纳奈莫房地产公司

在加拿大买别墅，大多都是有一定年代的，甚至不乏50年、100年的老宅。不少买家都会掂量这么一个问题： 多少年的独立屋才算是旧房?假设这栋屋子从没翻新、更换过部件，那么里面的东西还能用多久，会不会我一住进去就要花费大价钱去翻新更换? 久居这里的本地加拿大人对此早已胸有成竹，但华人新移民大多都不太清楚. 不妨来通过一张图表，它会告诉你加拿大独立屋各部件的使用寿命。 屋顶：20年 屋顶修缮和更换，不是自己能解决的事，价格不菲。如果你买的房子已经20年左右而且没修缮过屋顶，那么一大笔开销要来了! 普通独立屋换屋顶都要超过5000元，好的独立屋要破万，大开销。 窗户：15~30年 看似可以一直用的窗户其实也有寿命。单个窗户看似价格还好，但一整个家的窗户呢?如果你买的房子窗户已经20多年没换，那又会是一笔潜在开销。 比较好的独立屋，窗户全部更换动辄过万，2万以上的也有，关键看你追求窗户的档次如何。 外墙油漆：15年 刷油漆同样是一项繁重的任务，外墙油漆自己很难下手，需要聘请专业人士。油漆寿命在15年左右，并不长。 独立屋够大的话，全部外墙油漆粉刷也是巨大的开支，过万元也不要觉得惊讶。 烟雾报警器：5~10年 在独立屋所有部件里，烟雾报警器寿命很短。好在换起来也很便宜，外加自己就能换。 地毯：8~10年 不要以为地毯很耐用，10年一定是要换的。新独立屋一般都是地板，但老独立屋喜欢在卧室用地毯。 清洗地毯都很贵，别说换地毯了。如果你的独立屋有6间以上卧室，都需要换地毯的话，开销不会比刷油漆便宜多少…… 盥洗室洁具：20年以上 好消息，抽水马桶一辈子都不用换，非常经久耐用!但浴缸和莲蓬头最好在20年左右就要更换，否则容易老化。质量好的能用到50年，不过这不算巨大的开销，没必要用那么久吧…… 微波炉、烤箱：9年左右 即便是再好品牌的微波炉和烤箱，一般也用不过10年。所以买顶级品牌的微波炉有必要吗?这还是因人而异了~ 车库门：15年左右 什么?车库门也会坏?反复高频率利用，外加有电子控制，能不坏吗?好在15年换一次还算能接受，尽管价格不低。 洗碗机：9年左右 洗碗机的寿命和微波炉烤箱差不多，但现在不少人还是喜欢传统的洗碗方式，这样可以为洗碗机延年益寿一些。不过10年不能更多了~ 冰箱：13年左右 在加拿大买冰箱的确很贵，尤其是大的对开门冰箱。好在它的寿命比一般的厨房用具都要长一些。保养好的话，15年也是可以用的。 洗衣机烘干机：10~13年 洗衣机和烘干机如果都经常用的话，10年左右的寿命。烘干机不少人不爱用，寿命相对比洗衣机长几年。 地板，大理石地面：100年 比起地毯的不耐用，高质量的地板和大理石地面要结实的多：100年使用寿命!所以选择地板或者地砖时不要图便宜，好的能用很久很久。 热水锅炉，10年左右 热水锅炉一般的使用年限大概是十年左右。电热水锅炉也不贵，置换购买总共不到一千加币。煤气的稍贵一些。 如果您有更多的房产问题请咨询温哥华专业地产经纪：梁晓 JULIE LIANG 电话： 250 667 8890  邮件：[email protected]

今年温哥华市中心的主要办公室占用成本上升百分之16.1, 是整个北美中价格上升速度最快的城市, 紧接是曼哈顿市中心和多伦多市中心。 根据CBRE的全球主要办公室的占用成本报告指, 主要办公室的占用成本包括租金及服务费用。虽然温哥华市中心的办公室占用成本上升至每尺美金$47.95, 但总费用依然比多伦多市中心, 日内瓦和台北低。 CBRE 温哥华行政副主席及常务董事Norm Taylor表示, 主要办公室的租金上涨代表租客和企业需要为未来3年作预算, 直至出现新的供应缓解情况。 香港中环的主要办公室占用成本仍然维持全球最高, 每尺美金307元, 其次是伦敦西端, 每尺为美金235元, 第三是北京中央商业区, 尺价为美金189元。

一直以来，房客都被当作弱势群体，租务法规重在保护房客。比如说去年12月份BC省政府就针对“固定期限内的租赁行为(fixed-term tenancy)”以及“租金上涨(rent increases)”这两个部分进行了修订。新条例更加为租客着想了。 正是因为政府的“过分溺爱”，所以总有那么一些“不良”房客老是钻空子，把房东害惨了。还记得几年前一位房东向“杨警官信箱”哭诉恶劣房客的案例吗?一位房客长期在房间煮气味难闻的食物，并经常三更半夜看电视、听音乐，声音很大，多次召来其他房客的投诉。房东在屡屡劝告无效后，按例要求该房客搬走，但其不但拒绝搬走，还恶言相向，甚至威胁要打911报警。 遇到这些纠纷，对于一些懂得法律法规的房东来说还不难办，但关键是很多房东糊里糊涂的，都搞不清自己有哪些权利，往往默默不做声甚至还被坑了。那么，作为房东该如何保护自己?房东拥有什么权益? 　　一、交租 如租客于到期日还未交租(其实很常见)，业主可向住宅租务审裁处申请终止租赁通知书 ，要求租客于十日内搬出，但如果租客收到通知书后五日内付清租金，则无需搬走。如有需要，住客可要求仲裁，延长这五日限期。另外，业主不能拿走或没收租客的财物作为抵押或赔偿拖欠的租金。 　　二、维修 在一般情况下，业主与租客双方都有责任保养及维修出租的居所。 虽然作为租客是有权享受其租住的地方不受骚扰，但在以下情况，业主有权进入其居所 : 1.紧急事故，如火警、屋内喉管破裂或水浸; 2.租客在场及准许业主进入其居所; 3.租客于不超过一个月之前，同意及准许业主就某种原因进入其居所; 4.业主取得仲裁令或法院令准许其进入住客居所; 5.业主至少已给予租客24小时书面通知将会进入其居所，这通知不可早过72小时，并要列明入内的原因及将会停留的时间。这原因必须要合理，而时间必须在早上八时至晚上九时之间。 　　三、租约 卑诗省住宅租务审裁处提供租约表格，供市民使用或参考。业主也可自立租约，但所订下的协议必须符合租务法例，并清楚说明双方的权利与责任。租约的内容，应包括 : 1.业主及住客的姓名 2.所出租的单位地址及电话 3.业主或其托管人的地址电话 4.租约的有效期 5.租金、交租日期、租金所包括的费用及设施 6.押金数目 7.其他特别的协定，例如各方需要负责支付的费用，如暖气及电费，租金是否包括泊车位，可否养宠物，谁负责维修等。然后双方都要在租约上签名，并各自拥有一份作纪录。 值得注意的是，有些房东很担心大麻合法化之后会带来不必要的麻烦。幸运的是，虽然BC省允许使用者在每户家庭种植四种大麻植物，但近日省政府公布新规定，业主有权限制他们的财产种植大麻!所以，不想搞得房子“乌烟瘴气”的话，房东们必须在协议上加上这一条咯。 另外，业主不可禁止租客的朋友进入其居所，但租客必须负责其探访者所造成的噪音、破坏及其它问题。租客必须先获得业主同意，才可将其楼宇分租。但在一般情况下，业主有权合法地拒绝租客将其物业分租给他人。 　　四、押金 当业主与租客签下租约后，可向租客收取押金(Security Deposit)。而押金的数目是不能超过第一个月的租金的一半。然而在实际生活中，约定俗成的办法是一个月租金数为押金者居多。如日后租金增加，业主不能向租客收取额外的押金。业主有权保留这押金直到租客搬走为止。押金的用途是预备用来赔偿给业主，假如租客对其租住的房屋造成损毁或破坏，业主可用这笔押金作维修的用途，又或者租客不交租，搬迁后还未支付所有帐单的话，业主可扣除这笔押金部分或全部作补偿。 假如租客没有造成任何损坏或欠租，当他搬出时，业主必须将全部押金于租约终止后15日内连本带利归还给租客，并以书面列明归还押金及利息的数目。假如需要扣除部份或全部押金的话，业主必须以书面列明所扣除的款项及用途。至于利率多少，可向省GOV住宅租务审裁处查询。但在现实中，也有业主是只还押金而不还利息的，因为这部分钱的数目较小，很多中国人无意去计较。但如租客不同意业主所扣除的押金，业主可向住宅租务审裁处申请仲裁，排解纠纷。 　　五、终止 任何时间，业主与租客可在双方同意下，达成协定于何时终止租约，但必须要书面写明终止租赁的日期。当租客想搬出时，必须要给予业主至少足一个月的书面通知，在通知书上，必须要清楚列明租赁房屋的地址及搬迁的日期。足一个月的计算方法是例如你将会于十月三十一日搬出，而你交租的日期是每个月的一号，你必须于最迟九月三十日以书面通知业主。如你发出的通知不足一个月的话，你有责任赔偿业主的损失，业主有可能会扣除你部份或全部押金。 假若业主想要求租客搬出的话， 必须向租客发出终止住宅租赁通知书(Notice to End a Residential Tenancy)，该通知书的表格可向你居住附近的住宅租务审裁处索取。业主必须将这通知书张贴在租客的大门或亲自或以挂号信形式邮寄给租客。通知书上要清楚列明租赁的地址，搬出的日期及终止租赁的原因，业主必须在这通知书上签名才有效。 一般情况下， 业主必须给予租客三个月的通知，才可终止租赁。例如住客或其访客不合理地影响他人的宁静生活或损坏出租居所而不负责维修的话， 业主可给予租客一个月的通知期，要求他搬出。又例如业主想出售房屋，重建或取回自住的话，就要给予两个月的通知。 在某些情况下， 业主是不须要给予租客一至两个月的通知，也可要求他搬出。例如租客严重破坏楼宇主要的结构，危害其他住客或业主的安全等，业主可立即向租务审裁处申请仲裁，要求租客搬走。另外，如租客欠租，业主可于到期交租日之后向租客发出终止租赁通知书，要求他十日内搬出。假如住客收到通知书五日内付清租金，则此通知书便作无效。如租客于到期日还不搬出，业主可向住宅租务审裁处申请收楼令(Order of Possession)。 假若租客已搬出，但仍然留下其财物而不知所纵，业主应将其财物储存在一个安全地方至少三个月，假若租客在这段期间并未取回物品，而又拖欠业主金钱的话，业主可将这些物品变卖，扣除拖欠款项及储物费用，余下交给卑诗省公众监管及信托(Public Guardian and Trustee of British […]

尽管加拿大房市负面消息不断，但是更严的按揭新规，海外买家税，以及利率上升的趋势，好像都没有阻挡房市的反弹，以及房价回升。 Puffpost的报道说，根据国家银行房价指数(Teranet/National Bank house price index)，今年6月比去年6月的价格升高了2.9%。 国家银行的这张图显示，2017年上半年房价逐步升高，8月开始进入调整期，11月开始缓慢回升，到今年6月已经恢复到调整期前的水平。换句话说，到今年6月，房价已经基本收复了“失地”。 国家银行的经济学家Marc Pinsonneault在给客户的备忘录中写道，与加拿大地产协会(CREA)的数据不同，国家银行的房价指数跟踪了房屋的重复销售情况，采用了更为合理的比较方法(apples-to-apples comparison)，因此比CREA的数据要准确。 按照CREA的数据，今年6月份全国房屋平均售价为$496,000，比一年下跌6.4%。但这个下跌的主要原因在于高端物业交易减少，将平均房价拉低。实际上CREA也有用类似比较方法得出的数字，显示过去一年来加拿大房价上升了1%。 Pinsonneault指出，6月房价上升听起来是个好消息，初一看让人眼睛一亮，但这并不意味着房市全面活跃，更不意味着房价会猛涨。其实按照Capital Economics的分析，如果剔除季节因素，在过去14年中，今年是涨幅最小的6月之一，只能排在倒数第三位。 国家银行的报告显示，并不是全国所有的市场都在恢复，多伦多的房价指数仍然比一年前低2.8%，汉密尔顿(Hamilton)则低0.4%。 增长幅度最大的是温哥华，一年来房价指数涨幅高达13.3%，可以说从最糟糕的困境中开始反弹回升了，其实全国房价指数的上涨也很大程度上得益于温哥华。 此外，在不同房屋类型中，房价涨幅差异甚大，增长最显著的仍然是Condo价格，其中多伦多比一年前上升7.8%，这也是多伦多房价唯一上升的房屋类型。温哥华的Condo涨幅更大，比一年前上涨16.3%。

据CTV报道。 Jo White一眼就看上了多伦多北部一栋旧式的独立屋，她想买下房子供一家人生活。 之前，他们在多伦多的Rosedale社区租了一套房子，已经为首次购房寻么了几个星期。这也是他们第一次涉足私人房地产市场，买卖房屋不经过地产经纪代理。 自己买房子可以节省卖家的佣金。对于买家而言，私人出售可能意味着避免对房屋竞标，毕竟公开挂牌的房子会有数十家地产经纪带人来看过房。 但掌握私人市场可能需要做些功课，正如White是在一位朋友提到的情况下，才知道某人可能想要出售房子。 参观房屋时，White立马被吸引了——房主一直自住，并且正在寻找另一位欣赏房子的人，以合理的价格继任房主，而这正是私人销售中最有争议的部分之一。 价格是私人出售市场中的一个突出问题，因为卖家在上市时没有房地产经纪人的指导，因此他们经常以与市场或房产的真实价值脱节的价格为房屋做广告。 为避免这些问题，White 建议研究一下邻近可比房屋的挂牌价格。 “有了互联网固然好，但也要小心甄选查询信息的网站，信息太多，总有人会问相同的问题，所以能够找到自己想找的答案，”她说，White 承认她从未考虑聘请房地产经纪人，因为她看了很多关于市场的深入分析，也与有私人交易经验的朋友交谈过。 “我花了很多时间在像Realtor.ca或Listings.ca这样的网站，这些网站会给房产估价，所以所有这些研究都让我相信我们没有多付钱。” 在研究为私人买卖住宅出价多少合适这个问题上，RealEstateLawyers.ca的合伙人Mark Weisleder建议买家咨询一个经常被忽视的信息渠道：邻居。 “很多人不和邻居说话，没有问过他们房子有没有修理卡车来过之类的事情，因为如果房子有问题或泄露，（卖家）不会告诉你，但邻居可能更诚实，”他说。 邻居还可能给出其他值得注意的危险信号，包括卖方是否因与邻居发生冲突而离开，或者该房产是否曾被用于毒品经营或其他犯罪活动。 Weisleder建议使用这些信息，外加参考可比房屋的销售价格，和网上能查到的步行指数以及通常可以在市政厅找到的房屋销售历史记录，来帮助确定您的报价。 房地产律师Alan Silverstein表示，他一年内处理的合同中只有不到5％属于私人买卖，许多人认为这可以降低成本，因为卖方不需要向一方的经纪支付佣金。 但他警告说，能节省多少钱——如果可以节省的话——实际上取决于房屋的价格，即使在多伦多这样已经放缓的市场上。 为了掌握市场，他建议您一旦开始看私人住宅，还是要保留少数专业人士，因为私人交易的快速很容易让没有经验的买家应付不来。 “大多数人都是先想好再行动，”他说。“像安排律师、获得资金，联系验房师和抵押贷款预批这些事都是要早在进入房产交易市场前就提前搞定的。” Silverstein，Weisleder和White建议私人购房者不要在没有房屋检查的情况下购买，或者在没有咨询人帮您审查合同并回答您遇到的问题的情况下购买。 “你需要一个可以指导你的独立第三方，”Weisleder说。“买房子是一个特别容易触动情绪的决定，我看过有些（人）试图私下买卖，但最后遇到问题，搞得特别紧张。