纳奈莫房地产公司

股市的暴跌让不少加拿大的房奴们感到担心、甚至是害怕。 星期一，北美股票市场出现了让人胆战心惊的暴跌局面，美国道琼斯股市综合指数暴跌了1175点、下跌幅度超过4%，而且这是在上个星期五道琼斯指数已经暴跌666点之后的新的跳水暴跌。 专家们怎么说专家们说不清的是，这次股票市场的暴跌是正常的调整还是又一场金融风暴的序曲。据加拿大广播公司报道，金融市场专家们对北美乃至世界主要股票市场的暴跌的基本看法是，这是股票市场连年牛市所需要的调整；有些乐观的专家更认为这是买入股票的好机会，就像去超市买菜最好要等到超市推出优惠打折价格时再去购买的道理一样。专家们的共识是，这次世界股票市场暴跌的起因是人们开始担心通货膨胀会卷土重来；因为过去多年来美国等世界主要中央银行大搞量化宽松、海量印刷钞票，现在美国工资在上升、金融市场债券利率在上升，这意味着美联储和世界主要国家的中央银行会加快生息的步伐。而且通货膨胀这头巨兽一旦醒来就会出现恶性循环：通货膨胀带来利率上升，利率上升又会在一段时间内推升通货膨胀。一个有趣的情况是，房价猛升不会造成通货膨胀率明显上升，因为加拿大统计局在统计通货膨胀数据时不考虑房价上升的因素，但却把每月房贷供款的增减纳入通货膨胀上升和下降的计算范围。 房奴害怕了 对于加拿大债台高筑、已经是“月光族”的房奴们来说，他们担心的是每个月的房贷供款是否会很快上升到自己承受不起的水平。金融市场专家们指出，通货膨胀=利率上升=房贷负担加重=房价下跌；对于有些房奴来说还要加一个等号，这就是“等于要卖房子”。 但房地产市场与金融市场的一个主要不同之处是，债券利率上升和价格下跌会立刻在金融市场的交易中显现出来，但房价的下跌是需要时间才能显现出来的，而且会受到不同城市、不同房屋类型的影响而造成房价统计数字的扭曲。 由于二手房市场房价的统计数字只反映由房地产经纪人经手销售的房子、而且没有反映那些上市后没卖出去房主将其住宅从待售住宅清单上拿下来的情况，专家们认为能比较可靠的反映房地产市场走向的是新房销售数据。 新房销售出问题加拿大广播公司CBC’s Trevor Dunn的报道和多伦多星报的报道都显示，曾经火爆异常的多伦多新开发小区新房销售市场已经出现价格下跌的问题。比如多伦多东部郊区Whitby市某一新开发小区同一类型的新房预售价格2018年比2017年已经下跌了9万多加元。当然房价下跌对想买房的人是好消息，但谁又能知道2019年的新房价格不会再下跌10万加元呢？新开发小区的预售房价能够较好的反映房地产市场走向是因为其卖的是期房、房子要到一年后才能建成，相当于是期货市场；二是户型设计和面积大小一样、又在同一小区、可比性好，因此新开发小区的房价能够比较好的显示未来房地产市场的走向。

加拿大央行本月将基准利率升至1.25%，这是最近9年来的最高水平，也是2009年以来利率首次超过1%。加拿大各大商业银行快速做出反应，宣布将最优惠贷款利率从3.2%增到3.25%。最优惠利率直接影响到房屋贷款的浮动利率，与此同时，各大银行的房贷固定利率也都提高了。 眼看房贷政策越收越紧，贷款越来越难申请的时候，加拿大帝国商业银行（CIBC）近日在内部宣布了一项新政策。 据了解，CIBC的最新政策是针对新移民和高净值资产人士，自2018年2月1日起实施。 大体有： 1.高净值资产（High Net Worth Program） 此政策适用首付之后，在加拿大CIBC银行中存款超过50万加币，但收入却达不到标准的，可以提升10%左右贷款额，最低首付额度20%。可以用于购买最多2套房。 2.新移民（New Comer to Canada program） 此政策适用在1年内登陆的新移民，20%首付，需提供登陆纸，需要提供加拿大的收入证明！ 新政是对之前新移民房贷政策的修改，比如之前规定新移民申请房屋贷款，首付的比例是35%，现在减到20%，所以明显是放宽了。 不过，也有业内人士并不这么认为，因为新移民群体远不仅限于移民一年以内的。那些移民两年至五年的新移民们，是否就不能按照这个政策申请贷款了呢？ 据CIBC内部人士介绍，新政策目前还只是一个大纲，还没有具体的实施细则。 坊间不少贷款经纪和地产经纪也表示，新政缺失了一些关键的重点要求及条件，静待进一步说明。 至于留学生贷款买房，CIBC的这次新政策没有提及。各大银行对国际留学生借款买房的普遍政策是首付35%﹐要求留学生出具父母的资产和收入证明，购买房产必须登记在留学生和其父母的共同名下。

一位地产分析师向加拿大人发出最新警告，当按揭业主们更新（renew）他们的按揭贷款合同时，将会大吃一惊，因为按揭贷款月供的涨幅，是25年以来最高点。 North Cove Advisors地产分析师Ben Rabidoux近日在推特上发文说，按揭更新差额，即在更新按揭合同时，新的月供与过去相比，涨幅是加拿大近25年来最高。而过去25年里，按揭月供一直都是在减少的，一直到去年第三季度开始，月供逐渐上涨。 Rabidoux提供的图表显示，从90年代开始，加拿大房屋业主的按揭月供，在贷款合同首次到期更新（first renewal）时，月供一直持续减少。 按五年期固定利率计划，平均每10万元贷款，每月还款额平均减少91元，其中的原因就是按揭利率持续下降。 但是自去年起，利率开始回升，业主按揭贷款合同到期需要更新时，月供也要增加了，这是过去25年里从未有过的。 有网友回复，这说明未来利率只会越来越高。 相信一直到2022年，贷款利率都只会更高。 即便目前利率在高位，累积差额也会增长，直到2022年年初或年中。 Rabidoux指出，虽然家庭可支配收入的年增长率达到5.2%，是近七年来的最高涨幅，但是加人的债务负担越来越重，可支配收入与还债额之比仍然比长期平均高出130个基点，说明加拿大人已经没有太多财务弹性，今年可能是收紧开支的转折点。 除了按揭贷款月供增加，全国房价涨幅也在迅速下跌，新的按揭申请规定于今年起正式生效，需要再融资（refinance）的房屋业主将按更高的利率来接受压力测试，这将会大幅限制可融资的房屋净值，从而直接或间接影响到家庭消费。 Rabidoux指出，家庭消费在加拿大经济增长中所占的份额，近五年已近70%，所以这一趋势尤其值得密切关注

【导读】 加拿大财政部的内部文件显示，温哥华房市火爆，但地产业者因牵扯自身利益从不说实话，政府焦头烂额应对房价疯涨之际，越来越不相信地产行业的数据和调查，甚至连国有机构加拿大房贷与住房公司（CMHC）蒐集的外国买家数据都不信了。 BNN网站依据《资讯公开法》获取了财政部2015年的内部机密备忘录文件。 涉及自身利益 不配合调查 时任联邦财政部副财长助理的帕罗尔特（Jean-François Perrault）在这份提交给副财长罗尚（Paul Rochon）的备忘录中写道，对房市买家、地产经纪及其他地产业专业人士进行的调查，很有可能因地产业者，尤其是做外国买家生意的地产业者不愿如实回答问题，导致不实结果。 在2015年，温哥华房屋交易创4.2万宗新高，基准房价飚涨19%、独立屋疯涨24%至124万。 备忘录警告，CMHC对共管公寓物业经理的调查数据也有问题，这是因为外国买家业务大的公寓项目，物业经理很有可能不愿配合这类的调查。 CMHC当年调查的数据显示，多温两地共管公寓外国买家仅5%～6%左右。对于这一调查结果，CMHC自己都不太相信，结果评级仅为「尚可」，而不评为好或很好，还警告外界援引这一结果时要谨慎。 这份简报制定后，多温两地不久便实施了15%海外买家税，引起地产业内人士不满，理由是外国买家数据不充分。简报还提醒当时也在想办法蒐集外国买家数据的联邦政府，因行政管理方面的难度，许多外国买家数据都有可能掺杂水分。 罗尚在2015年年初给时任联邦财长的奥利弗的另一份备忘录中也提醒说，对地产业者、尤其是主要赚外国买家钱的地产业者所做的调查，最后出来的数据可能不实。 多伦多Realosophy.com地产网站总裁帕萨利斯（John Pasalis）对BNN说，这类调查的确有这个问题，外国买家业务量大的地产业者，会觉得如实配合调查会促使政府收紧针对外国买家的政策，就不会配合这类调查，甚至不说实话。 魁省财长莱陶（Carlos Leitão）对BNN透露，魁省目前也在想办法多蒐集些外国买家数据。魁省去年省预算更新桉中曾提到会採取重要的措施来蒐集外国买家数据。 外国人以加国人名义买房 特鲁多政府最后想出的办法是，给加拿大统计局提供为期5年总计4,000万的拨款，根据土地所有人、物业评估数据、人口普查数据、报税和商业注册数据等，制定一个外国买家数据库。去年12月，统计局公布首批数据，主要是多温两地的数据，结果和CMHC调查的数据差不多，即两地外国买家比例不到10%。 财政部发言人在给BNN的邮件中说，财政部认为这份数据为更好了解多温两地外国买家数据提供非常有用的信息，统计局会继续蒐集更多的数据，进一步了解外国买家更多的详实数据。 但加拿大透明国际（Transparency International Canada）认为，统计局的数据完全是错的，其它想得出更准确数据的办法也行不通，这是因为外国人完全可以利用加拿大公司或公民个人的名义投资加拿大房产，外界永远也不知道背后的真正受益人是谁