纳奈莫房地产公司

根据加拿大政府公布的目标，今后三年内计划接收100万移民。本来这已经超过了以往多年保持的每年移民25万至27万的数字，可有专家认为这个新目标仍然不足。加拿大记者兼作家道格·桑德斯（Doug Saunders）.就是其中之一。他认为，这个国家需要更多的人，最理想的人口规模是现在的三倍。 桑德斯曾任《环球邮报》伦敦分社社长，现在是这份加拿大全国发行报纸的国际专栏作家。他对于许多问题有着全球的视野，驻外工作使他有机会从更远大的眼光反思和论述加拿大面临的问题。包括他一直关注的加拿大人口和移民问题。 他自2010年以来出版了多本专著。最新的一本专著书名就是《让加拿大人口最大化：为什么三千五百万加拿大人还太少》。书中以国际性的眼光和多角度的分析， 提出和回答了人口少对加拿大的掣肘， 加拿大曾有一个世纪，移出的人数甚至超过移入的人数 桑德斯在书的开头回溯了加拿大的历史和传统，认为加拿大一直过于拘谨。他在接受RCI英语组编辑采访时说：“在1812年战争结束和第二次世界大战结束之间，加拿大采取了一系列旨在限制发展的政策，也限制经济发展，关闭与美国的边界贸易，只为英国和其它一些英联邦国家提供原材料”。 他提到的另一个事实可能会令很多加拿大感到惊讶：“在加拿大历史上头一百多年里，离开加拿大的移民人数甚至超过来到加拿大的人数，人们因为各种政治的、自然的、社会的原因离开加拿大”。 他说，现在是解决人口问题，欢迎和鼓励人口增长的时候了。“我们的消费市场太小，没有独立的加拿大公司可以维持生存和竞争，我们的纳税人基础太小，不能支持我们所期望的规模所需的各种政府服务等等”。 “由于加拿大各地人口密度低，特别是在最大的城市，我们生活在一种生态上难以为继的方式。 无论是出于经济原因、生态原因，还是文化方面的原因，加拿大都需要加大人口密度”。 桑德斯解释说：“加拿大的那些所谓大城市大多是指它现有的基础设施的铺展和设备总和而已。而人口则没有形成一个可持续发展的规模。如果人口能增加一倍，这些城市的繁荣就能达到一个更高的层次。” 桑德斯认为：“多伦多大部分地区都人口太少了，那里都是独立屋” 他的这个说法可能会使多伦多的民众感到诧异。 这个加拿大最大城市，人口超过500万。 无论在本地人还是在游客眼里，都已经超大，交通拥挤。人们简直难以想象人口再增加三倍交通会堵塞多么严重。 桑德斯认为，除了最大的城市中心之外，加拿大各地还有更多中等规模的城市，它们其实获益最大，尤其是那些拥有大学和社区学院的城市。 “那些中等城市将越来越成为移民想要定居的地方。那些城市应该成为加拿大知识产权、创业和发明的中心”。 桑德斯说：“加拿大人口增长缓慢的另一个重要原因是我们没有很好的家庭政策。这一点也是很多人原来没有意识到的，他们都一直认为加拿大在育儿方面的福利已经相当不错了。但我们有一个生育率差距，就是年轻夫妇想要拥有的孩子数量与他们最终拥有的家庭规模之间的差距。大约有十分之七的加拿大人说，他们没有多要孩子，是因为觉得无力负担更多的孩子”。 因此桑德斯提出“重要的一点，就是要认识到，需要把现有的加拿大家庭纳入人口计划，部分原因是因为现在人们难以拥有他们想要的家庭规模，此外在政治上也比依赖移民更可行，因为在很多人心目中， 包括移民自己，是把移民当成资源的分享者，而如果是加拿大出生的人，则认为自己是一个共同项目的参与者。 还有一点，加拿大与其他许多西方国家一样，正在越来越走向老龄化，他改变着全社会的生活和资源分配。联邦政府每年将移民配额提高也只能是部分地解决这一问题。所以桑德斯说，这有利于接近人口目标， 但同时我们应该考虑制定更加进步的家庭政策。但愿新的一年带给我们新的思考。

过去几年里，加拿大房价疯狂上涨，令民众苦不堪言。加拿大政府迫于民众压力，一直表示要想办法遏制投机倒把者，将房价控制在合理范围之内。他们认为外国买家是造成房产高企的“罪魁祸首”，因而从去年春天开始，加拿大统计局就不断放风要投入巨资，调查外国买家真相。 加拿大政府称调查“外国买家”，实际上主要是针对中国买家，这在加拿大已成为公开的秘密。 加拿大统计局。图片来源：加拿大统计局 现在，传闻已久的外国买家调查即将启动。加拿大统计局宣布，从2017年12月19日开始，启动一项专题调查项目，收集温哥华和多伦多地区房产的海外买家资料。到时，温哥华和多伦多外国人的购房信息将被公开。 该项目由统计局副局长Anik Lacroix直接负责，经费4000万加元(约合2.05亿元人民币)，历时五年。Anik Lacroix表示，政府曾经假定海外买家推高了加拿大、尤其温哥华和多伦多地区房价，但实际上是否如此，几乎没有人能说清楚。因此有必要拿到准确详实的调查信息，作为政府决策的依据。 调查主要内容包括房屋土地登记和报税、外国买家从何处获得首付、有物业交易之后的空置率、投资者的需求、炒房者的作用，以及海外投资者是否引致房价上升等。 有加拿大房地产专家和经济学家认为，这项调查可以为政府提供新鲜可靠的统计数据，减少政府决策的盲目性，是一项正确的决定。但是，有华人评论家认为，加拿大统计局准备历时五年、花费4000万加元调查外国买家数据，实在是拿着纳税人的钱不当回事，而且五年以后的统计结论，对现在的政策取向不会有什么意义。 加拿大房价高企到底与外国买家有多大的关系?根据2016年春加拿大贷款房产公司调查报告，1990年至1999年期间，多伦多外国买家比例不到2%，2010年以后则升至10%。而根据卑诗省财政厅提供的数据，2016年6月至7月底，温哥华地区外国买家比例约为13.2%。 温哥华和多伦多政府都认为，外国买家与当地房价飙升密不可分，两者分别于2016年8月和2017年4月，先后宣布向外国住房买家征收15%的转让税。外国买家转让税征收后，温哥华和多伦多两地房价一度下滑，但是不久又出现了复苏。 2014-2016年加拿大房价走势。图片来源：温房网 2017年3月，大多伦多地区平均房价同比增长33.2%;4月，大温哥华地区房屋平均价格同比增长11.4%。疯涨的房价让当地人买房成了奢望。2017年6月，EKOS Research进行的民意调查显示，40%的加拿大人表示难以负担购买房屋;在温哥华、多伦多、卡尔加里等大都会地区，更是超过90%的民众表示买不起住房。 前不久，温哥华市政府为平息民怨，提出了一项十年房屋发展计划，准备增加房屋密度，十年内增建72000套住房;打击住房和土地投机;限制非本地居民购买住房。消息一出，包括中国买家在内的海外投资者人心惶惶。 除了温哥华政府外，卑诗省和联邦政府亦纷纷出台新政，化解住房危机。卑诗省政府规定，从2017年11月27日开始，启用新版的物业转让税税表，要求买家填报自己和卖家的身份及相关信息;联邦自由党政府则高调提出了全国住房计划(National Housing Strategy)，宣布拨款400亿加元(约合2057.84亿元人民币)为低收入者提供住房福利。未来几年内，如何解决年轻人和低收入阶层住房问题，恐怕是加拿大各级政府工作的“重头戏”。 加拿大总理宣布全国房屋计划。图片来源：加拿大广播公司网 事实上，由于能源价格下跌，房地产已经成为加拿大经济的支柱，与财政收入息息相关，加拿大各级政府并不希望房价下跌。不少政府发言人也表示，他们只能严厉打击房产和土地投机，不会插手房产交易。从这个角度来说，禁止非本地居民买房的计划恐怕难以落地为法令。 至于中国买家在加拿大外国买家中的比例，目前并无确切统计。2016年网上曾经爆出一个加拿大银行数据，说中国买家在温哥华房地产市场投下127亿加元(约合653.36亿元人民币)，在多伦多投下90亿加元(约合463.01亿元人民币)，分别占两地交易额的33%和14%。 2017年9月，卑诗省也提供了一个初步数据，认为外国买家占大温地区房屋交易量的3.3%，市值占总交易额5%。其中，中国大陆买家占76.6%，美国买家占6.8%，英国买家占3%，台湾地区买家占1.5%。这一统计与上述加拿大银行数据相差过大，令人无所适从。中国买家在加拿大海外买家中到底占多大比例，仍然是一个谜团。 而据一名华人房产经纪的看法，中国人在多伦多外国房产买家中所占的比例实际上很小，排在前三位的一直是俄罗斯人、英国人和韩国人，近年来伊朗人异军突起，所占比例越来越大。 另一方面，加拿大是中国人海外房产投资最青睐的地方之一，但是并不是首选。2017年，排在中国人海外房产投资目的地前三位的是美国、澳大利亚和泰国，加拿大已经退出三甲，位居第四。 中国房地产买家投资目的地统计。图片来源：居外网 可是，或许是中国买家喜欢买豪宅，一掷千万金甚至亿金，抑或中国买家投资过于集中，加拿大各级政府和社会各界，都更倾向于将中国买家视为外来购房者的主力。 不知道加拿大统计局此番调查，是会坐实中国买家的“主力”名号，还是可以为中国买家的真实状况“正名”?

由加拿大联邦统计局和加拿大按揭及房屋公司（CMHC）发布的最新数据显示，多伦多所有房产物业中，外国买家只占3.4%，温哥华的比例稍高，也只有4.8%。这两个统计数字与之前舆论一直认为外国买家造成加拿大房价飙升的事实形成很大的反差。 以大多伦多为例，总共有58500套各类房子被海外买家买走，其中多伦多数量最大，共有36934套，占总数的63%。排在第二位的是密西沙加，有5455套房子被海外买家买走，万锦位居第三，有3337套房子被海外买家买走。此外被被海外买家买走超过1000套房子的还有奥克维尔、宾顿、旺市等地。 如果从比例上看，多伦多海外买家持有物业比例最高，占4.9%，其次为烈治文山市(3.6%)、万锦市(3.3%)及Georgina(2.9%)。因为房屋总量较小，烈治文山市尽管只被海外买家买走2220套房子，但比例高达3.6%，位居第二，而Georgina虽然只被海外买家买走540套房子，但比例高达2.9%，位居前四。 加拿大统计局数据显示外国买家对于公寓（Condo）的兴趣要大于独立屋。外国买家在温哥华和多伦多公寓市场所占比例分别为7.9%和7.2%；以价值计算比本地居民的平均水平分别高出30.4%和8.7%。由于加拿大统计局与CMHC收集数据的方法不同，故两者公布的比例也有很大差异。CMHC数据指海外买家在多伦多及温哥华周边地区持有的公寓比例只有2.5%及2.2%，与加拿大统计局的数据差了好几倍。 此次调查所谓外国买家严格来讲是非居民（Non-Resident），不管该买家的公民身份是哪里，他的主要居所在加拿大以外地区。这就是说，即便是加拿大公民，如果他的主要居所在加拿大以外地区被认定为是税务非居民，他就算是海外买家。 遗憾的是统计数据没有解答加拿大人最关心的问题：海外买家到底都是谁？不过从CMHC公寓蒙特利尔市中心及Nun’s Island地区的公寓大厦的调查可以看出一点端倪，数据显示，由今年1月至11为止，有860名海外居民买入当地的公寓大厦，海外居民拥有当地公寓大厦的比例仍只有1.5%。这些买家中有21%来自中国，17%来自法国，28%来自美国。