纳奈莫房地产公司

加拿大地产协会（CREA）周一公布月报，今年8月份全国房屋销量按月小幅增长，全国平均房价比一年前上涨1%。加拿大经济学家认为，CREA的最新数据显示，加拿大房市已经成功避过灾难，现在基本“软着陆”（soft landing）。 也许决策者们再不必为加拿大房市突然崩溃而担忧，但加拿大的业主们却有另外一层忧虑：由于加拿大央行加息势不可免，他们更担心按揭利率上涨会要他们多付钱。 环球邮报报道说，加拿大业主的担心并非杞人忧天。据Environics Analytics的一项最新研究，由于央行加息导致按揭利率上升，2017年加拿大家庭平均要多付$544的按揭，多伦多业主多付 $932 ，而温哥华业主更要多付$1,152。 研究指出，普通加拿大家庭要为支付利息用掉8.2%的可支配收入，这比2016年的7.7%多出0.5个百分点。其中多伦多家庭要用掉9.8%的税后收入，高于2016年的9%；温哥华家庭则是11.7%，比前一年的10.6多出1.1个百分点。 由于温哥华和多伦多的房子更贵，因此这两个城市业主因为利率上涨而支付的利息也越多，高于哈利法克斯0.5个百分点的升幅，卡尔加里和蒙特利尔0.4个百分点的升幅，以及渥太华0.3个百分点的升幅。 自从2017年7月从首次加息以来，加拿大央行已经加息四次，目前的主利率为1.5%。鉴于经济发展势头良好以及就业仍然强劲，央行多次表示会采取渐进式加息的办法，稳步提高隔夜利率。多数经济学家预期，央行或在下月再次加息。 研究报告作者之一的Peter Miron估计，即使不考虑债务增长，加拿大一般家庭今年将在支付利息上多花钱，到年底估计会因此多支付$1,200，而到2023年，这个数字会翻一倍，$2,400！ 该报告称，2017年加拿大每个家庭平均负债上升4.5%，升至平均每户$144,671的水平。 而加拿大信用咨询机构Credit Counselling Society主席Scott Hannah则表示，20年以前，他们机构属下客户的非按揭负债平均数为$15,000左右，而现在增加一倍，每个客户非按揭负债已经超过$30,000。

我住在多伦多一个接近50年房龄的townhouse已经15年了。我们的Townhouse是属于共管物业，由建房时在政府那里注册的名称组成一个非盈利的corporation, 收入来源就是每月屋主交上来的月费。 每个corporation有一个board来管理整个corporation的事物，相当于中国的居民委员会，只不过中国的居委会有一定的政府拨款，而这里的没有，唯一的收入来源就是房主交的月费。（现在很多新建的townhouse 都是free hold的，就是没有共管的board,也不用每月交钱，但是剪草铲雪等所有外部的事都是屋主自己做，相当于独立和半独立的house）。我们这里共有住户110户左右，board of directors 共有五人，由每年的业主大会选举产生，今年的新规定任期统一都是二年。 Condominium法规定，board of directors每月可领取少量补贴(差不多就是$100左右，实际上就是一个volunteer job，我们小区的传统是大家都不拿一分钱，是纯粹的义工)。 他们的职责是：每月收集管理住户交上来的钱，并负责监督维护及修理房子的外部及公共设施。一般board都是雇用一个管理公司来具体负责这些事务。 由于board of directors是由业主大会选出来的，他们可以代表业主管理他们的物业，当然其权限由condominium法规定，所以在法律规定的范围内，他们做的任何决定都具有法律效率！这点很多人都不知道或者没有在意，以为房子是我的，当然一切由我说了算，其实不然！ 举个例子： 比如directors做了决定，说我们有什么什么修理项目，每户每月或一次性要交多少多少钱，如果你觉得我每月都交那么多月费了，为什么不拿那个钱来修，还要额外交钱，我就是不交，看你能拿我怎样？嘿，等过了最后的期限你还没交，board就可以拍卖你的房子，拍卖得的钱扣除你没交的部分和相应的律师费用，剩下的才会给你！你别不信，我们小区就有这个例子。 我搬来之前说是要修理公共车库要每家一次性交$5000，结果很多人出来闹，最后大部分都抗不住交了，只有一家没交，房子被拍卖了。我住在这里期间也有房主不交月费，多次发律师信都不理，最后房子也被拍卖了。 记得我搬来时的月费是$310，第二年就涨到$460，一个月一次就涨了$150！这也太离谱了！我们小区房主交的月费是包水，包基本电视cable和房屋外部保险以及房屋外部及公共设施的修理的，这是小区历史上延续下来的规定。当时这里是个较大的白人管理公司在管，我搬进来后发现我家老式窗子的钩子断了好几个，有两个窗子推上去站不稳会掉下来，结果到处问谁应该来修，得到的回答都是自己修。 有在这里住了5-6年的住户告诉我，很多人家屋顶漏水也没人管。从来不见有人来修房子！他们还告诉我说就在我搬来之前每户刚一次性交了$5000，说是修理公共车库，有很多人吵闹不想交，结果有一家抗到最后的被拍卖了房子！ 当时小区住户有很多新移民，大部分是东南亚的，还有南美人，少数几家白人是老住户。为这个离谱的涨价大家都很气愤，但苦于初来咋到，又是初次置业，根本不懂加拿大的法律法规，完全不知道应该怎么办。后来有人想到上网下载了condominium法，知道房主可以要求召开大会表达诉求，只要有15%的屋主签名提交给board就行。 记得开会那天管理公司带了个律师来主持会议，屋主中有几个中国人是在北美拿了博士硕士学位的，英语说得很溜。当时有人问，如果board 决定每家每月要涨$1000,明显不符合政府规定的涨幅，我们也要执行吗？那个律师走下来到提问的人面前，对着他的脸说：yes, you have to! 那天会议屋主大败而归！ 后来又仔细读了condominium法发现知道了原来所有问题的关键是board of directors，只要是他们做的决定，有一定的依据，比如说：他们决定每月涨价$150，是根据管理公司雇人做的reserve fund study，这个study说什么年龄的房子，reserve fund里应该保持有多少钱，不够的就要从屋主处收取，那么这个决定一旦做出就要执行，除非屋主大会选举新的directors，再做出新的决定！ 知道了要想把月费降下来，只有撤换原来的directors。在大家的共同努力下，那年9月份的房主大会，成功地撤换了4个directors, 我也作为新的director进人了board。接着我们就解雇了那家管理公司。又重新雇人做了reserve fund study，把管理费降低到$350，因为我们相信事在人为，只要好好管理这些钱，不浪费，把该修的房子修了，政府根本不会来管你的reserve fund里到底有多少钱。 从那时起连续3年我们都没涨过一分钱月费，甚至在第四年的时候还把月费降到了$310。在此期间小区完成了几十个屋顶的修理，换了几十户的窗户，还有好多公共设施的维修。我们为什么能用那么少的钱做了这么多的事？固然有directors认真负责的监督管理，但最主要的应该归功于我们雇佣的那个管理公司的经理。 此处要特别强调一下管理公司的重要性。因为condominium法对钱的使用，房屋的维修这部分的规定是没有很细的细则的，也就是说这些规定很多是可以灵活掌握的。共管物业房主交的月费，一般是包括自己物业外部维修的费用的。如果平时大家的钱管得好用得好的话，保留账户里就会有钱积攒下来，这样在碰到大的维修项目时就可以拿出来用，就不需要额外交钱。 反之如果不注意节约，把钱都乱花光了，那么有较大的维修项目时，就要收取额外的钱。前面已经说过，directors是有权决定是否从房主处收取额外的费用的。也就是说，如果corporation 有危及大家人身安全的地方需要维修，board即使决定一次要屋主多交$10000都不违法，不交就违法！ 一个管理公司经理的好坏，除了看他是不是诚实正直， 还要看他是不是对住户需要修理的报告及时回应，最主要的是看他能不能找到信价比好的修理公司来修理，如果是，就说明他是不贪工程款（commission）的。也就是说，只有这个经理诚实办事，不谋私利，不从修理项目中收取回扣，他才会找信价比好的公司来做，这样大家的钱才能节省下来。 很多管理公司的经理应聘的时候吹得天花乱坠，等一上任对住户就采取敷衍搪塞，能拖就拖的策略，实在拖不过去了，小的修理就随便找个公司来做，大一点的就千方百计从修理项目中收取回扣。 我们小区由于多年没有修理，积攒了很多问题，住户的电话每天都很多。但是我们这位新经理办事效率很高，对住户的电话及时回应，及时检查，做出判断后告诉我们。幸好大部分的complain都是小问题，几百块一个就能解决，所以短时间内他就把大部分住户的抱怨搞定了。 由于我们小区的 房龄较老，屋顶漏水报告每年都会有，加之窗子老化也会引起漏水需要换新，两个公共地下车库的漏水，电暖器的维修或更换，小区下水道经常堵塞需排水，每年春秋两季屋顶扫落叶疏通排水道，还有路灯更换，道路维修等等，千头万绪的工作，这个经理都帮我们逐一解决了。 后来他和他的老板闹矛盾辞职，我也因病辞职，新的directors重新聘请了一家管理公司。结果那些directors完全听管理公司的，什么文件可能根本都不看，叫他们在哪里签字就签字，以至于那家公司把我们corporation的银行账户转到他们公司的名下他们都签字同意了。那家公司在我们这里管了五年，头四年什么东西都没修。 平时住户有了complain, 那个经理就去看一下，暂时安抚几天住户情绪，然后就没有下文了。他采取的就是拖磨的策略，能多拖一天是一天，很多住户气得骂人，他也不生气，你骂你的，我该拖还是拖。直到有的住户屋顶漏水天花板都快掉下来了，他们一看这搞不好要出人命了，才决定来修房子。 这次又用了跟十年前那家公司一样的伎俩，先雇一家白人的公司做个reserve fund study, […]

CP24报道，根据加拿大地产协会（CREA）今天公布的月报，若按月比较，8月份全国房屋销量小幅增长，不过按年相比则有下滑。由于新的房屋上市量仍然短缺，8月份全国MLS基准房价指数比一年前上涨2.5%。 HuffPost Canada的专文也认为，不少加拿大经济学家认为，CREA的最新数据显示，加拿大房市已经成功避过灾难，现在基本“软着陆”（soft landing），决策者们再不必为加拿大房市突然崩溃而担忧。   CREA今年8月份月报要点： 与7月份比较，8月份全国房屋销量上升0.9%； 与去年8月比较，今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%； 与7月份比较，8月份新上市房屋数量基本没有变化； 8月份MLS基准房价指数(HPI)按年上升2.5%； 8月份全国平均房价为$475,500，按年上升1%。 GTA地区8月销售活动最活跃 CREA的月报称，尽管8月份房屋销量按月上升0.9%，也是连续4个月的销量上升，但仍然是自从2014年初以来销售活动相对淡静的一个月，不如这期间的多数月份活跃。 按月比较来看，全国近半数本地市场的销售活动好于7月，表现最佳的本地市场包括GTA地区，蒙特利尔以及埃德蒙顿地区。其中GTA地区按年涨幅为7.6%，按月涨幅则为2.2%。 与去年8月比较，今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%，主要是受到温哥华市区销售活动低迷的拖累。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示，显而易见，最近几个月来房屋销量增加及房价上升的区域差异很明显。另外一个倾向是，房屋销量上升的势头在逐渐减弱。 全国2/3的市场为平衡市场 由于8月份房屋销量略升，而新上市房屋数量基本没有变化，致使房价趋升，现在全国2/3的市场基本为平衡市场（balanced market）。 CREA的月报称，从新上市房屋数量来看，8月份大温地区和蒙特利尔地区有所增加，但GTA和温尼伯则下降，这一升一降导致该月新上市房屋数量基本没有太大变化。 但由于8月房屋销量略增，因此全国销量与上市量之间的比率SNL（sales-to-new listings ratio）也从7月份的56.2%微升至56.6%。这两个数字都接近全国销量与上市量之间长期的平均比率（53.4%），可以说全国市场基本属于平衡市场。 根据房地产市场的一般理论，SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。

加拿大地产协会（CREA）今天公布月报，你所关心的楼市一切问题，均有提及。 这房价到底是涨是跌呢？ 月报显示，如按月比较，8月份全国房屋销量环比小幅增长，按年来说，同比则略有下滑，总体来讲还是非常坚挺，而由于新房上市量短缺，8月份全国房价比一年前上涨2.5%。 　CREA今年8月份月报要点：        经过几个年度的疯狂之后，加拿大房地产市场迎来了平衡期。 根据加拿大房地产协会数据，2018年7月份，东部大多伦多地区销售继续增加，但以卑诗省为代表的西部房屋销售大幅减少，导致加拿大整体销售同比下降1.3%（未经季节性调整）。 但与7月份比较，8月份全国房屋销量上升0.9%； 与去年8月比较，今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%； 与7月份比较，8月份新上市房屋数量基本没有变化； 8月份MLS基准房价指数(HPI)按年上升2.5%； 8月份全国平均房价按年上升1% 有消息认为，“银行实行的抵押贷款压力测试拖累了房屋销售。”加拿大地产局主席Barb Sukkau表示，“压力测试对购房者的具体影响，取决于地方、住房类型和价格范围”，“在大多伦多及其附近地区，压力测试的影响力开始下降”，其他区域市场仍然处于观望状态。 贷款压力测试对不同区域的房价，呈现出明显不同的抑制效果。根据MLS HPI跟踪的15个住房市场数据，8个房屋市场房价较去年同期出现增长，2个市场没有变化，5个市场有所下降。 西海岸卑诗省房屋销售数量虽有下降，但价格仍然不同程度上涨，就上半年总体来看，大温地区房价同比上升6.7%，菲沙河谷房价上升13.8%，维多利亚上升8.2%，温哥华岛其他地区房价同比上涨13.7%。据此，大温房地产市场的热度，明显开始从中心地带向周边地区转移。 从房屋销售状况看，贷款压力测试对大多伦多的抑制效果明显高于大温哥华。 而西部草原三省受能源、农业不稳定因素影响，房价整体下跌。阿尔伯塔省的卡尔加里房价同比下降1.7%，埃德蒙顿同比下降1.3%；马尼托巴省的里贾纳同比下降4.8%，萨斯喀彻温生的萨斯卡通同比下降2.1%。如果加拿大能源产业不出现明显改善，草原三省房地产恐怕短期内很难东山再起。 这些地区8月销售活动最活跃 CREA的月报称，尽管8月份房屋销量按月上升0.9%，也是连续4个月的销量上升，但仍然是自从2014年初以来销售活动相对清减的一个月，不如这期间的多数月份活跃。 而按月比较来看，全国近半数本地市场的销售活动好于7月，表现最佳的本地市场包括GTA地区，蒙特利尔以及埃德蒙顿地区，温哥华地区则相对平缓，与之前无异。 与去年8月比较，今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%，主要是受到温哥华市区销售活动低迷的拖累。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示，显而易见，最近几个月来房屋销量增加及房价上升的区域差异很明显。另外一个倾向是，房屋销量上升的势头在逐渐减弱。 市场总体相对平衡 由于8月份房屋销量略升，而新上市房屋数量基本没有变化，致使房价趋升，现在全国2/3的市场基本为平衡市场。 CREA的月报称，从新上市房屋数量来看，8月份大温地区和蒙特利尔地区有所增加，但GTA和温尼伯则下降，这一升一降导致该月新上市房屋数量基本没有太大变化。 但由于8月房屋销量略增，因此全国销量与上市量之间的比率SNL（sales-to-new listings ratio）也从7月份的56.2%微升至56.6%。这两个数字都接近全国销量与上市量之间长期的平均比率（53.4%），可以说全国市场基本属于平衡市场。 2017-2018加拿大全国房屋均价 根据房地产市场的一般理论，SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。 此外，据《赫芬顿邮报》报导，CREA首席经济师克伦普（Gregory Klump）说，利率上升加上按揭压力测试，今年下半年及可预见未来房市大环境，对买家购买房屋来说仍面临诸多挑战。 但CREA总裁苏考（Barb Sukkau）认为，大多和大温地区按揭压力测试冲击可能已经开始逐渐消退，市场皆有复苏迹象，多伦多地区近来表现可谓活跃，综合上半年形势倒是温哥华地区不容乐观，房屋销量重挫30%，是过去18年中表现最差，这个月虽略有缓和但也不甚理想。 华人理念，安居才能乐业，我们一起静候未来楼市走向吧~

在温哥华和多伦多这样的购房热门地，房价飙升已经让很多工薪阶层对于买房望而却步。全新的房屋价格较高，大多数人不得不选择购买二手房。这就意味着有很多东西需要在入住前更换或者修理，那么究竟是哪些东西呢，快和小编一起来看看吧！ 　　更换过滤器和通风口 在入住以后，你首先需要更换的是饮用水过滤器和安装在通风系统上的空调过滤网。毕竟谁知道上一任房主有没有更换过这些过滤器呢?如果前任房主养有宠物，那么动物身上的毛很有可能吸附在空调过滤网上，所以一定要记得更换掉这些东西。 抽油烟机的过滤网也要及时更换，油脂在上面长期堆积有引发火灾的可能。最后，你还需要清洁烘干机的通风口，这样做也可以减少烘干机在启动以后引发火灾的可能。通风口如果不保持清洁，烘干衣服所需的时间也会更长。   更换有害材料 在以前，装修房子的时候用石棉进行绝缘还有使用含铅的涂料都是很普遍的。但经过科学研究表明，那些都是有害物质，有损人体健康。如果你的家庭成员当中有小孩，最好去除那些含铅的涂料。家里如果有铅管的话，最好安装一个除铅的过滤器。 如果你打算将房屋进行大规模翻新的话，石棉有可能会暴露在空气中。在这种情况下，你需要更换绝缘材料，成本大约是20，000加币到30，000加币不等。 去除霉菌 二手房有可能通风不好，再加上室内潮湿，很容易滋生细菌和霉菌。那么如何处理霉菌呢?首先你需要找出湿气是如何进入室内的，然后对该地方进行密封。你可以去超市购买去除霉菌的清洁剂进行清洁。如果还去除不掉的话，你可以雇佣专业的清洁公司来帮你去除霉菌。千万不要觉得霉菌没什么大不了的， 因为它有可能导致人类过敏或者是传染。 　修复结构问题 二手房还有一个问题就是因为它是很多年前建成的，它的结构支撑可能已经发生了变化。比如地板可能会发生倾斜，出现裂缝或是有白蚁侵蚀。这些问题都是极其严峻的，你需要聘请专家来帮你解决这样的问题，防止哪一天房子承受不住直接崩塌。类似这样的修复工作可能会需要数万加币。 　修理或者更换玻璃 老房子的窗户一般都很漂亮，但是它并不实用。升级到更节能的玻璃可以为你增加室内的自然光线，从而为你节约电费。如果你不想更换玻璃的话，那么你需要确保它们是完好无损的，如果有裂缝的话要密封。更换节能玻璃的成本是450加币到4，500加币之间不等。 修理或更换管道 很多人在翻新房子的时候都把注意力放在了外部的装饰上，但其实管道才是家居的关键。管道如果老化会导致泄露和腐蚀，所以请记得要修理或是更换管道。更换管道的平均成本是1，000加币左右。 　　更新电线 老房子往往没有那么多的电插座。你可以买多插头的适配器，但是长长的充电线有可能会绊倒旁人，而且也不够美观。最好升级一下自己的电线线路，这样也可以防止火灾的发生。你可以请电工到家里查看线路，让他给你报价大约要花费多少，一般来说大概要15，000加币。 在如今火爆的房产交易市场中，很多房屋都没有经过细致的检查就出售了。为了避免购房入住以后增加潜在开支，在购房之前，请务必让专业人员对其进行彻底的检查，这样你对房屋有一个初步了解的同时还能调整自己的预算。