纳奈莫房地产公司

最近多个银行报告指，多温两市房屋的可负担性恶化，为购买多伦多价格中位数的房屋，中等收入家庭需要4.5年才能储足5%的首期。房子买到之后也不能鬆一口气，还需要以6成以上的税前收入供房，如果是独立屋，更要吞噬家庭收入的71%。工薪族的独立屋梦是否遥不可及？本地房地产专业人士表示，多伦多东西部、稍小的房子门槛还不算高，华人通常会采取小房逐步换大房、分租或者寻求中国资助的方式买房和供房。 根据皇家银行（RBC）最新公布的一份去年第四季度报告，中等收入的多伦多人要想购买中价位的房子，需要储蓄4年半才能够储足5%的首期款。一旦买到手，为了供养这个房子，每月还贷款（本金和利息）加上地税、水电气等，需要花费家庭税前收入的61%。这裡谈到的中价位，是所有房型的整体价位，若换成独立屋，数据更惊人，供房费用是家庭税前收入的71%。RBC称，基于首付25%，房屋还贷期25年的情况下，房贷月供加上物业税和水电气的花费，不应该超过税前收入的32%。 国家银行（National Bank Financial）使用略微不同的指标来评估“可负担性”，也得出近似的结论：中等收入的家庭，以税前收入的10%进行储蓄，储够房价5%的首付所需要的时间为56个月；温哥华所需时间则为73个月，Victoria 58个月，安省Hamilton 40个月，满地可 33个月，卡加利 32个月，魁北克城 24个月，温尼伯 28个月。 RBC指，多温两市房屋的可负担性日益接近危险水平，令平均收入家庭可望不可及。至于是否到了平均家庭放弃拥有独立屋梦想的时候？RBC资深经济学家Robert Hogue表示，那个梦想很久以前就结束了。 新世界地产公司经纪王韬则认为，独立屋是西方的主要居住模式，90%以上家庭都住在独立屋。目前房价高企，外来资金在主道多伦多楼市，市场在分层：有资金实力的人买更大的房子，资金不足的其实也在追求独立屋，隻不过位置可能更偏远，但并没有改变西方居住独立屋的常态。外来资金是阶段性的，虽然可能未来5年都保持流入状态，但相信随著全球经济、政治体制不断调整，5年或者更长时间之后，整个经济形势会达成平衡，自然形成新的资金流向。 小房换大房应对高房价 房价那么高，本地典型的工薪族如何买房供房呢？新世界地产经纪潘延恭表示，对于资金有限的买家来说，不能要求一开始就一步到位，如果可以屈就，可先从Condo、小平房买起，或者选择多伦多东部、西部稍偏远社区的房子，例如士嘉堡仍可买到50万-60万的独立屋，这些房子负担起来也相对轻鬆。此外，也有客户采取分租养房的方式，因此分门出入的房子比较抢手。 王韬表示，他接触的买房客户中有3类：一部分是经济能力不足以支撑房子，必须要将部分房间或者地下室分租出去，以贴补养房费用的不足。不过这部分的比例并不大，隻有不到20%。另一部分是采取保守的投资形式，逐渐以小房换大房，他们的家庭收入足以支撑一个房子，也具备购买投资房的能力。以前房价低的时候，他们可能会寻求另外购买一个投资房，但目前房价非常高的情况下，他们会采取比较保险的方式将自住房逐渐换大。其余的是无所谓房子是否空置，自己完全负担的起的人，这当中很多是海外投资者。他说目前多伦多市场上50%的房子都被实力很强的海外资金买去了。 资金实力不足或首次置业人士，可以先从稍偏远地区的小房子开始供，逐渐换大屋。 　　加息影响5年后才显现 目前加国超低的利率，相对减轻了供楼负担。一旦利率升高，会不会大量出现断供？王韬认为，利率如果累计提高2个百分点，就可能会有相当一部分人出现供楼困难。不过利率提高应该是相当漫长的过程，从目前经济形势看，这个过程至少需要5-7年。他说，人的负担潜力其实比较大，利息逐步增加，人们也会逐步适应。保住自己的住房是华人的传统，一旦加息道致供房负担上升，人们可能会采取分租的方式，或者从中国抽调资金，努力守住房子。而利率升高也有有利的一面，那时买房的人会相对减少，租房的人会增多，令出租市场向好。 　　华人热区出租难 王韬表示，在华人热选区，整租是不现实的，分租的收益更大。不过分租要与很多人打交道十分麻烦，需要有能力应对进进出出的学生或者零散租客。另外，愿意租房住的华人，要么是暂时过渡，要么是奔学区去，都不是长租客，因为“有钱租房还不如买房”是大多数华人信奉的理念，想找到稳定持续的租客还是要面向西人。王韬说，在白人比例多的小城镇，房屋整体出租给一户人家，一定是比分租给多名不同租客更好的模式；但在相对大的城市或者靠近交通要道的地区，有分租需求的西人租客也大量存在。问题是，烈治文山和万锦市的华裔聚居区，并非西人租客热衷的地区，他们更喜欢西人人口相对集中的地区，从地域上看，大多区北部Yonge街以西的房子要比Yonge街以东更易租出去，而华人热选区出租则相对困难。 房价如此之高，万锦和烈治文山市的独立屋楼花已经突破130万，仍然十分抢手，北至Aurora、Newmarket的上百万元楼花也需要提前几周排队抢购。这么热的需求来自何方？潘延恭表示，买家中大多数是新移民，来自亚洲的移民比较香港、纽约和多伦多的房价，还是觉得多伦多房子面积又大又便宜。买家中也有本地人，他们早期50-60万买的房，现在已经升值过百万甚至翻倍，卖掉旧房换新屋，自然有能力在Aurora买栋上百万的房子。正是因为独立屋的供给量不足，才出现抢购的现象。

春节回上海过年，最大的意外不是外环内禁止放鞭炮除夕夜安静到仿佛人在海外，而是沸腾异常的房地产市场。 新闻标题里到处弥漫着抢房的恐慌：2015年成交1.4万亿的上海成为全球第一大房地产市场；某楼盘353套千万级新房一天被抢光；某房东1天跳价3次涨70万；90后女孩连遭房东违约一周净赚57万……目前，全市二手房均价已达到3.6万/平米，2006年被视为天价的汤臣一品开盘价13万/平米，如今已引不起大惊小怪，而笔者2012年年中购买的那套12年房龄的自住房，现在中介已经拍胸脯说可以涨价90%了。 从上海到温哥华，11小时的飞行距离让你远离大都市，踏入宁静社区。没承想，两地的热门话题却是一模一样——作为一枚去年暑期刚刚登陆的新移民，登陆不久，朋友不多，听到华人谈论的依然永远是房子，房子，房子，新楼开盘日排队抢购、几十个买家抢一套房Open  House的故事同样比比皆是。以人民币兑加币1：5来计算的话，现在100万加元能在上海中环（以大温地区作比，内环范围相当于温哥华，中环相当于列治文本那比北温，外环相当于Translink 3区范围）买一套十年房龄约100平米的公寓，而100万加元在温哥华则比较尴尬，因为出得起这个预算的不愿买公寓，却也买不起house了。 到底哪个市场更可能存在泡沫？ 100万加元在上海中环可以买一套这个小区里的三室。 100万加元可以在温东买一套这样的house。 国际上普遍采用房价收入比来判断某地的楼市是否存在泡沫，一般在4-6倍之间属于健康状态。根据市场研究机构Demographia今年1月公布的年度《国际住房负担能力调查》报告显示，温哥华是全球除香港、悉尼外房价最让人负担不起的第三大城市(内地城市除外)，房价达到了收入的10.8倍，也就是说房奴收入不吃不喝攒10.8年才能买一套房，可这个数字，无论在放到国内哪个一线城市都算低的，最高的深圳甚至达到了可怕的25倍（据机构易居中国的报告），上海也有20倍。再来和上海10年涨5倍的平均涨幅相比，被号称“疯了”的温哥华楼市，在我等国人看来似乎根本是小巫见大巫。 也许正是因为这个原因，半年有余，遇到的华人几乎没有租房的。参加中侨讲座，谈BC房市以及如何验屋，结果大多数参与者都已买房，攒了一堆关于中介不靠谱、房屋过户后问题多多怎么办等一堆疑问，向主持人连珠炮般“发射”，和先生面面相觑，才发现我俩是席间唯一没买房、还在研究当地市场的人。朋友的父母是典型“中国速度”的代表——两老不会英文，对温哥华几乎是一无所知，团聚移民到温哥华后，他们先是住在家庭旅馆，家庭旅馆经营者同时兼任房产中介，开车带着两老逛大温地区找房源，两周后就直接从家庭旅馆搬进了位于列治文的townhouse…… 但是，简单地以房价收入比来做对比，其实存在一定误导性。首先，中国目前还处于经济发展阶段，工资涨得很快，上海的人均可支配收入10年来涨了两三倍，但在加拿大等发达国家，收入增长并没有这么明显；其次，官方数据只统计了工资收入，但在国内还存在着大量无法统计的灰色收入、投资收入等，整体收入水平是被低估的；还有一点很大的不同，那就是国内没有房产税，持有零成本，而在国外，年年要付的房产税可不是个小数目，这些都应该折算到总房价里去。当然，温哥华的房价收入比也未必能准确反映这个市场，这里有一堆报着低收入却住着豪宅的“隐形富豪”，否则光靠工薪族那笔铁打不动的死工资，怎么扛得起这么高的房价? 当所有人一致看多时，泡沫已近在眼前，温哥华和上海眼下似乎都处在这么一个阶段。两地楼市的未来其实都和中国经济大方向息息相关，可如果要让我做一个二选一的抉择，我宁愿站在上海这一边：且不论没有房产税持有成本低、对政策地段熟门熟路不易受骗，更因为上海毕竟是一个拥有2400多万人口的特大城市，背后是全中国的购买力，每年有着更多的人口流入、更多的高薪工作机会和发展空间。以中国经验在这里迅速买房定居，或是买地炒楼频繁转手，此前华人移民潮带来的需求的确助推了温哥华楼市，可随着投资移民关闭、技术移民收紧，来自中国的移民越来越少将是一个不可改变的事实，还有多少“子弹”可以持续进入这个市场？在如今低利率的市况下，很多华人贪图人民币与加币之间的利差而高额负债，一旦加元进入加息升值的方向，这些负债者（尤其是没有加元收入者）将会加倍狼狈。此外，美国房地产市场已向海外投资者开放，如果有选择，有多少富豪会首选温哥华、而非纽约旧金山？真要在加拿大买房，人口第一的多伦多才应该是第一选择啊。 追高不明智，目前我们家做出的决定是：持有上海的房子，持币等待温哥华房价见顶。

加拿大的房价越来越高，令年轻一代越来越难以负担。近日，本地英文《渥太华公民报》向人们介绍了一种对年轻人来说更容易进入房市的方式：同朋友一起合伙买房。 合伙买房？很多人一听到这个建议，估计立刻能将脑袋摇得像拨浪鼓。要知道，产权是最难以划分的，就是家人亲戚都可能为此大打出手，何况朋友呢？ 未必如此。七年前，渥太华市民麦克莱兰女士（Becky Mc-Clelland）决定做一件甚至连父母都认为是冒险的事情：同四个最要好的朋友们合伙购买了一处房产。七年后的今天，这五名“共同房主”的怎么样了呢？ 按照多数人的想象，五个人一定是吵翻了天了吧！别说朋友都做不成，是不是连房子都拆成五份了？ 没有。她们好得很呢，生活和谐无比，至于房子还在那里，已增值不少了。 麦克莱兰回忆，在七年前，她们还都是20岁左右的大女孩，有的人刚刚进入职场，有的还在上大学。不过，虽然五人的职业和人生规划不太一样，但是有一个共识：应该拥有一套属于自己的房子。 那个时候房子不算贵，但是不是她们中的任何一个人可以独立负担的起的。当她们看到一幢50年代建的三层楼房后，做了一个重大的决定：合伙买房。 当然，五人也知道产权是最难以划分的，为了杜绝以后出现麻烦，她们找到了房地产律师帮助她们起草了一份详细的协议，里面将未来可能发生的情况全都列了出来，特别是她们中有人想卖房、装修房屋、或带其他朋友入住时，不会出现纠纷影响她们的友谊。 购房后，她们重新装修了房子，在每层楼里都划分出一个有浴室和厨房套间，地下室也加出两个套间，还增加了一间额外的洗衣房。为何更好地打理和房产有关的财务，她们建了一个银行的联合帐户，每个人每月可往里存钱以支付房贷、房屋保险、水电气和其他家务支出。此外，为了增进交流和沟通，五人定于每个周日的晚上共进晚餐。 当五人生活了一段时间之后，觉得分享产权不是什么难事。如何分摊住房开销，处理房屋前后院杂事，甚至如何共用车辆，轮流遛狗，这些琐事很公平地分摊到个人，没有出现纠纷。 七年了过去了，除了的一个人已经购买自己的住房搬走并将产权转让了之外，余下四名房主的生活还是那样井井有条，而且仍然保持着周日共进晚餐的习惯。 麦克莱兰表示，她能和朋友分享产权而没有纠纷，得益于买房前的良好沟通和详细的协议。其实，她也常看到朋友间或家庭成员间合伙进行一项投资时，常因缺乏沟通及明确的法律文件导致纠纷。 她建议，任何想合伙买房的人在决定之前一定要将细节谈清楚，并采用书面的形式写来下，不要采用模糊地口头承诺方式。当从法律上明确好每个人的义务和权利时，合伙买房并不是难事。

据路透社报道，加拿大帝国商业银行预计，在严厉的贷款审核规定下，今年下半年该行新批的房屋贷款按揭数量将削减一半。 加拿大于今年1月实施新规，要求首付20%以上的无保险按揭申请者，必须接受收入压力测试，确保在按揭合同利率追加2%的条件下仍然有能力还款。这一措施是政府打压多伦多和温哥华房地产市场的一系列举措之一。 CIBC加拿大零售银行业务总裁Christina Kramer指出，这些措施对银行按揭销售的影响很大。 Kramer在电话会议上说：“我们预期，新增按揭贷款将比去年同期减少50%。去年，银行收入的三分之二是来自按揭业务相关收入，而目前减少到四分之一。” 据报道，CIBC的住宅按揭业务在加拿大同行业中是增长最快的，但是自去年夏天以来也已经放缓。目前CIBC的住宅按揭总额为2080亿元，比去年同期增加5.5%，但与今年第  一季度相比持平。 Kramer称，预计该行今年下半年的按揭总量仍有增长，但会低于上一季度的增幅7%以及前一个季度的9%。 第二季度新增无保险的住宅按揭是70亿元，而去年同期是110亿。 Kramer表示，“今年春季楼市非常淡，我们不知道这是市场停顿，还是消费者行为变了，又或者在静观其变。” CIBC首席财务官Kevin Glass在接受采访时表示，房地产市场总体上降温速度比预期更快，但是银行的其他业务有所增长，包括其他非抵押贷款业务、存款业务大幅增长等。他称利率上升是一个重要的因素。 CIBC周三公布了次季度业绩报告，显示每股盈利2.95元，高于去年同期的2.64元。分析认为帮助提升业绩的主要是CIBC于去年6月以50亿元收购了芝加哥银行PrivateBancorp，减少对国内市场的依赖。 尽管业绩好于分析师的预期，CIBC股价今日下跌1.5%。

虽然多伦多的房价已经不像去年那样疯狂，但是大多数人还是望房兴叹。既然买不起房，总要想办法有个家，那就是新时代的“几世同堂”，尤其以“三世同堂”最为常见。 2016年，加拿大2.9%的家庭都过着祖孙三代生活在一起的生活。去年，加拿大统计局的数据表明，大约220万加拿大人过着几世同堂的生活，尤其是从其他国家移民过来的人。 就各省份来说，努勒维特几世同堂的家庭比例最大，达到12.2%，其次是安省，占据3.9%，然后是卑诗省，占3.6%。 根据2016年的数据，就家庭比例来说，各城市的比例相对比较平稳，多伦多和温哥华分别是5.8%和4.8%，而蒙特利尔几世同堂的人口比例最低，仅为1.8%。 一般情况下，几世同堂的家庭人数要比普通家庭的人数要多，所以，通过看几世同堂的人数就能更加清楚。就各大都市普查区来说，多伦多和温哥华几世同堂的人口比例高居前两名，分别是11.8%和10.7%，而卡尔加里是将近7%，埃德蒙顿是6%。 虽然这个数据看似很庞大，但是包括了城市地区和农村地区。通过统计局的数据，我们还能看到城市各地区的具体情况。 宾顿位于多伦多西北角，人口数量大概是60万。在这里，大约四分之一的人生活在几世同堂。 万锦是多伦多北部的一个华人聚居区，大概18%的人生活在几世同堂。 在士嘉宝地区，14%的人生活在几世同堂。 在卑诗省的Surrey，将近五分之一的人生活在几世同堂。 当然，几世同堂和房屋的结构也有一定的关系。比如说，郊区的大房子比市区的公寓有更强的承载力。 此外，几世同堂也有一定的好处，比如，老人可以帮忙带孩子，年轻人更方便照顾老人，这也符合华人一直以来的传统习惯。 当然，如果把房屋可承受价格平均到每个人身上，那么几世同堂确实更容易承担。比如说，一个$750,000的郊区房，住着6个人，那么平均每个人的费用是$125,000。而一个$750,000的公寓，住着2个人，那么平均每个人的费用是$375,00。 不过，几世同堂并非适合所有人，还应该试具体情况而定。