城规专家:放宽密度是地价暴涨根源

城规专家:放宽密度是地价暴涨根源

罗品信修改独立屋区土地用途的建议,有可能改变温市现有面貌。(加新社) 西门菲沙大学(SFU)城市设计及规划课程总监甄瑞谦,以及前市府房屋与物业部门官员默菲(Elizabeth Murphy)均指出,放宽密度是令土地价格暴涨、房屋难以负担的问题根源,因此不贊同全市修改独立屋区土地用途的做法,指出每个社区都有自己的特定需要,应该征询个别社区居民对区内发展的意见,而不应用一个土地用途概括全市。 甄瑞谦指出,温市理应从之前甘比走廊(Cambie Corridor)土地炒作暴涨的经验知道,放宽密度对土地价格造成的刺激,如果让全市的独立屋都能兴建密度较高其他房屋类型,则土地价格可能上涨,也会引起新一波的土地炒作。 此外,他认为,放宽房屋密度的政策,必须与社区的需要配合,例如并非每个社区都希望见到多户房屋、但有些社区则希望兴建柏文等等;不仅如此,市府更需要对于放宽密度后引进的新人口数量作计算,并了解市府今后需要做多少社区图书馆,社区中心以及学校等社区设施的建设,以及市府有无经费等。 曾经在市府房屋与物业部门担任物业发展官员的默菲则说,之前土地价格暴涨明显集中在甘比走廊、东区、市中心半岛区,以及百老汇走廊(Broadway corridor),而这些均是温市府点出将大幅增加建筑密度的地区,而土地用途更改向来就是造成房地产价格大幅上涨,令到房屋负担问题恶化的因。 默菲说,温市议会过去10年的房屋政策失当,放任土地用途更改令到土地价格飞涨,这正是令房屋无法负担的根源所在,而现在市府新考虑的放宽密度政策,只会让房屋负担危机更加恶化,且也完全不征询个别社区的意见。

这项新政 能让温哥华独立屋市场再次飙升?

这项新政 能让温哥华独立屋市场再次飙升?

  温哥华港湾(BCbay.com)Lynn综合报道:最近,温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)在温市议会讨论房屋策略时,临时动议全面修改市内所有独立屋社区的土地用途,全部改为可兴建多户房屋。 罗品信认为,全市均改的做法,有助抑制土地炒作风气。 温哥华的市议会去年通过温市房屋十年计划后,市府职员上月则推出”可负担房屋兴建及财务策略”(Affordable Housing Delivery and Financial Strategy),包括推出总值20亿元的”温哥华可负担房屋基金”(Vancouver Affordable Housing Endowment Fund),以及在独立屋区容许兴建双拼屋的”制造空间房屋计划”(Making Room Housing Program)。 在经过两日公众发言后,罗品信在20日晚的会议当中,临时动议将独立屋兴建双拼屋的计划,加入兴建三户屋(triplex)、四户屋(quadplex)以及其他多户单位(other multi-unit forms)形式房屋。   罗品信表示,这个政策有以下好处: 一、允许兴建三户屋、四户屋或其他多单位型式的住宅单位,可以大幅降低在低密度社区购买房屋的单位成本; 二、而使用全市适用的政策,将有助减少土地投机炒作; 三、同时也可减少对于停车位的兴建限制; 四、有利于支持社区其他计划,如兴建新的出租大楼、合作社房屋(co-ops)等。 他认为有关政策可对低密度社区,未来新盖不同房屋类型的单位面积订出上限。 罗品信的这项动议获得通过,并由温市职员负责撰写成新的报告内容,并将在7月24日市议会进行讨论。   市议会订了下9月18日的开会日期,到时候可能表决报告,刚好有机会赶在10月市选前表决。 罗品信的建议获得伟景温哥华(Vision Vancouver)的支持。 然而,这项计划也迎来了不少反对。反对者担心全市独立屋区放宽密度规定后,不仅无法抑制土地炒作,反而将掀起新一波的炒作投机风气。 绿党市议员卡尔(Adriane Carr)表示无法理解为何罗需要在此时推动如此影响市民权益的政策。 Adriane Carr 她认为,现在的景市议员们多数不再参选,使现在的市议会起不到议事功能,而现在参与表决的多个市议员,在表决完后即”下课”,再与此事无关。最好的方式是等到下一届新选出的市议会做决定,而之前必须充分听取市民的建议。 无党派协会市议员欧伟治(George Affleck)认为,他最大的担忧就是全市独立屋区放宽密度后,更多人提出大规模更改土地用途的申请,到时候温哥华的土地炒作将陷入疯狂。 George Affleck 例如,人们预期一间200万元的独立屋房屋,之后可以兴建四户屋或是六户屋或是更多户屋。那么,这块土地可能被看好最终有上涨至2000万元的实力,则在土地升值心理的推动下,引来人们蜂拥而至的炒作。 SFU城市设计及规划课程总监甄瑞谦,以及前市府房屋与物业部门官员默菲(Elizabeth Murphy)均指出,放宽密度是令土地价格暴涨、房屋难以负担的问题根源。 他们不赞同全市修改独立屋区土地用途的做法,指出每个社区都有自己的特定需要,应该征询个别社区居民对区内发展的意见,而不应用一个土地用途概括全市。 甄瑞谦指出,市议会理应从之前甘比走廊(Cambie Corridor)土地炒作暴涨的经验知道,放宽密度对土地价格造成的刺激。 甄瑞谦 如果让全市的独立屋都能兴建密度较高其他房屋类型,则土地价格或疯长,引起新一波的土地炒作。 除此之外,放宽房屋密度的政策,必须与社区的需要配合。 比如并非每个社区的居民都希望见到多户房屋,有些社区甚至希望兴建公寓等等。 市府更需要对于放宽密度后引进的新人口数量作计算,并了解市府今后需要做多少社区图书馆,社区中心以及学校等社区设施的建设,以及市府有没有经费等。 曾经在市府房屋与物业部门担任物业发展官员的默菲则说,之前土地价格暴涨明显集中在甘比走廊、东区、市中心半岛区,以及百老汇走廊(Broadway corridor),而这些均是温市府点出将大幅增加建筑密度的地区。 Elizabeth Murphy 土地用途更改向来就是造成房地产价格大幅上涨,令到房屋负担问题恶化的因。 […]

经济环境差加息进度打乱 房贷浮息下调抢客

经济环境差加息进度打乱 房贷浮息下调抢客

综合房贷业人士意见,经济不明朗因素增加,可能打乱加拿大加息步伐,因此间接随隔夜利率上落的房贷浮动利率预期短期平稳。 近期经济环境出现变化。加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)首席经济师邓宁(Will Dunning)表示,酝酿中的贸易战、过去半年加拿大就业增长的停滞不前,以及楼市交投的急速放缓,应会令到加拿大中央银行在未来数月不会加息。 这名专家在利率资讯网站RateSupermarket的按揭利率展望中发表评论称,以中央银行基准利率持平及贷款商竞争加剧的情况来说,房贷浮动利率的变动料会轻微。 该展望小组成员Shawn Stillman亦预期未来数个月房贷浮息维持不变。 这名房贷经纪指出,较早前市场预期央行将于7月加息,但由于美国已决定向加拿大的钢材铝材征收关税,看来今年只会再加一次息。 事实上,市场近期掀起浮息房贷抢客战。他表示,各主要银大已调低房贷的浮息利率,以最优惠利率减1厘或以上的折扣争客,吸引很多人选择浮息房贷产品。

不同城市房产差别大 加拿大分化比中国还严重

不同城市房产差别大 加拿大分化比中国还严重

据环球邮报报道,就房地产市场的增长势头而言,加拿大是一个两极分化严重的国家。 加拿大城市间房屋价格变化存在巨大差距,大到什么程度呢?加拿大在一份针对多国的城市间两极分化程度排名的名单中位列前三。 考虑到加拿大幅员辽阔,各地区有点差别似乎也不难理解,但是Knight Frank的调查结果揭示了两极分化的极端程度,尤其是加重了对温哥华和多伦多地区房屋价格的担忧。 房地产咨询集团第一季度的研究没有考虑到6月份温哥华楼市的重创,但报告仍然很说明问题。 加拿大房屋市场的两极分化程度排名第三,最高和最低相差15.8个百分点,温哥华房价同比上涨15.4%,而魁北克市同比下跌0.4%。 印度在国家对比排名中位列第一,澳大利亚位列第二。 Knight Frank的整体指数追踪150个城市的价格,本季度仅比上年同期增长4%,是自2015年第三季度以来的最低增速。 “用于抑制价格通胀的宏观审慎措施增加以及不断升级的负担能力限制导致该指数表现趋弱,”Knight Frank的合伙人Kate Everett-Allen表示。 加拿大就是这方面的典型例子,省政府和联邦监管层面的措施旨在缓解房产市场泡沫,主要是温哥华和多伦多的楼市。 顺便再说一句,温哥华楼市本身就呈现严重的两极分化。 “在温哥华,主流市场和高端市场的分化正在拉大,年增幅分别为15.4%和0.2%,”Knight Frank 说。 在这份榜单中,中国城市房地产市场的两极分化程度位列第九,涨幅最大的深圳和涨幅最低的城市重庆相差9.9个百分点。

政府估价VS真实售价 你的房子究竟值多少钱?

政府估价VS真实售价 你的房子究竟值多少钱?

在加拿大拥有房子的朋友,每年都会收到一份最新的政府估价单,上面显示的是你的房屋估值。 政府估价单,可以作为房屋交易的参考吗?假设政府估价100万,是否挂牌价格就是100万左右?看到不少人的挂牌价格都远高于政府估价,居然也卖的掉,这正常吗?   疑问有很多,尤其是新移民都想知道:我的房子究竟值多少钱,政府估价究竟该怎么参考?针对这些疑虑,加拿大房产专家Dustan Woodhouse在权威地产网站Rew.ca上撰文答疑解惑,以下是他的观点。  地产估价?只是例行公事 Dustan指出,每年的政府估价只是例行公事,就拿BC省来说,政府估价只是政府部门“必须要做的事”之一,给出的价格一般都和地税的涨跌关联。如果你的估价上涨了,那么相当于提醒你:今年地税要涨。   地产估价准确吗?完全不准 BC省的地产估价是否准确?在Dustan看来没有任何参考价值。估价大多数情况都远低于你房子的市场价值,甚至有时候更离谱 —— 远高于你房子的市场价值! 为什么估价不准确?第一个原因是政府根本没有那么多人手实地探访每一个房子。都没来过,估价完全是信口开河。此外,估价一般是每年7月进行,第二年年初才告诉你。即便估价准确,到第二年也不准确了。 Dustan认为,政府估价很不靠谱,用估价来评判房屋该卖多少,会误入歧途。尤其是新来的人,看到估价,挂牌居然和估价一样,这不是害人吗?   估价就像天气预报,反应的只是趋势 为了让大家更好的了解政府估价,Dustan用了一个形象的比喻:政府估价就好比是天气预报,天气预报能准确预报14天后的天气吗?不能,但天气预报不会犯原则错误:夏天温哥华的气温会远高于夏天墨西哥的气温吗?不可能。 政府估价同理,它总体不会犯错:比如同样大小的独立屋,兰里的独立屋估价绝不会超过温西的。它能估出每个区域的价值排名,但具体到某一套房子就无能为力了。   政府估价网站,最有用的信息不是估价本身 把政府估价说的一无是处?Dustan认为仍有不少可取之处。比如在政府估价页面下方,你能看到房子的参数、邻居的估价、过往成交记录、成交金额等等,不少信息很有参考价值,而且是真实可靠的。 整个页面能让你对自己的房子和周边邻居有很多了解,最有用的信息不是估价本身 —— 除了估价数字,页面上别的信息都很有用! 如果恰好你的邻居在卖,你可以通过它的估价和挂牌价,以及销售状况来合理地判定你自己房子的价值。假设你家估价150万,邻居160万,而邻居近期以210万的价格成功卖出……那你会明白:“我家的实际价值会在200万左右”。   真实价值?还是得问专家 如果政府估价网页不能提供给你太多有用价值,只有估价的话,想挂牌怎么办?请教专业地产经纪吧,并且给自己的房屋做一个深度的评估。 专业地产经纪会根据周边房屋的成交记录、近年来该社区房屋的价值增长等等因素,来为你制定一个销售方案,确定最好的价格。只从政府估价来自己判断,你只能是“碰运气”。 “我就想自己判断” —— 该怎么做? 并不是每个人都愿意咨询专家,如果问“我就想自己根据政府估价判断挂牌价”,该怎么办?听听Dustan怎么说: 最重要的判断方式:结合现在的市场状况。比如在2015年、2016年上半年的温哥华,独立屋一房难求,典型的卖家市场。政府估价200万的房子甚至能卖到300万。 而如今呢?11.6%售挂比的买家市场已经成型。去一些销售网站看看目前你家附近独立屋的估价和成交价对比,你会发现有的甚至低于政府估价。做了这些功课,你就能明白到底什么样的价位区间最合理。 另外一点是销售方式: 假设政府估价200万,实际价值280万,你同样也可以只挂230万,利用多个Offer的方式来抬价,慢慢接近真实价格,还能让Open House时营造出热闹的场面。这种方式也可以试试,没有满意的价格,大不了不卖就是。 尽管Dustan也强调,请教专业的房产经纪帮你制定价格和销售策略,永远是最好的方式,但你真的想亲力亲为的话,只要多做功课也不难,只是多多少少会走一些弯路。 至于政府估价?看看就行了,房子究竟值多少钱,这是各个方面精密计算才能得出的结果。