纳奈莫房地产公司

土地供应有限，一直被认为是GTA地区房屋供应紧缺的原因之一。房地产咨询公司Altus Group Ltd早前发布的数据称，在过去五年，多伦多部分地区的地价已经涨了3倍，目前多伦多地区的地价已经超过每英亩$300万，约合每平方英尺$68.87。 现在GTA土地价格已经占到新建房屋价格的一半，而在2011年，土地价格只及房价的1/3左右。 但据怀雅逊大学城市建设研究所RCBI（Ryerson City Building Institute）的一份最新研究，其实GTA有些地区土地潜力巨大，密西沙加市就是一例。如果在该市开发中等密度的物业，若建筑5到11层公寓，未来可建174,000套房屋，足以让安置435,000人口。 主持该项研究的项目经理Graham Haines指出，密市的个案只是一个案例研究。RCBI试图通过这个案例，探索在HGTA（即包括Hamilton的GTA地区）地区建设“失去的中间类型”的可能性。 Haines表示，建筑密度一直是各级政府和房地产开发商关注的核心问题。但大家都有一个困境：对开发商而言，大建高密度高层公寓更来钱，但这种公寓单位面积小，公共设施必须共享，让居民的生活质量及生活环境多多少少受到影响。 另一方面，如果大建低密度单户住宅，比如独立屋，当然让居民可能享受更好的生活环境与生活质量，但这种开发方式一方面受到土地供应制约，另一方面也受到各市镇附例的约束。 因此RCBI探讨在HGTA地区多建处于两者之间，而目前并不时兴的“中间类型”——比如5到11层的中低层公寓，这应该是HGTA地区土地开发及房屋建设的方向与重点。 报告建议在HGTA地区的黄带（yellowbelt）多建这种“中间类型”。而所谓的黄带，也就是传统上主要以独立屋占据主导地位的社区。 不过该报告也警告，在上述黄带建“中间类型”政治上比较敏感，因为居住在这些社区的居民讨厌公寓，无论高层公寓，还是中低层公寓，他们一概不欢迎，不高兴。对大建“中间类型”的战略而言，这无疑是个相当大的挑战。 但是，北美不少城市已经开始尝试多建“中间类型”的战略，尤其是土地资源供应有限，以及房屋负担沉重的地方，如美国的旧金山，明尼阿波利斯，以及温哥华等。

大温地产局（REBGV）今天发布的月报显示，温哥华地区房屋销量继续大滑，9月份房屋销量比8月份降17.3%，更比一年前大跌43.5%。而苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty Canada）早前发布的数据也显示，与去年同期相比，温哥华今年7和8月$100万及以上豪宅销量下滑24%，而$400万及以上超级豪宅的销量更大跌33%。 月报称，随着房屋存量不断累积，涌入市场的房屋越来越多，给房屋价格上扬带来压力，导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势，BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言，其基准价格在过去半年内已经下滑4%，平均价格降至$145万元。 Condo价格一直是上升的，但过去半年来也降了1.5%，均价降至$687,300；镇屋也挺不住了，3个月前价格开始下滑，9月份的均价降至$837,600。 大温地产局主席Ashley Smith在新闻稿中承认，温哥华的房市开始转风向了，逐渐从卖方市场转向平衡市场，现在则从平衡市场转向买方市场。从房型来看，独立屋已经清清楚楚地进入了买方市场，虽然目前condo和镇屋是在平衡市场，但若目前的趋势继续，condo和镇屋也将进入买方市场。 按照大温地产局的定义，每100套待售独立屋中若只能卖出8套或更少，那就是买方市场；而每100套待售condo和镇屋若只能卖出12套或更少，也属买方市场（condo和镇屋若每100套可以卖出20套或更多，才属于卖方市场范畴）。 即使地产局没有这套指标，大温地区的房主们已经感到扎心了，因为挂牌上市的房子卖不动了：其中100 套待售镇屋中，只能卖出14套，而在今年年初，至少能卖出35套。一度卖得红火的condo也面临困境：今年年初100套可以卖出60套，而上个月只能售出17套。 从下图可见，目前大温地区市场的残酷现实是，房屋供应源源不断，但需求却在不断减少，无论独立屋（蓝色），镇屋（紫色）还是condo（红色），几乎表现出相当一致的倾向： 有专家分析说，加拿大各级政府的新政及措施对买家的消费信心打击甚大，而这些政策不仅在温哥华最早实施，而且包括了方方面面，比如海外买家税不仅扩大地域范围，而且今年开始提升至20%，联邦的压力测试，还有所谓的空屋税，这些东西加起来给消费者的打击太大了。 苏富比加拿大的CEO Brad Henderson上月底指出，温哥华与多伦多不一样，那里的政府下手太重，对市场的干涉不仅相当全面，而且非常深刻，让买家望而却步，海外投资者更是不愿去了。 Henderson表示，与此相反，GTA地区的市场已经走出最黑暗的时期，复苏在望。他还信心满满地说，今秋及2019年，多伦多和温哥华将继续上演“双城记”：多伦多的市场不仅会更加繁荣，而且还会加速。而温哥华的房市则还会继续暗下去，继续冷下去…

报告指大温区独立屋平均价达158.2万元。 分析本国楼房可负担程度的报告指，今年第二季得出的可负担程度是自1990年来最差，拥有一房屋的开支占上一般住户53.9%的收入，3年上升逾10%;大温为全国最差的区份，因开支占上收入88.4%。报告提到在大温拥独立屋的开支为一般住户收入的119.9%，”形容它为危机并不夸张”。 加拿大皇家银行(RBC)经济研究部(Economic Research)发表今年第二季房屋走势及可负担程度报告，它计算拥有一间房屋开支会占住户税前中位收入的多少个百分比，而所考虑的开支是指一间平均市价单位的按揭、物业税和水电杂费的开支，按揭是以首期25%、分25年摊还，利息为5年定息。当占收入比例愈高，代表拥有房屋是更难负担。 报告指本国房屋整体该比例达53.9%，是自1990年代以来最高，较3年前的43.2%，大幅上升逾一成。 在全国大部分大都会中，大温该比例最惊人，高达88.4%，按年升8.2%;而卑诗维多利亚的比例也高达65%。大多伦多区亦达75.9%。 报告亦分别列出独立屋及柏文的可负担程度，全国整体该两类单位的开支占收入比例分别依次为59.3%和42.8%。 报告指，大温区独立屋价钱达158.2万元，而其开支占收入比例高达119.9%，成为全国独立屋最难负担的区份。至于多伦多及维多利亚的同一比例分别达91.3%和71.2%。报告形容大温、大多及维多利亚的”不可负担程度”超标。 报告亦预测，柏文看来成为另一奢侈品，这亦意味大温出租房屋变成更多住户的住屋选择。 分析指，虽然在过去一年全国的可负担程度都变差，但首当其冲是楼价高企的市场，至于其他市场，利率上调的影响则相对较轻。 报告指，即使楼价稍稳定下来，但加息却持继推高置房成本。 分析指柏文的可负担程度快速变差，速度较独立屋差得更快，其中塬因包括独立屋愈来愈难负担使准买家转到价格较低的市场，如柏文，这使柏文的需求上升。 报告指大温地区柏文价格约66.26万元，开支占收入比例为52.5%，一年升幅达8.2%，该比率是全国最高。 分析预计，央行会在明年上半年内将隔夜拆息再调高，由现在的1.5%至2.25%，换言之，置业成本将会增加;望可稍有喘息的准买家，恐怕会失望。

著名瑞士联合银行集团（UBS）昨日公布了“2018年全球大城市房地产泡沫风险报告（Global Real Estate Bubble Index）”，对全球20个大城市的房地产市场进行评估，在房地产泡沫最严重的六个城市中，加拿大的多伦多和温哥华名列第三和第四。 第一名由中国香港摘得，第二名为慕尼黑。排在多伦多和温哥华后面的是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。 洛杉矶、苏黎世、东京、日内瓦和纽约只是被认为房地产价格偏高，而芝加哥是列表中唯一被认为房地产价格过低的城市。 在公布的数据中，瑞士银行对比了全球20个金融中心和区域经济枢纽的城市（中国内地城市不在本次研究范围内），除了上述所说的城市，上榜的还有包括东京、纽约、悉尼、新加坡等耳熟能详的城市。 瑞银银行通过分析这20个城市的当地工资，房价、租赁市场、抵押贷款债务等指标，瑞士银行给这20个城市打了个分，分值低于-1.5的被认为是房市低迷市场，而介于-1.5到-0.5的则是房价被低估了，-0.5至0.5是最合理的区域，如果高于1.5，则代表该城市的房价被过分估高，则会存在泡沫危险。 香港被认为是房地产泡沫最严重的城市。自2012年以来，房价以每年近10%的速度上涨。目前的房地产降温措施未能遏制这个地区的房价，一些人暗示，政府对非本地购房者可能会采取更严格的限制措施。香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。此外，在香港，过去10年来可负担性仍在恶化，房价与收入比的倍数已从2008年的12升高至今年的22。 而加拿大的温哥华分值1.92，多伦多分值1.95，都高于1.5，属于存在泡沫危机的房地产市场。 在瑞银看来，多伦多和温哥华都属于存在房地产泡沫的区域。该银行指出，对外国买家征收更高的外国买家税，无益于遏制温哥华房价的上涨，但似乎抑制了多伦多的房地产需求。 加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。在美国的城市中，瑞银泡沫风险得分低于2006年的峰值。 波士顿和芝加哥的房地产定价分别处于合理估值和低估区间，而纽约、洛杉矶和旧金山的房产定价均处于高估区间。在去年的销售价格稳定之后，纽约的得分有所下降。 在欧洲，伦敦的泡沫指数得分连续第二年下滑。英国脱欧导致其政府抗风险能力下降、政治上的不确定性，以及海外买家和“买入并出租”(buy – to-let)投资者的税负增加，导致英国首都的房地产市场陷入停滞。 瑞银(UBS)表示，在瑞士，抵押贷款市场监管更加严格，以及出租公寓空置率上升，限制了苏黎世和日内瓦的房价上涨。 　报告将全球16个大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足： 有泡沫风险(6个)：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦; 估值过高(10个)：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约; 估价合理(3个)：波士顿，新加坡，米兰; 估价不足(1个)：芝加哥。 瑞银的研究人员发现，重要城市的房价普遍上涨，过去五年平均上涨35%。但当地居民收入几乎没有什么增长。 瑞银全球财富管理(UBS Global Wealth Management)首席投资官Mark Haefele在一份声明中表示：“尽管许多金融中心仍面临房地产泡沫的风险，但我们不应将目前的形势与危机前的情况进行比较。” 什么是房地产泡沫？ 房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。而一般我们所看到的房产泡沫都是因为房价估值过高，与当地人民收入和需求不符合而导致的。 报告说，虽然列出全球大城市房地产泡沫风险榜单，目前并无证据显示全球存在贷款和房地产发展过热的情况。此外，未偿还按揭贷款的增长率仅为上次金融危机前的一半。因此，即使房屋价格回升，对世界金融及经济的冲击也有限。 上述全球大城市许多都是金融中心，它们依然面临房价泡沫的风险。但报告强调说，不应将现状与危机前的状况相提并论，投资者仍然可以在处于泡沫风险的区域，诸如香港、多伦多和伦敦等城市置业，在那里的住宅市场精挑细选。

加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。10年间房价上涨厉害，这里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买一个像样的公寓单元。 据全球最知名银行瑞银集团（UBS ）发布2018年全球大城市房地产泡沫风险排行榜，香港名列第一，慕尼黑第二，加拿大两大城市多伦多和温哥华排名第三和第四。 于是乎，BC政府想尽一切可能的办法，直接或间接得打压房价，为的就是提高温哥华的房屋可负担性。 前不久，BC省政府公布了明年房屋租金的最高涨幅，达到4.5%。这个涨价幅度由两个因素构成：2.5%的通货膨胀率和2%的额外租金上涨。 新闻发布后引起了广大租客的强烈不满，大家认为生活在大温真心伤不起！租金涨幅还这么高，简直要一走了之了！ 在本地媒体Daily Hive发布的调查中，有50%的居民和30%的企业都在考虑搬离大温，因为房租、房价真的太贵了！ 要知道从2014年起，BC省的房租上涨最高幅度就在连年增加！ 于是乎，温哥华租户联盟（Vancouver Tenants Union）组织了一波抗议活动。 然后，这些抗议的活动和声音真的有效了！ BC省房屋租赁工作小组向政府提出建议：修改房租的最高涨幅，只和通货膨胀率相关。 也就是说，每年的租金能够上调的幅度等于通货膨胀率，不再加“额外上涨”的幅度，明年的房租最高涨幅应该是2.5%！ 加拿大得其他地区，如安大略省和曼尼托巴省等，租金涨幅就只和通胀率相关，实施下来取得了良好的反响。 工作组表示：房东如果能够证明自己在维修、保养房子方面投入了资金、且房租不能够应付维修开支的情况下，申请额外租金涨幅。 9月26日，BC省长贺谨正式宣布采纳工作组的建议，从明年开始BC省取消2%的额外租金上涨幅度。将2019年的年涨幅上限定为2.5%，即2019年的通货膨胀率，并从2019年1月1日开始生效。 房东能申请额外租金涨幅，前提是必须提供房屋翻修、且现有租金涨幅不能应付翻修开支的证据。 这对租房一族无疑是一个天大的好消息，明年的租金上涨幅度将被控制在2.5%的通胀率之内。 贺谨说，“很多租户的收入都是固定的，工资并没有涨很多。显然，他们没有办法为涨幅超过通货膨胀率的房租买单。我们将继续和屋主合作，确保给广大租客提供更多机会” 自然，这个消息，会让一些房东心中不平。 BC省自由党议员Todd Ston就说出了他们的心声，“他们必须先申请涨租金，才能翻修房屋，否则负担不起维修的费用。这样会让房东们缺乏动力去翻修老旧房屋。” 如果房屋的租金不能抵消房屋维修的支出和房东的运营成本，是不是房东会将房子收回？ 绿党领袖Andrew Weaver则表示，取消2%额外涨幅对于提高BC省的房屋可负担性是有帮助的，而且房主也可以申请合理的涨幅。他支持省政府继续研究其他提高房屋可负担性的措施，解决本地住房危机。 如果说控制租金是直接提高了大温的房屋可负担性，那么狠打洗钱，就是在间接得压低压低了。 BC省的司法部长尹大卫9月27日发言，表示政府已经正式启动房地产领域洗钱新审查制度。 这是BC省第二次对洗钱的独立审查，这次的重点将放在审查非法所得的脏钱是否被放进了房地产，赌马，以及豪华轿车市场。 省律政厅今年6月公布由前皇家骑警副总长杰曼撰写的赌场洗钱报告《骯脏的金钱》(Dirty Money)，称本地赌场洗钱活动甚为猖獗，并有迹象显示问题已渗入其他领域，包括地产界。 尹大卫在发布报告的时候，痛心疾首地形容：“BC省、温哥华已经成为了全球臭名昭著的洗钱温床。” 他表示，该报告已发出警号，政府不能坐视不理，因此宣布委托杰曼展开第二阶段的独立调查，集中调查有组织犯罪集团利用房地产洗黑钱的手法和规模，同时调查不法之徒是否已将黑手伸入赛马和豪华车市场。 在该报告中有一段录像，是赌徒提着巨大的拉杆箱，箱子里面塞满了大把大把的现金，这些现金会被换成筹码，流进赌场，再被换成加元现金或者支票。 然后，钱被洗完大部分都流入了温哥华的房地产市场！ 尹大卫预估，在过去的十年里，至少有一亿的脏钱！ 他表示，他现在手里有一份名单，这份名单上的人都曾经带着数十万加元的现金进入过赌场，经调查这些人大部分是地产相关行业从业者！ 他说，虽然现在不知道这些犯罪活动渗入房地产的严重程度，但省府绝不能忽视！ 他又说，打击洗黑钱就像”打地鼠游戏”(whack a mole)，当一个行业的洗钱漏洞被堵塞后，罪犯便会将资金转移到另一个容许大量现金交易的行业，因此赛马和豪华车买卖都存在洗黑钱风险。 加拿大金融情报监管机构，加拿大金融交易报告分析中心说，他们在BC省调查的88%的房地产公司在反洗钱方面有着非常重大的漏洞。 现在，联邦反洗钱法规定要求房地产公司必须报告任何超过10,000加元的可疑交易！ 同时他们要求地产公司必须制定合规的措施，包括制定合规的政策和程序，进行洗钱风险的评估，还必须保持书面审查的记录。 现在，卑诗省已经出台了多个反洗钱的政策： 赌场如果收到超过1万加元的现金，都要填写资金来源申报表； 　　现在房地产行业如果收到1万以上的可疑交易也需要立刻申报。 打压温哥华房价，BC省府可以说是一招接着一招软硬皆施，然而，房价如大家所看到的那样，一直居高不下…… 根据大温地产局(REBGV)发布月报，今年8月份大温地区房屋销量急降，几乎各类房屋的价格都在下跌，而独立屋跌得更是厉害。 然而，由于业主的按揭成本却增加了，温哥华仍然是北美房屋最难负担的城市之一……