纳奈莫房地产公司

过去几年里，加拿大房价疯狂上涨，令民众苦不堪言。加拿大政府迫于民众压力，一直表示要想办法遏制投机倒把者，将房价控制在合理范围之内。他们认为外国买家是造成房产高企的“罪魁祸首”，因而从去年春天开始，加拿大统计局就不断放风要投入巨资，调查外国买家真相。 加拿大政府称调查“外国买家”，实际上主要是针对中国买家，这在加拿大已成为公开的秘密。 加拿大统计局。图片来源：加拿大统计局 现在，传闻已久的外国买家调查即将启动。加拿大统计局宣布，从2017年12月19日开始，启动一项专题调查项目，收集温哥华和多伦多地区房产的海外买家资料。到时，温哥华和多伦多外国人的购房信息将被公开。 该项目由统计局副局长Anik Lacroix直接负责，经费4000万加元(约合2.05亿元人民币)，历时五年。Anik Lacroix表示，政府曾经假定海外买家推高了加拿大、尤其温哥华和多伦多地区房价，但实际上是否如此，几乎没有人能说清楚。因此有必要拿到准确详实的调查信息，作为政府决策的依据。 调查主要内容包括房屋土地登记和报税、外国买家从何处获得首付、有物业交易之后的空置率、投资者的需求、炒房者的作用，以及海外投资者是否引致房价上升等。 有加拿大房地产专家和经济学家认为，这项调查可以为政府提供新鲜可靠的统计数据，减少政府决策的盲目性，是一项正确的决定。但是，有华人评论家认为，加拿大统计局准备历时五年、花费4000万加元调查外国买家数据，实在是拿着纳税人的钱不当回事，而且五年以后的统计结论，对现在的政策取向不会有什么意义。 加拿大房价高企到底与外国买家有多大的关系?根据2016年春加拿大贷款房产公司调查报告，1990年至1999年期间，多伦多外国买家比例不到2%，2010年以后则升至10%。而根据卑诗省财政厅提供的数据，2016年6月至7月底，温哥华地区外国买家比例约为13.2%。 温哥华和多伦多政府都认为，外国买家与当地房价飙升密不可分，两者分别于2016年8月和2017年4月，先后宣布向外国住房买家征收15%的转让税。外国买家转让税征收后，温哥华和多伦多两地房价一度下滑，但是不久又出现了复苏。 2014-2016年加拿大房价走势。图片来源：温房网 2017年3月，大多伦多地区平均房价同比增长33.2%;4月，大温哥华地区房屋平均价格同比增长11.4%。疯涨的房价让当地人买房成了奢望。2017年6月，EKOS Research进行的民意调查显示，40%的加拿大人表示难以负担购买房屋;在温哥华、多伦多、卡尔加里等大都会地区，更是超过90%的民众表示买不起住房。 前不久，温哥华市政府为平息民怨，提出了一项十年房屋发展计划，准备增加房屋密度，十年内增建72000套住房;打击住房和土地投机;限制非本地居民购买住房。消息一出，包括中国买家在内的海外投资者人心惶惶。 除了温哥华政府外，卑诗省和联邦政府亦纷纷出台新政，化解住房危机。卑诗省政府规定，从2017年11月27日开始，启用新版的物业转让税税表，要求买家填报自己和卖家的身份及相关信息;联邦自由党政府则高调提出了全国住房计划(National Housing Strategy)，宣布拨款400亿加元(约合2057.84亿元人民币)为低收入者提供住房福利。未来几年内，如何解决年轻人和低收入阶层住房问题，恐怕是加拿大各级政府工作的“重头戏”。 加拿大总理宣布全国房屋计划。图片来源：加拿大广播公司网 事实上，由于能源价格下跌，房地产已经成为加拿大经济的支柱，与财政收入息息相关，加拿大各级政府并不希望房价下跌。不少政府发言人也表示，他们只能严厉打击房产和土地投机，不会插手房产交易。从这个角度来说，禁止非本地居民买房的计划恐怕难以落地为法令。 至于中国买家在加拿大外国买家中的比例，目前并无确切统计。2016年网上曾经爆出一个加拿大银行数据，说中国买家在温哥华房地产市场投下127亿加元(约合653.36亿元人民币)，在多伦多投下90亿加元(约合463.01亿元人民币)，分别占两地交易额的33%和14%。 2017年9月，卑诗省也提供了一个初步数据，认为外国买家占大温地区房屋交易量的3.3%，市值占总交易额5%。其中，中国大陆买家占76.6%，美国买家占6.8%，英国买家占3%，台湾地区买家占1.5%。这一统计与上述加拿大银行数据相差过大，令人无所适从。中国买家在加拿大海外买家中到底占多大比例，仍然是一个谜团。 而据一名华人房产经纪的看法，中国人在多伦多外国房产买家中所占的比例实际上很小，排在前三位的一直是俄罗斯人、英国人和韩国人，近年来伊朗人异军突起，所占比例越来越大。 另一方面，加拿大是中国人海外房产投资最青睐的地方之一，但是并不是首选。2017年，排在中国人海外房产投资目的地前三位的是美国、澳大利亚和泰国，加拿大已经退出三甲，位居第四。 中国房地产买家投资目的地统计。图片来源：居外网 可是，或许是中国买家喜欢买豪宅，一掷千万金甚至亿金，抑或中国买家投资过于集中，加拿大各级政府和社会各界，都更倾向于将中国买家视为外来购房者的主力。 不知道加拿大统计局此番调查，是会坐实中国买家的“主力”名号，还是可以为中国买家的真实状况“正名”?

由加拿大联邦统计局和加拿大按揭及房屋公司（CMHC）发布的最新数据显示，多伦多所有房产物业中，外国买家只占3.4%，温哥华的比例稍高，也只有4.8%。这两个统计数字与之前舆论一直认为外国买家造成加拿大房价飙升的事实形成很大的反差。 以大多伦多为例，总共有58500套各类房子被海外买家买走，其中多伦多数量最大，共有36934套，占总数的63%。排在第二位的是密西沙加，有5455套房子被海外买家买走，万锦位居第三，有3337套房子被海外买家买走。此外被被海外买家买走超过1000套房子的还有奥克维尔、宾顿、旺市等地。 如果从比例上看，多伦多海外买家持有物业比例最高，占4.9%，其次为烈治文山市(3.6%)、万锦市(3.3%)及Georgina(2.9%)。因为房屋总量较小，烈治文山市尽管只被海外买家买走2220套房子，但比例高达3.6%，位居第二，而Georgina虽然只被海外买家买走540套房子，但比例高达2.9%，位居前四。 加拿大统计局数据显示外国买家对于公寓（Condo）的兴趣要大于独立屋。外国买家在温哥华和多伦多公寓市场所占比例分别为7.9%和7.2%；以价值计算比本地居民的平均水平分别高出30.4%和8.7%。由于加拿大统计局与CMHC收集数据的方法不同，故两者公布的比例也有很大差异。CMHC数据指海外买家在多伦多及温哥华周边地区持有的公寓比例只有2.5%及2.2%，与加拿大统计局的数据差了好几倍。 此次调查所谓外国买家严格来讲是非居民（Non-Resident），不管该买家的公民身份是哪里，他的主要居所在加拿大以外地区。这就是说，即便是加拿大公民，如果他的主要居所在加拿大以外地区被认定为是税务非居民，他就算是海外买家。 遗憾的是统计数据没有解答加拿大人最关心的问题：海外买家到底都是谁？不过从CMHC公寓蒙特利尔市中心及Nun’s Island地区的公寓大厦的调查可以看出一点端倪，数据显示，由今年1月至11为止，有860名海外居民买入当地的公寓大厦，海外居民拥有当地公寓大厦的比例仍只有1.5%。这些买家中有21%来自中国，17%来自法国，28%来自美国。

　　买新屋住新房是很多新移民买家趋之若鹜的事情。如果有选择的话，当然第一手的新房是非常有吸引力的。Ps:想要了解加拿大纳奈莫房产投资，可浏览纳奈莫华人生活网nanaimolife.com 　　一对来自中国的夫妇在北温买房时没搞清楚买房要交哪些税，所托的地产经纪也不专业，把二手房当新房买了，不但懊悔没有如愿买到自己梦想的新房，还误交了不应该支付的GST税费。 　　那么，作为新来乍到的买家，如何判断自己购买的房子是不是百分百全新呢?其实，在交易过程中，有没有新房购置消费税GST就是一个很清晰的判断参照。 　　虽然买家一般都会找地产经纪帮忙，但地产经纪就像所有的行业一样，总有一些滥竽充数、不那么专业的人员混在队伍里。因此，无论怎样，买家对于买什么样的房子要交什么样的税该有些基本认识。 　　这里来扒一扒BC省买房该缴纳哪些税。 　　最基本的——物业转移税(Property Transfer Tax，PTT) 　　这个税项是适用于所有的房地产交易。也就是说任何人在购买或得到一个物业并向土地登记办公室(Land Title Office)申请变更业主时都要缴纳，不论这个房子是新房还是二手房。 　　在物业买卖中，大部分人碰到的都是因“物业所有权的转移”而需缴纳物业转移税，即PTT。 　　除此之外，BC省的法律规定在下述这些物业交易中也需要缴纳相应的PTT。 　　购买权或买卖协议的登记 　　租赁或租赁修改协议的登记 　　终身产权(指不确定期限和不能继承的产权)的交易 　　法拍屋的交易 　　政府产权授予 　　没收充公的物业或放弃权益的物业的交易 　　公司重组导致的产权转移 　　因为这个税项是必不可少的，所以在计划购买房产时，买家一定要提前把它作为购买预算的内容计算进去，以便合理准备资金。 　　在BC省，PTT的计算是分段计算的： 　　房屋成交价的前20万，税率为1%; 　　20万～200万(含)部分，税率2%; 　　超过200万的部分，税率3%。 　　举例来说， 　　如果一套房子的成交价为30万，那么应该缴纳的PTT为： 　　200000×1%+100000×2%=4000元 　　如果一套房子的成交价为250万，那么应缴纳的PTT为： 　　200000×1%+1800000×2%+500000×3%=53000元 　　这是在公开市场买卖的物业的算法。对于在非公开市场交易的物业，可以采用最新的独立评估价或是由BC省物业估价署(BC Assessment)的评估价(即俗称的政府估价)来计算PTT。不过，对于政府评估价，有几种例外情况不能采用。由于这个情况比较少见，小编就不多罗嗦了，详情请查询政府相关网页(http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes /property-transfer-tax/understand#calculate)。 　　个别附加税项——新房购置消费税GST 　　除了前面所说的物业转移税PTT, 在BC省，对于购买新建的房屋或是推倒重建的房屋要征收消费税GST(Goods and services Tax)，特别在意要买百分百新房的买家就要额外支付这一项税赋。目前BC省新房购置消费税GST是房屋交易价格的5%。 　　回到前文所说的案例，买家在购买新屋时一定要跟卖家确认是否需要缴纳这项税费。这个也是判定一手房和二手房的重要依据。 　　去年BC省府特别推出了针对海外投资客的附加房地产交易税(Additional Property Transfer Tax)。凡是在大温地区购买房地产的海外投资客或海外公司，都要缴纳成交金额的15%作为税金。 　　海外买家税的征收地区，哪些人士可以豁免和退税，请查阅温房网历史文章《 　　BC省15%海外买家税如何豁免退稅》，小编就不再啰嗦了。 　　最后再总结一下，在BC省买房子交税要分两种情况： 　　买二手房， 交物业转移税((Property Transfer Tax，PTT); 　　买新房，交物业转移税((Property Transfer Tax，PTT)+销售税GST。 　　如果是海外买家，在上述两种情况中还要分别加上海外买家税 […]

许多加拿大人相信外国炒房者是加拿大几个主要城市房子被炒得泡沫化、让普通家庭住不起房子的主要原因之一。 但到底有多少外国人在温哥华和多伦多这两个房价堪比天高的加拿大城市买了房子，直到12月中旬在这方面一直缺乏统计数字。 据加拿大广播公司报道，加拿大统计局最新的统计数字显示，非加拿大居民买房者在大多伦多和大温哥华地区购买的房产只占不到5%。大多伦多地区是3.4%， 大温哥华地区是4.8%。 Erin Lubin/Bloomberg News 不过非加拿大居民购房者似乎更加喜欢购买公寓楼单元。比如，非加拿大居民在大多伦多地区拥有的独立房的比例是2.1，而拥有公寓楼单元的比例是7.2%；在大温哥华地区这两个比例分别是3.2%和7.9%。 非加拿大居民购买公寓楼单元数字增长最快的城市是蒙特利尔，从去年的1.1%增加到今年的1.7%，增加幅度超过54%。 不过，专家们认为加拿大统计局的对大温哥华和大多伦多地区非加拿大居民购房比例的分析虽然聊胜于无，但至少有几个方面的缺陷。 一是所谓非加拿大居民中包括那些虽然不在加拿大居住但继续拥有房产的加拿大公民；二是没有包括那些购买楼花、在公寓楼单元竣工前就把楼花出售的外国人；三是没有包括那些通过亲朋好友在加拿大购买房产的外国人。 RCI with CBC

在某个热带岛屿上成立一个空壳公司或信托基金来避税，这一直被认为是某些加拿大富豪、企业和政界人士的做法。但是CBC的一项调查显示，加拿大八大公共退休基金中有七个通过避税天堂进行投资。这意味着，有2500多万普通加拿大员工可能也沾了避税天堂的光，尽管他们在此之前并不知情。 (Samantha Lui/CBC ) 例如，加拿大公共退休金（CPP）拥有40%的多伦多北部407高速公路股份，其中一部分是CPP投资局通过一家位于百慕大的公司买下的。从英国伦敦通往英法之间的海峡隧道的高速铁路，一直到今年年初都是两家加拿大退休基金的资产，不过在账面上，它属于海峡群岛上的一个空壳公司。 加拿大纳税人是吃亏了还是沾光了？ CBC记者Zach Dubinsky说，这些加拿大退休基金和避税天堂有染，让加拿大纳税人面临一种微妙的两难境地。一方面，退休基金投资有方，回报丰厚，才能让加拿大人老来有退休金可领。另一方面，富人通过避税天堂逃税，加拿大因此损失的税收高达每年60亿加元，这还是保守的估算。税制缺乏公正，不够透明，吃亏的是普通纳税人。加拿大退休基金应该为避税天堂“添砖加瓦”吗？ 英国伦敦和海峡隧道之间的高铁一度是安省教师退休计划和市政员工退休系统的资产。(Ben Stansall/AFP/Getty) 七家加拿大退休基金在回复记者时都指出，它们通过避税天堂投资并没有损害加拿大纳税人，因为退休基金的投资收益在加拿大本身就是免税的，所以不存在利用避税天堂少交税的问题。不过少交别的国家的税倒是可能的。CPP等退休基金甚至表示，努力让其外国投资的获利最大化，这是它们的职责。 上个月，一家大型离岸金融公司的1300多万份文件被泄露。CBC和属于国际调查记者联盟（ICIJ）的其他媒体进行了追踪调查。加拿大的八大公共退休基金中，仅有安大略省医疗系统退休计划（HOOPP）没有被发现通过避税天堂投资。 通过避税天堂进行海外投资的七个加拿大公共退休基金 加拿大公共退休金（CPP） 魁北克省储蓄投资银行（CDPQ） 安大略省教师退休计划（OTPP） 安大略省市政员工退休系统（OMERS） 公共系统退休金（PSP） BC省投资管理局（BcIMC） 阿尔伯塔省投资管理局（AIMCo） CPP表示，有两千多万加拿大人在CPP交月供或领取退休金，投资局有责任为他们争取最高的投资回报率，并保证基金代代延续。 吉姆.里奇（Linkedin) CPP名下的资产有85%在海外，是全世界最大的机构投资者之一。其他退休基金也有相当比例的海外投资。安大略省教师退休计划的前总裁吉姆.里奇（Jim Leech）说，三十年前，加拿大公共退休基金的投资基本上都在国内。但是现在如果不在海外投资就维持不下去，“退休金只能发一半。” 加拿大劳工大会：你不能一面说要禁用避税天堂一面利用避税天堂 加拿大劳工权益组织“加拿大劳工大会”的主席哈桑.尤素夫（Hassan Yussuff）却认为，加拿大退休基金在避税天堂投资有悖于道德规范，是不可接受的。一方面加拿大联邦政府多次表示要让税务系统更公正，财政部还宣布要想办法禁止加拿大人利用避税天堂；另一方面联邦管理的退休基金CPP自己就在利用避税天堂，这是说不通的。 不过加拿大劳工大会的经济政策负责人克里斯.罗伯茨（Chris Roberts）也承认，2008年金融危机以来，退休基金的管理者必须在一个非常困难的经济大环境里勉力维持。许多劳工大会成员因此心情矛盾，一方面觉得利用避税天堂不对，另一方面也担心将来自己的退休金没有着落。 （RCI with CBC, Zach Dubinsky, Valérie Ouellet）