纳奈莫房地产公司

如何把相同卖得不同，其中很重要的一个要素就是：打造房屋的独特卖点！越独特，越抓人；越独特，越有定价权。 很多人都看过中央电视台老毕主持的星光大道，他推出的草根明星非常受观众欢迎。这些人每个都有独特个性，有着与学院派完全不一样的风格。比如：凤凰传奇――强烈的节奏感；李玉刚–梅派新传人+流行元素；朱之文－说话打扮象大傻，开口唱歌把人惊傻等。 在这热闹的背后，反映出了一个很重要的大众心理―――人们都喜欢独特的东西。这种大众心理，在卖房中也同样存在。如果你的房子与大多数的房子一样，你受到的关注就会减少，溢价能力就会打折，房子多了买的人不多，肯定也就卖不出好价钱。相反，你的房子如果与大多数房子不一样（当然指的是优点多，而不是缺陷多），关注你房子的人就会多，溢价能力就强，就一定会卖出好价钱。 比如房子和孩子、家庭甚至健康、运气都紧密联系的话，那么这个房子是否会有附加值呢？在笔者看来，房子自己是会说话的，每个房子都会有与想购房的人有自己的交流方式，房子地角、朝向、高度、造型、位置甚至气味、气质都会与想购房的人有互动，所以房屋的独特性是非常重要的。那么，怎样才能打造出独特的房屋卖点呢？要知道，你的房子不特别，你的房子不独特，就不要怪买家记不住你的房子，当然就更不可能打动买家。更加不可能购买了。 可能有人会说，我的房子太大众化了，没法打造独特的卖点。其实，任何一个房子都可以打造出一个独特的卖点，只是你没有掌握方法而已。比如美国有一个高原经常下冰雹，其高原生产的苹果多被冰雹打的伤疤累累，卖不出好价钱，果农愁的不行，后来他们找了一个营销专家，人家营销专家把缺点打造成了一个独特的卖点。这种苹果虽然有疤，但因高原温差大日照足，所以特别甜。于是这位营销专家就把伤疤与高原，甜结合了起来。把伤疤当成了高原甜苹果的特征。于是人们开始专门找这种带伤疤的苹果来买。于是这种有缺点的苹果成了特别抢手的紧缺货。 许多房子90%是雷同的，但总是有10%的部分是不同的。这么多类似的房子，买家为什么要买你的？你就没有想过办法，让你的房子变的与别人的不一样，形成一个独特的卖点？人们大都喜欢新异的东西，你只要想办法使你的产品发生一点变化，差异化就出来了，人们就很可能愿意购买你的房子，并为之支付较高价钱? 有一对夫妇在电影院外卖萝卜，买的人很少，一位营销专家给他出了一个点子，让他把萝卜洗干净，让人们买了就可以马上吃。同时将两个萝卜用红绸子捆在一起，名曰情侣萝卜。这对夫妇不仅马上照办，还把萝卜从三轮箱上改放到了干干净净的四周围上塑料薄膜的纸箱里，让人感到无论是萝卜还是装萝卜的箱子都很干净。于是来买他萝卜的小情侣马上多了起来。 失败的人找借口，成功的人找方法。如何才能为你的房子打造出独一无二的卖点呢？今天，笔者告诉大家简易流程来帮助您打造房屋的独特卖点（1.0基础版流程）: 1、清洁、清理房屋，呈现美观大方状态 2、换位思考法：围绕自己的房子划定最需要的买家群 A-B-C. 3、找到买家群的需求和梦想。 4、修补房屋相关瑕疵，staging，推广宣传说明，试图满足买家群的痛苦（需求）和梦想。 5、形成房屋的独特卖点一一一测试、完善、推广，直至售出。 笔者认为卖房子其实不只是在卖房子，更重要卖的是人性和梦想。简单来说如下： 男人爱面子（房子外观对男人最重要）； 女人爱厨房（房子内饰尤其是厨房女人最看重）； 华人好便利实用（华人不喜欢华而不实的东西，泳池、桑拿都不加分）； 西人爱享受私密（没有酒窖和泳池对西人吸引力打折扣）； 华人家庭重视学区；西人家庭重视社区。 年轻人更重装修，中老年人讲究庭院等 在卖房之前，必须明确把你的房子卖给哪一类人会最受欢迎。你不能指望把你的房子卖给世界上所有的人。贪多嚼不烂。有句叫做“多就是少，少就是多”。你越是想卖给的人多，就越没有特点，越没有针对性，就越不好卖。反而那些目标客户较窄但明确，针对性强的房子卖的比贪图客户全而多的房子卖得好。 房子的客户群找准了就好卖，找不准就不会好卖。前一段时间，笔者在万锦黄金地段有一个独立屋Listing，因为这个房子的主要卖点是交通位置好可以出租或分租，因此建议卖家不装修就拿出来抢Offer ，结果抢高了6万成交。过了几天，这家的邻居也想卖房，但这个卖家一定要全部装修好才拿出来卖，结果前后花了5万块钱和2个月时间才上市。最后这个房子只比前面那个房子多卖了1万元，也就是说花5万辛辛苦苦装修好的房子反而卖亏了4万。这个卖家其实就是在策略上出了错，忘记她的房子面对的客户群是什么样的人了，当一个买家准备买一个房子来出租的时候，过于精美的装修让他们疑虑了，而且他们并不愿意为之付出过多的成本。出租房其实不需要过多装修！ 你如果划定好了买家客户群，那么接下来你要做的工作就是挖掘买家的需求。你只有切实的搞明白了客户的真正需求，才能根据需求创造出新的卖点。 比如好风水的概念。后面有山、前面有水，左青龙、右白虎。谁住谁走运。学区房的概念，离学校近。湖景房的概念，后院停游艇。阳光充足的概念，其实就是前面的门窗大一点。购物方便的的概念，就是靠近超市。空气清新的概念，就是背靠树林或绿树多一些。翻建概念，就是旧房子土地价值高一些等。

　　适时装修可让物业增值，但如果过度整修或过程有瑕疵，也可能适得其反。图为大温一户正在整修的物业 在加拿大定期维修房屋不仅自己与家人住得舒适，也可让房屋增值，但许多人不知从何著手或担心所费不赀。专家针对一些值得投资的家居装修项目，提供「自己动手做」(DIY)的小诀窍，屋主可省钱又省力为物业增值。 　　家居维修节目(HGTV)主持人麦可吉里夫雷(Scott McGillivray)表示，厨房、可分租单位、浴室、地板及固定套件，是投资报酬率最高的五个维修项目，尤其是厨房与可分租单位。 厨房维修方面，他强调业主如果预算有限，有时只要更新厨房电器就可让整个厨房完全改观。根据经费多寡厨房可进行三种不同层次的维修∶ 一、拉皮(the Facelift)如果厨房看起来有些单调、老气，但格局颇佳，此时只要将厨柜重新油漆或更换，贴上瓷砖、更换电器及水龙头等。麦可吉里夫雷认为这是最省钱，最有效果的厨方维修方式，不含电器的预估成本在1200元到1800元间。 　　二、换脸(Refacing) 如果厨柜已老旧到无法上漆，或是厨柜门看了就讨厌，只能全部换新。预估成本3000元到3500元。 　　三、全部翻新(Full Monty) 如果连厨房格局都要改，且所有厨柜已过使用年限，就要进行大翻新，包括水电管线。只要将成本控制在房价的5%以内，应可获不错的回报率。他说50万元房子，花2万5000元翻新整个厨房应是合理。因为一个好厨房可用25年，每隔10到15年再做些许整修。 　　●简易维修 油漆房间是最便宜的维修工作，可给予买家良好的印象，但最重要的是第一印象，买家第一个看到的是大门，几年前「大门」曾名列回报率最高的投资项目。 　　●适得其反的维修 理论上，维修时自己投入的时间愈多，回报也应愈多，但麦可吉里夫雷警告，有时DIY与破坏房子只是一线之隔，如果你不知道自己在做什麽，却须拆卸只有专家才能做的东西，将来卖房子验屋时，被发现某些项目做得有瑕疵，此时可能会「赔了夫人又折兵」。 另外，多数人常犯的错误是过度装修或过于个性化，他强调「过犹不及」，届时很难取得回报。

时不时看到网上有房东写文章描述装修中遇到的麻烦，往往接下来就是海量的谩骂跟帖。作为同行业从业者，尽管自己没有经历类似的麻烦–遇到麻烦总是本着‘吃亏是福’尽快解决，但每每看到这些事件，心里感觉还是很不好受，此类感受太多，这就是整理此文的初衷了。 相信所有有此不幸经历的房东所讲述的大都是事实发生，也相信主要的责任大多数在于装修师傅一方。其实， 这是这个行业的通病，不仅仅存在于华人市场，西人同行业也一样麻烦多多，相信不少的华人房东朋友对此已经深有体验了。 我觉得装修行业入门容易，从业人员素质参差不齐，法律监管困难，市场法制意识淡薄，是导致少数从业者投机取巧偷工减料的主要原因。 不过，事物都是一分为二的，从房东方面讲，如果从开头就慎重较真又宽容理解，不少的麻烦还是可以避免的。比如，从法律上讲，下面介绍的几个文件，就是房东(其实也是双方)保护自己的有效工具： 1. 正式合同：法律规定，50元及以上的‘交易’都需要有合同(发票也是一种合法合同)。合同中应该明确写明工程项目，材料人工费用，施工时间，施工标准，付款条例(最好按项目进度而不是时间支付)和争执条款等。一旦发生争执，白纸黑字可以解决大多数问题。如果闹到打官司，它的作用就不用说了。 2. 行业证书：比如电牌水牌汽牌砖牌等等。持有专业牌照，不仅仅会使选材和施工质量更专业更有保证，最重要的是安全：很容易理解，持牌专业人员是受其行业部门管理的，在加拿大考取一个证书非常不容易，谁会因为去骗取一个小利而冒大风险呢? 3. 商业保险：是施工质量和安全保险。比如说，因施工事故产生的财产损失和第三方人员伤害，如果没有此类保险，这些责任最终需要房东承担，因为从法律上讲，房东才是事故的法定责任方! 4. WSIB Coverage: Workplace Safty & Insurance Board 即劳动安全保险，是政府规定的建筑行业强制保险，是从此业必须的。简单讲，在施工中，一旦师傅不幸因故受伤致残，此保险可以支付相关的医疗和生活费用，甚至其后半生的保障。否则，如果没有此类保险，一旦这类责任落在房东头上，想一想后果会有多可怕?按安省新法，没有WSIB保险，一旦被发现，房东和施工方责任相当，双方罚款可以分别高达10万加元! 不难想象，雇佣拥有以上文件齐备的装修公司，质量和安全自然更有保障，引起争执的可能性注定更小，而且即使不幸发生争执，房东或装修公司寻求法律保护就更容易。 除了寻求法律保障外， 可靠的师傅合理的价格和有效的沟通理解也非常重要。 当然，事情同样是一分为二的，比如， 规范服务的费用注定会更高，如果房东一味把‘便宜’放首位，要想避免争执确实相当困难—其实，较低的报价一旦中途加价，房东最终付出的费用甚至会比规范市场价格更高! 同时，越来越多的新移民师傅不远万里来屈身做‘农民工’，身心的压力已经很大，房东的理解和尊重非常重要，和气生财还是很有道理的。人在快乐的气氛中做事一定更好，对不? 最后，一般装修过程中，装修师傅都会‘奉送’一定的小活不收费，比如顺手补个墙洞地缝油漆，换个把开关插头灯光门锁什么的，每个都不花费很多精力， 但数目多了就‘质变’了，师傅们是凭此吃饭的，他们也有自己的难处，要尽量理解。 总之，对装修师傅来说，这么累这么脏的活，遇事本着和气生财吃亏是福才能保持心情愉快苦中作乐;对于房东，家里因此闹得这么乱这么脏，尽量理解尊重师傅的劳动，保持良好沟通，尽快结束这种脏乱状况恢复正常生活为上。

　　一个心灵手巧，热爱生活的人，可以把家居生活营造得快乐美好。吃得美味，住得舒心，是生活品质的基础。点点滴滴的美好享受，汇成了生活的河流，有滋有味的每一天，日积月累地成就了幸福的一生。 美好的家居生活，如果是自己巧手营造，就多了很多乐趣和享受。自己动手烹制美味佳餚，设计建造花园，甚至将家居清洁得一尘不染，将衣柜整理得井井有条，看似寻常的生活，却蕴含着岁月静好的美妙。 James Zhou家的花园很漂亮，而且是自己亲自动手，花了一年的周末时间做好的工程。他做围栏、地板等硬件，太太负责种花这类的软件。他的花园一看就与众不同，是用了心思和功夫的。东西围栏有日本园林的恬澹，另一个围栏是正弦波形的，有的花坛做成外圆内方的中国古钱币形状，有的做成相连的菱形图案。花园里种着各种颜色形状的鲜花，地上做出漂亮的马赛克，拼出金木水火土的象形文字。邻居和路人从他家门前路过，很多人会驻足欣赏，还会和他谈上几句。有邻居看到这样的花园，对他太太说，告诉你丈夫，他是值得敬重的。 　　享受美好生活需花心思 James Zhou曾经插过队，是恢复高考后第一批大学生，学物理，大学毕业后工作一段时间，又考上了北师大研究生，读光学，做了几年研究后，被派到纽约做访问学者，1997年移民加拿大。曾在多伦多短暂工作过，1998年来到温哥华，进入一家研究所，做专业对口的工作，一直到现在。 安居乐业后，就有时间和心情享受生活。在春天的时候，他下班后会提前下车，走一两个小时回家。下午四五点钟的时候，阳光温煦，他发现温哥华自行车道路选取的路段都是风景优美车辆少的地段，他就按着自行车线路走，当然走的是人行道，边走边欣赏路上人家的花园。 从多伦多搬到温哥华后，他家先后换了几次房子，从双拼屋换到城市屋，再到现在的独立屋，房子越换越大。买下现在的独立屋后，他就想稳定下来了，就有了好好建个花园的念头。 刚买到这个房子的时候，前后院都是草地，平澹无奇。新买的房子没围栏，对建商来说，省了一笔开销;对他这样的买家来说：“一张白纸，没有负担，好写最新最美的文字，好画最新最美的画图。” 去年春天，在他和太太正在谋划如何构建屋前花园时，刚巧申请到了温哥华公共图书馆的温哥华灵感通行证。拿到这个通行证，可以在两个星期内全家免费游览一些文化艺术和游玩场馆。如美术馆、博物馆、水族馆、科学馆、天文台、植物园、日本花园、中山公园。日本花园的围栏、中山公园的地面都给了他们建造自家花园的灵感。像他写的一篇散文中说的：“装满一背包阳光，拾满一篮子灵感。” 有了灵感之后，James来到温哥华公共图书馆，查阅书籍画册，寻找合适的围栏、地表图案，构建屋前花园。首先是围栏，借用了日本花园的恬澹。围栏是屏障，不是围墙。围栏的主题应该是开放以彰显友好，沉稳以体现平和。他说： “主栏选用江南园林的迴廊扶栏样式，辅栏选用唐人街建筑的走廊扶栏样式，木料选用不同规格的木条。本来计划要做大门，后来也不做了，这样显得更开放更和平。 因为压根儿不会传统的榫卯技术，做东边围栏，James是用螺丝拼接起来的。待做西边围栏，有了经验，所有相交部分均用半槽处理，连接部分均用木栓榫合，没用一个螺丝，这样更加美观。 为了冲澹温哥华冬日阴雨连绵的沉闷，围栏染色漆选择了桔红，和草青构成亮丽的对比。围栏立柱安装了LED太阳能灯，夜幕降临，耀眼的灯光纠缠着迷离的夜色，融入满天月辉中，遍地树影里。 从温哥华中山公园的地表图案中得到灵感，他在花园的地上种上青草、花卉，铺上石子，用不同颜色、纹理、质地重复组合，构成一幅精美的图画。做这样图案，间隔材料最好用薄砖或片瓦，因为没有货源，只能用小木条代替，木条染色漆选深咖啡色，和泥土接近。西边花草不同于东边，以林荫鼠尾草为主线，石头、木块、竹子，松果马赛克为辅线。鼠尾草开花时呈现一片华贵的蓝紫色，阳光下熠熠生辉，微风里轻轻摇曳。 James用土里挖出的石块做成象形文字：金，木，水，火，土，填以细长的湖绿石，用颜色，纹理，取向将文字和背景分开。马赛克地板还用了木块、竹子、松果，秋天还用过野栗。 谈到野栗子，还有段小插曲。他家附近有个公园，可以捡到不少野栗。Jame写了散文描述说;“在风雨飘摇的黄昏捡拾野栗，别有一番情趣。捧着野栗，触摸它们新生的表皮，感觉它们尚余的体温，在温哥华漫长的雨季，有一种说不出的鼓舞和温馨。” 把野栗镶嵌在花园的地板上，可谓别出心裁，雨后更加漂亮，一片亮晶晶的咖啡色。但第二年春天，野栗就发芽了，只能用鹅卵石代替了。 　享受手工劳作的乐趣 他们住的社区，西人比较多，是德国人聚居的小区，大家普遍重视花园，他们的花园，拉近了与邻居们的关系。 有一次James去参加社区中邻里举办的派对，去的是一位德国裔移民家。男主人非常手巧，他家的组合柜是他自己做的，更让人叹为观止的是车库里有一个独木舟，也是他亲手做的。不仅家里的木工活儿自己做，这个德国裔家庭还在山上自己建了个度假屋。 与这些会干木工活儿的邻居比起来，James觉得自己做的就简单多了。他学了Ikea将立体家具变成平面，再将平面的零件变成立体的理念，去Home Depot 买来了大部分需要的东西，湖绿石等石材是从石材店买来的。 做花园工程主要是为了好玩，但当中也会有重复劳动和繁杂的事务。比如做围栏，第一个觉得有趣，之后就有点重复劳动了;做正弦波围栏，要算出每个木条的长度，量的时候精确到毫米，也是比较繁复的工作。好在做出来效果很独特，还可以长期欣赏。一年就完工了，可以当成享受，如果更长时间做一个花园，就不一定这么好玩了。 谈到享受生活，James说：“只有现在进行时才是真真切切的，用五官可以感受，用相机可以记录。咀嚼现在就是咀嚼人生!品尝当前就是品尝一切!”他说，人生也是一个花园，当生命迎来秋天，步入老年，要更加热爱生活，享受生活，流连人生中的良辰、美景，驻足人生道路上的赏心、乐事。如同陶渊明的诗词：“采菊东篱下，悠然见南山。”

踏入盛夏，很多业主把目光投放到后院平台上，那里是能让人放松身心、享受烧烤和招待朋友的地方。若打算为自己打造平台，必须谨慎行事。若处理不得当，将来出售房屋时便会遇上问题。 是否需要建筑许可？ 每个社区都有自己的规则，通常情况下，如果平台离地面超过2呎，而且面积大概是10乘10，便需要建筑许可。在某些地方，假如平台是连接到房屋，便一定需要申请建筑许可。在我看来，取得适当的许可，可以方便日后出售房子时，更容易解答任何问题。这是由于当平台兴建完毕，市政府便会作出适当检查，以确保一切建筑稳妥. 　　应该用什么物料建造？ 多伦多The DeckBuilders总裁鲍瓦（David Power）说，大部分平台的地基通常是高压处理木材，表层贴板木皮和栏杆则通常用松柏（cedar）。鲍瓦提醒说，若决定为平台染色，应该预先将木材的6个表面染色后再安装。另外，每一块木板之间最少留有1/4吋距离。     　　平台的大小重要吗？ 重要。多伦多规划师Michael Goldberg表示，在确定你的居所是否符合区划（zoning）时，或许会将平台的面积计算在内。例如，如果平台离地4呎以上，或者为了兴建平台而扩建了地基，这便会计入可建筑的 平方呎。假如平台与地段界线距离太近，同样有麻烦。如果搞错了，可能会要求你拆除全部或部分平台。 　　自己动手做（DIY）还是聘请专家： 在我看来，任何时候都应该聘请专家。但若你喜欢自己动手做，请注意将平台与房子固定妥当，否则它可能导致地库进水。此外，不当的设计和施工，可能导致平台在人体重压下烂掉和倒塌。假如意外不幸发生，业主要为到访客人的任何损伤承担责任。 　　平台的设计重要吗？ 非常重要。请提早确定烧烤架和家具的摆放位置。假如有意安置热水浴缸，请预留足够空间。部分业主偏好热水浴缸靠近房子，方便在冬季时浸浴。也有人倾向把它安放在后院其它位置，让平台有更多空间用于娱乐。 　　是否需要安装护栏？ 假如平台离地超过2呎，便可能需要最少3呎高的防护围栏。平台离地超过6呎，防护围栏便需要高至3.5呎。在任何情况下，护栏的间隔不能超过4吋，避免任何人会因此跌出栏外。平台应否列入房屋检验的一部分？应该。专业的验屋师能够告诉你，平台是否存在任何缺陷，以及它会否因为手工粗劣而需要替换。当你物色平台承建商时，请拿取参考资料，并看看他们在其它地方的建筑例子。建筑稳妥的平台，应该能够维持最少20年之久。