纳奈莫房地产公司

加拿大央行在周三宣布提高基准利率0.25%至1.75%，各大商业银行随后纷纷跟进，将最优惠利率从3.70%调高至3.95%，于今天开始生效。这是加拿大央行今年第3次加息，前两次分别在1月17日和7月11日，每次都是提高基准利率0.25%。 加拿大按揭网站Ratehub.ca对3次加息之前及加息之后的按揭月供进行了比较：若某业主买一套$800,000物业首付10%，还款期25年，3次加息之前也即1月17日前的按揭利率为2.44%，而从今天开始利率会升至3.19%，那么该业主的月供势必增加$283。 换句话说，在年初，该业主每月的按揭月供是$3,303，而到了年底，就要支付$3,586的月供。 而根据多伦多地产局（TREB）的资料，$800,000的物业几乎相当于GTA地区单户家庭住宅（包括独立屋，半独立屋和镇屋）的均价，9月份的数字是$796,786。 安省地产 协会CEO胡达克（Tim Hudak）指出，央行加息及按揭利率逐步上升，可能让不少首次买房者望楼却步，因为他们很多人过不了压力测试这一关，特别是千禧一代（Millennials），新移民以及自雇人士。 由加拿大薪资协会（Canadian Payroll Association）所做的调查显示，5,074名受访者中，40%的人表示深受债务困扰，这个比例比去年的35%要高。表示受债务困扰的雇员中，更有12%称，他们永远无法还请债务。 胡达克还说，根据联邦统计局的数字，尽管加拿大经济向好而且利率处于历史上的低位，但加拿大人的房产拥有率不升反降，到2016已经降至67.8%，而在5年前曾经达到71%。 他强调说，实际上联邦政府是在利率低企以及房价疯涨的情势下提高按揭贷款的门槛，但现在形势变了，不仅房市走低，而且利率在不断调升，因此政府应该考虑调整压力测试政策，以适应新的形势。 据CBC Research在本月所做的一项调查显示，在1,000名受访的加拿大业主中，有3/4的人担忧按揭利率上升，58%的业主表示，只要加息之后每月的按揭月供超过$100，他们就会受不了，可能会被迫进入省钱模式，减少平日在某些方面的消费。 19%的业主更坦承，他们根本受不了额外的按揭月供。 持牌理财规划师西蒙斯（Shannon Lee Simmons）指出，多数加拿大业主都是靠薪金度日，每月的开支都打得满满的，容不得有额外开支。另外一方面，很多人习惯了近些年的超低利率。而在利率一下子升高，而且不断上升的情况下，他们就不习惯了，也不乐意了，感觉生活从来没有这么艰难过。

温哥华的商业物业税是住宅物业税的4.4倍。（资料图片） 房地产顾问公司Altus Group昨日联同加拿大房地产协会(Real Property Association of Canada，REALPAC)共同发表《2018年加拿大物业税率基准报告》(2018 Canadian Property Tax Rate Benchmark Report)，比较全国11个主要城市的商业物业税及住宅物业税，发现虽然温哥华这两项税的税率为主要城市中最低，然而在商业物业税率与住宅物业税的比例上却是主要城市中最高。报告建议各大城市应该致力降低有关比例，缔造更有利的营商环境。 Altus Group发表有关的年度报告超过15年，调查全国东至西岸11个主要城市的物业税水平，今年发现当中有8个城市的商业物业税是住宅物业税的两倍以上，而温哥华更是高踞榜首，商业物业税对住宅物业税比例高达4.4倍。紧随其后的是多伦多和满地可，两地的比例均为3.78倍，随后是魁北克市(3.57倍)和卡加利(3.06倍)。比例最低的两个城市都是位于沙省，分别是利载拿(1.74倍)和沙斯卡通(1.72倍)。 对比今年和去年的商业物业税对住宅物业税的比例，卡加利今年录得11个城市中最大升幅，高达11.95%，其次为魁北克市(7.38%)，反而温哥华录得9.72%的下跌，跌幅为众多主要城市之冠。 报告同时表示，虽然温哥华的商业物业税对住宅物业税比例全国最高，但温哥华在两项税种的估计税率(按每千元估值计算)方面仍是全国最低，分别是10.85元和2.47元。事实上，温市的商业物业税率已是连续13年下跌，今年跌幅12.78%更是历年最大。 今年估计商业物业税率最高的两个城市是满地可(37.76元)和魁北克市(36.09元)。今年估计住宅物业税率方面以温尼辟最高，高达12.12元。 全国三大城市中以满地可的住宅物业税率最高，为9.99元，高于全国平均水平8.82元，而多伦多则排第二，只有6.36元。 报告指出，即使温哥华连续13年调低商业物业税率，但由于当地商业物业估价高企，因此商户实际上要缴纳的税款相当多，并非税率所能反映，而4.40的商业物业税对住宅物业税的比例更意味物业税升幅较多由商户承担。Altus Group加拿大物业税项目总裁比绍普(Terry Bishop)说，全国多个主要城市的物业税负仍然较多由商户承担，并不公平，并促请各大市府明白调低商业物业税率有助改善营商环境，促进就业之余确保政府库房收入稳定。

多了业主透过加按来借钱。 由于屋价近年累积相当可观的增长，以致多了业主打加按主意，不用卖房便能够筹措较大笔的周转钱应急。去年新造房贷减少，但一屋多按的宗数及市场份额却上升，反映出利用加按来借钱的业主增加。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)分析消费者信贷的资料显示，去年新造房贷959,074宗，与2016年相比，下跌6.5%。不过，在这些新造的房贷的住宅之中，加按的房贷增加至约14.5万宗，市场份额由13.6%增至15.1%。 多伦多是这类房贷的最大市场，份额略高过全国水平，达到新造房贷的17.4%，合共涉及28,364个物业，年增6.4%，但市场份额的升幅则较细，只是2.6%。满地可是第二大的加按市场，年计增长4%，占当地市场新造房贷份额与多伦多相若。温哥华则排在满地可之后，市场份额虽稍逾18%，总数12,597宗，但与2016年比较，下跌7%。

CMHC指出，加拿大整体屋价被高估的情况正在缓和。（明报记者摄） 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨发表今年第四季房屋市道评估报告指出，从加拿大全国来看，房屋市道整体的脆弱性仍处高水平，但随着房屋价格回落，整体屋价被高估的情况正在缓和。 CMHC对脆弱性的界定为房屋市道失衡，失衡源于兴建过量、屋价被高估、过热及价格升速加快，而且这些现象都显着偏离过往常态。 CMHC首席经济师杜根(Bob Dogan，左上图)表示，这已是连续第9个季度加拿大全国房屋市道处于高脆弱水平。不过，他们见到加国整体的屋价被高估情况正在缓和。 杜根称，加国监管机关收紧按揭规定，利率上升及经通胀调整后的个人可使收入增长减弱，都是降低房屋需求的可能因素，这些因素促使屋价下跌。 CMHC这份最新季度报告揭示，在多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿的屋价仍被高估，但屋价正走近获市场基础因素支持的水平；所谓市场基础因素，是指收入、按揭利率与人口。 据CMHC分析，上述4个城市的房屋市道继续显现高脆弱性。 安省华人地产专业协会副会长吴树声(左下图)不太同意CMHC说多伦多屋价仍然被高估，他认为多伦多火热地产市道自去年4月向下调整以来，屋价已跌至正常水平。以目前的市道来看，大多伦多的屋价料在现水平横行一段时间，蓄势向上回升，但回升的速度将远逊于2016年底至2017年初的疯狂程度。 据他估计，在明年春季传统旺季时，大多伦多的屋价应该向上爬升。 吴树声续称，在大多伦多地产，供应还是满足不了需求，市道依然紧俏，这或许是CMHC视多伦多屋市仍处于高脆弱水平的原因。 另据CMHC的报告，有证据显示，爱蒙顿、卡加利、沙斯卡通和利载拿的房屋过量兴建仍处高水平，因此从整体评估，这些城市的脆弱性属于中等水平。 此外，渥太华、魁北克市、Moncton、哈利法克斯和圣约翰市的整体脆弱性还是低于水平，当地的房屋价格继续依从基础因素而行。 不过，CMHC提到满地可房屋重售市场接近过热，对屋价造成显着上升压力。

上周六晚，紧张而充满悬念的温哥华市选终于落下帷幕。独立候选人肯尼迪‧斯图尔特（Kennedy Stewart）将成为温哥华第40届市长。他将领导来自四个政党的议会，解决温哥华的住房危机和毒品危机。 肯尼迪在星期二接受了温哥华星报的采访，阐述了自己之后的施政计划，重中之重当然就是野性勃勃的房屋问题的计划。 他表示，自己已经约谈了部分中小型开发商，并向他们传达了自己的地产主张，那就是必须在任期内解决温哥华的住房可负担性。 　　所以，开发商必须意识到开发豪华公寓然后出售获利的时代已经过去。所有在温哥华兴建住房的开发商必须把租赁公寓作为发展重点，通过出售房屋获利的公司必须重组自己的业务。 他的表态引起了开放商的强烈反弹，他们表示，在温哥华地产生意真的越来越来做啊，因为这里： 1. 高昂的土地成本； 2. 繁琐的许可制度； 3. 更严格的租金控制； 4. 还有时时刻刻会出现的政府敌意。 要知道，如果一套公寓的售价为100万，月租金为2500，扣除管理费，水费，每年每年净回款也就在25000加元左右，40年才能收回投资。把房子卖出去，就能秒兑现5%-10%的纯利润，哪一个更划算，开放商心里很清楚。 毕竟，在罗品信时代，温哥华市政府也要求开发商必须配套建设一些只租不售的房屋，开发商还是有利可图，愿意帮政府建点廉租房的。 现在肯尼迪来了，他竞选是的承诺是：执政后将在未来十年使温哥华新增8.5万套住房! 2017年温哥华市仅仅完成了822套只租不售公寓，而他的目标是每年至少2000套，这样才能保证完成竞选承诺。而其中的25000套房屋将是廉租屋！另外2.5万套商品租赁房，以及3.5万套新公寓、城市屋和后巷屋。 　　这些住房的目标将主要针对年收入在8万元以下的家庭，为首次购房者提供更多机会。 　　他的这一宏图伟略，被很多分析人士认为，根本不可能…… 但也有人认为，这个市长毕竟是温哥华市民一人一票选出来的，还是有一定的政治实力的，在市议会对此投票时，反对甘乃迪的市议员也许不足5个人，那时甘乃迪就能真正实现自己的计划了。 “我已经有计划了，会和其他议员，大温各地区的市长，省政府和联邦政府进行谈判。”肯尼迪说，“我已经和总理特鲁多有过了一个愉快而短暂的对话，既谈了房屋问题，也谈了交通问题。” 11月，肯尼迪就会在温哥华与联邦总理特鲁多会面，谈论的主题之一就是温哥华房屋可负担性问题。如果能赢得联邦政府的支持，再加上BC省政府就是NDP执政，肯尼迪在温哥华推行政治纲领的能力会极大加强。 在房屋问题上，肯尼迪还承诺将成立维护租客权益的办公室，进一步保障租客权益。减少官僚程序，加速市府对开发许可的审批。 肯尼迪在这次的市选候选人中对高房价的打击手段是最狠的，他放言市府必须对温哥华的炽热炒风下更猛的药，保护本地房屋市场免受国际炒家及外国资金所害。他说，房子是用来住人的，而不是任凭空置用于炒卖。 这可能源于肯尼迪出生于1966年，青年时代正处于加拿大历史上抵押贷款利率飙升的动荡时期。他的父亲曾在那段时间失业、破产，失去了一切，这深深地影响了他对世界的看法。 肯尼迪为SFU终身教授，为政府和联合国提供有关城市和住房的建议，他主张高密度住宅，对温哥华的城市规划和地产市场可以说都是相当熟悉。 另外，今年5月，肯尼迪在宣布参选温哥华市长时就表示，他在温哥华没有自己的房子，与妻子在温哥华市中心一处高层公寓里已经租住了3年。 肯尼迪的的竞选口号：“我们的城市，我们的家”他的竞选核心就是“让房屋更加可负担，让大家都买得起房” 除此之外，肯尼迪还有计划，将向联邦争取更多拨款，希望把百老汇街走廊（Broadway Corridor）天车计划，延伸至UBC校园。 他目前无法确定延伸至UBC校园计划，需要多少额外资金，不过，他希望同区内其他市长，联手向联邦强力争取拨款，否则这些资金也会投向东部其他大城市。 肯尼迪说：“联邦资金可以任何形式拨出，我们要联手为大温区域争取更多。” 总之，温哥华的地产市场在这个新市长当选之后更加让人捉摸不透了，要投资之前要做好心理准备。