纳奈莫房地产公司

一位地产分析师向加拿大人发出最新警告，当按揭业主们更新（renew）他们的按揭贷款合同时，将会大吃一惊，因为按揭贷款月供的涨幅，是25年以来最高点。 North Cove Advisors地产分析师Ben Rabidoux近日在推特上发文说，按揭更新差额，即在更新按揭合同时，新的月供与过去相比，涨幅是加拿大近25年来最高。而过去25年里，按揭月供一直都是在减少的，一直到去年第三季度开始，月供逐渐上涨。 Rabidoux提供的图表显示，从90年代开始，加拿大房屋业主的按揭月供，在贷款合同首次到期更新（first renewal）时，月供一直持续减少。 按五年期固定利率计划，平均每10万元贷款，每月还款额平均减少91元，其中的原因就是按揭利率持续下降。 但是自去年起，利率开始回升，业主按揭贷款合同到期需要更新时，月供也要增加了，这是过去25年里从未有过的。 有网友回复，这说明未来利率只会越来越高。 相信一直到2022年，贷款利率都只会更高。 即便目前利率在高位，累积差额也会增长，直到2022年年初或年中。 Rabidoux指出，虽然家庭可支配收入的年增长率达到5.2%，是近七年来的最高涨幅，但是加人的债务负担越来越重，可支配收入与还债额之比仍然比长期平均高出130个基点，说明加拿大人已经没有太多财务弹性，今年可能是收紧开支的转折点。 除了按揭贷款月供增加，全国房价涨幅也在迅速下跌，新的按揭申请规定于今年起正式生效，需要再融资（refinance）的房屋业主将按更高的利率来接受压力测试，这将会大幅限制可融资的房屋净值，从而直接或间接影响到家庭消费。 Rabidoux指出，家庭消费在加拿大经济增长中所占的份额，近五年已近70%，所以这一趋势尤其值得密切关注

【导读】 加拿大财政部的内部文件显示，温哥华房市火爆，但地产业者因牵扯自身利益从不说实话，政府焦头烂额应对房价疯涨之际，越来越不相信地产行业的数据和调查，甚至连国有机构加拿大房贷与住房公司（CMHC）蒐集的外国买家数据都不信了。 BNN网站依据《资讯公开法》获取了财政部2015年的内部机密备忘录文件。 涉及自身利益 不配合调查 时任联邦财政部副财长助理的帕罗尔特（Jean-François Perrault）在这份提交给副财长罗尚（Paul Rochon）的备忘录中写道，对房市买家、地产经纪及其他地产业专业人士进行的调查，很有可能因地产业者，尤其是做外国买家生意的地产业者不愿如实回答问题，导致不实结果。 在2015年，温哥华房屋交易创4.2万宗新高，基准房价飚涨19%、独立屋疯涨24%至124万。 备忘录警告，CMHC对共管公寓物业经理的调查数据也有问题，这是因为外国买家业务大的公寓项目，物业经理很有可能不愿配合这类的调查。 CMHC当年调查的数据显示，多温两地共管公寓外国买家仅5%～6%左右。对于这一调查结果，CMHC自己都不太相信，结果评级仅为「尚可」，而不评为好或很好，还警告外界援引这一结果时要谨慎。 这份简报制定后，多温两地不久便实施了15%海外买家税，引起地产业内人士不满，理由是外国买家数据不充分。简报还提醒当时也在想办法蒐集外国买家数据的联邦政府，因行政管理方面的难度，许多外国买家数据都有可能掺杂水分。 罗尚在2015年年初给时任联邦财长的奥利弗的另一份备忘录中也提醒说，对地产业者、尤其是主要赚外国买家钱的地产业者所做的调查，最后出来的数据可能不实。 多伦多Realosophy.com地产网站总裁帕萨利斯（John Pasalis）对BNN说，这类调查的确有这个问题，外国买家业务量大的地产业者，会觉得如实配合调查会促使政府收紧针对外国买家的政策，就不会配合这类调查，甚至不说实话。 魁省财长莱陶（Carlos Leitão）对BNN透露，魁省目前也在想办法多蒐集些外国买家数据。魁省去年省预算更新桉中曾提到会採取重要的措施来蒐集外国买家数据。 外国人以加国人名义买房 特鲁多政府最后想出的办法是，给加拿大统计局提供为期5年总计4,000万的拨款，根据土地所有人、物业评估数据、人口普查数据、报税和商业注册数据等，制定一个外国买家数据库。去年12月，统计局公布首批数据，主要是多温两地的数据，结果和CMHC调查的数据差不多，即两地外国买家比例不到10%。 财政部发言人在给BNN的邮件中说，财政部认为这份数据为更好了解多温两地外国买家数据提供非常有用的信息，统计局会继续蒐集更多的数据，进一步了解外国买家更多的详实数据。 但加拿大透明国际（Transparency International Canada）认为，统计局的数据完全是错的，其它想得出更准确数据的办法也行不通，这是因为外国人完全可以利用加拿大公司或公民个人的名义投资加拿大房产，外界永远也不知道背后的真正受益人是谁