纳奈莫房地产公司

加拿大中央银行表示，两轮压力测试出台之后，已令到新造的偏高房贷份额回落，也正在改善贵屋市场的房贷质素。一般来说，贷款额达到家庭总收入450%以上便属于偏高房贷，较难承受得起经济震动，对金融系统构成的风险较高。 早于2016年秋季，联邦政府金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)先行收紧须要购买保险、亦即首期少于2成的房贷，规定贷款商须用高过合约的利率来测试买家的还款能力。 加拿大中央银行在金融系统评估报告中谈及这项措施的效果时称，新造房屋按揭之中，偏高房贷的贷款人份额下跌了一半。 根据6月份金融系统评估报告，2016年期间，新造的偏高房贷的份额曾经处于20%以上的水平，但今年首季已经回落至低于10%。 报告称，在新造房贷市场中，借取偏高房贷的家庭份额停止上升甚至轻微回落。 今年1月1日，金融机构监管办公室再推出新一轮压力测试，但针对的目标是首期超过2成、不用购买保险的房贷。中央银行指出，这项新压力测试生效之后，尤其是屋价最贵的地区的新造房贷质素正在改善。 央行在报告中特别提及大多伦多地区及大温哥华地区，指出这两地屋价相对收入较高，不用购买保险的房贷也较普遍，所以新的压力测试的影响更加明显。 根据央行的推算，新的压力测试生效，以家庭中位收入近10万、5年定息及25年还本期计算，最高贷款额减少82,000元至只有373,000元。今年上半年，楼市销量及屋价走势偏软，压力测试被视为原因之一。皇家银行资深经济师Josh Nye表示，这有利于楼市的长远稳健。

加拿大房子太贵，感觉自己一辈子也买不起房？不用担心，你并不孤独。 　　加拿大或出现永久中产租房世代 根据HuffPost消息，主要房地产协会——加拿大房贷专业协会(Mortgage Professionals Canada)——本周发布了一份报告，严峻抨击联邦压力测试，可能制造永久的中产租屋世代，越来越多年轻人放弃购屋梦想。 加拿大房贷专业协会狠批按揭压力测试新规造成巨大冲击， 几乎到了末日垂临的地步。 报告指出今年房地产市场放缓归咎于压力测试，预计下降的房地产活动意味着在未来三年中，加拿大将少创造20万个工作机会。 报告称， 大约18%潜在买家通不过压力测试，无法获得按揭购买他们的心水家园。那意味他们要么购买较低价位房屋，要么储蓄更多钱增加首付额。 经济学家邓宁(Will Dunning)在这份报告里估计，这些准买家完成他们的购屋美梦，平均不足将近29,000元。 他在6月份为自己的经济研究公司的一份报告中更直言不讳，他称抵押贷款压力测试“愚蠢透了”，“对经济造成不必要的危险，非常滑稽。” 在业内许多人看来，压力测试 – 要求借款人的资格比五年期固定抵押贷款提供的资产高出约两个百分点 – 是过分的。抵押贷款专业人士建议加拿大银行业监管机构将标准降低至高于0.75个百分点。 报告显示，更为严格的联邦规定可能致使“一代中产阶级永久性租房，因为拥有房屋和长期股权变得越来越困难”。 加拿大按揭专家协会表示：“越来越多的年轻人对他们可能永远只能租房而无法拥有房子的想法习以为常。” 　　房价上涨速度快于收入 更糟糕的是，报告还显示，有越来越多的年轻人在父母资助下才能买房。 协会在新闻公告中表示，该现象是未来房地产不详的预兆，人们购买房屋的能力会越来越多得取决于是否有机会得到父母资助，而比起父母的情况，买家自身的实际情况则变得越来越不重要。 房屋可承担力这些年来每况愈下，并非按揭压力测试制造这个问题。联邦引进新压力测试的很久以前，不少专家早已在这方面发出警讯。 最大的罪魁祸首在于，房价上涨速度快于收入。按揭专业协会指出，加拿大房价2000年以来平均翻了3翻，增长速度是收入的两倍。为了应对两者差距，加拿大人承担了越来越多的债务，现在接近新高纪录水平。

温哥华市政府大楼。 地产网页Zoocasa发表报告，指温哥华市是全国25个主要城市中，物业税税率最低的城市，而紧随其后的3个城市都在本省，令卑诗包办了低税排行榜的首4位。 报告指出，温哥华市的楼价虽然高企，但物业税税率仅0.25%，相比其他本国主要城市，多伦多和卡加利的税率同样达0.64%。但报告强调，低物业税税率并不代表实际要缴交的税款会比较少，这要视乎该城市的平均楼价水平。 报告举例指出，多伦多的税率为0.64%，今年6月该市的平均楼价为87万元，平均要支付的物业税则为5532元；相比爱蒙顿(Edmonton)，物业税税率为0.87%，明显较多伦多高，但该市的平均楼价只有38万元，因此实际要支付的税款平均只是3314元。 报告指出，紧接税率最低的温哥华后，依次排名为阿博斯福、维多利亚和基隆那(Kelowna)，全部都是本省城市，排第5和6的分别是多伦多和卡加利。至于税率最高的城市则是纽宾士域省的圣约翰市(Saint John)，物业税税率高达1.79%，之后是同省的弗雷德里顿(Federiction)，税率1.42%，以及安省伦敦市，税率为1.35%。

　　虽然温哥华的温度在刚过去的7月里居高不下，烈日炎炎，然而大温地区的住宅销量却达到了2000年以来的最低水平。 这意味着当前的销售情况甚至低于2008-09金融危机时！当时加拿大的房地产市场受到的影响短暂但急剧放缓。 大温哥华房地产委员会（REBGV）报告称，2018年7月大温地区的住宅销售总量为2,070，比2017年7月的2,960套销售下降30.1％，与2018年6月的2,425套相比下降了14.6％，与十年7月平均销量比，低了29.3％。 REBGV总裁Phil Moore表示，“目前市场上活跃买家更少，整个区域房价上涨压力变小，这一现象在独立屋市场最为明显，而对公寓和联排的需求也在过去几年狂放的涨幅后舒缓下来。” 7月Multiple Listing Service系统上新挂牌待售房屋（包括独立屋，联排和公寓）总数为4,770间，比2017年7月的5,256间房屋低9.2％，比2018年6月的5,279间房屋低9.6％。 目前，Multiple Listing Service系统上总待售房屋12,137间，比2017年7月（9,194间）高出32％，比2018年6月（11,947）高出1.6％。可以看出温哥华目前房屋供给上涨，被认为供过于求。 Phil Moore表示，传统上，夏季的房地产市场在全年比较而言通常比较安静，今年尤其显著，由于贷款政策收紧，要求更高，买家和卖家都倾向于观望。 　　总体售出和待售比是17.1％，其中，独立屋是9.9％，联排是20.2％，公寓是27.3％。 一般来说当这个比例在一段时期内持续跌破12％时，房价就会下跌；而成交与挂牌比在几个月的时间内都持续超过20％的话，房价就会有上涨压力。 事实上，最近几个月温哥华的公寓市场已经大幅放缓。1月份，市场上每100个有效上市的公寓能售出57套; 截至7月，就只能售出27套了。 　　独立屋市场中，7月份100个有效房源中仅能售出9套——这是明显的“买方市场”。 在售出的住宅中，独立屋销量为637间，比2017年7月下降了32.9％，均价为1,588,400，比2017年7月下降了1.5％，比2018年6月下降了0.6％； 　公寓销量为1,079间，比2017年7月的1,468间下降了26.5％，公寓均价为700,500，比2017年7月上涨了13.6％，比2018年6月下降了0.5％； 联排别墅销量为354间，比2017年7月下降34.8％，均价为856,000，比2017年7月下降12.1％，比2018年6月下降0.4％。 大温哥华地区所有住宅物业的MLS®房屋基准价格为1,087,500元，比2017年7月增加了6.7％，与2018年6月相比减少了0.6％。 其他各地区的基准价格及变化如下图： 菲莎河谷地产局（FVREB）也公布了菲莎河谷区域房屋销售情况，7月份共成交1,290笔，比上月的1,452下跌了11.2%，同比去年的1,937 跌幅达到33.4%。 在所售出的房屋中，346为联排别墅，337为公寓，两项共占总销量的53%。 同时，越来越多的人挂牌销售，待售房源达到7,399套，比上月增加18.9%，比去年同期更是增加23.9 %。 基准价格方面，菲莎河谷区域独立屋基准价$1,017,400，比上月下跌了0.1%，比去年增长了5.3%； 联排别墅为$557,500，比上月下跌0.1%，比去年上涨了14.7%； 公寓为$450,400，比上月下降了0.7%，比去年上涨了32%； 据Huffpost报道，上一次温哥华的房地产市场疲软，还是比尔·克林顿当政白宫期间。那些希望房地产市场快速复苏的人如果知道房地产行业的最新数据肯定要大失所望了。 “一言以蔽之，就是销量大跌，” Steve Saretsk发推文说。 　　“买家对价格非常敏感，在过去几个月里，包括公寓在内的所有房产类型的价格都在走低。” 不过，到目前为止，销售下滑还不足以改善温哥华的住房可负担状况。Simon Fraser大学兼职教授Andy Yan最近的研究发现，温哥华是北美最难以负担的住房市场。 加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）的负担能力指标显示，今年第一季度，在温哥华拥有房屋的成本创历史新高。 有地产人士表示，目前市场清淡，有利于买家入市，以小换大者也可以抓住机遇。

据加拿大抵押经纪人新闻(Mortgage Broker News)报导，中国顶级国际房地产网站居外网(Juwai.com)表示，对冲人民币贬值风险的强烈愿望，正在推动中国人到海外买房。 7月30日，在岸人民币兑美元跌破6.84，创去年6月26日以来新低。截至目前，人民币兑美元中间价较年初贬值逾4%;即期汇价自4月17日以来累计贬值约8%。6月14日至今仅一个多月，人民币贬值超过4000点，幅度超过6%。 行家认为，后续人民币汇率仍有贬值空间。 居外网首席执行官罗女士(Carrie Law)认为，加元升值预期较低，这将使投资者更倾向在加拿大买房，而不是在美国买。“最受中国买家欢迎的加拿大城市是多伦多、蒙特利尔、温哥华、卡尔加里和渥太华。” 另一个有利中国人到国外投资房产的消息，是大陆可能放松对资本外流的限制。 中国政府一直严格控制国内资金外流，成了中国人到海外买房的重大障碍。罗女士说，现在的情况是，“北京方面一直在悄悄地尝试放松资本管制”，如果这情况继续下去，中国人去海外投资将“相应增加”。 　　汇率难比外国买家税 人民币贬值会使加拿大房产对中国买家显得更贵。不过，REMAX Crossroads的房地产经纪唐先生(Evan Tang)认为，这不会影响中国人对加拿大房地产的兴趣。他对加拿大抵押经纪人新闻说，加拿大的外国买家税及抵押贷款规定对中国买家的影响大于汇率。 卑诗省为了冷却火热的温哥华房市，2016年8月实施15%的外国买家税，随后外国买家减少，房市也迅速冷却。2017年4月，多伦多房市实施了同样的外国买家税，使房市的外国买家比例大幅下降。人民币目前的贬值幅度，还没法和外国买家税相比。 不过，中国买家对加拿大房市的兴趣没有消退，温哥华和多伦多设了高税，他们就去没有外国买家税的城市。 按居外网7月初发布的一份报告，多伦多在2015年至2016年之间，被中国买家查询的增长率曾接近100%，但在2017年下降了25%;对温哥华房产的询问在2017年也下降了18%。但中国买家对蒙特利尔房市的查询，2016年的增长率是43.3%，2017年更达到84.5%。 　　中国买家抢占蒙特利尔好区 蒙特利尔地产经纪欧女士(Sophie Ou)经常和讲国语及广东话的买家打交道，因为看到很多中国人在蒙特利尔岛内西部的柯克兰(Kirkland)镇买房，便着手使用加拿大最大房地产数据库之一的jlr.ca做数据统计。 欧女士统计了柯克兰的全部销售数据后，发现约有40%的销售涉及中国人的名字。鉴于海外来的买家通常使用经纪人，她剔除了统计中私人销售的那部分，结果发现，过去三年中，通过经纪成交的交易，75%至90%是卖给中国人的。 据《蒙特利尔公报》(Montreal Gazette) 报导，柯克兰的公立和私立学校有很好的声誉。欧女士说：“我们知道中国买家喜欢什么类型的房子，他们想要更新的建筑、有好学校的地区。这非常重要，许多人想把孩子送到好学校，他们搬到这里是为了孩子。” 欧女士表示，她最近问过许多其他地产经纪，他们和她有同样的经历，就是在蒙特利尔岛西部的某些社区，当有人出价要买一栋单家庭住宅时，那些买家很可能是中国人。 柯克兰镇长吉布森(Michel Gibson)也注意到了很多中国买家选择柯克兰。吉布森表示，他们中有新移民，也有来自从多伦多或加拿大其它地区的老移民。所带来的效果是，“有些房子在5至10天内售出，有多个买家出价。这是需求大的迹象。”