纳奈莫房地产公司

近日，超级房东群有人求助，不幸遇着一名白人恶租霸、不但赖租不交，还把全屋门锁换掉，并且把大门给钉上封死。房东告上法庭也无法进去驱赶，这次不但要损失10万加元，由于遭到恶租霸恐吓，现在有家归不得，不知如何是好? 　　事件经过 今年2月份，这名女房东将多伦多西面怡陶碧谷一间里面装修很好的镇屋(Townhouse)租给一个三口之家的白人家庭，由于带有一名特别可爱小孩，Credit ChecK也没发现异常，女房东最后心地善良，交房前还把全屋的灯换成LED，确保家里所有东西拧紧，让小孩子住得安全开心。 这白人租客搬进去后，自己花钱在房子前后安装Ring高档监控门铃和监控摄像头，给人感觉准备长租下去，女房东还以为遇到好租客，当时非常放心。 　　不但欠租，还破坏房子 谁知，到5月份，这白人租客开始赖租不交了。 女房东上门，竟然无法进门，原来这名租霸全屋所有门锁给换掉了。 更加过分的是，这名白人租霸还用木板把正门钉起来。 而租客一家不走正门，改走车库出入。 据女房东称，邻居们向她投诉租霸，并且因为暴力打架事件，警察多次上门。 　　2天耗70方水 疑遭水淹 无赖租霸不但不交房租，还不交水费。 女房东收到市政府City的警告信，称这套房子有两天用了70立方的水。 而根据多伦多市政厅数据，一个家庭平均每天耗水0.79立方，换言之，70立方相当于一个正常家庭3个月的耗水量。 2天用水70立方米，女房东担心白人租霸故意把房子给淹了，但又进不去看，心急如焚。 　　驱逐4个月，身心俱惫 为了赶走这个白人租霸，女房东用尽所有办法，并且聘请律师告上法庭。 租霸期间还威胁女房东，说如果要赶他走，他就破坏房子。 现在，官司是赢了，法院还派出执达员(sheriff)强制驱赶租霸，但是根据程序，必须要等到9月17日才能预约。 目前还不知最后预约到什么时候。 从5月到9月，走了4个月的法律途径，还是不能把租客赶走，要回自己房子，女房子身心俱惫。 　　损失预计超10万 据女房东估计，这次租房损失惨重，房子是很新的装修，现在遭到租客恶意破坏。 目前无法估算最后损失，就算找到开锁师傅也要把门撞开，女房东初步预测这次租房要损失10万加元。 　　遭到恐吓，不敢回家 据女房东称，白人租霸曾对她说：“I can destroy you without moving a finger。” 她当时很害怕，报警了，但是警察却没有理会。 但是，女房东精神上已遭摧毁。 由于第一次租房，没经验，女房东让租客知道她目前住址，现在女房东不敢回自己家住。 　　无助的女房东 私有财产遭到恶意破坏，目前女房东不知如何是好?现在有几个问题需要解决： 1、如何能够提早收回房子?自从今年2月份租出房子后，女房东从没进去，如果按照程序，9月17日才能到法庭预约sheriff，最终约到什么时候还不知道，有何办法可以尽早合法赶走租客? 2、由于租客不但更换全屋门锁，还用木板将大门被封死，所有，就算带上开门师傅，也要强行破坏大门才能进去，有何方法可以减少损坏房子? 3、进去后如何合法盘点损失，用作日后法庭证据，需要什么正当手续? 4、如何索赔?由于损失很大，加拿大是法治社会，女房东如何能够追回自己损失? 希望大家提供宝贵意见，帮帮这位无助女房东，谢谢!

加拿大最高法院近日作出的一项裁决成为加拿大房地产行业变革的风向标。由于多伦多地产局(TREB)拒绝公开房屋销售数据的最后上诉被驳回，传统地产经纪和中介公司将要应对大批地产中介网站的新挑战，这些网站多年前已开始开发网上工具，发布房价等详尽的销售数据。 最高法院于上周四作出裁决后的不到24小时，地产中介网站如Realosophy、Property.ca、Zoocasa等相继发布了房屋销售价格。 法院的裁决迫使加拿大最大的地产局TREB允许其会员公开大多伦多地区的房屋交易纪录，这项裁决也将使加拿大其他地区的地产局改变做法。 据报道，有华人经营的地产网站已经开始使用人工智能对大多伦多地区的上市房屋进行估值，而裁决公布后网站的流量猛增了800%。而地产中介网站Zoocasa表示，上周网站首页的流量与新注册账户数量相比以往的8月份上升了200%。 与此同时，拥有全国上万名地产经纪的传统地产中介公司表示，他们正在设法参与到这场游戏中。一些小型中介公司也在开发网上互动地图和其他数据工具。 加拿大21世纪地产公司(Century 21 Canada Real Estate)拥有40多年历史，在全国有400个分支。该公司计划于今年秋季为旗下的中介和经纪们推出新的网站，植入一个自动估价模型。 皇家地产公司(Royal LePage)成立于20世纪初，目前在全国拥有数千名地产经纪。该公司表示，公开数据将在买卖交易过程中为消费者创造全新的体验，不过没有具体说明他们会有什么使用这些数据。 另一些网上中介已经开始考虑其他的数据使用方式。Property.ca与旗下condos.ca考虑在网上发布某个经纪的销量数据，以及他售出过哪些房子。 本地一位地产网站的经营者表示，有许多功能是他们之前想做而不能做的。现在可以更顺畅地提供这些数据点或功能，不用再担心接到多伦多地产局禁止令。一个重要功能是向用户提供算法，用以鉴定同一市场上不同房屋之间的相似点，房屋买家可以利用这一工具确定最适合的报价。他指出，目前市场上同类房屋的价格分析都是由经纪手工完成。“某个经纪的分析可能会出错，也可能被隐藏一些信息。” 报道称，多伦多地产经纪Josie Stern早在裁决之前就在自己的网站上发布成交价，但在发布前她要接到买卖双方的同意信。Stern表示，裁决对她没有任何影响，不过她的客人在买房过程中会有更多的安全感。

有经济分析报告预测，加拿大楼市在2018年经历一轮与政策有关的阻力，而那些因素亦已带来显着调整，预计市道回稳。不过，可负担程度最差的大温地区，买家仍然要面对省府连串遏市政策，今年销情有可能尚未见底，但在收入不断上升的支持下，明年销量会增加。分析预测大温地区楼价今年会升0.5%，明年升5.0%。 道明银行的经济研究部发表报告指，加国今年将贷款条件收紧，借贷的成本亦上升，再加上省级楼控政策使市场有起跌，但初步经历那些因素带来的显着调查后，市况已显示有动力回稳。 上述遏市元素使加拿大今年7个月的交易量及价格大幅下跌，依次按跌幅分别见17%和5%。分析提到，过往经验可知，当对房屋政策引入主要改变的4至6个月后，市场会开始回稳，而数据显示大部分市场自5月后，其销量和平均价走势放平。 报告指最近的数据已确认该看法，于国内多个地区的市场活动自5月起有改善，但集中在安省，而阿省和纽宾士域的销情也回升。在大部分的主要市场，成交量和价钱预料向上，因为按揭条款收紧政策的影响渐渐退却，而经济增长会刺激需求。 不过，分析强调市道回稳不能解读为另一轮掉头劲升的开始；因为是次调整与过往实施楼房政策的情况不一样，是次触及可负担能力等问题。报告指5年定息的按揭利率今年有升，而其他利率，如隔夜拆息及政府5年期债券等，也预计会上升。 在这情况，曾一度被抑压的部分买家，以及有健康收入增长的一群，他们将面对的阻力较过往更大。因此，该银行副首席经济师Derek Burleton及经济师Rishi Sondhi预测，在未来数个季度会持续见到市况改善，但在大部分的市场中，今年整年的销售水平均未必能恢复。 分析预计，今年楼价整体会跌4.2%，明年升4.3%。 对于大温地区市场的分析，专家指它为全国负担能力最差的市场，而独立屋和柏文的销情如预料般，按揭条件收紧，该两类房屋今年的成交量大跌，最新数据显示独立屋跌四成，柏文跌三成。 报告并预料，大温会与众不同，销量下跌的水平尚未见底。原因是大温买家仍在对抗自今年2月引入的省府楼房措施，包括对购入昂贵物业的外国买家征收更高的外国买家税。外国买家对此措施作出反应，外国买家占大温交易的比率，由2月的5%跌到今年6月的2%。 此外，料今年秋季出台的投机税，会使成交量带来额外下调压力。 报告预测，大温的销量会再跌数个月，直至今年稍后才可站脚，然后到明年才因为收入增加而回升。 市场转弱扯低平均价，价钱比去年底为低，主要原因是独立屋。报告提到，大温市场柏文价仍有增长，虽然按年的成交量下跌，但由于一些较贵单位的表现不错，使综合柏文价格向上。 温哥华去年屋价升至超过102万元，增幅2.9%。道明银行预期短期内升势持续，今年估计微升0.5%，而明年则可望转强至5%，大致上与多伦多同属全国表现较佳之列。 报告指菲沙河谷市场尤其偏软，于各类单位的销情均出现明显跌幅。该情况尤其可从成交与放盘比例反映出来，该比例由去年底一度高达67，至今年7月只有49，报告料大量供应会在短期内影响菲沙河谷的楼价。不过，今年整体仍会录得楼价上升。 菲沙河谷去年屋价达69.6万元，料今年会升5.3%，但明年会跌0.1%。

加拿大住房权威机构—— 加拿大房贷及住房公司(CMHC)将放宽自雇人士的房贷申请，使他们更容易拿到房贷。放宽政策10月1日正式生效。 CMHC称，新政策变动将使自雇人士者更容易申请到房贷。CMHC表示，新政策也为贷方提供了更多指导，使其能够更灵活地帮助自雇人士借钱。 由于收入可能变化不定或欠缺预测性，目前加拿大的自雇人士可能很难够资格申获房贷。CMHC提供的一些更具体的指导方针将改变这一局面。 这些指导包括，在过去不到24个月内，只要身为自雇人士的借方一直在经营生意，或者工作步调一致，诸如收购现成的公司，拥有充足的现金储备，收益可预测，之前接受培训和教育等，贷方就可依次批给借方房贷。 该机构还将提供更宽泛的文件依据指导，以增加自雇人士满足房贷所需的收入和工作要求的灵活性。 相关变动也将适用于交易和投资组合保险两项业务。 考虑到目前自雇人士占加国人口的15%，CMHC首席商务官布尔斯(Romy Bowers)表示，加拿大自雇人士是本国劳动力的重要组成部分。新的政策变化，是通过让身为自雇者的借方更容易获得CMHC的房贷保险，并受益于有竞争力的利率，以迎对现状。

定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是：今后，我该如何把房产转移给子女?笔者这里提供最常见的六套方案，且列出每套方案的均利弊以供参考。 加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　方案一：将自己所住房屋低价卖给子女 优点：父母通过将房屋低价出售给子女， 变相将资产转移给了子女，不用缴税。 缺点：如果该住房是父母的主要住宅，增值部分其实无需缴税，低价将住房卖给子女的同时，也将税务的负担交给了子女，就失去这个省税挣钱机会，尤其对于房产增值很大的业主，更是如此。 加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　　方案二： 父母将大房按加拿大房产市价卖出，自己换间小房，然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金 优点：这种给子女的现金，也是不用缴税的。而且，比较灵活和容易量化。 缺点：必须要卖掉父母的自住房，对于希望保留自住房给子女的家庭，这个方案没有可行性。 　　方案三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付(实际操作中，父母可不要回) 优点： 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下，子女如和配偶离婚，这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女，不让他们随便处理房屋。 缺点： 要由律师制定首付按揭的档，操作手续相对繁琐。 加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　　方案四：遗嘱继承：父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女 优点： 避免了在父母去世前分割财产。 缺点： 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税 从理论上说，加拿大没有遗产税，也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等，但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项，一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。 当事人去世当年也要进行纳税的，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话，这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说，如果某人有价值500万的财产，如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话，轮到子女继承的话，就远远低于500万了，甚至可能只有250万。 而遗嘱验证税((probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的，通常的标准是遗产在2.5万元以上才收，每100万元收1.4万，200万元2.8 万，依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。 　　方案五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女 和方案四的原理相同，不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。 优点：对于较大总额的资产的继承，可以合理避税，是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。 缺点：适用于大宗资产的继承，但对于普通家庭而言，手续太过繁琐。 　　方案六：父母和子女共有房产， 自然继承 许多配偶会将双方作为房屋共同所有人，一旦一方去世，房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏，此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。 优点： 成本最低，手续最简单。 缺点： 在房产上，父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋，还得经过子女同意。同时，无论父母或子女任何一方，陷入破产，离异，债务均可能引发纠纷。