纳奈莫房地产公司

【导读】 全球楼市正在呈现放缓迹象，但是加拿大是个例外，起码现在是。 加拿大仍然是全球房价上涨最快的国家之一，尽管今年上半年上涨势头极可能结束，毕竟更严格的贷款政策和更高的利率都出台了。 根据全球地产纲要网站（Global Property Guide）本周发布的数据，2017年第三季度加拿大的房价增速位列世界第四，仅次于冰岛、香港和澳门。该网站专门服务住宅地产投资者。 不过，该网站调研的大部分房地产市场都出现了疲软下滑的趋势。英国、北京、新加坡和墨西哥是目前房价下滑的地方。 调查的47个房地产市场里，有21个在2017年第三季度房价比上一年下跌。这和之前的那个季度相比明显不同，当时只有15个国家显示出同比下降。 调查的地产市场中有三分之二显现出放缓的势头——有的是价格放缓，有的是增速放缓。一度火热的新西兰楼市价格增势完全消失。 同时，这份报告特别指出，加拿大处于价格增长中。 这一结果显然没有因多温两市的外国买家税政策而有任何改变，即便是安省旨在冷却楼市的公平安居计划也没能有效阻止价格增长。 例如，大温地产局周三的报告显示，大温都会区的公寓基准价格去年一年攀升了近26%，而独立屋价格的增长为7.9%。 一场完美风暴将席卷加拿大楼市 加拿大楼市进入2018年将面临一系列政策的狂风暴雨，这些不利因素会把加拿大推进住房价格下跌的行列。 新的压力测试本月生效，预计将减少21%的房屋购买力。加拿大央行预计新规会令10%的潜在买家失去购房资格。 同时，专家预计央行今年会继续加息，虽然具体日程尚未敲定。 信贷评级机构DBRS去年秋天的报告警告说，加拿大的按揭贷款人未来几年面临还贷风险。连续多年的按揭利率走低后，加拿大人目前面临利率长期上调的前景，这无疑会给家庭财务带来压力。 面对未来的不利形势，加拿大地产协会(CREA)已经下调了2018年的加拿大楼市预期。目前预计全国房屋销售在2018年会下降5.3%。 该机构预计卑诗省2018年房价保持现有水平，而安省平均下降2.2%。 地产协会还预测，楼市放缓会导致加拿大经济损失11亿，换句话说会减少12000个就业机会。 但是地产协会也没有太悲观，预测一旦潜在购房者适应了新的按揭贷款政策和更高的利率，加拿大楼市会在今年下半年重新抬头。

大温地区的房屋可负担性问题在过去一年没有解决迹象，有学者预测：新一年大温的高楼价状况将会持续…… 城市的土地供应有限，增加住屋密度是大趋势，但相信温哥华在未来数十年仍然是一个难以置业或租屋短缺的城市…… 供不应求 这名学者是(UBC)商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)，他认为虽然联邦政府新一轮的房贷压力测试收紧措施今日起实施，可能会拖慢楼市，但他相信大温楼价在未来一年仍然会上升。 他表示，大温地区受到地理上的限制，四周围被海洋和群山包围，土地供应其实有限，又指出虽然发展商可以兴建高密度公寓，但是土地却难以增加。 他还说，来自世界各地有经济能力的人越来越喜欢加拿大，吸引更多富豪来大温置业，因此楼价仍有上升空间。 他更指出，相信未来50年温哥华会继续是一个极度难以置业或租住的城市…… 　不过对于短期楼市，达维多夫则相对乐观。 他表示，大温目前正有不少新的开发案，如果正如外界所说，这些公寓楼花都是外国买家购入，而他们又倾向在公寓落成前转手的话，这会提高市场供应量，有望压低楼价和租金。 贺瑾的NDP政府曾承认新政府目前在可负担房屋方面还没有动作，但承诺在今年2月的财政预算案中会有相关新政策推出。 达维多夫则认为省政府应该进行税制改革，把物业税提高，降低入息税和销售税，释放鼓励人在本省同时就业和居住的信息。 达维多夫提到，大温地区各城市的物业税增幅其实比其他北美大城市低的。 达维多夫又告诉有意在温哥华置业的年轻人：将所有储蓄用来支付首期是高危但并非疯狂，取决于买家是否已立下决心在温哥华长期生活。 　　他认为温哥华房产适宜长期投资，不适宜短期买卖。 　压力测试 如果房价不会跌，今年将开始的新压力测试会让买房更艰难…… 　1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室OSFI将正式开始施行按揭压力测试（stress test）。 　银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。 根据专家的预测，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 　加息 在2017年加拿大央行在今年已经两次加息。未来，加息可能还会持续。 丰业银行预测：未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，今年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。 加拿大皇家银行则估计，央行在2018年会将主利率升高100个基点，年底的利率升至2%。 　　人口上升 虽然加拿大的婴儿潮一代（baby boomer）多数已经退休，但他们的后代——千禧一代（millennials）已经成为加拿大买房的主力军。 再加上自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000；2017年300,000；2018则是310,000。 这无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，比如温哥华…… 　其它国家的政策 2018年，业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政，禁止海外买家在该国买房置业。 加拿大的经济学家们担心，当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后，他们有可能转身涌入加拿大，导致加拿大房价升高。 　无论是RBC，还是TD，还是皇家地产，均预测加拿大房价2018年会升高，不过升幅不会很大。 你准备好了吗？

根据加拿大政府公布的目标，今后三年内计划接收100万移民。本来这已经超过了以往多年保持的每年移民25万至27万的数字，可有专家认为这个新目标仍然不足。加拿大记者兼作家道格·桑德斯（Doug Saunders）.就是其中之一。他认为，这个国家需要更多的人，最理想的人口规模是现在的三倍。 桑德斯曾任《环球邮报》伦敦分社社长，现在是这份加拿大全国发行报纸的国际专栏作家。他对于许多问题有着全球的视野，驻外工作使他有机会从更远大的眼光反思和论述加拿大面临的问题。包括他一直关注的加拿大人口和移民问题。 他自2010年以来出版了多本专著。最新的一本专著书名就是《让加拿大人口最大化：为什么三千五百万加拿大人还太少》。书中以国际性的眼光和多角度的分析， 提出和回答了人口少对加拿大的掣肘， 加拿大曾有一个世纪，移出的人数甚至超过移入的人数 桑德斯在书的开头回溯了加拿大的历史和传统，认为加拿大一直过于拘谨。他在接受RCI英语组编辑采访时说：“在1812年战争结束和第二次世界大战结束之间，加拿大采取了一系列旨在限制发展的政策，也限制经济发展，关闭与美国的边界贸易，只为英国和其它一些英联邦国家提供原材料”。 他提到的另一个事实可能会令很多加拿大感到惊讶：“在加拿大历史上头一百多年里，离开加拿大的移民人数甚至超过来到加拿大的人数，人们因为各种政治的、自然的、社会的原因离开加拿大”。 他说，现在是解决人口问题，欢迎和鼓励人口增长的时候了。“我们的消费市场太小，没有独立的加拿大公司可以维持生存和竞争，我们的纳税人基础太小，不能支持我们所期望的规模所需的各种政府服务等等”。 “由于加拿大各地人口密度低，特别是在最大的城市，我们生活在一种生态上难以为继的方式。 无论是出于经济原因、生态原因，还是文化方面的原因，加拿大都需要加大人口密度”。 桑德斯解释说：“加拿大的那些所谓大城市大多是指它现有的基础设施的铺展和设备总和而已。而人口则没有形成一个可持续发展的规模。如果人口能增加一倍，这些城市的繁荣就能达到一个更高的层次。” 桑德斯认为：“多伦多大部分地区都人口太少了，那里都是独立屋” 他的这个说法可能会使多伦多的民众感到诧异。 这个加拿大最大城市，人口超过500万。 无论在本地人还是在游客眼里，都已经超大，交通拥挤。人们简直难以想象人口再增加三倍交通会堵塞多么严重。 桑德斯认为，除了最大的城市中心之外，加拿大各地还有更多中等规模的城市，它们其实获益最大，尤其是那些拥有大学和社区学院的城市。 “那些中等城市将越来越成为移民想要定居的地方。那些城市应该成为加拿大知识产权、创业和发明的中心”。 桑德斯说：“加拿大人口增长缓慢的另一个重要原因是我们没有很好的家庭政策。这一点也是很多人原来没有意识到的，他们都一直认为加拿大在育儿方面的福利已经相当不错了。但我们有一个生育率差距，就是年轻夫妇想要拥有的孩子数量与他们最终拥有的家庭规模之间的差距。大约有十分之七的加拿大人说，他们没有多要孩子，是因为觉得无力负担更多的孩子”。 因此桑德斯提出“重要的一点，就是要认识到，需要把现有的加拿大家庭纳入人口计划，部分原因是因为现在人们难以拥有他们想要的家庭规模，此外在政治上也比依赖移民更可行，因为在很多人心目中， 包括移民自己，是把移民当成资源的分享者，而如果是加拿大出生的人，则认为自己是一个共同项目的参与者。 还有一点，加拿大与其他许多西方国家一样，正在越来越走向老龄化，他改变着全社会的生活和资源分配。联邦政府每年将移民配额提高也只能是部分地解决这一问题。所以桑德斯说，这有利于接近人口目标， 但同时我们应该考虑制定更加进步的家庭政策。但愿新的一年带给我们新的思考。