著名瑞士联合银行集团（UBS）昨日公布了“2018年全球大城市房地产泡沫风险报告（Global Real Estate Bubble Index）”，对全球20个大城市的房地产市场进行评估，在房地产泡沫最严重的六个城市中，加拿大的多伦多和温哥华名列第三和第四。

第一名由中国香港摘得，第二名为慕尼黑。排在多伦多和温哥华后面的是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。

洛杉矶、苏黎世、东京、日内瓦和纽约只是被认为房地产价格偏高，而芝加哥是列表中唯一被认为房地产价格过低的城市。

在公布的数据中，瑞士银行对比了全球20个金融中心和区域经济枢纽的城市（中国内地城市不在本次研究范围内），除了上述所说的城市，上榜的还有包括东京、纽约、悉尼、新加坡等耳熟能详的城市。

瑞银银行通过分析这20个城市的当地工资，房价、租赁市场、抵押贷款债务等指标，瑞士银行给这20个城市打了个分，分值低于-1.5的被认为是房市低迷市场，而介于-1.5到-0.5的则是房价被低估了，-0.5至0.5是最合理的区域，如果高于1.5，则代表该城市的房价被过分估高，则会存在泡沫危险。

香港被认为是房地产泡沫最严重的城市。自2012年以来，房价以每年近10%的速度上涨。目前的房地产降温措施未能遏制这个地区的房价，一些人暗示，政府对非本地购房者可能会采取更严格的限制措施。香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。此外，在香港，过去10年来可负担性仍在恶化，房价与收入比的倍数已从2008年的12升高至今年的22。

而加拿大的温哥华分值1.92，多伦多分值1.95，都高于1.5，属于存在泡沫危机的房地产市场。

在瑞银看来，多伦多和温哥华都属于存在房地产泡沫的区域。该银行指出，对外国买家征收更高的外国买家税，无益于遏制温哥华房价的上涨，但似乎抑制了多伦多的房地产需求。

加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。在美国的城市中，瑞银泡沫风险得分低于2006年的峰值。

波士顿和芝加哥的房地产定价分别处于合理估值和低估区间，而纽约、洛杉矶和旧金山的房产定价均处于高估区间。在去年的销售价格稳定之后，纽约的得分有所下降。

在欧洲，伦敦的泡沫指数得分连续第二年下滑。英国脱欧导致其政府抗风险能力下降、政治上的不确定性，以及海外买家和“买入并出租”(buy – to-let)投资者的税负增加，导致英国首都的房地产市场陷入停滞。

瑞银(UBS)表示，在瑞士，抵押贷款市场监管更加严格，以及出租公寓空置率上升，限制了苏黎世和日内瓦的房价上涨。

　报告将全球16个大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足：

有泡沫风险(6个)：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦;

估值过高(10个)：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约;

估价合理(3个)：波士顿，新加坡，米兰;

估价不足(1个)：芝加哥。

瑞银的研究人员发现，重要城市的房价普遍上涨，过去五年平均上涨35%。但当地居民收入几乎没有什么增长。

瑞银全球财富管理(UBS Global Wealth Management)首席投资官Mark Haefele在一份声明中表示：“尽管许多金融中心仍面临房地产泡沫的风险，但我们不应将目前的形势与危机前的情况进行比较。”

什么是房地产泡沫？

房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。而一般我们所看到的房产泡沫都是因为房价估值过高，与当地人民收入和需求不符合而导致的。

报告说，虽然列出全球大城市房地产泡沫风险榜单，目前并无证据显示全球存在贷款和房地产发展过热的情况。此外，未偿还按揭贷款的增长率仅为上次金融危机前的一半。因此，即使房屋价格回升，对世界金融及经济的冲击也有限。

上述全球大城市许多都是金融中心，它们依然面临房价泡沫的风险。但报告强调说，不应将现状与危机前的状况相提并论，投资者仍然可以在处于泡沫风险的区域，诸如香港、多伦多和伦敦等城市置业，在那里的住宅市场精挑细选。