纳奈莫房地产公司

上周，政府宣布扩大300万元加币以上房屋的房产转让契税，很多豪宅投资买家望而却步，反倒进一步的刺激了公寓市场的上升空间，特别是刚需的一房或者两房公寓的走势被大家所看好。 那么，房产转让契税到底是什么呢？   房产转让契税英文为PROPERTY TRANSFER TAX 在一个房屋成交的时候，作为买家需要支付的，除了房价的费用就是这个房产转让契税（新房还有新屋税），费用多少与房屋价值有关。 税率的计算方式为： 房价前20万的1%， 20万到200万的部分的2%， 200万到300万的部分的3%， 300万以上部分的5%。   例如： 100万的房产需要支付的房产交易契税= 20万乘以1% + 80万乘以2%，等于1.8万元。 500万的房产需要支付的房产交易契税= 20万乘以1% + 180万乘以2% + 100万乘以3% + 200万乘以5%，等于16.8万元。   当然这项税务针对部分情况也是有一些优惠的。 如是首套购买房屋，有一个首次购房优惠减免，条件为： 物业位置是在BC； 加拿大公民或居民身分； 申报优惠之前再B.C. 住满过12个月，或在过去六年内用B.C. 居民身分报过两年税务； 从来没在世界任何地方买过房子； 从来没有申请过首次购房优惠减免； 房屋物业将成为首要住宅 房屋的市场公平价值不高于47.5万 地不大于0.5公顷 如买家购买的为全新，无人住过物业，通常为从建商或发展商买来的单位，也享有地产转让税优惠减免，条件为： 新房； 加拿大公民或居民身分； 物业位置是在BC； 房屋物业将成为首要住宅； 在物业成交后92天内搬进住宅，並以首要住宅住滿一年时间 房屋的公平市场价值不高于75万加元 土地不大于0.5公顷 注: 全新房屋的公平市场价值若在75万至85万元之间，可申请部分的减免。

根据CBRE Ltd的一份新报告，加拿大商业房地产市场在2017年创下投资新高，并且是全球仅有的四个创下商业地产投资新高的国家之一。 报告称，去年投资额超过431亿元，超过2016年的347亿元，而 CBRE预计2018年将再创下一个新纪录。 CBRE表示，强劲的租户需求以及持续下降的空置率将导致租金猛增。加拿大多个城市的地产市场房屋空置率达历史低点或接近历史低点。 CBRE加拿大执行董事Paul Morassutti周二表示：“投资者不会放过加拿大的商业地产。” “空置率空前下降，失业率创新低，公司机构办公场所需求扩大，移民增多，人口增长。” 然而，CBRE表示，商业房地产市场在2018年确实面临一些风险，包括利率上升和北美自由贸易协定尚未尘埃落定，但该机构也认为这些担忧挡不住市场的潜在力量。 该公司表示，多伦多和温哥华在2018年伊始，是北美市中心办公室空置率最低的城市，分别为3.7％和5.0％，并预测今年空置率率将进一步下降，主要由于租户需求增加和缺乏新的办公室供应。 CBRE称，租户需求的增长正在向其他城市蔓延：伦敦、、滑铁卢地区、渥太华、蒙特利尔和哈利法克斯市中心区的办公室空置率也将下降。 卡尔加里的办公室空置率在过去两年飙升之后，CBRE预计随着艾伯塔省经济开始复苏，空置率也会稳定。 “2018年，加拿大将有两股非常强大的投资趋势，”Morassutti说。 “首先，随着地缘政治不稳定性持续增加，加拿大做为有稳定法治的避风港地位将变得更加明显；其次，房地产已经成为真正的”第四类资产“，仍可以在收益匮乏的世界里提供收益。结果就是，未来五年机构办公场所将增加20％以上。“

加拿大帝国商业银行实施新的按揭规定,变相收紧对海外客户的借贷批核。（网上图片） 加拿大帝国商业银行(CIBC)实施新的按揭规定，要求外国申请人提供海外收入的证明及填报加拿大税务局(CRA)的表格，变相收紧对海外客户的借贷批核。有业界人士预期，本国其他大型银行将会陆续跟随该行的做法。本地发展商指，新规定或对温哥华超级豪宅市场有影响。业界则指，多家银行近年已收紧规定，令按揭贷款更难取得。而本地法律公证人却认为，新例会影响一小部分的买家，但预料不会令买家转到地下借贷机构。(见另稿) 据《环球邮报》(Globe and Mail)报道，加拿大帝国商业银行已向公司的按揭经理发出最新的通知，由2月1日起，正式终止原有的”海外收入计划”，并且对海外客户实施更严格的申请规定。 　　外国买家需填报加国税表 该行为配合联邦对所有财务机构实施的严格尽职审查要求，现时会向客户提出更多的规例，客户如在本国报称有海外收入，需要提交证明，而来自海外的收入来源，亦必须申报在税局的表格，例如T1一般表格、T1135海外收入认证声明，又或者适用于公司的T1134表格。另外，该行亦会要求索取加拿大信贷机构的报告或海外信贷机构的报告，换言之，该行透过新例，寻度更高标准的第三者验证。 虽然加拿大帝国商业银行暂时是率先制订新规例，但银行业界普遍预期，本国其他大型银行将会跟随。有评论指，卑诗省府近日宣布将海外买家税由原本的15%上调至20%，加上房屋空置税以及投机税等措施，银行收紧借贷规定，将对低陆平原的楼市带来一定的影响。 发展商Cressey Development副主席拉曼(Hani Lammam)认为，银行实施的新例，会对超级豪宅市场造成影响。他说：”我肯定这是会影响到的，你也知道，拥有高资产的人，对于他们的财政及税务安排，都会有较具创意的想法。他们会耍一些把戏，我肯定他们不会想公开得太多。” 加拿大金融机构监管局(OSF)在今年1月1日起，已实施新的按揭规定，并就收入来源的认证，设定更严格的要求。 移民律师李克伦(Richard Kurland)指，当中本国财务部门能有渠道与海外的同类部门互享资讯，是其中一个最大的突破。 加拿大按揭经纪协会卑诗分会总监撒布赫(Reza Sabour)表示，他已听闻其他银行会在未来数月，跟从CIBC的做法，根据过往经验，其他银行都会因为不想成为被审计的对象，而会采取与其他同业一致的做法。

加拿大的房价这次恐怕是真的到顶了。 加拿大国家银行（NBC）的经济师发布最新一季度分析报告，指出多伦多的房价正在下跌，意味着这个城市自2014年以来，首次出现房屋负担能力的改善。 温哥华的房价过去一年继续上涨，但是国家银行的经济师预测，在加息、贷款收紧和投机税等一系列打压措施下，今年温市房价将会在一场完美风暴下走入下跌通道。 国家银行的可负担指数衡量了按揭供款与收入之比，将房价中位数与收入中位数进行比较。在计算按揭供款时，假设首付20%，五年固定利率，分25年期摊还贷款。按揭与收入比越高，房屋负担能力越差。反之，负担能力越佳。 如果收入增加，房价下降或利率下降，负担能力就会改善。反之，负担能力恶化。 多伦多的房价自2017年下半年开始回落，导致负担能力改善。去年第四季度，中等收入的家庭需要用68.1%的收入来摊还房贷按揭。这比之前一个季度下降了3.5个百分点，是自2014年以来首次负担力改善。目前，多伦多的房屋负担指数是去年同期以来最好的。 温哥华的房屋负担指数还在持续恶化。在2017年底，中等收入家庭需要花82%的收入支付房屋按揭贷款，比上一季度又升了2.13个百分点。温市历史上比这更糟的情况是在1981年。 不过，情况即将出现改变。 国家银行资深经济师 Matthieu Arseneau和Kyle Dahms认为，2018年，多伦多和温哥华的房价都会一路下跌。 多伦多因为加息、贷款审核更严，以及外国买家税三项，导致市场需求减少。温哥华面对同样的问题，还要加上政府新出台的打击投机的一系列措施。所以，今年可能是房屋买家们的好年头。

因抵押贷款压力测试和加息继续作用于楼市，2月份的多伦多楼市呈现销量大跳水的趋势。从1月份第3个星期到现在销量一周不如一周。 同时按揭压力测试生效后，多伦多地产局的数字也越发难看，预计这种情况在未来几个月也不会改善。 2月前两个星期，大多地区的销量同比下降了33%。独立屋领跌，销量下降40%，公寓2月上半月同比销量下降27%。 仔细探究数据发现，416地区销量下降28%，905区下降36%。2月上半月，大多房屋平均价格同比跌12%。 但也有些数字显示加拿大楼市也许也没那么惨。 无论是卑诗省房价上涨，还是魁北克房地产市场持续火热，加国不同城市的地产市场表现出的形势冷热不均，不一而足。 BuzzBuzzNews网站收集了三个图表，能够帮助理解2018年到目前为止房地产市场的起伏。 　　1.销量下降是没错，但是挂牌量也降了 上图解读：RBC经济团队使用加拿大房地产协会提供的数据来追踪过去13年来加拿大房屋销售与挂牌上市量的比例。40％到60％之间的比例被认为是市场平衡的表现，低于和高于这个值分别表示买方和卖方市场。 结论：虽然全国房屋销售量下降，但挂牌上市量也在下降，这导致全国销售挂牌比例猛增至60％以上，表明现在是卖家市场。 　　2.有些省份的楼市仍然火热 图表解读：道明银行经济团队的数据预测出未来两年魁北克和爱德华王子岛的GDP。 结论：两省强劲的经济对他们的住房市场来说是个好消息。预计魁北克2018年的房屋销量也将有史以来第一次超过4.5万。 　　3.卑诗省的价格只会上涨 图表解读：道明银行经济团队过去三年里跟踪卑诗省不同地区房地产市场的房价。 结论：尽管新推出的楼市调控政策可能会改变市场走势，但卑诗省的房屋价格多年来一直在飞升。