纳奈莫房地产公司

压力测试被业内人士视为拖累加国地产市道的原因。（资料图片） 加拿大按揭专业协会的最新报告揭示，联邦政府实行收紧按揭规定的”压力测试”，令18%原来可以买到心仪房屋的准买家通过不了压力测试，从而压抑了房屋销售。有资深华裔按揭经纪，也是该会的会员表示，不少华裔顾客还是可以在压力测试下成功圆他们的置业梦。 据该报告，自2016年底以来，估计大约10万名加拿大人未能买到心仪的房屋，这因为联邦政府相关部门颁布按揭新规定(俗称压力测试)，要求准买家有更大的财政能力，以防利率上升而令他们无法继续供款。 在这10万人中，6万至7万是受累于2016年10月开始的压力测试，另外2万至3万人受到自今年1月1日起更新压力测试的影响。 该会首席首席经济师邓宁(Will Dunning)表示，在今年上半年，估计40%至50%所有房屋准买家，即是大约14万至17.5万准买家需要面对新压力测试，当中15%至18%测试不合格，过不了关。 邓宁指，与过去10年内其他按揭政策转变相比，这一轮的压力测试是最影响借贷者的一次。 根据他的研究报告，大部分准买家唯有降低要求，购买较便宜的房屋，因此下调向银行的借贷额，从而让他们通过压力测试，可获银行贷款而落实置业。邓宁估计这些借贷者平均需要作出28,750元的价格调整。 Sherwood Mortgage Group按揭经纪郭泽文(Maurice Kwok，右图)表示，他有大约一半顾客是华裔，从他实际接触所得，在压力测试下，华裔顾客还是各有方法过关。一类是年薪过10万元的按揭申请者，他们大多是来自中国内地的电脑专才或医疗研究员，申请者与伴侣的总收入加起来，便可以通过压力测试而成功贷款置业。另一类是自僱人员，并没有僱主薪酬报税单的限制，他们可在商业计划中作出较高收入的表述，而且他们可向放款较灵活的信讬公司借贷，不用靠大型银行的借款。 郭泽文又说，还一类房屋准买家可向只受安省政府监管的信用合作社(credit union)贷款，便可避过由联邦政府规管的压力测试。 但郭泽文补充说，向信讬公司或信用合作社借贷，所支付的利率高过从大型银行借贷的利率。 无论如何，他同意邓宁所说，压力测试对准买家的打击是长远的，并非如一些乐观地产从业员所想，准买家经过心理调整，市场适应了新措施后，打击便可逐渐减轻。郭泽文认为，影响所及，一些年轻人索性不买屋，打算一辈子租屋，余钱花掉算了。这其实不利加国经济发展，因为资源没有留作较佳的使用。 郭泽文续称，若果压力测试不除，更多人买不起多伦多及邻近地区较高的房屋，被迫往较偏远的地方例如咸美顿置业。 有地产代理曾表示，压力测试是拖累多伦多地产市道从高峰下落的主要原因之一。邓宁在其报告指出，今年上半年加国房屋销售比去年同期下跌12.5%，又比2016年同期下跌16.5%，主要原因是压力测试。

据CBC报道，加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation ）表示，加拿大住房市场连续第八个季度面临高度不稳定的风险。 Crown公司将这种风险归因于多伦多、温哥华、维多利亚和汉密尔顿的房价普遍被高估和价格增长。 埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通和里贾纳的风险被评为中等水平；温尼伯、蒙特利尔和哈利法克斯等被评为低风险地区。 CMHC称，温哥华楼市出现温和过热的迹象，尽管过去两个季度房价增长放缓，部分地区的独立式住宅价格出现下滑。 在多伦多，CMHC表示2018年第一季度的销售继续走低，远低于楼市过热的门槛。 CMHC的季度报告使用过热（overheating），房价加速（acceleration of home prices），价值高估（overvaluations）和过度建设（overbuilding）来评估、形容加拿大的房地产市场。

7月25日，BC省政府宣布，要求通过公司或信托买房的人士须提供更全面的信息，以防止逃税行为。 新规将从今年9月17日开始，购买者必须报告以下有关其财产转移纳税申报表的信息。 (1)姓名 (2)出生日期 (3)公民身份信息 (4)联系方式 (5)税号(如社会保险号) 财政部长Carole James在公告中表示，利用空壳公司和信托隐藏财产所有权和逃避税款的时代已经结束了。新出炉的变化将为当局提供了另一种工具，以确保人们支付所欠税款。 所有住宅和商业房产交易，均须要遵守新规。不过，慈善信托、医院以及学校等某些特别机构可获得豁免。 这些变化是BC省30项住房负担能力计划的一部分。该计划已经出台了一些新的税收政策，政府计划建立全省所有房产所有权的公开数据库。 据悉，以下措施还将咨询公众的意见： -公开房屋业主登记名册，公开省内所有房屋的业主身份; -制定新法案跟踪公寓楼花交易; -与联邦税局共享业主补贴( homeowner grant); -设立税务欺诈和洗钱工作组，由三级政府成员组建。 绿党党领韦弗(Andrew Weaver)发表声明表示收集资料是正确的第一步，但仍认为措施力度不足。他说，由于信托公司旗下物业是以公司名义注册，所以就算受益人出现变动，在股权移交的过程中公司名册不变，不用缴交物业转移税。 韦弗认为省府应采取行动，当公司股权移交时也要付税，解决方法可以仿效安省早已实施相关法规。

前北美冰联球星勒米尔的夏季别墅。(加新社) 前北美冰联匹兹堡企鹅队(Pittsburgh Penguin)名将勒米尔(Mario Lemieux)，将他在加拿大魁北克翠湖山庄(Mont Tremblant)的庞大夏季别墅挂牌出售，这个有50个房间、6年新的城堡式豪宅，叫价21,999,066元。最後两位数字代表勒米尔著名的66号球衣。 经纪诺德(Michel Naud)说，这个要价是策略做法，因为勒米尔知道，将这栋房产挂牌上市会引发外界巨大兴趣。 这座占地1,579平方米的城堡被称为”Chateau Fleur de Lys”，它拥有8个卧室，9套卫生间，”美轮美奂的翠湖全景”尽收眼底。诺德亦是勒米尔的私人朋友，长期担任地产经纪。他说，这名冰球传奇人物决定试试水温，并不一定要将别墅售出。 他指勒米尔每年夏季都与家人在此共度时光。勒米尔已经将匹兹堡企鹅队买下，他并於2007年买下这块土地，花费5年建造城堡。 别墅范围亦包括一个两卧室的客人房，整栋城堡内共有17个壁炉。诺德说，勒米尔与妻子有4名子女，他们与其他家人夏天生活在劳伦森(Laurentians)地区，其他时间主要居住在宾州，他们在佛罗里达也有物业。 被称为”超级马里奥”(Super Mario)的勒米尔，在职业生涯中於1984年至2006年间代表联匹兹堡企鹅队参与17季比赛，累积得到1,723分。他在担任球员期间，匹兹堡企鹅队於1991和1992年赢得史丹利杯(Stanley Cups)。他在担任东主期间，匹兹堡企鹅队分别在2009、2016和2017年赢得史丹利杯。 诺德说，自物业本周早些时候挂牌，他已收到两通表示兴趣的电话。

2018年7月中旬过后，加拿大政府针对房地产市场，出台了“一松一紧”两项政策，给房地产市场带来新的变数。 加拿大税务局将为银行提供房贷收入证明 多伦多时间7月18日，路透社(Reuters)发布报道称，鉴于加拿大太多人虚报收入以获取房贷，加拿大税务局(CRA)将负责审核房地产交易中贷款人收入的真实性。 传统上，美国和英国税务局在征得纳税人同意后，可以出具当事人的收入证明，以供银行核实贷款人的真实收入。但是，加拿大税务局没有这个义务。即便当事人同意，他们也不会帮助银行核实贷款人的实际收入。这在客观上为部分人骗取贷款创造了机会。 路透社指出，歪曲收入事实的贷款人，坚信加拿大房地产价格将持续上涨，而且加拿大较低的利率，使得投资房地产成本较低，遂铤而走险，想尽办法贷款炒房。过多的贷款欺诈导致加拿大房地产市场过热，增加了发生金融危机的风险。根据相关统计，2013年至2017年，加拿大被证实的房贷欺诈行为增加了52%。 加拿大房贷欺诈比例上升，图片来源：RECA 加拿大按揭和房屋公司(CMHC)认为，政府必须解决抵押贷款欺诈中的系统性问题。当下，房屋抵押贷款的收入证明存在很大漏洞，已有核查工具不能解决相关问题。商业银行的无纸化交易和快速交易，都意味着核实贷款人真实收入，是一项极其复杂的高风险工作。要想解决这个问题，需要加拿大税务局介入，为贷款人的真实收入提供证明。 加拿大税务局显然接受了这个建议。他们接受路透社采访时表示：“加拿大税局正在探索以安全方式提供纳税人特定信息的办法，力求在征得客户同意的前提下，与金融机构安全共享税务信息，协助银行核实抵押贷款申请人的收入。” 其实，早在2018年1月，加拿大按揭和房屋公司就与加拿大税局展开测试工作，并计划在年内正式上线加拿大税局参与的贷款人收入情况核实系统。 自雇人士将获得更多房屋贷款机会 “自雇”是加拿大法律和税务上的一个专有名词。根据加拿大税务局的解释，如果自己控制工作的时间、地点和方式，自己提供工作工具，不需要接受别人工作指导，自负盈亏并支付费用，那么就可以算自雇。像个人开店，做房地产，做销售拿佣金，做合同工，甚至还包括利用工作之余另外赚取收入，都属于自雇。注册公司也行，不注册公司也行;可以自己干，也可以雇佣员工。自雇与公司的区别是，前者不是独立法人，需要承担无限法律责任。 7月19日，加拿大按揭和房屋公司(CMHC)正式宣布，将从今年10月1日起，实施一系列新政策，以确保自雇人士申请房屋贷款时，拥有更多的机会和灵活性。 加拿大《环球邮报》报道 根据加拿大按揭和房屋公司通知，新政策将允许银行调阅更多自雇人士的收入文件和评估资料，给予自雇人士更灵活宽松的贷款环境。对从业不足两年的自雇人士，银行和金融机构在审批贷款申请时，可以综合考虑更多因素，比如目前经营的生意是否有很好的收入历史，现金储备是否充足，日后是否会出现生意良机，雇主曾受过的教育和培训是否会为生意带来潜在利益等。 一般来说，自雇人士收入不像上班族那样稳定，在申请房贷时存在不利因素。新规定则允许他们在提供报税单(Notice of Assessment， NOA)的同时，附加加提供T1公司收入报表(T1 General)、税局收入证明(CRA Proof of Income Statement)，以及生意和专业活动报表(T2125, Statement of Business or Professional Activities)。 如此一来，自雇人士就有机会按叠加收入(add back)的方式，计算其年收入，并使得金融机构在审批房贷时，拥有更多让自雇人士达到贷款标准的方式。此项规定将在2018年10月1日生效。 加拿大按揭和房屋公司(CMHC)出台“一紧一松”两项政策，显然是一方面想打击房地产投机、挤压房地产市场泡沫，另一方面又鼓励中小企业发展，促进房地产及社会经济健康发展。 不过，一位从事加拿大企业管理研究的人士告诉记者，加拿大中小企业面临的发展困境是全方位的，比如人力成本、税率、政府办事效率等。为自雇人士贷款买房大开绿灯，可能会解决部分人的后顾之忧，但是对于中小企业的推动作用微乎其微。