纳奈莫房地产公司

中国限制资本外流大幅减缓了去年年底中国资本对加拿大办公楼、酒店和其他大型房地产的投资，甚至在中国政府大举查收安邦保险集团(Anbang Insurance Group)之前这种趋势就显现出来了，安邦的大举收购行动被认为炒高了房价。 自从中国政府去年8月份出台新规阻止资本外流以来，中国大宗房地产收购的胃口显著下降，交易规模也在缩小。 此前，安邦斥资10.3亿元买下温哥华Bentall Centre办公楼，另外购买卑诗省安老院花了10亿多。与香港有关的投资集团Leadon 投资公司斥资11亿元购买卑诗省公共养老金管理公司的一系列酒店、中国民生投资集团斥资约2亿元收购葛劳士雪山度假村。 Morassutti先生说，“如果你想出卖产业并且质量还不错，特别是如果是酒店、办公楼或安老院产品，那么卖方总是说’给我找个中国买家’，这相当于在说’给我卖个高价”。 “现在他们不这样说了，因为他们知道中国买家暂时买不了，”他说。 在接受调查的40家大型中国和香港投资企业中，近一半表示目前进行收购“极其困难”，而10%的人则直接表示“不可能在海外进行交易”，他们的资金基本只能留在中国。调查显示，即便对于仍能够进行交易的投资者而言，大多数投资者都表示审批过程缓慢。 阿尔伯塔大学中国研究所所长Gordon Houlden说：“转移资金的需求仍然存在，只是大笔资金转移的审查非常谨慎，该研究所调查了中国在加拿大的所有投资后得出结论。 “如果你是一家[国有企业]，就承受着巨大的压力要迎合政府的愿望，如果你是一家私企，你就得面对现实，自查能否符合党的要求。“他说。 根据卡尔加里大学中国研究院的数据，不包括安邦在内，去年在加拿大完成的九项商业房地产交易总价值为14.7亿元。相比之下，2016年的交易价值为30.5亿元。 尽管Houlden先生表示，现在说中国限制资本外流在加拿大有什么影响还为时过早，但他表示，中国在商业地产方面的全球投资数量和规模都“明显减少”。 “规定确实有效，”他说。 其他促使资本留在中国的规定还有，2016年出台的叫停国企超过10亿元的海外房地产投资，并要求政府审批某些大宗交易。 面对经济放缓、政策变化和政府的反腐运动，中国投资者担心他们的财富蒸发，多年来不断将资金转移出境。

从2016年的卑诗新政，到2017年的安省新政，再到2018年CIBC银行按揭贷款政策的变化，背后都串连着一条看不见的红线，那就是对外国投资者及海外资金的区别性对待。 笔者在过往的相关文章中，对于用加征外国买家税和其他对海外资金区别性对待的政策来调控加拿大楼市，一直不甚认同。一方面外国买家比例甚微已是公认的事实。另一方面楼市的真正症结还是在本地炒家以及为炒家提供温床的相关利益链各方，所以我一度认为加征外国买家税起不到真正的楼市降温的作用。 回过头来看，这个观点可以说还是部分成立的。卑诗省打响楼市调控第一枪，但几经沉浮，政策还莫名其妙妥协了，楼市不久也创出新高，一定程度上昭示了政策的失败。安省后发制人，楼市调控对独立屋而言确实是成功了，但Condo却越调越高，加之房屋租金一路高涨，让中低收入者和首次置业者更是欲哭无泪，可以说政策也仅仅是成功了一半。我们都知道，Condo作为投资性房产的属性更高，而且投机性资金也更愿意在其中兴风作浪、囤积倒卖。 为什么楼市调控以来，始终没有对本地炒家以及为炒家提供温床的相关利益链各方进行真正的大力度打击呢？这就要问政府决策者他们自己了。可能是为了保证一些人的利益，可能是为了票仓，也可能是投鼠忌器，怕一损俱损……总之一半是海水，一半是火焰，该涨的管你15%还是20%，涨得一点都不含糊，调控政策对其而言形同虚设。 本地媒体最新报道称，RBC总裁David McKay在纽约银行会议上说：“我们不需要外资把加拿大房地产作为储钱罐。如果资本进来，只是放在放在房子上，没有产出，就是在扭曲我们的市场和我们的居民的生活，所以要说不！” RBC现为加拿大最大的房屋按揭贷款机构，McKay表示，他支持政府针对外国买家出台的投资税等一系列措施，以及其他给本国房地产市场降温的政策。 作为大银行老总，自然是要向政府表忠心的，这点没什么奇怪。但这位老总也将政府这一连串调控政策背后的意图透露得清清楚楚了，那就是：不再欢迎外资进入楼市。 这其实也没什么奇怪。只要是牛市涨升段，早买晚买总是赚钱的，外国投资者赚到了钱再转出去，一方面使市场水涨船高，另一方面政府却捞不到多少好处，甚至其报酬率比忙进忙出的地产经纪还要低许多。而楼市连续涨升，对政府而言社会舆论与民众各方的压力甚至会累及其政治地位。所以权衡之下，当然情愿不赚这个微薄的税收回报，而是要争取民意和舆论支持。 而本地炒家就不同了，这将实质性打击到楼市赖以生存的根脉和千丝万缕的商业利益链，对政府而言一方面有可能账面税收损失会大上许多，另一方面潜在的票仓流失等政治威胁也深不可测，当然权衡之下不会去贸然采取严厉行动，而只是试探性出一点政策。 由此看来，今年外国投资者的日子也不会太好过，卑诗已经先发制人了，安省就算不上调这个5%的外国买家税，相信也会在别的地方给外国投资者添堵的。 而一旦政府开始大规模出政策打击本地炒家和囤房客之类，那么说明政府想清楚了，宁愿冒政治风险也要让楼市低头，那么这场楼市调控大戏才算是真正进入高潮。

根据加拿大著名房地产公司Re/MAX今天发布的报告，今年1月和2月头两个月，GTA地区售价$300万及以上豪宅销量急剧滑坡，比2016年同期下降近60%。 Re/MAX的报告称，今年头两个月，GTA地区仅卖出76套豪宅及豪华condo，而去年同期的交易量则是180套，即使2016年同期也卖出79套。 在成交的68套独立屋或镇屋豪宅中，多伦多市占了45套，约克区仅卖出8套，下滑最为明显，该区在去年头两个月曾经卖出41套独立屋豪宅。 而在多伦多的两个豪宅区，Rosedale和Kingsway，豪宅销售量不降反升，今年1月和2月共成交14套独立屋豪宅。 尽管今年2月份各类重售房屋价格比一年前下滑12.4%，但豪宅价格却略有升高：去年头两个月豪宅平均售价为$410万，今年则上升至平均$420万。 　　多伦多西面豪宅销量也下跌 多伦多西面豪宅最集中的地方可能是奥克维尔(Oakville)，这里同期也卖出15套豪宅，虽然不及去年同期，但比2016年同期翻了一倍。按照Re/MAX的报告，奥克维尔仍有44套豪宅挂牌上市，其中18套的价格超过$500万。 从奥克维尔再往西，比如Hamilton-Burlington地区 — 这里豪宅的定义与上述地区有所不同：按Re/MAX的报告，售价$100万以上即算做豪宅。今年初共售出59套，也比去年同期的133套明显减少。 不过该报告指出，由于Burlington的房价比奥克维尔要低20-30%，也比多伦多市低许多，因此这里实际上吸引了不少来自多伦多的买家。 这些买家有的是买房直接住，也有不少人买下$700,000-900,000之间的房子——特别是平房，推倒重建，因为这些物业一般占地很大。 　多伦多房市仍将反弹? Re/MAX的副主席兼区域主任亚历山大(Christopher Alexander)相信，多伦多的房市仍将反弹。他说今年年初GTA的房市确实比较淡静，很大程度上受到政府政策的影响，特别是实施更严格的联邦按揭新规。但从经纪们的反馈来看，买家似乎已经适应了新政策带来的震荡，最近两周交易又开始活跃起来。 亚历山大说，业内人士确实希望多伦多的房市重整旗鼓，再度繁荣起来。但他表示，他的乐观更多是基于市场需求的推动以及加拿大经济形势的鼓舞。他认为只要没有大规模的失业，利率不会一下子急升，几乎没有什么可以阻止多伦多地区房市再次增长并热起来。 他说除了经济增长，需求旺盛以及房屋存量有限之外，多伦多也是全球最易于负担的特大城市之一。仅以condo为例，尽管多伦多平均每英尺售价高达$791，但比起其它城市那是小巫见大巫：温哥华$1,200/尺，纽约$1,600/尺，香港多少?香港是$3,200/尺! 按照Re/MAX的报告，今年头两个月成交的 $300万以上豪华condo有8套，这反而比去年同期的5套增加了3套。由于供给有限，这些豪华condo的售价也比去年上升

据大温地产局REBGV（Real Estate Board of Greater Vancouver）刚刚公布的地产月报，若与去年同期相比，今年2月份大 温地区独立屋销量大跌近40%，准确讲为39.4%。 REBGV的主席 Jill Oudil对加拿大赫芬顿邮报（ HuffPost Canad）表示，大温地区的独立屋交易最近一直比较平淡，可以说，温哥华的独立屋市场开始进入买家市场阶段。 Oudil指出，大温地区独立屋交易量大跌至少与三个因素有关，那就是省府引进的海外买家税、开始升高的按揭利率，以及联邦政府更严格的压力测试。 但这位主席也直言，如果说得更简单一点，独立屋价格涨得太快、太高也是重要原因。今年2月份大温地区独立屋平均价格仍然超过 $160万，过去5年以来已经涨了77%。 但现在独立屋的价格涨不上去了，今年2月份的基准价格与前一个月持平，而过去6个月以来，均价已经下跌0.8％。 　　Condo市场一枝独秀 这位主席还说，大温地区的独立屋价格太高，把买家都推到了Condo市场，令其一枝独秀。 她说2月份Condo市场不仅买卖红火，而且房价还在往上走。不过无论交易量，还是房价，都出现了开始放缓的迹象。就交易量而言，今年2月份比去年同期下滑7.1%，但其幅度比独立屋小很多。 REBGV的月报还显示，2月份Condo基准价格为$682,800，比一年前上涨27.2%，比上一个月则上涨2.6%，足见其涨势已经变缓慢。 　　新政府的辣招影响几何？ 就在上月下旬，BC省NDP新政府公布上台之后的第一个财政预算案，计划3年内新增$52亿的支出以及$55亿的征税计划。在征税项中，新政府不仅将海外买家税税率从15%增至20%，同时将征税的地域范围扩大，而且把$300万以上房屋超过$300万部分的物业转移税从3%升至5%。此外，新政府还将在今秋推出一个新的税项——一投机税（Speculation Tax）。 以一幢售价$350万的物业为例，其物业转让税为$93,000；若买主是海外买家，则要再交$700,000的税，因为这个税项已从2月21日开始提高至20%。 REBGV的主席Oudil就此评论说，目前不清楚新政策对温哥华乃至大温地区的房市影响如何，但仅就海外买家税税率增至20%这一点而言，应该不会有太大影响。 TD银行在最近一份报告中分析说，NDP新政府的新政策显然对房市有影响，估计会把今年的房价下压5%左右。