经济学家:在投资消费方面糊涂人太多

经济学家:在投资消费方面糊涂人太多

几千年的文明史是人类不断进步的写照。特别是最近几十年数字化、基因工程、绿色能源等方面的革命性进展更是让社会生活发生了根本性的改变。 没有与时俱进 但至少有一个方面是个例外,这就是人们在经济方面的行为和表现并没有与时俱进。 据加拿大新闻社记者比吉斯 Ian Bickis报道,按照早期经济学家推演出的经济模式,投资者和消费者在做出经济决策时是不带感情色彩的理性行为者,但近年来经济理论界出现了行为经济学学派,他们的基本论点是人是感情动物,他们在做出经济决策时常常受到感情左右做出非理性的决定。 Richard Thaler@DPA/The Associated Press 行为经济学兴起 行为经济学领域的早期探索者泰勒Richard Thaler获得了2017诺贝尔经济学奖。泰勒认为投资者、公司管理者和消费者往往是过分自信、易犯错误、脑子一热就拍板、有时又拖拖拉拉不及时作出决定的人。 加拿大卡尔加里大学经济学家董博Trevor Tombe指出,人们往往只吸收或者是只愿意听符合自己固定想法的信息和言论,这样会越来越走向极端;而社交媒体的爆炸式普及更加重了人们这种偏见的恶性循环。 卡尔加里大学经济学家Trevor Tombe@Jeff McIntosh/Canadian Press 偏听偏信 一个明显的例子是加拿大的房地产市场。那些认为房地产市场价格连年暴涨是因为刚性需求远远超过有限地皮供应的人相信房地产价格会继续上升;而那些相信加拿大多伦多和温哥华房地产市场价格已经失控和泡沫化的人认为房地产市场价格大调整的日子已经不再遥远。 加拿大蒙特利尔银行首席经济师波特Doug Porter指出,他对这么多人愿意丢西瓜去捡芝麻的行为感到非常不解。比如,愿意花时间和花精力去节省几分钱、几块钱的人大有人在;但有很多人为了抢到房子而加入激烈的价格战,随便填个数字就让自己购房的出价高出卖房者要价几万、甚至十几万加元。 不识庐山真面目 波特承认往往要到泡沫破裂的时候人们才知道市场已经泡沫化,但在市场价格不断攀升的原因只是因为人们都相信价格只会上升不会下降的时候,这就是危险的信号,应该及早退步抽身。 非政府研究机构Conference Board of Canada的首席经济师亚历山大Craig Alexander对波特的看法深有同感;指出人们在购买电视机的时候要左比较、右比较,但在退休储蓄、购买保险等对其一生财务安全有重要影响的问题上却是掉以轻心、能拖就拖、能躲就躲。 加拿大卡尔顿大学经济系教授伍尔利Frances Woolley指出,消费者随大流的心理往往容易受到商家的利用,帮助商家从自己的腰包里往外掏钱。比如,现在许多餐馆的信用卡付款机会自动显示付小费的额度15%、20%到25%,似乎在告诉消费者这是应该给的小费额度;许多消费者就把15%作为应该给小费的最低额度,老老实实的交钱。 消费者与经济学家的一个区别是,消费者把价钱作为自己是否购物的一个主要考虑因素;而经济学家把价格作为社会资源分配的主要工具。

加拿大将实施贷款压力测试 5万人或被赶出房市

加拿大将实施贷款压力测试 5万人或被赶出房市

从明年1月1日开始,联邦政府将正式开始施行按揭压力测试(stress test),预计将影响10万名房屋买家,并将其中的一半也就是5万人从房市中赶出去,换言之就是无法贷到款买房了。 专家则提醒,近期买房的人应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见,以免等抢到了房子,才获悉拿不到贷款,给自己惹来不必要的麻烦。 据本地英文媒体CBC报道,为了遏制本国的居民债务、给房地产市场降温,自2008年起,联邦政府曾7次收紧同房地产市场相关的法规,例如设定最低首付、限制最长还款期等。每次收紧法规,都会给房市带来小幅打压,但是不久之后又大步上涨。 可是明年推行的按揭压力测试所带来的影响,可能会和以往的截然不同。 早前报道指,所谓压力测试,就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在实际利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人(uninsured borrowers)进行测试,确保他们有能力还款。 目前,加拿大平均按揭利率是2.96%,这意味着借款人要证明,他们能负担得起4.96%的利率,才能拿到贷款。 更令人担心的是,加拿大央行已进入加息轨道,所以日后按揭率会越来越高,而在此基础上再加2%来进行测试,将对很多贷款人形成非常大的压力。 据代表全国1.15万按揭经纪人的“加拿大按揭专业人士协会”(Mortgage Professionals Canada)本周二(12月5日)出台的预测报告,在明年一月一日正式实施压力测试后,将有大约10万人无法通过,这大约占每年全国房屋买家的18%。 换言之,压力测试将会影响本国五分之一的买家。他们中的一半人,将不得不将期望“降级”,例如原先想购买土地房的,只能去买公寓。 另一半,也就是五万人,则将被“赶出”房地产市场,因为他们无法负担得起市面上的任何一幢房屋。 当五万名房屋买家撤出房市,即便是像温哥华、多伦多这样火爆的市场,也将面临一场巨大的震动。 另据房市专家接受本地某华文媒体采访时表示,尽管压力测试将于明年正式开始,但是不排除银行、贷款机构提早实施。对于近期买房的人来说,应该在下offer之前先去征求贷款经纪的意见,以免等抢到了房子,才获悉拿不到贷款,给自己惹来麻烦。

加拿大VS中国主要大城市房价大比拼

加拿大VS中国主要大城市房价大比拼

话不多说,咱们直接看数据! 多伦多VS上海 公寓价格 市中心每平方米公寓价格 多伦多:8,040.00 C$(41,895.57 ¥) 上海:19,026.48 C$(99,144.94 ¥) 价格差:+136.65 % 非市中心每平方米公寓价格 多伦多:5,828.26 C$(30,370.44 ¥) 上海:8,547.94 C$(44,542.40 ¥) 价格差:+46.66 % 收入及房贷 平均每月净工资(税后) 多伦多:3,391.32 C$(17,671.79 ¥) 上海:1,722.78 C$(8,977.24 ¥) 差异:-49.20 % 按揭利率百分比,每年固定利率 多伦多:2.84 上海:4.90 差异:+72.44 % 多伦多VS北京 公寓价格 市中心每平方米公寓价格 多伦多:8,040.00 C$(41,895.57 ¥) 北京:19,713.86 C$(102,726.83 ¥) 价格差:+145.20 % 非市中心每平方米公寓价格 多伦多:5,828.26 C$(30,370.44 ¥) 北京:9,108.89 C$(47,465.47 ¥) 价格差:+56.29 […]

你家房子到底值多少钱?房市重大变化

你家房子到底值多少钱?房市重大变化

房地产一直是国内一个很热的话题,最近,各房地产网站已经开始在挂牌出售房屋时标注售价。社交媒体上的讨论表明,即使没有计划购买或出售房产的房主也无法抗拒诱惑,去看看邻居们的房子可以卖多少钱。 虽然现在多伦多居民已经可以自己获得信息,大部分加拿大仍然不能自己获取。但是现在,很快这一现象就会改变了。 在联邦上诉法院最近对多伦多房地产委员会(TREB)做出裁决后,多伦多一些像HouseSigma和MongoHouse等网站,已经对外公开出售价格。TREB过去一直认为像MLS等信息只能由房地产经纪人和客户知道。该案可能会进入最高法院,最终裁决将影响加拿大所有地区。 多伦多的房地产律师Bob Aaron表示:如果最高法院驳回上诉,维持先前的裁决,那么房屋上市情况和售价将会对所有人公开。Aaron相信最终的判决一定会有利于Competition Bureau,对TREB进行起诉,但是该作出决策的时间可能需要至少一年,甚至更久。 但是现在,多伦多外的一些售房者已经可以在网上查找相关信息了。例如于11月推出的HomeProof,可以帮助房主估算出他们的房子值多少钱。该服务主要依赖于来自市政财产评估的信息,以及其他来源的信息,提供即时评估报告,还能显示附近三个可比较的房产的销售价格。 Mobials公司的首席执行官兼联合创始人James Hayes说“这项服务的费用为79加币,但如果用户同意与抵押经纪人或房地产经纪人联系,那么经纪人就会出这笔钱。除了与房地产专业人士分享联系信息之外,对于那些免费使用这项服务的客户来说,他们没有额外的义务”。 截至目前为止,安省,BC省以及卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯、蒙特利尔和魁北克市都已推出此项服务。对此,Aaron表示,根据他对安大略省市政财产评估公司(MPAC)提供的房产评估的经验来看,这项服务将对未来国内卖家是“of limited use”,因为MPAC的数据是出了名的不可靠,并不能反映出整个房地产市场的数据,尤其是像温哥华和多伦多这种市场变化非常快的城市来说,很有可能会将住宅的价格低估数万甚至数十万加币。 但Hayes却说,HomeProof所使用的是市政财产评估和例如CMHC等其他来源的数据。大部分测试都证明该工具的结果是准确的。而且HomeProof仅仅是给住宅提供一个大范围的估价,这是屋主在销售房屋过程中的第一步。HomeProof只是一个基准,不是从房地产经纪人获得估价的替代品。 房屋估价可能更多的是一门艺术而不是科学,但房地产经纪人会告诉你,关键的要素是最近出售的附近房产的价格。 在评估房房价值时,大家真正需要的是“实时销售价格”。知道你的房子应该卖多少钱,和能不能以这个价格或更高的价格卖出去是完全不同的事情。

捡了大便宜, 这房子好便宜啊, 等会, 什么是移动屋(mobile home)??

捡了大便宜, 这房子好便宜啊, 等会, 什么是移动屋(mobile home)??

这是老生常谈,但不得不承认, 找一位专业的好经纪帮着看房子确实是一个明智的选择。毕竟,地产是一个专门行业,房产经纪的专业知识丰富度和经验会帮你省下很多时间,并且解决很多后顾问题。 – 温哥华岛Nanaimo持牌地产经纪 Julie Liang说 最近很多朋友发现了Nanaimo的投资价值,想用一些闲散的资金来投资一些房产,Julie认为,这是一个好意识,所谓投资就是把不动的钱变成活动的钱,但是往往因为专业知识的不足,差点把移动屋当成独立屋来买。像下面图中的房子两室一 卫,还是大学周围,看上去性价比很高。 图1.1 案例房源位置 这是误区! 为了避免更多的朋友进入这个误区,温哥华岛专业地产经纪梁晓(Julie Liang)以案例的形式为大家解答一下这两种房屋的区别。 案例 有位客户有自己浏览房源的习惯,某天忽然联系Julie,说她发现了一个性价比很高的房子,就在大学附近,地址是1052 Preston Drive, Julie也有点纳闷,天天为大批客户找房,看房,自己竟然没有发现这么好的房子,于是Julie搜索到了这个房子, 话不多说,先看房源图 图1.2 案例房源图片浏览 价格只有$129900, 价格很优惠,而且乍一看(单纯从图上看),这怎么看怎么就是一个独立的house,但是仔细看它的房屋类型却不是single family,而是mobile home(Julie的看房习惯是先看位置,再看房源信息,类型,价格等,直接浏览图片往往不是Julie看房的第一步)! 图1.3 案例房源信息 此时,Julie 意识到这位客户可能陷入了独立屋与移动屋的概念误区。这样很危险,其实很多客户在自己做房源搜索时,可能只是浏览图片,而忽略了详细的房屋信息,诚然,图片简单直观,但是仔细读取房源信息更是关键,在房屋类型中,mobile home和独立屋是有很大的区别的。 区别何在? 独立屋 (Single house) 当我们大多数人在谈论一个房子的时候,我们一般指的是一个独立式的独栋住宅。 图1.4 Single Family 还有一种是复式的房子, 也就是一个独立的结构,是一个整体存在,但确分为两个相连的单户单位, 也就是两家人。 图1.5 Two Family Home 一个房屋的主要界定特征除了其独立性之外,还有买主所承担的所有权责任问题。房屋所有者本身持有房屋以及该建筑物的土地拥有权,并负责这些地区的所有维护工作,包括草坪和景观维护,绘画,修理和房地产税等。 有时候,房屋可能被分配在一个共享空间的社区中,例如游泳池或游乐场。这些房主向房主协会支付费用,房主协会维持共享空间,并可以提供草坪护理,美化环境和安全等服务。房主协会为社区制定了规章制度,有些甚至涉及到房屋的美观。   移动屋 (Mobile Home) 顾名思义,移动房屋的明显特色在于它是移动的。移动房屋有时被称为制造房屋(manufactured home)。 购买移动房屋类似于购买汽车,你需要缴纳购买税,然而你却拥有仅有的一少部分所有权。与其他形式的住房不同,移动房屋会像汽车一样贬值。打个不太恰当的比方,想象成这个mobile home是一辆汽车,你在路上使用你的这辆汽车(移动房屋),从法律的角度而言,这仅仅就是一辆汽车。但是,如果你定居在一个移动家庭公园(mobile home park),你的移动房屋就变成一个房子。在不同的公园里,土地所有权的处理方式是不一样的:有些公园你必须要购买土地才能呆在这;某些地方,却只可以租赁而不能购买; 还有一些其它地方,你没必要买土地,而是在它们公司购买股份,就像一个公司一样。财产税根据这些差异以各种方式处理。当然,与公寓社区,合作社建筑和联排别墅一样,移动住宅公园也有其居民必须遵守的相关规则。这种移动屋您如果误买了有可能住不进去,因为大多是为老年人提供的。 关于mobile home, 如果您还有任何疑问,Julie愿意随时帮助你! 从即日起, 只要大家加我微信(扫描下方二维码), 预约好时间和房子(如果你还没有确定房子, 我随时准备为您提供适合您的房源), 我带你走起, 免费看房!   我叫梁晓, Julie Liang, 我在这里等你  电话: 778-971-0588 更多房源请进入我的房产网站 www.julieliang.ca