纳奈莫房地产公司

全球豪宅市场屋价增长遇上多项阻力，当中包括规管收紧，多伦多及温哥华可作例证。本年首季度，莱坊全球豪宅楼价指数上升4.8%，比去年末季少了0.1个百分点。 这个指数跟进最贵5%的豪宅的价格变动，结果显示，今年1月至3月期间，首尔按年上升24.7%，跑赢榜内其余42个市场，高踞榜首。 多伦多这个档次豪宅的价格仍在升，但气势大不如前，过去3季榜上排名节节倒退。多伦多是2016年次季才首次上榜，但一鸣惊人，马上排第4高，其后反覆上升，一年后以20.7%的年增长升上次高之位，仅逊于中国广州。 不过，随着安省楼市16辣招及联邦政府收紧房贷措施相继出台，多伦多楼市掉头回落，至今调整市道已持续约一年，同期间在豪宅楼价指数榜上的名次也迅速回落，去年末季退至11位，及至上季进一步降至18名，亦即单季下降7级。 该地产顾问行国际住宅研究部的Kate Everett-Allen在分析简报中便指出，全球经济蓬勃，但豪宅市场则面对一些重大的不利因素，当中包括楼市规管收紧。 温哥华楼市更两度受到省政府出手干预，以致榜上排名跌势比多伦多严重。 早于2015年次季，温哥华登上榜首之位，并且连续6季领跑，但当前任自由党政府于2016年第3季推出15%海外买家税之后，豪宅屋价年计升幅开始放缓，而榜上排名也于去年次季跌出20大，其后才稳定下来。不过，今年2月，新上台的新民主党政府再推出包括将海外买家税由15%增加至20%的楼市措施，温市排名便由去年末季的第22位急挫至上季的31位。 2016第3季，这个加西城市豪宅价格按年上升31.6%，但上个季度只微升0.2%，至于单季及半年的表现，更加录得1.8%及7.6%的跌幅。 根据莱坊的资料，去年末季，多伦多豪宅屋价年升幅8.4%，但今年首季收窄一半至4.2%，低过全球平均水平，但在北美洲已属于第3高，仅次于三藩市及洛杉矶。

加拿大尤其温哥华和多伦多地区房价太高，对人们的生活有各种各样的影响，比如越来越多的年轻家庭为省钱住进公寓，父母资助孩子买房，甚至有的人债务水平达到历史最高水平。现在加拿大还面临高房价造成的另一个影响：婴儿可能更少了。 房地产网站Zillow一项新研究指出，根据美国六年的房价和出生率数据，发现房价上涨与怀孕率下降之间存在明显的联系。 这项研究发现，就全国而言，平均来说，住房价值每增加10个百分点与25到29岁女性生育率下降1.5个百分点有关。就这项研究所选择的这个年龄段女性，她们最有可能考虑生育但还没有自己的住房。 生育率下降在湾区更为明显。在Santa Clara县，住房价值在2010到2016年间上升58%，同期25到29岁女性生育率下降20%。在Alameda县，住房价值上升60%，生育率下降24%。在San Francisco，住房价值上升61%，生育率下降22%。 据CDC人口统计，在全国范围内，25到29岁女性生育率去年是每1000人97.9个新生儿，比2016年下降4%，是该年龄人群创下的历史新低生育率。 一些人或许认为生育率下降，可能反映了家庭偏好的变化，但是研究显示这个观点无法成立，当相关社会调查询问美国人：“你认为一个家庭拥有的理想孩子数量是多少?”答案的平均数从2010年的2.5增加到2016年的2.6，女性都期望有2.3名孩子，男子都期望有2.2个孩子。 调查还显示，推迟怀孕最常见的原因是希望能“先获得稳健的财务”，82%的受访者提出此点。生孩子对财务稳定的挑战，还包括可能没有带薪育儿假、育儿费用和住房费用，其中住房费用影响最大。 这个研究对加拿大，特别是多伦多和温哥华也具有重要意义，因为它们是加拿大房价增长最快和最大的地区。实际上，加拿大统计局的生育率数据表明，加拿大可能已经出现类似情况。 数据显示，在2012-2016年间，安省25-29岁育龄妇女的生育率降低了5.8%，这应该与本省人口最集中的GTA地区的房价疯涨有关。而在同一时期，魁省同一年龄组育龄妇女的生育率降低4.8%，而阿省则是3.8%。 但是，卑诗省尽管房价上涨迅速，但在2012年至2016年期间，其出生率仅下降了2%。这个情况说明，虽然房价影响到生育率，但可能不是唯一的原因。 有可能是因为温哥华房价虽然高，但这里拥有高技能、高收入的人才众多，他们可能有足够的钱来支付昂贵的住房，但不可能在30岁以前生孩子。 也有证据表明，人们生孩子的时间越来越晚。虽然近年来25至29岁的妇女的婴儿出生率出现明显下降，但30至39岁妇女的出生率出现小幅上升。但加拿大整体出生率继续下降，2016年每名妇女生育1.5个婴儿，2012年每名妇女的子女人数为1.6人。 可是，不论如何多伦多、温哥华或其它高房价地区在未来几年可能面临“婴儿荒”。加拿大可能必须更加依赖移民来保持经济发展和城市活力。

据huffingtonpost报道，如果你打算进入多伦多，温哥华或附近地区的公寓市场，请小心：加拿大央行说，公寓已成为房地产投机者的最新目标，投资风险加大。 在上周公布的评估报告中，央行指出，许多加拿大城市的住宅市场已经变了天。多年以来独立住宅价格上涨速度比公寓快，但现在独立屋市场冷却，而公寓的价格则快速上涨。 央行写道：“即使持有成本(包括抵押贷款，房产税和维护费)越来越高于租金收入，投资者也要买入公寓——表明投资者指望公寓持续大幅涨价。” 换句话说，公寓市场现在处于房地产投机者的阴影之下。 即使外国买家税和新的抵押贷款规定减少了市场需求，公寓房价格也仍然上涨，清楚地表明是市场基本面之外的东西在推动公寓价格。 该银行的报告指出，在卑诗省的弗雷泽谷，近几个月公寓价格一直以60%的年增长率飙升。据当地房地产局称，今年春季公寓房价格比上一年上涨40%以上。 大温哥华二手公寓的基准价格在过去一年中上涨了20.5%，而独立屋的增长率为2.4%。在多伦多，公寓价格近几个月来有所缓和，但是公寓是过去一年中唯一一种房价上涨的房型——去年上涨5.7%，而独立屋则下降了8.2%。 央行认为，受投机推动而走高的市场面临更大的衰退风险。 “由于预期而膨胀的价格往往对不利冲击更敏感，如果预期逆转并且价格回落，投机者可能会很快出售其资产，进而导致大幅、快速的价格下跌，并对市场上的其余房产类型也产生不利影响。“ 为证明这一点，央行引用了房地产博客Realosophy的数据，该数据显示大多伦多地区独立屋房价下跌幅度最大的地区正是最具投机性的地区。 Realosophy的数据显示，房价跌幅最大的区域是在购买后立即被出租的地方。 蒙特利尔银行高级经济师Robert Kavcic指出，这些数字甚至没有把纯粹的投机者也算进去，那些人都懒得出租房屋，而是期望从未来的价格增长中赚钱。 “如果数据把倒卖房产的人也算进去，只会增加，”Kavcic在最近的一份客户报告中写道。 他说，多伦多的“投机心理”现在正在“冷却”，这要归功于最近的措施，比如新的抵押贷款压力测试和去年由前自由党省府实施的非居民投机税。 可以肯定的是，加拿大央行并没有预测公寓市场的崩溃——只是说风险加大了。但央行预测像过去一年那样的价格快速增长不会持续。 “(多伦多和温哥华)正在建设中的公寓数量已经达到或接近历史新高，这表明长期来看很难维持近期的价格涨幅。”央行的评论称。 总体而言，央行发现，自去年11月的上一次评估以来，加拿大金融体系面临的风险变化不大。央行也重申了家庭债务高企、房地产市场“不平衡”以及网络攻击威胁这三点仍是世行决策者时刻保持警惕的三大方面。 “但加拿大的金融体系具有适应能力，控制负面冲击的能力正在通过新的政策措施得到进一步改善，”央行表示。

很多首次买房者经常会问，获得银行的贷款批准之后，在房子过户的时候，需要付那些费用? 了解这些信息是非常必要的，买主就会心中有数，做好充足的准备。 虽然，根据不同的房型及情况，过户交接时的费用会有所不同，但下面列出的款项应该是共同的、常见的： 　　首期付款 如果买主实现交过定金，那么定金在过户时就自动归入首期付款，买主只要付扣除定金后的金额。银行的贷款在过户时也应该已经到帐。 　　公证师或律师费 根据房产类型及大小，通常的律师费是在一千和两千之间不等。公证费略为便宜点。 　　3.政府注册费及杂费 其中包括产权注册以及贷款注册等，杂费，包括税务，水、电等调查费，复印、快件等费用。这些费用数目很小，在几百之内，都是例行公事的杂费。 　　4.房屋责任险(Home Liability Insurance) 在交接月之前，你必须买好房屋责任险。有些Condo管理费里已包括房屋责任险你可以不买。房屋责任险的费用高低取决于物业的大小、类别，每个保险公司计算出的费用也不尽相同。 　　5.欢迎税 买主需要向政府缴纳一次性的real estate transfer tax – 俗称“欢迎税”，但不是在过户当天缴付，一般在过户一两个月后，买主会收到政府寄来的账单。简单地说，欢迎税的金额是基于房价的，例如：$285,000 的Condo的欢迎税是$2,775。 为了让买主做到从容不迫、有备无患，一般建议买主最少要准备出相当于房价1.5%的钱来保证房屋买卖成交。 另外，不要忘了在过户之后，或早或晚，新房主会收到每年一次的地税(Municipal Tax)。具体税费，请闻讯地产经纪。

加拿大地产协会(CREA)今天公布新闻稿，称2018年全国房屋销量将比去年大幅下滑，从去年全年的517,000套降至459,900套房，跌幅高达11%。 实际上地产协会调低了今年全国房屋销售量的预期，因为在今年3月，该机构曾经预测说，今年房屋销量会比去年下滑7.1%。 CREA此前报告说，5月份全国房屋销量比一年前下跌16.2%，为7年来最低。全国平均房价为$496,000，也比一年前下跌6.4%。如果排除大多区和大温区，全国房价其实只有$391,100，降幅也只有2%左右。 CREA表示，今年全国房屋销量下降幅度高于早前预期，主要受到安省和BC省的拖累，因为这两省的房市清淡，其销售量会大幅降低。 以安省为例，根据多伦多地产局(TREB)本月初发布的月报，今年5月份GTA地区房屋交易量为7,834套，比去年同期跌22.2%。5月各类房屋销售的平均价格比一年前下降6.6%，降至$805,320。 从房屋交易总额来看，今年1到5月份GTA地区为$251亿，而去年同期则是$414亿，前后5个月相比，房屋交易总额实际上下滑了39.4%! GTA各区中，约克区跌幅最大，从$96亿下跌至$44亿，跌幅54.2%;杜兰区从从$37亿下跌至$22亿，跌幅40.5%;皮尔区从$73亿下跌至$48亿，跌幅34.2%;多伦多市则从$151亿跌至$103亿，一年来也下跌31.8%。 高端房屋，也就是从售价在$200万及以上独立屋来看，今年1到5月份GTA地区的交易量只有700套，而在2017年前5个月，这类高端物业卖出了2000多套。 　　新的按揭政策及压力测试令房市趋冷 根据联邦统计局周四发布的数字，今年头三个月加拿大人按揭贷款比去年同期减少$20亿，至$137亿，是2014年第二季度以来的最低水平。 统计局分析说，这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致，实际上，与此相对应的是，今年第一季度房屋销量也比去年同期下跌17%左右。 加拿大信用机构TransUnion Canada也在周四发布资料，称千禧一代房贷的跌幅比任何年龄组都大，今年头三个月的按揭贷款比去年第四季度下跌19.5%，比全部加拿大人借款跌幅的平均值8.8%高出一倍。 房地产咨询公司Altus Group本周所提供的数据显示，千禧一代是加拿大买房的主力军，目前10个买家中，就有4人属于这个年龄段。加拿大首次购屋者的平均年龄为32岁，他们的平均家庭收入为$85,000。 加拿大房地产专家认为，尽管不少市场尤其多伦多和温哥华房价高企以及按揭利率会持续升高，但他们仍对千禧一代寄予厚望，认为未来数年之内，加拿大的房市就依赖这批年轻人支撑。而统计局和TransUnion发布的数据似乎不是好消息，加大了房市下行的压力。