要原因。 不过，事物都是一分为二的，从房东方面讲，如果从开头就慎重较真又宽容理解，不少的麻烦还是可以避免的。比如，从法律上讲，下面介绍的几个文件，就是房东(其实也是双方)保护自己的有效工具： 1. 正式合同：法律规定，50元及以上的‘交易’都需要有合同(发票也是一种合法合同)。合同中应该明确写明工程项目，材料人工费用，施工时间，施工标准，付款条例(最好按项目进度而不是时间支付)和争执条款等。一旦发生争执，白纸黑字可以解决大多数问题。如果闹到打官司，它的作用就不用说了。 2. 行业证书：比如电牌水牌汽牌砖牌等等。持有专业牌照，不仅仅会使选材和施工质量更专业更有保证，最重要的是安全：很容易理解，持牌专业人员是受其行业部门管理的，在加拿大考取一个证书非常不容易，谁会因为去骗取一个小利而冒大风险呢? 3. 商业保险：是施工质量和安全保险。比如说，因施工事故产生的财产损失和第三方人员伤害，如果没有此类保险，这些责任最终需要房东承担，因为从法律上讲，房东才是事故的法定责任方! 4. WSIB Coverage: Workplace Safty & Insurance Board 即劳动安全保险，是政府规定的建筑行业强制保险，是从此业必须的。简单讲，在施工中，一旦师傅不幸因故受伤致残，此保险可以支付相关的医疗和生活费用，甚至其后半生的保障。否则，如果没有此类保险，一旦这类责任落在房东头上，想一想后果会有多可怕?按安省新法，没有WSIB保险，一旦被发现，房东和施工方责任相当，双方罚款可以分别高达10万加元! 不难想象，雇佣拥有以上文件齐备的装修公司，质量和安全自然更有保障，引起争执的可能性注定更小，而且即使不幸发生争执，房东或装修公司寻求法律保护就更容易。 除了寻求法律保障外， 可靠的师傅合理的价格和有效的沟通理解也非常重要。 当然，事情同样是一分为二的，比如， 规范服务的费用注定会更高，如果房东一味把‘便宜’放首位，要想避免争执确实相当困难—其实，较低的报价一旦中途加价，房东最终付出的费用甚至会比规范市场价格更高! 同时，越来越多的新移民师傅不远万里来屈身做‘农民工’，身心的压力已经很大，房东的理解和尊重非常重要，和气生财还是很有道理的。人在快乐的气氛中做事一定更好，对不? 最后，一般装修过程中，装修师傅都会‘奉送’一定的小活不收费，比如顺手补个墙洞地缝油漆，换个把开关插头灯光门锁什么的，每个都不花费很多精力， 但数目多了就‘质变’了，师傅们是凭此吃饭的，他们也有自己的难处，要尽量理解。 总之，对装修师傅来说，这么累这么脏的活，遇事本着和气生财吃亏是福才能保持心情愉快苦中作乐;对于房东，家里因此闹得这么乱这么脏，尽量理解尊重师傅的劳动，保持良好沟通，尽快结束这种脏乱状况恢复正常生活为上。